Trước năm 2010, thị trường cho thuê một gia đình phần lớn bị bỏ qua bởi các nhà đầu tư tổ chức lớn, vốn ưa thích các bất động sản đa gia đình có quy mô dễ dàng. Nhưng kể từ cuộc khủng hoảng tài chính — và đặc biệt là từ năm 2019 — điều đó đã thay đổi. Các công ty tài chính nặng ký như J.P. Morgan Asset Management, Blackstone và Goldman Sachs Asset Management đã giúp tài trợ một ngành gồm hơn hai chục công ty cho thuê nhà dành cho một gia đình đang khai thác các bất động sản hiện có — và xây dựng các công ty mới.
Bất động sản nhà ở được các công ty hoặc tổ chức mua lại đã tăng vọt lên 90.215 căn trong quý 3 năm 2021, do các nhà đầu tư, cả lớn và nhỏ, chiếm 18% doanh số bán nhà cho một gia đình. Theo công ty bất động sản trực tuyến Redfin, con số này tăng 80,2% so với năm trước. Gần 3/4 giao dịch mua nhà ở của các nhà đầu tư là nhà dành cho một gia đình, trong khi nhà dành cho nhiều gia đình - một thị trường mà các nhà đầu tư đã đóng vai trò quan trọng trong nhiều thập kỷ - chỉ chiếm 1/4 doanh số.
Dòng vốn tổ chức này là một trong những yếu tố thúc đẩy sự gia tăng giá và giá thuê nhà ở cho một gia đình trên khắp nước Mỹ hiện nay, và bất chấp sự giám sát tiêu cực của phương tiện truyền thông, giá thuê tăng đang thu hút nhiều nhà đầu tư hơn nữa. Mặc dù lợi nhuận rõ ràng là mục tiêu của các nhà đầu tư, nhưng hoàn cảnh ngày càng phát triển khiến những ngôi nhà dành cho một gia đình trở thành nơi sở hữu đáng mơ ước có ý nghĩa đối với cả mô hình được sử dụng để đưa ra quyết định đầu tư và cách phân bổ tài sản trên danh mục đầu tư của họ.
Có một số lý do khiến thị trường này trở nên hấp dẫn hơn, bao gồm cả việc Cục Dự trữ Liên bang nới lỏng tiền tệ liên tục, đã góp phần làm tăng giá bất động sản. Tuy nhiên, đã từng quản lý một quỹ đầu tư mạnh vào bất động sản một hộ gia đình, tôi tin rằng yếu tố hậu quả nhất là sự tiến bộ về dữ liệu lớn, điều này giúp cải thiện đáng kể khả năng của các nhà đầu tư trong việc thẩm định và dự báo xu hướng.
Sự gia tăng đáng kể về sức mạnh tính toán đang cho phép các công ty cho thuê nhà mới này mở rộng quy mô và quản lý danh mục đầu tư của họ hiệu quả hơn, không chỉ nâng cao khả năng phân tích thị trường, tăng tốc độ nghiên cứu và đưa ra quyết định thông minh nhanh chóng hơn mà còn hợp lý hóa chi phí liên quan đến quản lý tài sản. Sự hội tụ của các điều kiện thị trường và khả năng phân tích gia tăng có nghĩa là những nhà đầu tư này có khả năng ở lại đây.
Sự thúc đẩy này vào các ngôi nhà dành cho một gia đình ban đầu bắt đầu như một cơ hội kinh doanh chênh lệch giá sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 nhưng đã biến thành một thứ lâu dài hơn. Vụ phá sản bất động sản làm giảm rủi ro nhận thức của nhà ở dành cho một gia đình so với lợi nhuận. Ngày nay, các quỹ đầu tư bất động sản, công ty cổ phần tư nhân, công ty bảo hiểm và quỹ hưu trí xem tiền cho thuê, vốn không bị ảnh hưởng bởi việc đóng cửa liên quan đến đại dịch đối với các văn phòng và cửa hàng, như một hàng rào tương đối cao chống lại lạm phát.
Tôi đã chứng kiến cơ hội ban đầu trong thời gian thực. Năm 2010, tôi đã giúp tạo một quỹ để mua vài trăm ngôi nhà cho một gia đình sắp bị tịch thu ở Atlanta với giá từ 50.000 đến 60.000 đô la mỗi ngôi nhà và đầu tư tới 10.000 đô la cho mỗi ngôi nhà để nâng cấp trước khi cho thuê. Bằng cách hành động nhanh chóng, chúng tôi đã có thể kiếm được lợi nhuận hai con số từ gần cuối chu kỳ khi định giá trở lại mức trung bình. Chúng tôi không hề bị đuổi đi và đã bán những ngôi nhà cuối cùng vào năm 2020.
