Thẩm định nhà đánh giá giá trị thị trường của một bất động sản dựa trên tình trạng và giá cả của nó trên thị trường bất động sản địa phương và là một phần quan trọng của quá trình phê duyệt thế chấp. Dưới đây là cách thức và lý do nó được thực hiện, cũng như những điều bạn cần biết.
Những người cho vay cầm cố yêu cầu thẩm định trước khi cho vay mua nhà hoặc bất động sản khác. Mục đích của nó là để bảo vệ người cho vay không cho vay nhiều hơn giá trị của tài sản. Nếu bạn không trả được khoản vay, người cho vay sẽ thu giữ và bán lại tài sản, và việc xác minh giá trị thị trường của tài sản đảm bảo rằng người cho vay sẽ có thể thu lại toàn bộ hoặc phần lớn số tiền đã cho vay.
Khi định giá một ngôi nhà, các nhà thẩm định xem xét nhiều yếu tố, bao gồm kích thước và tình trạng tổng thể của ngôi nhà. Việc thẩm định thường bao gồm hai bước:
Đôi khi, một tài sản có các thuộc tính độc đáo hoặc bất thường hoặc không điển hình so với thị trường của nó đến mức không thể xác định được tính năng trực tiếp. Trong trường hợp này, các thẩm định viên đôi khi xác định giá trị thị trường bằng cách tính toán chi phí lao động và vật liệu để xây dựng lại cấu trúc.
Việc thẩm định được thực hiện bởi một chuyên gia bên thứ ba được cấp phép do người cho vay lựa chọn. Chi phí của dịch vụ thường do người mua nhà trả nhưng, giống như các chi phí đóng cửa khác, có thể thương lượng với người bán có động cơ để trả phí từ số tiền bán được của họ. (Lựa chọn đó khó có thể xảy ra trên thị trường của người bán — khi có ít nhà hơn và người bán có lợi thế — giống như những lựa chọn được thấy ở hầu hết các quốc gia trong những năm 2020.)
Chi phí thẩm định nhà dành cho một gia đình điển hình dao động từ 300 đô la đến 420 đô la, trong khi thẩm định nhà nhiều gia đình có thể lên tới 1.500 đô la, theo Homevisor.
Phí thẩm định viên dựa trên tỷ lệ hàng giờ và phản ánh thời gian dành cho việc kiểm tra tài sản (thường từ một đến ba giờ), nghiên cứu các tài sản có thể so sánh và viết báo cáo thẩm định. Quá trình này có thể mất thêm thời gian và làm tăng phí đối với các thuộc tính có nhiều tòa nhà hoặc các thuộc tính không phổ biến.
Một số thẩm định viên cung cấp những gì được gọi là thẩm định tóm tắt hoặc thẩm định "lái xe", yêu cầu chỉ kiểm tra bên ngoài của ngôi nhà và sau đó nghiên cứu các tài sản có thể so sánh được. Đại dịch COVID-19 đã làm cho các hoạt động thẩm định này trở nên phổ biến hơn, nhưng hầu hết các bên cho vay đều yêu cầu thẩm định dựa trên việc kiểm tra toàn bộ tài sản.
Phần kiểm tra của việc thẩm định nhà thường mất vài giờ, và việc nghiên cứu các tài sản có thể so sánh và viết báo cáo chi tiết thường mất thêm một hoặc hai tuần. Trong các thị trường nhà đất bận rộn, các thẩm định viên có thể bị tồn đọng và việc lên lịch trình đến thăm bất động sản của họ có thể kéo dài thêm thời gian cho quá trình này.
Người cho vay thường yêu cầu thẩm định nhà bất cứ lúc nào họ phát hành khoản vay để tài trợ cho việc mua nhà. Người cho vay cũng có thể yêu cầu thẩm định khi tái cấp vốn cho các khoản vay mua nhà. Nếu bạn đang mua nhà bằng tiền mặt, thì không cần thẩm định nhà — nhưng nó vẫn có thể hữu ích để bạn có thể có ý tưởng chính xác về giá trị căn nhà của mình và tránh trả quá nhiều.
Việc thẩm định căn nhà mà bạn đã sở hữu cũng rất hữu ích, thường là để ghi nhận sự gia tăng giá trị và tính toán vốn chủ sở hữu căn nhà của bạn. Điều này có thể giúp bạn đảm bảo một khoản vay mua nhà hoặc loại bỏ phí bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) khỏi khoản thanh toán thế chấp của bạn. Trong cả hai trường hợp, bạn sẽ cần người cho vay của mình chấp nhận các kết quả thẩm định, vì vậy, bạn nên tham khảo ý kiến của họ để đảm bảo rằng bạn sử dụng một thẩm định viên đáp ứng được sự chấp thuận của họ.
Dưới đây là một số cách thẩm định nhà có thể ảnh hưởng đến người mua và người bán trong việc bán nhà tiềm năng.
Người cho vay thường sẽ không phát hành một khoản vay vượt quá giá trị đã được thẩm định của một ngôi nhà. Vì vậy, nếu bạn thực hiện một đề nghị mua hàng và giá trị được thẩm định thấp hơn số tiền đề nghị của bạn, bạn có thể phải nạp thêm tiền hoặc rút lại từ việc bán hàng, có khả năng bị mất một khoản tiền đặt cọc mà bạn có thể đã thực hiện.
Một khoản dự phòng thẩm định có thể được thêm vào hợp đồng mua bán của bạn để cung cấp cho bạn tùy chọn rút lui mà không bị phạt nếu giá trị thẩm định của căn nhà không đạt được đề nghị của bạn. Nó có thể bảo vệ bạn và khoản tiền gửi nghiêm túc của bạn. Trong các tình huống mà nhiều nhà thầu cạnh tranh để mua một căn nhà, những người đặt giá thầu đôi khi từ bỏ điều khoản dự phòng này như một cách làm cho lời chào hàng của họ trở nên hấp dẫn hơn đối với người bán.
Là một người bán, bạn có quyền lợi khi được thẩm định phản ánh toàn bộ giá trị căn nhà của bạn. Vì vậy, nếu bạn đã thực hiện những cải tiến gần đây đối với tài sản, đặc biệt là loại có thể không rõ ràng khi kiểm tra bằng mắt - chẳng hạn như thay thế mái nhà hoặc lắp đặt hệ thống HVAC - thì nên cung cấp cho người thẩm định thông tin đó. Vào ngày thẩm định, bạn có thể để lại cho người thẩm định một ghi chú mô tả công việc, cùng với các bản sao biên nhận hoặc các tài liệu khác.
Thẩm định là điều cần thiết trong bất kỳ giao dịch bất động sản nào cần vay vốn. Mục đích là để bảo vệ người cho vay, nhưng sự hiểu biết về quy trình và những hậu quả tiềm ẩn của nó có thể mang lại lợi ích cho cả người mua và người bán.