Cuộc tranh luận về tiền thuê nhà so với mua nhà đang diễn ra, dường như tăng và giảm theo giá trị tài sản.
Với giá nhà hiện đang ở mức kỷ lục, cuộc tranh luận còn phù hợp hơn trước.
Điều này đặc biệt đúng ở các thị trường giá cao, nơi giá nhà đã lên đến mức chảy máu mũi và sẽ đòi hỏi một khoản đầu tư tài chính lớn - nếu điều đó thậm chí có thể.
Sẽ không có gì ngạc nhiên khi vị trí địa lý đóng một vai trò quan trọng trong quyết định thuê nhà so với quyết định mua nhà.
Ở một số thị trường, với giá nhà quá cao hoặc lượng nhà cho thuê phong phú, thuê sẽ là lựa chọn tốt hơn. Nhưng ở những nơi khác, nơi giá thuê cao hơn mức thanh toán một căn nhà thông thường, thì việc mua nhà nổi bật là chiến lược ưu tiên.
Một báo cáo của CNBC vào cuối năm ngoái, Thà thuê còn hơn mua trên thị trường nhà ở ngày nay, tiết lộ rằng mua nhà hiện nay rẻ hơn thuê chỉ ở 35% các quận của Hoa Kỳ. Họ báo cáo rằng thuê nhà là một khoản đầu tư tốt hơn mua ở 16 trong số 23 thị trường đô thị lớn.
Các khu vực đô thị nơi tốt hơn nên thuê bao gồm Atlanta, Dallas, Denver, Houston, Los Angeles, Miami, San Francisco và Seattle. Tuy nhiên, mua tốt hơn thuê ở phần lớn Trung Tây và Đông Bắc, với Chicago và Cleveland là những nơi tốt nhất để mua.
San Francisco là một trường hợp điển hình. Tính đến giữa năm nay, giá bán trung bình của một ngôi nhà dành cho một gia đình đạt mức đáng kinh ngạc là 1,7 triệu đô la và 1,3 triệu đô la cho căn hộ. Phần lớn các hộ gia đình có thể không mua được ở những mức giá đó.
Ngược lại, giá trung bình của một ngôi nhà ở Buffalo là $ 115,750, so với giá thuê trung bình hàng tháng là $ 1,100. Những con số như vậy khiến cho việc sở hữu một khoản đầu tư tốt hơn là đi thuê, vì khoản thanh toán hàng tháng cho căn nhà có giá trung bình sẽ thấp hơn giá thuê trung bình hàng tháng.
Đây là một thực tế cơ bản khác của cuộc sống khi nói đến việc mua nhà.
Nói một cách đơn giản, câu hỏi thuê nhà so với mua nhà sẽ không áp dụng nếu bạn không đủ điều kiện với một người cho vay thế chấp để được cấp vốn.
Điều này có thể bao gồm một số yếu tố, bao gồm:
Nếu bạn hy vọng mua một ngôi nhà trong tương lai, tin tốt là mỗi vấn đề này đều có thể được khắc phục trong tương lai. Sẽ mất thời gian, nhưng chắc chắn là có thể làm được.
Tuy nhiên, trong thời gian chờ đợi, chúng ta sẽ tập trung cuộc tranh luận này vào câu hỏi thuê so với mua với giả định rằng bạn có đủ nguồn tài chính để mua.
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyết định thuê nhà so với quyết định mua nhà. Không phải tất cả đều liên quan đến tiền.
Dưới đây, chúng tôi sẽ chia nhỏ từng yếu tố riêng lẻ, thảo luận chi tiết về cách nó ảnh hưởng đến việc thuê hoặc sở hữu, sau đó cố gắng tuyên bố người chiến thắng trong mỗi danh mục.
Điều này có thể là phức tạp nhất trong tất cả. Nếu bạn mua một ngôi nhà với giá 300.000 đô la, với khoản trả trước 60.000 đô la (20%), bạn sẽ cần thế chấp 240.000 đô la. Với mức 4% cho khoản vay 30 năm, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng sẽ là 1.145 đô la. Thuế bất động sản, ở mức 3.000 đô la mỗi năm, sẽ cộng thêm 250 đô la nữa vào khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Bạn cũng nên tính thêm $ 100 cho bảo hiểm của chủ nhà.
Điều đó sẽ nâng tổng chi phí hàng tháng để mua lên $ 1,395.
Nếu chi phí thuê cùng một căn nhà là 1.800 đô la mỗi tháng, thì việc mua nhà chắc chắn sẽ là lựa chọn tốt hơn.
