Nói một cách đơn giản, lĩnh vực bất động sản đã trở thành kẻ thất bại vào năm 2020.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), sở hữu và vận hành nhiều loại bất động sản và cơ sở khác nhau, giảm gần 11% so với mức giảm 6% của S&P 500. Nhưng có một thế giới khác biệt tách biệt giữa REIT tốt nhất của ngành và tệ nhất của nó.
Phần lớn nỗi đau trong lĩnh vực bất động sản đến từ các công ty tập trung vào bán lẻ, nhiều công ty đã mất hơn 50% giá trị khi các nhà đầu tư phỏng đoán chính xác rằng các đơn đặt hàng tại nhà sẽ giảm thiểu các chuyến đi mua sắm và cắt giảm chi tiêu của khách hàng. Các REIT văn phòng cũng đã trải qua những cuộc đấu tranh quá lớn, vì các doanh nghiệp đóng cửa không thể trả tiền thuê và khi các chiến lược làm việc tại nhà quy mô lớn khiến các nhà đầu tư phải suy nghĩ lại về tương lai của không gian văn phòng.
Tuy nhiên, không phải mọi lĩnh vực REIT đều bị ảnh hưởng như nhau. Một số REIT đang vượt qua việc ngừng hoạt động của đại dịch một cách tương đối bình thường - và một số thậm chí còn được hưởng lợi từ những thay đổi gần đây của biển.
Tuy nhiên, trong khi các mô hình kinh doanh phòng thủ là một đặc điểm quan trọng cần có khi xác định REIT để mua, các phẩm chất khác cũng cần được xem xét. Bảng cân đối kế toán chắc chắn là điều bắt buộc. Các khoản thanh toán thận trọng, để lại chỗ cho cổ tức có thể dễ dàng chi trả trong trường hợp có cú sốc và được huy động trong tương lai khi mọi thứ đều ổn, cũng là điều lý tưởng.
Dưới đây là chín trong số các REIT tốt nhất để mua không chỉ cho hoạt động kinh doanh lâu bền mà còn cho sức mạnh tài chính và mức chi trả cổ tức của họ.
REIT tự lưu trữ Bộ nhớ chung (PSA, $ 196,97) đã tồn tại được gần 50 năm. REIT này sở hữu khoảng 2.500 cơ sở lưu trữ trên 38 tiểu bang với diện tích cho thuê là 170 triệu feet vuông. Ngoài các địa điểm ở Hoa Kỳ, Public Storage còn sở hữu 234 cơ sở tự lưu trữ ở châu Âu thông qua khoản đầu tư của Shurgard và 27,5 triệu feet vuông không gian thương mại thông qua việc nắm giữ tại PS Business Parks.
Các cơ sở tự lưu trữ được coi là một ngành kinh doanh thiết yếu, vì vậy các cơ sở của REIT đã tiếp tục hoạt động trong thời gian đại dịch. Điều này cho phép khách hàng chuyển đến hoặc chuyển đi, tiếp cận tài sản của họ và trả tiền thuê.
REIT đã đánh bại ước tính của các nhà phân tích trong quý 3 khi mang lại mức tăng trưởng 4% trong quỹ cốt lõi từ hoạt động (FFO, một chỉ số sinh lời quan trọng đối với REIT) trên mỗi cổ phiếu. Nó cũng cải thiện tỷ lệ lấp đầy cùng một cửa hàng lên 92,7%, tăng 6 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm ngoái; điểm cơ bản là một phần trăm của điểm phần trăm. Tuy nhiên, nó đã cảnh báo rằng thiệt hại do nợ xấu có thể tăng nhẹ so với mức trước đây, vốn trung bình chưa đến 2% giá thuê.
PSA nổi lên trong số các REIT tốt nhất để mua hiện tại vì bảng cân đối kế toán giống như pháo đài, phản ánh việc sử dụng cổ phiếu ưu đãi để tài trợ cho hoạt động của mình, thay vì cho vay. Nợ được giới hạn ở mức nhỏ nhất là 7% vốn hóa. Trong khi đó, cổ tức chỉ chiếm 74% của FFO 12 tháng cuối năm, đây là một tỷ lệ thấp, an toàn đối với REITs.
Mặc dù cổ tức đã được giữ ở mức tương tự kể từ năm 2017, nhưng Public Storage đã trả một khoản tiền mặt đều đặn trong hơn 30 năm liên tiếp.
