Có rất nhiều câu hỏi được đặt ra trong bối cảnh đầu tư bất động sản thương mại khi cuộc khủng hoảng COVID-19 diễn ra. Thị trường sẽ sớm trở lại bình thường? Khi nào tiền thuê sẽ được thu thập? Tôi có sắp mất khoản đầu tư của mình không?
Tôi đã tập hợp một số câu hỏi phổ biến nhất mà tôi được hỏi và đã đưa ra câu trả lời sẽ giúp hướng dẫn bạn trong 90 ngày tới.
Nó phụ thuộc. Nếu bạn có các tòa nhà chưa bị ảnh hưởng nghiêm trọng hoặc nếu bạn có các bất động sản có tỷ lệ đòn bẩy thấp, bạn có thể khai thác một phần vốn chủ sở hữu đó. Thách thức hiện nay là thị trường cho vay đối với người đi vay không chắc chắn. Có sẵn tiền, nhưng các điều khoản có thể bị cấm. Ví dụ, một số người cho vay đang yêu cầu dự trữ bổ sung để trang trải các khoản thanh toán thế chấp từ sáu đến 12 tháng. Các tổ chức cho vay khác đang cấm các khoản cho vay bằng tiền mặt. Đối với một số chủ sở hữu, hạn mức tín dụng có thể là lựa chọn tốt nhất.
Ngoài ra, vốn chủ sở hữu khả dụng của bạn được dự đoán dựa trên dòng tiền và khả năng chi trả nợ của bất động sản, do đó, tiền có thể không còn sẵn sàng như trước đây. Đây là lý do tại sao:Nếu bạn sở hữu bất động sản thương mại, bạn cũng có thể có khách thuê, cho dù họ là thương mại hay nhà ở. Phần lớn các bang của Hoa Kỳ có nơi trú ẩn theo lệnh đặt hàng và / hoặc các hạn chế về khoảng cách xã hội, có thể sẽ không được dỡ bỏ cho đến cuối tháng 5 hoặc đầu tháng 6. Nhiều người thuê nhà thương mại không thể mở cửa vì những đơn đặt hàng này và có thể không trả được tiền thuê. Những người thuê nhà ở bị ảnh hưởng sâu sắc như có thể thấy qua số liệu thất nghiệp đang gia tăng. Đạo luật CARES hiện tại quy định về tỷ lệ thất nghiệp tăng cao và kiểm tra kích cầu một lần, nhưng không có yêu cầu người thuê nhà phải sử dụng tiền để trả tiền thuê nhà.
Do sự không chắc chắn này đối với các bộ sưu tập, tôi muốn nói rằng việc khai thác khoản đầu tư của bạn ngày hôm nay sẽ khó khăn hơn so với thậm chí hai tháng trước đây.
Hiện tại, chúng tôi thấy các giao dịch đã gần đến vạch đích đã kết thúc. Hầu hết các giao dịch bất động sản khác đang được giữ lại, hoặc việc đóng cửa đang được kéo dài thêm 90-120 ngày. Bộ sưu tập là một ẩn số lớn đối với nhiều tài sản ngay bây giờ. Các khoản thu và thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh đặt ra giá trị của bất động sản, nhưng cũng quan trọng không kém, đặt ra quy mô khoản vay của bạn.
Chúng tôi cũng đang nhìn thấy trên toàn thị trường, bất kể loại bất động sản nào - đa gia đình, văn phòng hay bán lẻ - hiện có một chút thời gian tạm dừng. Ví dụ:một chu kỳ giao dịch mua lại nhiều gia đình thường mất hai tháng kể từ khi bắt đầu đến khi kết thúc. Chúng tôi đang thấy những loại giao dịch tương tự này hiện đang đẩy quá trình thẩm định của chúng lên khoảng thời gian 90 ngày, với 60 ngày để kết thúc sau đó (năm tháng). Nếu người mua và người bán sẵn sàng hợp tác và cân nhắc các điều kiện hiện tại, giao dịch sẽ được thực hiện. Chúng sẽ khác một chút so với cách đây hai tháng.
Có thể có các lựa chọn để đầu tư cơ hội vào năm 2020, tùy thuộc vào thời gian COVID-19 làm gián đoạn nền kinh tế. Các cơ hội mua tốt có thể bao gồm các bất động sản sắp kết thúc thời hạn cấp vốn hoặc những bất động sản có hoạt động kinh doanh gặp khó khăn. Các khoản vay đến hạn là ngày "chết" buộc chủ sở hữu phải bán hoặc tái cấp vốn. Các tùy chọn tái cấp vốn đã trở nên kém hấp dẫn hơn rất nhiều trong môi trường cho vay này, điều này có thể khiến người bán chỉ cần chiết khấu khi bán thay vì vay với tỷ lệ đòn bẩy thấp và yêu cầu dự trữ lớn.
Điều tương tự cũng xảy ra đối với những chủ sở hữu quá đầu với các hoạt động thất bại. Khi dự trữ tiền mặt của tài sản và nguồn lực riêng của chủ sở hữu không thể đưa tài sản qua thời gian ngắn, thì chủ sở hữu có thể chọn tốt hơn trong hai lựa chọn khó và bán với giá chiết khấu để tránh bị tịch thu tài sản.
