Lãi suất thế chấp đã giảm xuống mức chưa từng thấy kể từ năm 2016 và các chủ nhà đang gấp rút tái cấp vốn. Bạn có thể hưởng lợi ngay cả khi không cắt giảm tỷ lệ của mình theo một điểm phần trăm đầy đủ — một quy tắc chung mà bạn có thể bỏ qua một cách an toàn. Câu hỏi đặt ra là liệu bạn có ở trong nhà đủ lâu để bù đắp chi phí đóng cửa với khoản tiết kiệm được từ các khoản thanh toán hàng tháng hay không. Để có câu trả lời nhanh, hãy chạy các con số bằng cách sử dụng máy tính hòa vốn refi tại Bankrate.com.
Theo Black Knight, một nhà cung cấp phần mềm, phân tích và dữ liệu thế chấp cho vay đã đóng các khoản vay của họ vào năm 2018. Giả sử bạn có khoản thế chấp 300.000 đô la với lãi suất cố định trong 30 năm là 4,5% vào mùa thu năm ngoái. Nếu bạn nạp tiền đến mức 3,8% —tỷ lệ trung bình trên toàn quốc được Freddie Mac báo cáo vào giữa tháng 7 — bạn sẽ cắt giảm khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng của mình xuống 145 đô la, còn 1,375 đô la và bạn sẽ phải trả cho tổng chi phí đóng của mình (ước tính ở mức 2% dư nợ) với khoản tiết kiệm hàng tháng trong 41 tháng.
Những người đi vay với các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) đang tái cấp vốn theo lãi suất cố định với con số cao nhất kể từ năm 2007, có lẽ là để chốt ở một mức lãi suất thấp mà họ sẽ không bao giờ phải nghĩ đến nữa. Vào giữa tháng 7, tỷ lệ trung bình cho ARM 5/1 (lãi suất cố định trong 5 năm đầu tiên và điều chỉnh hàng năm sau đó) là 3,5% và đối với ARM 7/1, tỷ lệ là 4%, theo Bankrate.com.
Nếu ban đầu bạn đã vay FHA nhưng sau đó đã cải thiện hồ sơ tài chính của mình hoặc tích lũy được 20% vốn chủ sở hữu, bạn có thể hoàn lại thành một khoản vay được hỗ trợ bởi Fannie Mae hoặc Freddie Mac và không chỉ giảm lãi suất của bạn mà còn loại bỏ chi phí bảo hiểm thế chấp, áp dụng vĩnh viễn cho hầu hết các khoản vay FHA.
Nếu bạn muốn xây dựng vốn chủ sở hữu nhanh hơn hoặc trả hết khoản thế chấp của mình sớm hơn — ví dụ, trước khi nghỉ hưu — bạn có thể tái cấp vốn vào một khoản thế chấp 30 năm khác, rẻ hơn và sử dụng khoản tiết kiệm hàng tháng để trả trước khoản thế chấp của mình. Hoặc, nếu bạn có thể xử lý một khoản thanh toán hàng tháng cao hơn, bạn có thể vay một khoản thế chấp mới với thời hạn ngắn hơn, chẳng hạn như 15 hoặc 20 năm. Vào giữa tháng 7, lãi suất trung bình 15 năm là 3,2%.
Thu thập thông tin của bạn. Bạn có thể tìm ước tính giá trị thị trường của ngôi nhà của mình tại Zillow.com hoặc Trulia.com. Hoặc yêu cầu một đại lý bất động sản, người có thể đưa doanh nghiệp của bạn đi xuống, cung cấp định giá thị trường cho ngôi nhà của bạn dựa trên doanh số bán hàng có thể so sánh gần đây.
Tiếp theo, kiểm tra tín dụng của bạn. Trình độ chuyên môn của bạn càng mạnh (càng có nhiều vốn tự có, điểm tín dụng của bạn càng cao và bạn càng phải gánh ít nợ hơn), thì mức lãi suất mà bạn có thể nhận được càng thấp. Tỷ lệ sẽ cao hơn nếu bạn rút tiền mặt, thế chấp siêu phù hợp (với số dư cho vay từ $ 484.351 đến $ 726.525) hoặc đang tái cấp vốn cho một căn hộ nhiều đơn vị hoặc bất động sản đầu tư.
Trước khi mua sắm, hãy kiểm tra kỹ các báo cáo tín dụng của bạn từ Equifax, Experian và TransUnion, ba cơ quan báo cáo tín dụng lớn (miễn phí hàng năm tại dailycreditreport.com) để đảm bảo rằng không có sai sót nào làm giảm điểm của bạn. Bạn có thể kiểm tra điểm tín dụng của mình miễn phí trên trang web của công ty phát hành thẻ tín dụng và mọi người có thể xem điểm tín dụng của họ tại Discover.com. (Xem 6 Cách để Tăng Điểm Tín dụng của Bạn — Nhanh chóng.)