Bộ nhớ thêm dung lượng (EXR, 94,38 đô la) là REIT tự lưu trữ lớn thứ hai của Mỹ, sở hữu và / hoặc vận hành hơn 1.800 bất động sản bao gồm 135 triệu feet vuông diện tích cho thuê. Một nửa tài sản của nó thuộc sở hữu của công ty; nhóm còn lại bao gồm tài sản quản lý cho người khác (36%) và liên doanh (13%).
Extra Space Storage có phạm vi hoạt động trên toàn quốc trên 40 tiểu bang, với California, Florida và Đông Bắc Hoa Kỳ kết hợp để chiếm 43% danh mục đầu tư.
REIT này đã mang lại hiệu quả hoạt động mạnh mẽ trong năm năm qua. Theo bản trình bày với nhà đầu tư vào tháng 3, công ty đã tạo ra mức tăng trưởng trung bình trong 5 năm là 5,7% về doanh thu cùng cửa hàng và 7,1% về thu nhập tại cửa hàng - tỷ lệ cao hơn nhiều so với các công ty cùng ngành.
Trong quý 3, FFO trên mỗi cổ phiếu của Extra Space đã tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái; Tăng trưởng FFO trong 5 năm qua rất đặc biệt, hơn 13% mỗi năm. Tỷ lệ lấp đầy trong cùng một cửa hàng giảm, nhưng chỉ giảm 10 điểm cơ bản, xuống 91,3%.
Nợ của REIT có thể quản lý được ở mức 44% vốn hóa và dòng tiền tự do hàng năm cung cấp gần gấp ba lần khả năng chi trả mà nó cần để trả lãi hàng năm. Trong khi đó, tỷ lệ chi trả cổ tức của EXR, ở mức 72% của FFO, mang lại biên độ an toàn rộng nếu giá thuê giảm và đã hỗ trợ mức tăng cổ tức trung bình hàng năm là 8,8% trong 5 năm qua. Điều đó đặt Extra Space trong số các REIT tốt nhất để mua để bảo mật khoản thanh toán và tăng trưởng.
CyrusOne (CONE, $ 72,21) sở hữu khoảng 50 trung tâm dữ liệu trên toàn thế giới với diện tích cho thuê hơn 4 triệu feet vuông.
CyrusOne cung cấp cơ sở hạ tầng CNTT quan trọng chủ yếu cho các công ty nằm trong danh sách Fortune 1000, chiếm 77% giá thuê của nó. Một lớp bảo vệ bổ sung được cung cấp bởi sự leo thang tiền thuê được nhúng trong 76% các hợp đồng thuê và thời hạn thuê trung bình còn lại là 53 tháng trong toàn bộ danh mục đầu tư.
Làm việc tại nhà và các sáng kiến CNTT khác đang tạo ra nhu cầu mới đáng kể cho các dịch vụ dữ liệu và lượng đặt trước băng thông của REIT đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy hiện tại trung bình 85% đối với danh mục trong nước và 91% đối với danh mục quốc tế, còn nhiều dư địa để tăng trưởng.
Nhờ vị thế là một doanh nghiệp thiết yếu ở hầu hết các quốc gia, CyrusOne đã có thể tiếp tục phát triển các cơ sở mới sẽ mở rộng phạm vi địa lý thêm 20% khi hoàn thành.
CONE đã có một quý tháng 3 ấn tượng bất chấp virus coronavirus, với FFO bình thường hóa trên mỗi cổ phiếu tăng 18% so với cùng kỳ năm ngoái. Trung tâm dữ liệu REIT này đã ký hợp đồng thuê mới trị giá 60 triệu đô la trong quý và kết thúc tháng 3 với lượng tồn đọng hàng quý cao nhất từ trước đến nay, chiếm 610 triệu đô la giá trị hợp đồng.
REIT có xếp hạng tín dụng cấp đầu tư và gần đây đã giảm các khoản thanh toán lãi suất hơn 250 điểm cơ bản thông qua tái cấp vốn. Trong khi đó, tỷ lệ chi trả cổ tức của CyrusOne đặc biệt thấp ở mức 32%. Điều đó không chỉ có nghĩa là cổ tức là an toàn, mà CONE phải có dư địa để tiếp tục cải thiện nó với tốc độ nhanh; nó đã đạt mức tăng trưởng cổ tức hàng năm trung bình 9,7% trong năm năm qua.
Niềm tin thực tế kỹ thuật số (DLR, $ 139,32) là một người chơi khác trong không gian cơ sở hạ tầng kỹ thuật số.