Một lý do mà các nhà đầu tư đầu tư vào bất động sản được tài trợ là vì nhà tài trợ cũng thay mặt họ giám sát việc quản lý tài sản. Đây là chiến lược đầu tư thụ động dành cho những ai muốn thu lợi từ việc đầu tư bất động sản thương mại mà không gặp rắc rối khi trở thành chủ nhà.
Quản lý tài sản là lớp giám sát giữa các hoạt động hàng ngày của tài sản (quản lý tài sản) và chủ sở hữu hoặc nhà đầu tư. Và hơn bao giờ hết, các nhà quản lý tài sản đang xem xét kỹ lưỡng các hoạt động của tài sản với mục tiêu cân bằng nhu cầu của tài sản với mục tiêu của nhà đầu tư.
Một nhà quản lý tài sản có kinh nghiệm có thể điều hướng bất động sản đầu tư thông qua các cú sốc đối với chu kỳ bất động sản. Trong trường hợp xảy ra đại dịch, thiên tai hoặc bất kỳ mối đe dọa nào khác đối với tài sản, họ sẵn sàng hoạt động theo một chế độ rất thận trọng để bảo vệ khoản đầu tư. Các nhà quản lý tài sản giỏi cũng giữ một cuộc đối thoại cởi mở để giao tiếp với chủ sở hữu và nhà đầu tư trong thời gian thực. Ví dụ về giao tiếp hiệu quả có thể là gửi thông tin cập nhật về việc thiết lập các thủ tục mới để bảo vệ sức khỏe của cư dân và nhân viên, thay đổi kế hoạch kinh doanh hoặc vạch ra các chính sách thu tiền thuê nhà mới.
Tác động của COVID-19 đang hình thành như một thời điểm xác định đối với các nhà quản lý tài sản bất động sản. Một số nhóm quản lý tài sản yếu hơn và các nhà tài trợ đã “đi tối tăm” khiến các nhà đầu tư của họ băn khoăn liệu tiền thuê có được thu hay không hay liệu các khoản thanh toán thế chấp có được thực hiện hay không. Khả năng nhanh chóng sắp xếp lại kế hoạch kinh doanh (ví dụ:dừng các dự án vốn để dự trữ tiền mặt) cũng phân biệt các nhà quản lý tài sản chủ động, mạnh mẽ với các đối tác thụ động hơn.
Suy thoái kinh tế của COVID-19 dẫn đến khả năng thực sự bị tịch thu tài sản đối với một số tài sản và những người quản lý tài sản thiếu kinh nghiệm có thể không chuẩn bị cho một tình huống đầy thách thức như vậy.
Thuật ngữ “nhà tài trợ” được sử dụng để mô tả cá nhân hoặc công ty chịu trách nhiệm tìm nguồn cung ứng, mua và quản lý một khoản đầu tư bất động sản - từ việc mua lại thông qua việc bán hàng cuối cùng.
Đầu tiên, một nhà tài trợ bất động sản tập hợp một nhóm các nhà đầu tư được công nhận và mua lại một bất động sản. Sau đó, nhà tài trợ tiếp tục giám sát đầu tư với tư cách là người quản lý tài sản, giám sát kế hoạch kinh doanh, định hướng giá trị và cuối cùng là chỉ đạo việc bán tài sản.
Thông thường, các nhà đầu tư nhận được phân phối hàng tháng hoặc hàng quý trong suốt thời gian sở hữu. Trong trường hợp xảy ra khủng hoảng, chẳng hạn như COVID-19, việc phân phối có thể bị tạm dừng trong một khoảng thời gian để tích trữ tiền mặt. Các nhà đầu tư hiểu rằng bất động sản là một chiến lược đầu tư dài hạn và cuối cùng sẽ nhận được vốn.
Vào cuối ngày, bất động sản là một trò chơi dài hạn, với một đường chân trời dài hạn. Khi chúng tôi nói chuyện với các nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản được tài trợ, chúng tôi cũng nói với họ điều tương tự. Hiện tại cũng không khác gì, và chúng tôi đang nhắc họ về kế hoạch trò chơi giống hệt nhau này.
Vâng, sáu tháng tiếp theo là không chắc chắn. Thị trường bất động sản và cho vay hiện nay không ổn định. Tuy nhiên, một lần nữa, đầu tư bất động sản thương mại là về dài hạn. Chúng tôi biết rằng tiền thuê sẽ được trả - có lẽ tạm thời với các kế hoạch thanh toán - và thu nhập từ bất động sản sẽ ổn định. Chúng tôi biết rằng chúng tôi sẽ quay lại mô hình chuẩn hóa.
Khi chúng tôi có dữ liệu cho thấy việc thu tiền thuê đang đi đúng hướng và thị trường nợ bắt đầu bình thường hóa, khuyến nghị của tôi là:Hãy nhanh chóng di chuyển.