Cho đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2022, Experian, TransUnion và Equifax sẽ cung cấp cho tất cả người tiêu dùng Hoa Kỳ báo cáo tín dụng hàng tuần miễn phí thông qua dailyCreditReport.com để giúp bạn bảo vệ sức khỏe tài chính của mình trong thời kỳ khó khăn đột ngột và chưa từng có do COVID-19 gây ra.

Các khoản cho vay vốn mua nhà và hạn mức tín dụng mua nhà (HELOC) đều cho phép bạn vay tiền bằng cách sử dụng giá trị căn nhà của bạn làm tài sản thế chấp, nhưng chúng có một vài điểm khác biệt chính. Để bắt đầu, HELOC cung cấp cho bạn một giới hạn chi tiêu mà bạn có thể vay và trả lại với nhiều số tiền khác nhau, chẳng hạn như thẻ tín dụng, trong khi khoản vay mua nhà cung cấp một khoản tiền một lần được hoàn trả thành các khoản trả góp hàng tháng bằng nhau.

Vốn chủ sở hữu nhà là gì?

Cả khoản vay vốn mua nhà và HELOCs đều sử dụng vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của bạn làm tài sản thế chấp — nghĩa là phần giá trị được thẩm định của ngôi nhà thuộc về bạn hoàn toàn. Để xác định vốn chủ sở hữu của bạn nếu bạn hiện đang trả một khoản thế chấp cho ngôi nhà, bạn phải tìm hiểu từ người cho vay của bạn xem bạn vẫn còn nợ thế chấp của bạn bao nhiêu và khấu trừ số tiền đó từ giá trị thẩm định của ngôi nhà.

Ví dụ:giả sử bạn đã thế chấp 300.000 đô la cho căn nhà của mình và bạn đã trả bớt 100.000 đô la nên vẫn còn nợ 200.000 đô la tiền gốc của khoản vay. Trong khi đó, giá trị bất động sản trong khu vực lân cận của bạn đã tăng lên và giá trị thị trường được thẩm định của ngôi nhà được bảo dưỡng tốt của bạn đã tăng lên 350.000 đô la. Vốn chủ sở hữu của bạn trong ngôi nhà là giá trị được thẩm định của nó trừ đi số tiền thế chấp chưa thanh toán:350.000 đô la - 200.000 đô la =150.000 đô la.

Thông thường, bạn không thể vay vốn mua nhà hoặc HELOC cho toàn bộ số vốn chủ sở hữu của bạn trong ngôi nhà; người cho vay thường giới hạn số tiền cho vay là 75% đến 80% tổng vốn chủ sở hữu của bạn. Nếu họ lo ngại rằng bạn sẽ không thể trả nợ, họ có thể đòi một tỷ lệ vốn chủ sở hữu nhỏ hơn hoặc từ chối cấp cho bạn bất kỳ khoản vay nào, bất kể bạn có bao nhiêu vốn chủ sở hữu. Tiếp tục với ví dụ trên, với 150.000 đô la vốn chủ sở hữu, khoản vay của bạn sẽ bị giới hạn trong khoảng từ 112.500 đến 120.000 đô la.

Khoản vay mua nhà là gì?

Khoản vay mua nhà là một khoản tiền bạn vay một lần so với vốn chủ sở hữu trong căn nhà của bạn. Các khoản vay vốn sở hữu nhà thường được gọi là thế chấp thứ hai. Giống như khoản thế chấp chính của bạn, khoản vay mua nhà được đảm bảo bằng ngôi nhà của bạn — nghĩa là người cho vay có thể thu giữ tài sản nếu bạn không trả được khoản vay như đã thỏa thuận.

Tỷ lệ phần trăm hàng năm (APR) hiện tại đối với các khoản vay mua nhà bắt đầu ở mức khoảng 3% và dao động ở mức 12% hoặc cao hơn. Giống như lãi suất của hầu hết các khoản vay, tỷ lệ bạn đủ điều kiện sẽ phụ thuộc vào các yếu tố bao gồm điểm tín dụng của bạn (với điểm cao hơn thì lãi suất thấp nhất), thu nhập và số tiền bạn chi tiêu cho các khoản nợ khác mỗi tháng.

Hạn mức tín dụng sở hữu nhà (HELOC) là gì?

