Các chương trình cho vay dành cho người mua nhà lần đầu thường cho phép những người có thu nhập thấp hoặc trung bình hoặc có điểm tín dụng thấp hơn để thực hiện một phần của Giấc mơ Mỹ, nghĩa là mua nhà. Thông thường, đó là ngôi nhà đầu tiên của họ. Nhưng về mặt kỹ thuật, nó không nhất thiết phải như vậy. Nhiều chương trình định nghĩa “lần đầu tiên” chỉ là chưa sở hữu nhà trong ba năm qua. Vì vậy, nếu bạn đã bán nhà của mình hoặc nó đã bị tịch thu vào hơn ba năm trước, bạn vẫn có thể đủ điều kiện cho một trong các chương trình cho vay được mô tả dưới đây. Một số chương trình này phục vụ cho các ngành nghề cụ thể như ngành thực thi pháp luật, giáo dục và quân đội.
Các chương trình dành cho người mua nhà lần đầu giúp mọi người có được khoản thế chấp với lãi suất thấp khi họ không thể đảm bảo chúng ở nơi khác. Do các tổ chức chính phủ hỗ trợ nhiều khoản vay này nên các yêu cầu về tiêu chuẩn ít khắt khe hơn nhiều so với các khoản vay thông thường.
Nếu bạn nghĩ rằng quyền sở hữu nhà là của người khác chứ không phải của bạn, thì bài viết này có thể thay đổi suy nghĩ của bạn. Đọc tiếp để tìm hiểu thêm về các chương trình phổ biến nhất dành cho người mua nhà lần đầu tiên.
Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) làm việc với những người cho vay địa phương trên toàn quốc để cung cấp các khoản thế chấp cho những người có thể không đủ tiêu chuẩn. Bởi vì chính phủ bảo đảm một phần các khoản vay này, người cho vay cảm thấy thoải mái hơn khi cung cấp các khoản thế chấp cho những người không có lịch sử tín dụng mạnh nhất. Đây là một lựa chọn chắc chắn trong số các chương trình dành cho người mua nhà lần đầu khác nhau.
Tiêu chuẩn cho vay của FHA không nghiêm ngặt khi nói đến điểm tín dụng. Trên thực tế, điểm tín dụng khoảng 580 có thể đủ điều kiện cho bạn vay FHA với khoản trả trước 3,5%. Các khoản thanh toán giảm cho các khoản thế chấp thông thường thường dao động trên 20%. Ngoài ra, lãi suất cho vay FHA giảm đáng kể so với lãi suất cho các khoản vay truyền thống.
Một số người cho vay thậm chí sẽ không từ chối bạn nếu tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn cao tới 55%. Nếu ít nhất hai năm đã trôi qua kể từ khi bạn bị phá sản, bạn cũng sẽ không gặp khó khăn để đủ điều kiện nhận khoản vay FHA.
Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là khoản vay FHA - hoặc bất kỳ khoản vay nào cho vấn đề đó - là một giải pháp không có rủi ro, ngay cả các khoản vay được thực hiện thông qua các chương trình dành cho người mua nhà lần đầu. Bởi vì bạn có thể sẽ phải trả một khoản nhỏ, bạn sẽ được yêu cầu trả phí bảo hiểm thế chấp, phiên bản bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) của FHA. Loại bảo hiểm này tồn tại để bảo vệ người cho vay trong trường hợp bạn vỡ nợ.
Bạn cũng sẽ cần thanh toán chi phí đóng cửa. Tuy nhiên, chi phí đóng cho các khoản vay FHA có xu hướng thấp hơn so với các khoản thế chấp truyền thống. Và không giống như nhiều khoản thế chấp thông thường, các khoản vay của FHA không bị phạt khi trả trước. Điều này có nghĩa là bạn có thể thực hiện các khoản thanh toán hàng tháng lớn hơn và thanh toán khoản vay sớm mà không phải trả phí.
Bạn cũng có thể chuyển phí bảo hiểm trả trước và trả trước vào số tiền vay. Tuy nhiên, về lâu dài bạn sẽ phải trả nhiều hơn. Bạn cũng sẽ cần trả trước khoảng 10% nếu điểm tín dụng của bạn giảm xuống dưới 580. Nhưng nếu bạn gặp khó khăn khi thanh toán chi phí trả trước, các chương trình hỗ trợ thanh toán giảm có thể giúp ích.