Các nhà đầu tư tổ chức cũng làm như vậy, đổ tiền vào các thị trường bị phá vỡ và thu được lợi nhuận khổng lồ trước khi nhận ra rằng họ có thể biến các khoản cho thuê cho một gia đình trở thành một phần lâu dài trong danh mục đầu tư của họ. Vào năm 2012, Blackstone, một trong những nhà quản lý tài sản thay thế lớn nhất thế giới, đã mua lại Invitation Homes, công ty kiểm soát hơn 80.000 chỗ cho thuê. Blackstone đã thu được tiền mặt vào năm 2019 sau khi những Ngôi nhà Lời mời ra mắt công chúng. Năm 2021, Blackstone mua lại Home Partners of America, một công ty có hơn 17.000 đơn vị cho thuê để sở hữu trên khắp Hoa Kỳ, với giá 6 tỷ đô la.
Vào năm 2020, J.P. Morgan Asset Management đã liên doanh với một công ty cho thuê dành cho một gia đình, American Homes 4 Rent, và hiện đang xây dựng hàng nghìn ngôi nhà. Goldman Sachs đã triển khai vốn tại các thị trường dân cư ở cả Mỹ và Anh. Các nhà quản lý tiền tệ khác cũng đã tham gia bao gồm Invesco, vào năm 2021 đã tuyên bố rằng họ đang ủng hộ kế hoạch của Mynd Management để chi tới 5 tỷ đô la để mua 20.000 căn nhà cho thuê cho một gia đình trong ba năm tới.
Dòng vốn này được thúc đẩy, ít nhất là một phần, bởi lợi nhuận mà lĩnh vực này đang tạo ra. Đại dịch COVID-19 dẫn đến sự thay đổi sở thích từ các căn hộ ở thành phố sang những ngôi nhà có nhiều không gian hơn. Do đó, kể từ năm 2019 cho thuê một gia đình là loại bất động sản hoạt động tốt nhất, tăng khoảng 40% vào năm 2021, theo công ty Hoya Capital Real Estate có trụ sở tại Connecticut. Ba khoản đầu tư bất động sản được giao dịch công khai mà công ty theo dõi - Invitation Homes, American Homes 4 Rent, và Tricon Civil - đã báo cáo mức tăng trưởng giá thuê hai con số và tỷ lệ lấp đầy kỷ lục vào năm 2021, do nguồn cung thấp trong lịch sử và nhân khẩu học mạnh mẽ- và đại dịch- thúc đẩy nhu cầu.
Phố Wall không phải là mới đối với cuộc chơi bất động sản. Bất động sản cho thuê đa gia đình từ lâu đã được coi là danh mục đầu tư cốt lõi dành cho các nhà đầu tư tổ chức, cùng với các bất động sản thương mại có khả năng mở rộng khác như văn phòng, bán lẻ và các tòa nhà công nghiệp. Tất cả những thứ này đều có thể hấp thụ các khoản chi vốn khá lớn mà các công ty này triển khai để có được chúng. Nhưng cho thuê cho một gia đình theo truyền thống được phân loại là không chính - được nhóm với các tài sản đặc biệt khác như trung tâm dữ liệu, văn phòng y tế, khách sạn và nhà ở cao cấp - vì chúng khó mở rộng quy mô hơn. Nhờ công nghệ, điều đó không còn như vậy nữa.
Công nghệ bất động sản đang biến đổi không chỉ là cho thuê cho một gia đình, nhưng tác động trong lĩnh vực đó là đặc biệt sâu sắc. Trong khi việc thẩm định đối với các thuộc tính đa họ, theo định nghĩa, đã được mở rộng quy mô, thì các thuộc tính một họ lại mang phong cách riêng hơn, làm cho quy trình dành cho người mua tiềm năng tốn kém hơn trên mỗi đơn vị. Điều đang thay đổi là các nhà đầu tư đang triển khai công nghệ dữ liệu lớn cho phép họ lọc thông tin cần mẫn nhanh hơn nhiều, làm cho các thị trường bị đứt gãy trở nên hiệu quả hơn và dễ tiếp cận hơn.