REIT này sở hữu 267 trung tâm dữ liệu trên toàn thế giới, phục vụ hơn 4.000 khách hàng và cung cấp khoảng 145.000 kết nối chéo, là kết nối giữa các công ty và nhà cung cấp mạng như Verizon (VZ) và AT&T (T).
Digital Realty đã tăng trưởng FFO đã điều chỉnh trung bình 9% hàng năm trong 5 năm qua, một phần được thúc đẩy bởi các thương vụ mua lại. Ví dụ, họ đã mua 54 tài sản ở châu Âu với việc mua Interxion vào năm 2019, tám tài sản và sáu dự án phát triển ở Brazil bằng cách mua Ascenty vào năm 2018, và 12 tài sản và sáu dự án phát triển ở Mỹ thông qua thương vụ mua lại DuPont Fabros Technology vào năm 2017.
Tuy nhiên, Digital Realty Trust cũng đang phát triển với các khách hàng hiện tại của mình khi họ triển khai nhiều giải pháp đám mây lai hơn. REIT đang tận dụng các phân khúc đám mây mới có tốc độ tăng trưởng cao như trí tuệ nhân tạo, Internet vạn vật, lái xe tự hành và thực tế ảo.
REIT có cơ sở khách hàng blue-chip; hơn một nửa số khách hàng hàng đầu của nó - bao gồm Facebook (FB), Oracle (FB) và Comcast (CMCSA) - có xếp hạng tín dụng cấp đầu tư. 20 khách hàng hàng đầu của nó chiếm 53% giá thuê hàng năm.
Trong khi FFO cốt lõi trên mỗi cổ phiếu giảm 6% trong quý 3, REIT vẫn đang hướng dẫn FFO năm 2020 trên mỗi cổ phiếu là 5,90 đô la đến 6,10 đô la, điều này sẽ dễ dàng trang trải cổ tức hàng năm 4,48 đô la. Cổ tức, đã tăng 14 năm liên tiếp, đã tăng 5,7% mỗi năm trong 5 năm qua.
Digital Realty cũng cung cấp bảng cân đối kế toán được xếp hạng BBB vững chắc và đã mang lại sự tăng trưởng không ngừng về FFO cốt lõi trên mỗi cổ phiếu kể từ năm 2006.
Chúng tôi sẽ giải quyết thêm một trung tâm dữ liệu REIT: QTS Realty Trust (QTS, $ 66,95).
QTS là REIT kỹ thuật số mới hơn sở hữu, vận hành hoặc quản lý 24 trung tâm dữ liệu với diện tích cho thuê hơn 6 triệu bộ vuông và phục vụ khoảng 1.200 khách hàng, chủ yếu ở Bắc Mỹ và Châu Âu. Phần lớn khách hàng của họ đến từ các ngành công nghiệp truyền thông kỹ thuật số và dịch vụ CNTT. Ngược lại, tỷ lệ tiếp xúc của REIT với khách hàng từ các ngành bị ảnh hưởng bởi COVID-19 như bán lẻ, khách sạn và vận tải là dưới 10%. Điều đó đã giúp thúc đẩy lợi nhuận thặng dư 24%, đưa nó vào danh sách REIT tốt nhất cho đến nay vào năm 2020.
QTS Realty Trust đã tăng FFO hoạt động hơn 15% trong quý 3. Nó cũng kết thúc giai đoạn với doanh thu đặt trước hàng năm kỷ lục, mang lại hiệu quả tốt cho năm 2020. Công ty kỳ vọng doanh thu, EBITDA và FFO hoạt động trên mỗi cổ phiếu đều sẽ cải thiện trong năm nay. Nó đã đạt mức tăng trưởng FFO hoạt động trung bình gần 6% trong năm năm qua.
Các hoạt động phát triển sẽ hỗ trợ sự phát triển trong tương lai của QTS Realty Trust. REIT đã mang lại 21 megawatt điện và 60.000 feet không gian cho thuê trực tuyến trong quý 3. Nó cũng đang hoàn thành các dự án ở Chicago, Atlanta, Richmond và các thành phố khác sẽ sẵn sàng cho khách hàng vào cuối năm nay.
QTS Realty Trust sẽ có thể tài trợ đầy đủ cho các hoạt động phát triển 2020-21 nhờ số tiền huy động được gần đây là 342 triệu đô la thông qua việc bán cổ phiếu kỳ hạn. Nợ dài hạn chỉ chiếm 45% giá trị vốn hóa và REIT không có khoản nợ đáng kể nào đến hạn trước năm 2023.