Hạn mức tín dụng sở hữu nhà cho phép bạn truy cập vào một nhóm tiền — hạn mức tín dụng hoặc hạn mức vay — mà bạn có thể rút ra khi cần bằng cách viết séc hoặc thực hiện các khoản phí hoặc rút tiền mặt bằng một thẻ chuyên dụng. Bạn không phải trả lãi hoặc phải thanh toán cho đến khi sử dụng tín dụng của mình và sau đó, như với thẻ tín dụng, bạn có thể thực hiện thanh toán bất kỳ số tiền nào (miễn là bạn đạt mức tối thiểu hàng tháng) để thanh toán số dư một cách nhanh chóng hoặc dần dần khi bạn có thể. Thời gian thanh toán số dư càng lâu, bạn càng phải trả nhiều khoản phí lãi suất hơn.

Không giống như tài khoản thẻ tín dụng, thường vẫn mở miễn là bạn tiếp tục sử dụng nó và thực hiện các khoản thanh toán bắt buộc, HELOC có tuổi thọ cố định được chia thành hai giai đoạn:

• Khoảng thời gian bốc thăm :Bạn có thể sử dụng tài khoản để vay và trả tiền một cách thoải mái. Khoảng thời gian này thường kéo dài 10 năm, tại thời điểm đó khoản vay chuyển sang thời hạn trả nợ.
• Thời hạn hoàn trả :Bạn không còn có thể vay theo hạn mức tín dụng trong thời gian này và phải hoàn trả số dư chưa thanh toán. Thời gian trả nợ thường kéo dài 20 năm.

Khoảng thời gian ký phát và thời hạn trả nợ của bạn sẽ được quy định trong hợp đồng vay HELOC.

Lãi suất trên HELOC thường thay đổi, gắn với lãi suất thị trường được công bố và hiện dao động từ mức thấp 2,5% đến 21%. Tỷ lệ bạn được cung cấp sẽ phụ thuộc vào điểm tín dụng, thu nhập của bạn và các chính sách của người cho vay.

Sự khác biệt và điểm giống nhau giữa Khoản vay mua nhà và HELOC

Sự khác biệt chính giữa hạn mức tín dụng sở hữu nhà và HELOC liên quan đến cách bạn nhận và hoàn trả những gì bạn vay. Tùy thuộc vào cách bạn dự định sử dụng số tiền đã vay, cái này hay cái kia có thể hợp lý hơn đáng kể về phí lãi.

Với khoản vay mua nhà, bạn sẽ nhận được toàn bộ số tiền vay sau khi khoản vay được chấp thuận và bạn phải hoàn trả số tiền đó trong một số lần thanh toán cố định hàng tháng. Thời gian trả nợ thường từ 5 đến 10 năm, nhưng có thể có thời hạn 20 và thậm chí 30 năm. Số tiền lãi bạn sẽ trả trong suốt thời hạn của khoản vay về cơ bản đã được biết trước ngay từ đầu; bạn có thể tiết kiệm một số tiền lãi bằng cách trả nợ sớm, nhưng một số người cho vay tính phí phạt nếu trả nợ trước hạn.

Với HELOC, bạn có thể tiết kiệm được phí lãi suất nếu bạn giữ số tiền rút tương đối nhỏ và thanh toán số dư giữa các khoản chi tiêu.

Bạn có thể khấu trừ các khoản thanh toán lãi suất trên các hạn mức tín dụng và HELOCs khi bạn nộp thuế thu nhập liên bang của mình, giống như khi bạn tính phí lãi thế chấp chính. Ít nhất là đến năm 2026, bạn chỉ có thể khấu trừ lãi suất cho các khoản vay vốn mua nhà hoặc HELOC nếu số tiền vay được dùng để cải tạo nhà. Tổng số tiền khấu trừ hàng năm của bạn đối với tiền lãi từ tất cả các khoản thế chấp, vốn sở hữu nhà và các khoản vay HELOC không được vượt quá $ 750,000.

Các hình thức cho vay thay thế

Các khoản vay vốn mua nhà và HELOC có thể là những nguồn tiền mặt sẵn sàng được chào đón cho các chủ nhà đủ điều kiện, nhưng chúng mang lại rủi ro đáng kể:Nếu bạn không thể theo kịp các khoản thanh toán cho khoản vay mua nhà hoặc HELOC, người cho vay có quyền tịch thu và chiếm hữu của nhà bạn.