Các công ty lớn như công ty Entera - được hỗ trợ bởi Goldman Sachs - đã nổi lên, sử dụng công nghệ để phân tích hồ sơ bất động sản và các dữ liệu khác để giúp các nhà đầu tư nhanh chóng xác định danh sách bất động sản phù hợp với tiêu chí mua của họ và giúp họ tính toán giá thầu phù hợp. Những khả năng này cho phép các tổ chức có được dự báo lợi nhuận chính xác hơn cho các mô hình của họ và mở rộng quy mô nắm giữ tài sản của họ.
Sự chuyển đổi mở rộng thông qua danh mục đầu tư cho một gia đình, với nhiều chủ nhà sử dụng mối quan hệ kỹ thuật số hoàn toàn với người thuê để tạo điều kiện thuận lợi cho mọi thứ từ thanh toán đến yêu cầu bảo trì nhằm nỗ lực giảm chi phí, cải thiện sự hài lòng của người thuê và thúc đẩy tăng trưởng, theo Hoya Capital. Kết quả là các tổ chức có thể đạt được biên thu nhập hoạt động ròng gần ngang bằng với các khoản ủy thác đầu tư bất động sản của nhiều gia đình, theo báo cáo của công ty.
“Chúng tôi sử dụng công nghệ trong mọi khía cạnh kinh doanh của mình, mọi thứ từ mua lại thông qua bảo trì và đưa vào trung tâm cuộc gọi để cải thiện chỉ số hoạt động của chúng tôi và mang đến cho cư dân trải nghiệm tốt hơn nhiều,” Giám đốc điều hành của Tricon Civil, Gary Berman nói với dịch vụ tin tức tài chính Tìm kiếm Alpha vào tháng 10 năm 2021. Khu dân cư Tricon quản lý 33.000 bất động sản trên khắp Bắc Mỹ.
Tất nhiên, công nghệ không thể giải quyết mọi vấn đề bất động sản. Một lớp người mới gọi là iBuyers đã đẩy vai trò của việc tự động hóa việc ra quyết định lên cực độ, triển khai các thuật toán máy tính để thực hiện các giao dịch mua và bán nhằm lật tẩy các ngôi nhà dành cho một gia đình — một chiến lược đã thất bại ngoạn mục đối với công ty Zillow. Được biết đến nhiều nhất với việc xuất bản danh sách bất động sản trực tuyến và tính toán giá trị ước tính của ngôi nhà, Zillow đã buộc phải ngừng chương trình mua và chuyển nhượng mới và đưa 7.000 ngôi nhà ra thị trường vào tháng 11 năm 2021 sau khi phát hiện ra rằng họ đã chi quá nhiều tiền cho các bất động sản.
Ngược lại, quỹ mà tôi quản lý đã có thể bán bớt tài sản của mình một cách có trật tự với mức lợi nhuận đáng kể. Ít nhất là bây giờ, tôi tin rằng một số quan điểm của con người vẫn được khuyến khích.
Tuy nhiên, những công ty được Phố Wall hậu thuẫn này sẽ thực sự có ảnh hưởng lớn như thế nào. Theo các nhà phân tích của nhà môi giới Amherst Pierpont, họ hiện chỉ chiếm 2% tổng thị trường dân cư, chuyên về thị trường vốn có thu nhập cố định. Và có thể có những hạn chế được tích hợp trong lớp này. Các công ty cho thuê một gia đình có xu hướng chủ yếu tập trung vào các khu vực đang phát triển nhanh hơn ở các bang phía Tây, Tây Nam và Đông Nam, mua và xây nhà nhắm đến phần lớn các gia đình trung lưu và thượng lưu. Nguồn cung cũng là một hạn chế, vì vậy sự tập trung của các nhà đầu tư bắt đầu ngày càng chuyển sang xây dựng để cho thuê.
Tuy nhiên, các thương vụ mua lại của các nhà đầu tư vẫn đang tiếp tục diễn ra. Tập thể nhận ra rằng các nỗ lực thẩm định có thể mở rộng quy mô không chỉ đưa nhiều tổ chức tài chính vào thị trường mà còn tạo ra các đợt phát hành nợ kỷ lục được đảm bảo bằng danh mục đầu tư cho thuê một gia đình, tăng tính thanh khoản cho các khoản tài trợ của tổ chức bằng cách phân tán rủi ro. Theo Amherst Pierpont, khoản phát hành công khai tích lũy của cái gọi là nợ SFR đạt mức kỷ lục 43 tỷ đô la vào năm 2021, theo Amherst Pierpont.