Nhưng giả sử thay vì trả trước 20%, bạn chỉ cần trả 5%. Điều đó sẽ làm tăng khoản thế chấp của bạn lên 285.000 đô la. Với mức 4% cho khoản vay 30 năm, bản thân khoản thanh toán thế chấp sẽ là 1.360 đô la. Bạn cũng sẽ cần thêm $ 350 cho thuế tài sản và bảo hiểm cho chủ nhà, nâng tổng số tiền lên $ 1,710.
Nhưng đó không phải là kết thúc của câu chuyện. Bằng cách giảm 5%, bạn sẽ phải thanh toán bảo hiểm thế chấp tư nhân. Phí bảo hiểm hàng tháng trên 285.000 đô la tương ứng với 95% giá trị của ngôi nhà sẽ cộng thêm khoảng 185 đô la vào khoản thanh toán.
Điều đó sẽ làm cho tổng chi phí hàng tháng để mua lên đến $ 1,895.
Nhưng có một biến số khác dành cho chủ sở hữu:chi phí sửa chữa và bảo trì.
HGTV báo cáo rằng chi phí sửa chữa và bảo trì trung bình hàng năm cho chủ nhà là từ 1% đến 3% giá mua nhà. Đối với một ngôi nhà được mua với giá 300.000 đô la, sử dụng điểm giữa của 2%, chi phí sửa chữa và bảo trì lên đến 6.000 đô la mỗi năm. Điều đó sẽ thêm khoảng 500 đô la vào khoản thanh toán hàng tháng của bạn, cho dù bạn giảm 5% hay 20%.
Với khoản thanh toán trước 20%, khoản thanh toán hàng tháng sau đó tăng lên 1,895 đô la. Với khoản thanh toán trước 5%, nó sẽ tăng lên $ 2,395.
Người chiến thắng: Cho thuê
Đây là tiêu chí thuê thường được đánh giá thấp hơn so với mua. Nếu bạn có một công việc rất ổn định, hoặc bạn làm việc trong một lĩnh vực nghề nghiệp rất ổn định, việc mua hàng có thể có ý nghĩa hơn. Nhưng nếu, giống như nhiều nghề ngày nay, việc làm trong tương lai không chắc chắn, bạn có thể tốt hơn nên đi thuê.
Một phần của vấn đề với việc làm không ổn định là độ tin cậy của thu nhập. Nếu bạn thay đổi công việc thường xuyên, có khả năng một lúc nào đó bạn sẽ kiếm được ít hơn so với lúc mới mua nhà. Nếu điều đó thậm chí có khả năng mô tả tình huống của bạn, thì thuê nhà là khóa học tốt hơn.
Người chiến thắng: Mua cho người có việc làm ổn định, cho người khác thuê.
Đây là nhìn tình hình ổn định công việc ở một góc độ khác. Nếu bạn sống ở một thành phố nhỏ hoặc khu vực nông thôn và công việc trong lĩnh vực của bạn khan hiếm, bạn có thể cần phải di chuyển chỗ ở nếu mất việc.
Một ví dụ khác là nơi bạn có thể kết hôn trong tương lai gần, cần phải chuyển địa điểm. Vẫn còn một khả năng khác là một người thân ốm yếu ở một thành phố khác, điều đó có thể yêu cầu bạn phải di chuyển vào một thời điểm nào đó.
Trong bất kỳ trường hợp nào ở trên, việc thuê sẽ cung cấp cho bạn sự di chuyển cần thiết để di chuyển với ít phức tạp nhất. Bạn có thể thoát khỏi hợp đồng thuê muộn nhất vào cuối thời hạn và một số sẽ cho phép bạn phá vỡ hợp đồng với chi phí tối thiểu. Nhưng cố gắng bán nhà để dọn nhà không chỉ tốn thời gian hơn mà nếu bạn cần chuyển đi gấp, bạn có thể mất tiền bán nhà.
Người chiến thắng: Cho thuê
Đã có thời gian mã số thuế cực kỳ thân thiện với chủ nhà. Nhưng những thay đổi về mã số thuế được thực hiện vào cuối năm 2017 đã thay đổi phương trình đó đối với hàng triệu chủ nhà.
Đầu tiên và quan trọng nhất, khoản khấu trừ tiêu chuẩn tăng lên đáng kể. Đối với năm 2019, đó là 24.400 đô la cho những người nộp đơn kết hôn và 12.200 đô la cho những người nộp đơn lẻ.
