Tín dụng hình ảnh:georgeclerk/iStock/GettyImages
Trong thị trường nhà ở nóng bỏng này, các chung cư và hợp tác xã nhà ở vẫn là những lựa chọn phổ biến cho những người mua nhà lần đầu, những người có thể không có đủ tiền mua nhà cho một gia đình, cũng như cho những người muốn ít phải bảo trì hơn hoặc ở một vị trí đáng mơ ước hơn. Tuy nhiên, những lo ngại về tính hợp lý của việc xây dựng đã dẫn đến các quy định tạm thời mới từ Freddie Mac và Fannie Mae, những cơ quan hỗ trợ nhiều khoản thế chấp. Các quy tắc tài trợ bất động sản mới này yêu cầu bằng chứng rằng chung cư hoặc hợp tác xã không cần sửa chữa lớn hoặc phải bảo trì hoãn lại nhiều. Đây là cách chúng ảnh hưởng đến cả người bán và người mua.
Fannie Mae giải thích rằng các yêu cầu tạm thời mới – có hiệu lực kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2022 – là cần thiết do lo ngại về sự an toàn và lành mạnh của các tòa nhà dân cư đã cũ và có thể cần sửa chữa và bảo trì đáng kể. Trong khi tờ New York Times đưa tin ngay cả những tòa nhà mới hơn ở Thành phố New York cũng gặp phải những vấn đề nghiêm trọng, thì thảm kịch năm 2021 ở Florida tại khu phức hợp Champlain South Tower đã làm dấy lên mối lo ngại. Vì vậy, cả người cho vay và chủ sở hữu đều cần được bảo vệ để giảm thiểu rủi ro.
Freddie Mac lưu ý rằng các căn hộ và chung cư có ít nhất năm các căn hộ trực thuộc sẽ không đủ điều kiện nhận tài trợ nếu cần thực hiện bất kỳ sửa chữa quan trọng nào. Danh mục này không chỉ bao gồm việc sửa chữa để làm cho tòa nhà an toàn cho người ở và theo quy định mà còn bất kỳ hoạt động bảo trì quan trọng nào cần thiết đã bị trì hoãn. Tuy nhiên, nếu việc sửa chữa hoặc bảo trì cần thiết là thường xuyên – chẳng hạn như những vấn đề nhỏ mà hiệp hội chủ nhà (HOA) sẽ khắc phục trong một năm – thì điều này có thể không ảnh hưởng đến nguồn tài chính.
Các quy định mới cũng yêu cầu kiểm tra các đánh giá đặc biệt mà hội đồng hợp tác hoặc chung cư đã quyết định. Như được mô tả trong quy định, các đánh giá đặc biệt yêu cầu chủ sở hữu phải cung cấp kinh phí ngoài phí bảo trì thông thường. Người cho vay sẽ phải tìm hiểu về số tiền và lý do đánh giá cũng như xác minh rằng tính bền vững của tòa nhà không gặp rủi ro. Ngoài ra còn có yêu cầu phải có đủ quỹ dự trữ để các công ty quản lý có thể xử lý việc bảo trì và sửa chữa lớn.
Do những quy định này, các hội đồng hợp tác và HOA có những yêu cầu về giấy tờ nặng nề hơn đối với việc bán bất động sản. Họ sẽ cần phải điền vào một bảng câu hỏi mở rộng để chứng minh liệu các quy định mới có được đáp ứng hay không cũng như cung cấp các tài liệu hỗ trợ như hồ sơ sửa chữa, biên bản cuộc họp hội đồng quản trị và báo cáo từ các kỹ sư. Điều này làm tăng thêm nhiều công việc mà hội đồng có thể chưa sẵn sàng xử lý, nhưng nếu không thực hiện đúng cách thì quá trình đóng tài sản sẽ bị trì hoãn hoặc có thể thất bại.
Theo Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng, các khoản vay thông thường được hỗ trợ bởi Freddie Mac hoặc Fannie Mae rất phổ biến. Các chương trình như Freddie Mac's Home Có thể thực hiện được với tỷ lệ ba phần trăm thấp thanh toán xuống thêm vào kháng cáo. Điều này có nghĩa là rất có thể bạn sẽ tìm kiếm một trong những khoản vay này để mua nhà chung cư hoặc căn hộ chung cư.
Thật không may, tài sản có thể không đáp ứng được các yêu cầu mới về tính đủ điều kiện. Ngay cả khi có, hiệp hội cộng đồng hoặc hội đồng hợp tác có thể gặp khó khăn trong việc điền các thủ tục giấy tờ đúng hạn. Những vấn đề này có thể đồng nghĩa với việc bạn không được phê duyệt tài chính mua nhà và cuối cùng là nhận được ngôi nhà mới.
Bạn có thể cân nhắc thanh toán bằng tiền mặt, nhưng điều này gây khó khăn về mặt tài chính và có thể gây rủi ro cho sự an toàn và tài chính của bạn nếu tài sản có vấn đề về tính ổn định. Ngoài ra còn có lựa chọn tìm kiếm các chương trình thế chấp thay thế, nhưng sẽ có rủi ro cho người đi vay nếu có điều gì xảy ra với tài sản sau này. Ngoài ra, các chương trình khác cũng có thể quyết định tuân theo các quy tắc mới.
Các quy định tài trợ bất động sản mới này yêu cầu bằng chứng rằng chung cư hoặc hợp tác xã không cần sửa chữa lớn hoặc phải bảo trì trả chậm nhiều lần.
Trong khi những người muốn mua nhà phải đau đầu trong việc đảm bảo tài chính cho những tài sản bị ảnh hưởng thì chủ nhà cũng phải chịu đựng khi các giao dịch không thành công. Việc bán một căn hộ chung cư hoặc hợp tác xã ngay cả khi không có bất kỳ vấn đề hợp lý nào cũng sẽ trở thành một cuộc đấu tranh khi các hiệp hội tài sản tránh việc nhanh chóng điền vào các biểu mẫu bắt buộc và gửi tài liệu cho người cho vay.
Do đó, chủ sở hữu hợp tác xã và căn hộ có thể phải đối mặt với sự chậm trễ bất cứ khi nào có liên quan đến nguồn tài chính thông thường. Nếu bạn đang bán một căn hộ chung cư trong một tòa nhà với chế độ bảo trì hoãn lại không đủ tiêu chuẩn, thì việc này sẽ trở nên khó khăn hơn vì chủ sở hữu căn hộ có thể cần phải dựa vào người mua bằng tiền mặt hoặc đợi HOA khắc phục các vấn đề của tài sản để bán thành công.
Do những tác động tiêu cực đối với người mua và người bán, Viện Hiệp hội Cộng đồng đang thúc ép Freddie Mac và Fannie Mae xem xét việc trì hoãn thực hiện kéo dài một năm. Vì vậy, bạn sẽ muốn theo dõi mọi thông tin cập nhật nếu bạn đang mua hoặc bán tài sản bị ảnh hưởng cũng như chuẩn bị cho những rào cản tiềm ẩn.