Hôm nọ, tôi nói với bà vợ tôi rằng chúng tôi đã bán căn nhà của mình. Chúng tôi đang thu hẹp quy mô để loại bỏ khoản thế chấp của mình nhanh hơn. Có vẻ như chúng tôi sẽ trả hết khoản thế chấp sau ba đến năm năm, tùy thuộc vào thời điểm bọn trẻ bước vào cuộc sống. Cô ấy đã cho tôi một bài phát biểu về việc ngôi nhà của chúng tôi là một trong những khoản khấu trừ thuế duy nhất mà chúng tôi có và hầu hết các kế toán viên đều khuyên bạn nên giữ khoản thanh toán thế chấp vì lý do đó.
Tôi nghĩ logic này là sai lầm. Hãy để tôi chỉ cho bạn lý do tại sao.
Khoản khấu trừ tiêu chuẩn năm 2009 cho các cặp vợ chồng sẽ là $11,400. Điều đó có nghĩa là để đạt được bất kỳ lợi ích nào từ việc khấu trừ thuế, tiền lãi phải trả của bạn phải vượt quá con số này. Nói cách khác, bạn sẽ phải trả $950 mỗi tháng tiền lãi thế chấp (không phải tiền gốc) để được hưởng bất kỳ lợi ích thuế nào từ khoản thanh toán thế chấp của bạn.
Nếu bạn thế chấp một căn nhà trị giá 200.000 đô la với lãi suất 6,25%, bạn sẽ hầu như không vượt quá mức khấu trừ tiêu chuẩn trong vài năm đầu tiên, giả sử khoản khấu trừ không bao giờ tăng (điều này thường xảy ra). Sau đó, tốt hơn hết bạn nên áp dụng khoản khấu trừ tiêu chuẩn với điều kiện là bạn không nhận được khoản khấu trừ nào khác.
Vì vậy, trên thực tế, việc khấu trừ thuế như vậy sẽ chỉ hữu ích khi mua nhà mà khoản thế chấp của bạn là 200.000 USD trở lên. Bất cứ điều gì khác và nó gần như vô nghĩa.
Ghi chú của J.D.: Như tôi thường làm với những bài viết như thế này, tôi đã yêu cầu nhân viên kế toán của mình đưa ra phản hồi. Câu trả lời của ông là:"Bài báo này có vẻ chính xác, nhưng tác giả đưa ra giả định rằng một cá nhân sẽ chỉ bị khấu trừ lãi suất thế chấp khi so sánh với khoản khấu trừ tiêu chuẩn. Các khoản khác được khấu trừ bao gồm thuế thu nhập tiểu bang, thuế tài sản và quyên góp từ thiện."
Ông cũng nói thêm:"Bạn không nên coi việc tiết kiệm thuế là lý do để mua nhà. Đó chỉ là một thành phần và là một thành phần nhỏ". Về cơ bản thì anh ấy đồng ý với CJ.
Nếu bạn chia thành các khoản khấu trừ, bạn vẫn phải trả lãi nhiều hơn mức bạn sẽ tiết kiệm được từ thuế. Đây là điều thứ hai mọi người bỏ qua.
Nếu bạn đang trả hơn 11.400 đô la tiền lãi, điều đó không có nghĩa là bạn đang trả ít hơn 11.400 đô la tiền thuế. Điều đó có nghĩa là 11.400 USD thu nhập của bạn không được tính là thu nhập chịu thuế.
Giả sử bạn đang ở trong khung thuế 25%. Nếu bạn trả 20.000 USD tiền lãi thế chấp, bạn sẽ tiết kiệm được 5.000 USD tiền thuế. 20.000 USD thu nhập của bạn không được tính vào thuế. Thực tế là bạn đang trả 15.000 đô la để được khấu trừ thuế. Đây không phải là lời khuyên đúng đắn nhất về mặt tài chính mà tôi từng nghe. Nếu bạn nghe theo lời khuyên như vậy thì tôi đã có được một thỏa thuận thực sự tốt. Tôi sẽ trả cho bạn 33 đô la để đổi lấy 100 đô la. Đó là loại lời khuyên tài chính tương tự như việc ai đó nói với bạn rằng việc giữ thế chấp là một điều tốt vì lý do thuế.
Lợi ích cuối cùng của việc trả hết khoản thế chấp là nó giúp giảm rủi ro tài chính cho chính bạn.
Giữ khoản thanh toán thế chấp (và đặc biệt là khoản thanh toán thế chấp cao) là rủi ro. Trong trường hợp không may là bạn mất đi nguồn thu nhập chính, “tài sản” lớn nhất của bạn có thể nhanh chóng trở thành khoản nợ lớn nhất của bạn. Đây là lý do chính tại sao ngày nay có rất nhiều người phải đối mặt với việc bị tịch thu tài sản thế chấp. Họ phải trả một khoản tiền thế chấp mà họ không đủ khả năng chi trả (hoặc hầu như không đủ khả năng chi trả) và đột nhiên khi một trục trặc nhỏ xảy ra trong cuộc sống, họ phải sống trên đường phố. Quỹ khẩn cấp rất quan trọng để giúp bù đắp những rủi ro này, nhưng để thực sự loại bỏ rủi ro, bạn nên trả hết khoản thế chấp của mình.
Tôi đã nghe nói về những người đã thế chấp nhà của họ trong thời kỳ bong bóng nhà đất để họ có thể đầu tư tiền vào cổ phiếu. Họ lập luận rằng bạn nhận được lợi ích về thuế và cổ phiếu tăng giá nhanh hơn một ngôi nhà. Như chúng ta có thể thấy bây giờ, đây là một quyết định tài chính không khôn ngoan. Chắc chắn, bạn có thể kiếm được rất nhiều tiền. Bạn cũng có thể kiếm được nhiều tiền bằng cách trúng số, nhưng điều đó không khiến đó trở thành một kế hoạch nghỉ hưu khôn ngoan.
Về vấn đề này, tôi muốn có được sự an toàn khi biết rằng nếu nền kinh tế suy thoái và tôi phải làm việc ở McDonald's đến hết đời, tôi vẫn có thể tồn tại tốt đẹp với lối sống hiện tại của mình.
Mặc dù tôi biết có rất nhiều biến số và các khoản khấu trừ thuế khác mà tôi không đề cập ở đây, nhưng tôi nghĩ có thể an toàn khi nói rằng quan điểm cũ cho rằng việc giữ một khoản thế chấp chỉ vì lợi ích về thuế không phải là lời khuyên tốt nhất mà bạn có thể nhận được. Về vấn đề này, hãy nhận lời khuyên tài chính của chuyên gia về tình hình cá nhân của bạn nhưng đừng chỉ tin lời họ. Yêu cầu họ cho bạn xem các con số trước khi bạn bắt đầu ném tiền của mình đi. Tôi lập luận rằng ngay cả khi các con số gần nhau, yếu tố rủi ro sẽ khiến việc thanh toán khoản thế chấp ở vị trí tốt hơn một chút so với không.
Tôi muốn nghe một số nhận xét hoặc tình huống trong đó việc giữ thế chấp sẽ tốt hơn việc khấu trừ tiêu chuẩn.
Bài viết này được viết bởi CJ tại WiseMoneyMatters.com. Bài đăng này thể hiện quan điểm của CJ, không nhất thiết phải là quan điểm của tôi. (Mặc dù tôi cũng hy vọng sẽ sớm trả hết khoản thế chấp của mình.)