Tiếp tục ví dụ của chúng tôi ở trên, nếu bạn có khoản thế chấp 240.000 đô la ở mức 4%, bạn sẽ trả lãi thế chấp dưới 9.600 đô la trong năm đầu tiên của khoản vay. Ngay cả khi bạn thêm 3.000 đô la cho thuế bất động sản, bạn chỉ nhận được tối đa 12.600 đô la cho chi phí được trừ thuế liên quan đến ngôi nhà của mình.
Điều đó có thể cung cấp cho bạn một khoản khấu trừ nhẹ - 200 đô la - nếu bạn độc thân. Nhưng nó sẽ chỉ vượt quá 50% mức khấu trừ tiêu chuẩn cho một cặp vợ chồng.
Mã số thuế mới cũng có một hạn chế khác. Các khoản khấu trừ thuế của tiểu bang và địa phương (“SALT”) hiện được giới hạn ở mức $ 10.000 mỗi năm. Nếu bạn sống trong tình trạng thuế cao, khoản khấu trừ thuế bất động sản của bạn sẽ bị giới hạn, khiến bạn không được hưởng toàn bộ lợi ích của việc khấu trừ chi phí.
Người thuê sẽ nhận được khoản khấu trừ tiêu chuẩn, đây cũng có thể là tất cả những gì mà chủ nhà được hưởng.
Người chiến thắng: Mua, miễn là bạn có các khoản khấu trừ lớn được chia thành từng khoản ngoài nhà của bạn. Nếu không, phần thắng sẽ thuộc về việc cho thuê.
Tiền đầu tư vào việc trả trước cho một ngôi nhà là vốn bị mắc kẹt một cách hiệu quả. Đó là bởi vì nó không thể được truy cập, ngoài việc bán nhà hoặc vay vốn mua nhà. Một là hoàn toàn bất tiện, và khác là thêm vào chi phí sở hữu. Tuy nhiên, điểm mang đi là tiền thanh toán xuống không có tính thanh khoản. Nó ở đó, nhưng nó thực sự không.
Hãy lấy ví dụ về hai người, mỗi người có 60.000 đô la tiết kiệm. Người đầu tiên lấy toàn bộ số tiền và sử dụng nó như một khoản trả trước 20% cho một căn nhà trị giá 300.000 đô la. Thứ hai giữ nó trong khoản tiết kiệm và thuê nhà của cô ấy.
Bằng cách đầu tư tiền tiết kiệm của mình và một ngôi nhà, người mua đã mất khả năng thanh khoản. Nhưng bằng cách giữ lại 60.000 đô la tiết kiệm, người thuê vẫn hoàn toàn thanh khoản. Do tính thanh khoản đó, người thuê có nhiều lựa chọn hơn trong cuộc sống, cũng như một tấm đệm rộng rãi chống lại sự bất ổn về tài chính.
Người chiến thắng: Cho thuê, nếu tính thanh khoản là quan trọng đối với bạn - và điều đó nên xảy ra.
Có rất nhiều biến với yếu tố này, nhưng chúng ta hãy xem xét việc thuê và mua riêng lẻ.
Người A đặt khoản thanh toán 60.000 đô la cho một ngôi nhà 300.000 đô la và trung thành thực hiện các khoản thanh toán thế chấp trong 30 năm. Hết thời hạn đó, không những trả hết tiền thế chấp mà căn nhà còn tăng gấp đôi giá trị. Người A đã phát triển và giàu có từ 60.000 đô la lên 600.000 đô la trong 30 năm.
Người B cũng có 60.000 đô la, nhưng thay vì mua một ngôi nhà, cô ấy đầu tư nó vào một danh mục đầu tư kết hợp giữa cổ phiếu và trái phiếu, với tỷ suất sinh lợi trung bình hàng năm là 7%. Sau 30 năm, danh mục đầu tư 60.000 đô la của cô đã tăng lên 456.735 đô la.
Người A có lợi thế hơn $ 153,000 do mua hơn là thuê. Tuy nhiên, nếu ngôi nhà của anh ta không tăng giá trị, giá trị ròng của anh ta sẽ chỉ là 300.000 đô la sau 30 năm. Điều đó sẽ khiến anh ta bị tụt lại hơn 156.000 đô la.
Người chiến thắng: Nó có thể đi theo một trong hai cách, tùy thuộc vào hiệu suất giá cả của ngôi nhà của chủ nhà, so với mức tiết kiệm và cam kết đầu tư của người thuê.
Chúng tôi vừa làm một ví dụ về cách một người có thể chọn đầu tư tiền vào danh mục cổ phiếu và trái phiếu mà nếu không sẽ chuyển sang mua nhà. Đó là một dạng chi phí cơ hội có thể có lợi hoặc chống lại chủ nhà.