REIT này, được thành lập vào năm 2003 và ra công chúng vào năm 2013, rõ ràng là có một lịch sử cổ tức ngắn. Nhưng khoản chi trả đã tăng gần gấp đôi kể từ khi IPO, và nó chỉ trả cho FFO một khoản tiền khiêm tốn 70% dưới dạng cổ tức.
Crown Castle International (CCI, $ 163,06) là công ty hàng đầu về tháp di động và cơ sở hạ tầng truyền thông dùng chung cho thị trường Hoa Kỳ. REIT sở hữu khoảng 40.000 tháp di động và 80.000 dặm sợi quang, cũng hỗ trợ 70.000 cấu trúc tế bào nhỏ hơn được sử dụng để tăng cường dung lượng trong các khu vực dày đặc dữ liệu.
Các nhà mạng không dây "Big Four" của Mỹ đóng góp gần 75% doanh thu cho thuê địa điểm của REIT này. Crown Castle International cũng được hưởng lợi từ sự an toàn của 24 tỷ đô la doanh thu định kỳ từ các hãng vận tải này gắn với các khoản thanh toán thuê theo hợp đồng trong 5 năm. Và CCI là một trong những REIT tốt nhất để tận dụng việc triển khai 5G trên toàn quốc của Mỹ, vốn yêu cầu mạng tháp di động dày đặc hơn để mang tải.
Crown Castle đã công bố mức tăng trưởng biên FFO được điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu trong quý 3. Nhưng họ vẫn kỳ vọng AFFO 2020 sẽ cải thiện 8% so với cùng kỳ năm ngoái - tốt hơn mức tăng trưởng AFFO trung bình 5 năm là 6%.
REIT có bảng cân đối đầu tư, không có khoản nợ đến hạn vào năm 2020 và 5 tỷ đô la thanh khoản khả dụng trên các hạn mức tín dụng. Nợ lãi suất cố định của nó có lãi suất thấp 3,7%.
Crown Castle đặt mục tiêu tăng trưởng cổ tức hàng năm từ 7% đến 8% và nó đã đáp ứng kỳ vọng đó vào tháng 10 năm ngoái với mức tăng 7% lên 1,20 USD / cổ phiếu hàng quý. Tỷ lệ chi trả cổ tức của REIT là vừa phải, ở mức 84% của AFFO.
Làm nông nghiệp không hoàn toàn chống được suy thoái, nhưng nó đang chứng tỏ một công việc kinh doanh lâu bền cho Gladstone Land (ĐẤT, $ 14,87). REIT sở hữu 113 trang trại và khoảng 88.000 mẫu đất nông nghiệp chính trên 10 tiểu bang mà nó cho nông dân trồng cây ăn quả, hạt và rau. Giá trị danh mục đầu tư của công ty ước tính là 892 triệu đô la, gần gấp ba lần giá trị thị trường hiện tại của công ty.
Những người thuê nhà là nông dân của REIT trồng các loại cây đặc sản có lợi nhuận cao hơn như quả việt quất, quả sung và quả hạnh được bán trực tiếp cho các chuỗi cửa hàng tạp hóa lớn như Kroger (KR) và Walmart (WMT). Trong tháng 4, tất cả các trang trại của Gladstone Land đã được cho thuê và hiện đang thanh toán tiền thuê.
FFO được điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu của Gladstone đã tăng 47% trong quý 3; Tăng trưởng AFFO đạt trung bình 4% trong năm năm qua. Trong khi đó, giá trị danh mục đất nông nghiệp của công ty tăng gần 2%. Sự kết hợp vững chắc của các trang trại mới trong lộ trình mua lại và các hợp đồng thuê gia hạn với tỷ lệ cao hơn hỗ trợ kỳ vọng tăng trưởng năm 2020 của Gladstone Land.
Ban lãnh đạo và những người nội bộ khác sở hữu 11% cổ phần của công ty, cho thấy sự tập trung mạnh mẽ vào việc duy trì và tăng trưởng cổ tức.
Gladstone Land là một trong những REITs tốt nhất để mua vì độ bền cổ tức tuyệt đối. LAND đã trả 97 lần liên tục cổ tức hàng tháng và tăng gấp 18 lần trong 21 quý. Tỷ lệ chi trả cho AFFO là 85% cung cấp một mạng lưới an toàn và dư địa để tăng thêm cổ tức.