Mua sắm nhiều người cho vay khác nhau, bao gồm cả người khởi tạo khoản vay hiện có của bạn; người phục vụ khoản vay hiện tại của bạn, ngân hàng hoặc công đoàn tín dụng; Nhanh chóng cho vay; hoặc một nhà môi giới thế chấp có thể chuyển mức giá bán buôn cho bạn (hãy tìm một nhà môi giới độc lập tại findamortgagebroker.com). Adam Smith, một nhà môi giới thế chấp ở Denver, cho biết nếu bạn cần một khoản thế chấp lớn và là khách hàng của nhóm tư vấn tài sản của ngân hàng, thì nhóm này có thể cung cấp cho bạn thỏa thuận tốt nhất. (Tỷ lệ jumbo trung bình vào giữa tháng 7 là 4,1%, theo Bankrate.com.)
Khi bạn mua sắm thế chấp, nhiều lần kiểm tra tín dụng sẽ không làm giảm điểm tín dụng của bạn nếu chúng xảy ra trong vòng 30 ngày trước khi tính điểm của bạn. Và trong các phiên bản mới nhất của điểm FICO, nhiều câu hỏi được thực hiện trong khoảng thời gian 45 ngày chỉ được tính là một câu hỏi.
Người cho vay thường sẽ tính phí bạn từ 1% đến 3% số dư khoản vay để tái cấp vốn. Chi phí kết thúc sẽ bao gồm phí khởi tạo của bên cho vay, chi phí của bên thứ ba (bao gồm chi phí thẩm định, tìm kiếm tiêu đề, v.v.) và chi phí ghi lại.
Bạn có thể trả các chi phí đóng cửa ra khỏi túi. Nhưng trước khi thực hiện, hãy xem xét cách bạn có thể triển khai tiền để thu lại lợi nhuận tốt hơn. Nếu bạn có đủ vốn chủ sở hữu, bạn có thể thêm chi phí đóng vào số dư khoản vay của mình và tài trợ cho chúng. Với mức lãi suất quá thấp, tác động đến khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn có thể không đáng kể. Nhưng số dư cho vay và tỷ lệ khoản vay trên giá trị cao hơn có thể đưa bạn vào một loại rủi ro cao hơn với lãi suất cao hơn.
Hoặc bạn có thể trả lãi suất cao hơn để đổi lấy khoản tín dụng của người cho vay bù đắp chi phí đóng. Bạn có thể sử dụng Máy tính Tri-Refi tại HSH.com để ước tính sự khác biệt về kết quả, nhưng nhân viên cho vay của bạn sẽ giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn để tối đa hóa lợi ích của việc tính toán lại.
Khi quá trình tái cấp vốn đang được tiến hành, đừng mở hạn mức tín dụng mới hoặc tăng số dư của khoản tín dụng hiện có của bạn vì người cho vay sẽ xác minh lại tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn ngay trước khi đóng. Nếu các tỷ lệ vượt quá giới hạn của bên cho vay, nó phải đủ điều kiện cho bạn.
Chứng minh điều đó. Trước khi người cho vay có thể phê duyệt khoản vay của bạn, họ phải lập hồ sơ và xác minh việc làm, thu nhập, tài sản của bạn và hơn thế nữa. Nhưng các bên cho vay đang cố gắng hợp lý hóa quy trình, từ ứng dụng đến đóng, bằng công nghệ. Ví dụ:tại Quicken, khách hàng có thể nhập bảng sao kê tài khoản trực tiếp từ ngân hàng hoặc công ty môi giới của họ.
Bạn sẽ cần đánh giá giá trị ngôi nhà của mình. Người cho vay của bạn có thể chấp nhận định giá tự động. Nhưng nếu nó không thể truy cập đủ dữ liệu hoặc bạn đang rút tiền mặt, người cho vay có thể sẽ cử người thẩm định đến thăm nhà bạn.
Các chủ sở hữu nhà đã tích lũy được gần như số vốn chủ sở hữu nhà mà họ có trước khi nhà ở bị phá sản, nhưng họ đã thận trọng trong việc trích xuất nó. Mặc dù Fannie Mae và Freddie Mac sẽ cho bạn vay tới 80% giá trị căn nhà của bạn và FHA sẽ cho bạn vay tới 95% nếu bạn thanh toán đúng hạn trong 12 tháng (nếu không thì 85%), hầu hết những người vay đều thận trọng hơn, chỉ vay trung bình 65% đến 70% giá trị căn nhà của họ, Bill Banfield, phó chủ tịch điều hành của Quicken Loans cho biết.
Freddie Mac nói rằng những chủ nhà khai thác vốn chủ sở hữu nhà của họ thông qua tái cấp vốn rút tiền mặt đang sử dụng tiền để trả khoản nợ đắt hơn, sửa chữa hoặc cải thiện nhà cửa, thêm vào khoản tiết kiệm, mua xe hơi hoặc các khoản mua sắm lớn khác, hoặc tiết kiệm hoặc trả chi phí học đại học.
Theo luật thuế mới, nếu bạn không sử dụng tiền để cải thiện đáng kể ngôi nhà của mình, thì lãi suất của phần khoản vay đó sẽ không được khấu trừ nếu bạn chia thành từng khoản.