Nhưng có ít chi phí cơ hội nhất định. Ví dụ:nếu thay vì mua một ngôi nhà, bạn chọn đầu tư tiền vào sự nghiệp của mình hoặc mua một công việc kinh doanh, thì việc tăng thu nhập - cũng như giá trị bán lại tiềm năng của doanh nghiệp - có thể giúp bạn vượt lên trên lợi nhuận đầu tư. về việc sở hữu một ngôi nhà.
Nhà đầu tư bất động sản triệu phú tự thân Grant Cardone đã nhiều lần tuyên bố rằng bạn không nên mua nhà để ở mà hãy thuê, sau đó đầu tư tiền vào bản thân. (Anh ta cho thuê nhà của mình trong khi sở hữu một danh mục thu nhập tạo ra bất động sản cho thuê.) Sử dụng tiền để mua một doanh nghiệp hoặc cải thiện kỹ năng nghề nghiệp của bạn phần lớn là những gì anh ta đang đề cập đến.
Người chiến thắng: Cho thuê
Điều này bao gồm một loạt các chủ đề tiềm năng, tùy thuộc vào hoàn cảnh cá nhân của bạn. Ví dụ, một số người chỉ cảm thấy sở hữu cảm xúc tốt hơn. Họ thích quyền sở hữu lâu dài - cũng như khả năng tùy chỉnh ngôi nhà của họ - hơn bất kỳ lợi ích nào có thể được cung cấp bằng cách cho thuê. Ngoài ra, nếu bạn có con, có thể bạn sẽ thực sự muốn sở hữu để mang lại cho chúng cảm giác an toàn hơn.
Mặt khác, nếu bạn có một công việc đòi hỏi cao, bạn thích đi du lịch hoặc bạn có những sở thích và đam mê khiến bạn không dành nhiều thời gian ở nhà, thì việc thuê nhà có thể được ưu tiên hơn. Đây cũng là lựa chọn tốt hơn cho những ai không muốn tham gia vào việc bảo trì thực hành mà việc sở hữu một ngôi nhà yêu cầu.
Người chiến thắng: Đó là một lần tung lên được chứng nhận.
Như bạn có thể thấy từ các yếu tố khác nhau mà chúng tôi đã đánh giá trong quyết định thuê so với quyết định mua nhà, đó thực sự là một lựa chọn phức tạp.
Nó bắt đầu với các yếu tố hình ảnh lớn, như thị trường bạn đang sống . Nếu khu vực này có chi phí nhà ở đặc biệt cao, thì việc sở hữu có thể không phải là một lựa chọn, cho dù nó có được mong muốn như thế nào trên quan điểm tình cảm.
Ngoài ra còn có cân nhắc tài chính , có xu hướng chiếm ưu thế trong cuộc tranh luận. Đầu tiên và quan trọng nhất là lợi thế tài chính dài hạn của việc sở hữu so với thuê. Điều đó thực sự phụ thuộc vào khả năng giá nhà trong khu vực của bạn sẽ tăng lên đáng kể trong tương lai. Tất nhiên, đó là một biến số, vì nó liên quan đến việc sử dụng một quả cầu pha lê mà không ai trong chúng ta có.
Sau đó, có yếu tố cá nhân . Đầu tiên trong danh mục đó là liệu bạn có đủ khả năng để mua một ngôi nhà hay không. Điều đó sẽ phụ thuộc vào sức mạnh tài chính của bạn, so với mức khả năng chi trả trong khu vực của bạn. Bạn cũng sẽ cần xác định xem việc sở hữu có mang lại lợi ích từ quan điểm thuế hay không cũng như tác động của các chi phí biến đổi, như sửa chữa và bảo trì.
Cuối cùng, có các vấn đề về sở thích cá nhân . Bạn có thể muốn sở hữu một ngôi nhà nhiều như vậy, việc thuê nhà có thể phù hợp hơn với lối sống của bạn. Nếu nghề nghiệp, sở thích hoặc việc đi du lịch thường xuyên khiến bạn phải xa nhà, thì thuê nhà có thể là lựa chọn tốt hơn, ngay cả khi các yếu tố khác có lợi cho việc sở hữu.
Nếu bạn đang phải đối mặt với quyết định thuê và mua ngay bây giờ, hãy cân nhắc cẩn thận lựa chọn dựa trên tất cả các yếu tố được liệt kê ở trên. Bạn có thể ngạc nhiên về kết luận cuối cùng của mình.