Các giải pháp thay thế cho các khoản vay vốn mua nhà và HELOCs không có nguy cơ gây nguy hiểm cho ngôi nhà của bạn bao gồm những điều sau đây:

• Khoản vay cá nhân :Khoản vay cá nhân là một hình thức tín dụng không có bảo đảm, có nghĩa là nó không yêu cầu bạn phải đưa tài sản để thế chấp cho khoản nợ. Số tiền cho vay có thể dao động từ 1.000 đô la đến 10.000 đô la, và lãi suất rất khác nhau, tùy theo điểm tín dụng và mức thu nhập. Bạn có thể đủ điều kiện với điểm tín dụng khá, nhưng điểm tín dụng ở mức tốt trở lên sẽ giúp bạn có nhiều lựa chọn hơn.
• Hạn mức tín dụng cá nhân :Các ngân hàng và hiệp hội tín dụng cho phép những người vay có tín dụng tốt mở hạn mức tín dụng cá nhân — tài khoản tín dụng quay vòng không yêu cầu tài sản thế chấp hoặc tài khoản sử dụng nội dung của chứng chỉ tiền gửi (CD) làm tài sản thế chấp. Giống như HELOC, các hạn mức tín dụng này cho phép rút tiền và thanh toán với số lượng thay đổi và chỉ tính lãi trên số dư chưa thanh toán. Hạn mức tín dụng cá nhân có thời hạn rút và trả hữu hạn, thường ngắn hơn so với hạn mức tín dụng dành cho HELOC - mỗi hạn chỉ từ ba đến năm năm.
• Cho vay ngang hàng :Những điều này có thể được thực hiện thông qua các tổ chức tài chính trực tuyến phù hợp với các nhà đầu tư muốn phát hành khoản vay với những người đi vay đang tìm kiếm khoản vay. Được biết đến như những người cho vay ngang hàng hoặc P2P, các trang web này không phải lúc nào cũng kiểm tra điểm tín dụng, nhưng chúng thường yêu cầu bằng chứng về thu nhập và các tài sản khác. Các nền tảng ngang hàng có thể là một nguồn lực tốt cho các khoản vay nhỏ hơn (thường là 5.000 đô la trở xuống). Thời gian trả nợ đối với các khoản vay P2P thường khá ngắn, từ năm năm trở xuống.

Khoản vay mua nhà hoặc HELOC có thể là một nguồn lực to lớn cho các chủ nhà đang tìm kiếm tiền mặt. Mặc dù không có giới hạn nào về cách bạn sử dụng chúng, nhưng việc sử dụng tiền cho vay để cải tạo nhà cũng có thể mang lại một số lợi ích về thuế. Lựa chọn nào tốt hơn cho bạn có thể phụ thuộc vào cách bạn định sử dụng tiền. Một khoản vay vốn mua nhà có thể có ý nghĩa đối với một lần cải tạo lớn duy nhất, vốn sẽ tiêu tốn một khoản tiền lớn cùng một lúc. Mặt khác, HELOC có thể có ý nghĩa hơn nếu bạn đang xem xét một loạt các dự án bảo trì nhỏ hơn và có thể tiết kiệm chi phí lãi vay bằng cách trả lại từng khoản chi trước khi bắt đầu một dự án mới.

Đảm bảo tín dụng của bạn đã sẵn sàng

Bất kể bạn quyết định trang trải chi phí của mình bằng cách nào, cho dù đó là khoản vay mua nhà hay HELOC, tín dụng của bạn sẽ là một yếu tố quan trọng quyết định chi phí cuối cùng của nó. Nếu có thể, hãy kiểm tra tín dụng của bạn từ ba đến sáu tháng trước khi nộp đơn đăng ký. Điều đó sẽ cho bạn thời gian để giải quyết bất kỳ vấn đề nào bạn có thể tìm thấy và có khả năng cải thiện điểm số của bạn trước khi vay. Bạn có thể kiểm tra báo cáo tín dụng của mình cho tất cả ba văn phòng tín dụng miễn phí thông qua YearCreditReport.com. Báo cáo tín dụng miễn phí và điểm số của bạn cũng có sẵn thông qua Experian.