Ngoài việc giảm chi phí siêng năng, có những yếu tố khác đã làm cho các giao dịch SFR này trở nên hấp dẫn đối với người cho vay. Giá trị tài sản thế chấp là một thành phần quan trọng của bất kỳ mô hình chứng khoán hóa nào và chứng khoán hóa một gia đình cuối cùng được đảm bảo bằng giá trị của căn nhà, vốn đang tăng lên đáng kể do những người cho thuê nhà ngày càng ưa chuộng.
Với tất cả những yếu tố này, tôi hy vọng quá trình chứng khoán hóa SFR sẽ tăng tốc. Năm 2021 là chu kỳ đầy đủ đầu tiên cho sự gia tăng đặc biệt về chứng khoán hóa này và hiệu quả hoạt động rất xuất sắc, được giao dịch tương đương với các khoản nợ có cấu trúc khác. Phố Wall đang háo hức tạo ra càng nhiều chứng khoán hóa mà các nhà đầu tư có thể tiêu hóa, và sự thèm muốn là rất lớn ngay bây giờ vì giá thuê đang tăng và các nhà đầu tư dự đoán rằng rủi ro và lãi suất sẽ ở mức thấp trong tương lai gần.
Tuy nhiên, có những rủi ro cần xem xét, trong đó có lãi suất lớn. Không giống như các ngôi nhà do chủ sở hữu sử dụng, thường được tài trợ bằng các khoản vay 30 năm, danh mục đầu tư SFR thường được tài trợ với thời hạn ngắn hơn, tương tự như bất động sản thương mại. Trong trường hợp lãi suất tăng đáng kể, lợi tức cho thuê ròng có thể bị xóa hoàn toàn khi đến thời điểm bán hoặc tái cấp vốn. Điều này tương tự như rủi ro cố hữu của chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp thương mại, đó là lý do tại sao ngành này xem nợ SFR tương tự.
Một yếu tố phức tạp khác là sự thay đổi của việc bảo trì và bảo dưỡng nhà cửa, điều này cũng có thể ăn vào dòng tiền. Nếu lãi suất và chi phí bảo trì tăng đáng kể, sẽ có nguy cơ làn sóng các nhà đầu tư bán vào một thị trường kém thanh khoản có thể khiến giá giảm và nợ giảm xuống đáng kể, do đó tạo ra một vòng phản hồi tiêu cực với việc bán hàng ép buộc, như chúng ta đã thấy trong năm 2008.
Một rủi ro khác mà khó xác định là các tổ chức giám sát ngày càng tăng đang phải đối mặt sau khi ban đầu tràn ngập thị trường một gia đình. Một số phương tiện truyền thông đã cho rằng các chủ nhà được Phố Wall hậu thuẫn là kém cỏi hoặc thậm chí là phản diện, cáo buộc một số nhà đầu tư này đã đẩy giá nhà lên cao, tăng giá thuê hoặc làm một công việc tồi tệ trong việc bảo trì và bảo dưỡng. Có thể nói, SFR là một doanh nghiệp cần được tiến hành hết sức cẩn thận và chuyên nghiệp vì nó chạm đến cuộc sống hàng ngày của mọi người rất sâu sắc.
Mặc dù các công ty được Phố Wall hậu thuẫn chỉ chiếm khoảng 300.000 trong số hơn 128 triệu ngôi nhà cho một gia đình ở Hoa Kỳ, SFR trông giống như một loại tài sản sẵn sàng không chỉ để ở mà còn để phát triển.
Lãi suất gần bằng 0 và nhu cầu hiện tại trên thị trường cho thuê một gia đình tiếp thêm động lực cho sự tăng trưởng. Các cuộc khảo sát cho thấy ngày càng có nhiều người thuộc thế hệ millennials dự định thuê cho tương lai gần, với tỷ lệ ngày càng tăng chọn thuê nhà cho một gia đình thay vì căn hộ. Trong khi đó, sự tăng trưởng mạnh mẽ của dữ liệu lớn cho thấy nó sẽ là một công cụ ngày càng mạnh mẽ cho các nhà đầu tư trong những năm tới.
Bất chấp những tranh cãi, Phố Wall có thể sẽ đóng vai người mua và người xây dựng trong một thời gian dài sắp tới.