Stag Industrial (STAG, $ 27,24) có vị trí tốt hơn hầu hết các REIT nhà kho để xử lý tình trạng thất thoát do đại dịch do bảng cân đối kế toán chất lượng cao, cơ sở người thuê đa dạng (hiện tại là 420) và thời hạn thuê đầy đủ. Đối tác thuê lớn nhất của REIT, Amazon.com (AMZN), đang tích cực mở rộng quy mô để đáp ứng nhu cầu thương mại điện tử mạnh mẽ. Ngoài ra, hơn 60% khách thuê của Stag Industrial là các công ty rất lớn tạo ra hơn 1 tỷ đô la doanh thu hàng năm.
Stag Industrial sở hữu 456 nhà kho, chiếm gần 92 triệu feet vuông diện tích cho thuê trên 38 tiểu bang. Tỷ lệ lấp đầy danh mục đầu tư là 96,2.
FFO cốt lõi của REIT trên mỗi cổ phiếu tăng 4,4% so với cùng kỳ năm trước trong quý 3. Tiền mặt sẵn có để phân phối cải thiện 14% lên 56 triệu đô la. Điều này đã cung cấp mức độ bao phủ gấp ba lần mức cổ tức quý 3. Tỷ lệ lấp đầy tăng, và FFO được hưởng lợi từ việc tăng giá thuê 2,5% từ việc leo thang giá thuê. Chỉ 28 trong số 519 hợp đồng thuê của REIT hết hạn trong năm nay, cho thấy tỷ lệ lấp đầy vẫn ở mức cao.
Tổng nợ ròng của Stag Industrial chỉ chiếm 46% vốn hóa và gấp 4,4 lần EBITDA. Ngoài ra, REIT này có gần 325 triệu đô la tiền mặt, quá đủ để trả cổ tức năm 2020 (nếu có) và các khoản nợ đến hạn thanh toán. Nhưng Stag Industrial, một cổ phiếu chia cổ tức hàng tháng, đang hướng dẫn FFO cốt lõi cho năm 2020 là từ 1,80 đô la đến 1,88 đô la Mỹ cho mỗi cổ phiếu, vượt quá mức 1,144 đô la Mỹ cho mỗi cổ phiếu mà nó sẽ cần để trang trải các khoản thanh toán của mình.
Cổ tức đó đã tăng trong tám năm liên tiếp, mặc dù với tốc độ băng giá 1,3% hàng năm.
Getty Realty (GTY, 28,97 đô la) là REIT cho thuê ròng sở hữu các cửa hàng tiện lợi và trạm xăng. Hiện tại, công ty sở hữu hoặc cho thuê 947 bất động sản trên 35 tiểu bang, chủ yếu ở các thị trường thành thị. Các trạm của nó được thuê cho các thương hiệu nhiên liệu nổi tiếng trên toàn quốc bao gồm BP, Shell, Mobil và hơn thế nữa.
Khoảng 10% các trang web của nó cũng có nhà hàng phục vụ nhanh cho các thương hiệu nổi bật bao gồm McDonald's (MCD) Subway, Wendy's (WEN) và Dunkin Donuts (DNKN). Gần như tất cả các khách thuê của nó vẫn mở trong thời gian đại dịch và tính đến đầu tháng 5, Getty Realty cho đến nay đã thu được 97% tiền thuê của tháng 4.
Với tư cách là REIT cho thuê ròng, người thuê của Getty có trách nhiệm thanh toán thuế, chi phí bảo trì và sửa chữa tài sản và bảo hiểm. Thời hạn thuê trung bình của công ty là 10 năm và tất cả các hợp đồng thuê đều có sẵn thang cuốn thuê hàng năm.
FFO điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu của REIT đã tăng gần 10% trong quý 3, được thúc đẩy bởi việc tăng giá thuê, mua lại và quản lý chi phí hiệu quả. Tăng trưởng FFO được điều chỉnh trong 5 năm đã vượt quá 6%.
Bảng cân đối kế toán của Getty mạnh mẽ dựa trên xếp hạng tín dụng BBB ổn định từ Fitch và tỷ lệ nợ trên vốn hóa là 47%. REIT cũng có 215 triệu đô la công suất chưa sử dụng có sẵn trong hạn mức tín dụng. Tỷ lệ chi trả cổ tức cũng rất vững chắc, ở mức 82% AFFO. Điều đó đã tạo điều kiện cho GTY có khả năng tăng chi trả 11% hàng năm trong năm năm qua.