Và không giống như một số công ty cho vay thế chấp thông thường, các công ty cho vay được FHA hậu thuẫn cho phép bạn thanh toán các chi phí đóng và giảm các khoản thanh toán bằng tiền quà tặng. Nhưng hãy đảm bảo rằng người đưa cho bạn số tiền này ký một bức thư ngắn giải thích rằng họ không mong đợi nhận lại tiền.
Các khoản vay của FHA thường phù hợp với những người mua nhà lần đầu gặp khó khăn khi đảm bảo khoản vay ở nơi khác vì các yêu cầu nghiêm ngặt về trình độ. Nhưng việc tuân theo một kế hoạch trả nợ chắc chắn có thể giúp những người Mỹ có điểm tín dụng thấp hơn không chỉ trả được khoản thế chấp với lãi suất đặc biệt hào phóng mà còn nâng cao mức độ tín nhiệm của họ trong quá trình này.
Trong số các lựa chọn của các chương trình đặc biệt dành cho người mua nhà lần đầu, Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA) phát hành các khoản thế chấp lãi suất thấp cho những người Mỹ có thu nhập thấp muốn sống ở các vùng nông thôn. Tuy nhiên, USDA định nghĩa rộng rãi là "nông thôn", vì vậy ngay cả một số địa điểm ngoại ô cũng đủ điều kiện.
Các khoản vay USDA thường thực hiện các khoản thanh toán từ thấp đến không trả trước. Nghe quá tốt để thành sự thật? Vâng, USDA hoặc đảm bảo khoản vay để người cho vay chịu ít rủi ro hơn hoặc USDA phát hành khoản vay trực tiếp (cho những người đi vay có thu nhập rất khiêm tốn).
USDA cung cấp hai hình thức cho vay cho những người mua nhà lần đầu. Để đủ điều kiện nhận khoản vay USDA đảm bảo, thu nhập hộ gia đình của bạn không được vượt quá 115% thu nhập trung bình cho khu vực được chỉ định nơi bạn dự định sinh sống. Thu nhập hộ gia đình thường được định nghĩa là thu nhập tổng hợp của tất cả các thành viên trong hộ gia đình ngay cả khi họ không có tên trong khoản vay.
Giới hạn thu nhập tùy thuộc vào khu vực, nhưng nhìn chung, mức thu nhập cơ bản tối đa cho Chương trình Cho vay Đảm bảo Nhà ở Cho một Gia đình vào năm 2020 là:
Chúng tôi trình bày những con số này để cung cấp cho bạn một ý tưởng chung về các yêu cầu thu nhập. Những giới hạn này có thể lớn hơn đáng kể ở các khu vực thu nhập cao.
Hơn nữa, điểm tín dụng khoảng 680 thường giúp bạn đảm bảo một khoản vay được đảm bảo với lãi suất thấp và không phải trả trước. Nó cũng có thể giúp bạn vượt qua quá trình được sắp xếp hợp lý. Điều này có nghĩa là bạn sẽ bỏ qua hầu hết các thủ tục giấy tờ liên quan đến các khoản thế chấp thông thường. Nếu điểm tín dụng của bạn dưới 680, bạn có thể phải thực hiện khoản trả trước lớn hơn khoảng 10%.
Với khoản vay USDA Trực tiếp, chính phủ tài trợ trực tiếp cho khoản thế chấp của bạn. Nói cách khác, USDA là người cho vay của bạn. Các khoản vay này phục vụ các cá nhân và gia đình có thu nhập thấp đến rất thấp. Giới hạn thu nhập tùy thuộc vào vị trí. Ngoài ra, bạn phải là cư dân chính của ngôi nhà mà bạn đang vay USDA. Bạn không thể tạo ra bất kỳ thu nhập nào từ tài sản hoặc sử dụng nó cho bất kỳ mục đích thương mại nào.
Vì các khoản vay USDA yêu cầu khoản thanh toán thấp, bạn sẽ cần mua bảo hiểm. Phí bảo hiểm trả trước có thể dao động từ 1% đến 2% số tiền vay. Bạn cũng sẽ nợ phí bảo hiểm hàng tháng khoảng 0,35% đến 0,40%. Vì vậy, giả sử bạn vay 200.000 đô la. Bạn phải trả phí bảo hiểm trả trước 1% và phí bảo hiểm 0,35% trong suốt cả năm. Trong trường hợp này, bạn phải trả trước 2.000 đô la và phí bảo hiểm hàng tháng là 58 đô la. Tuy nhiên, bạn có thể tính phí bảo hiểm trả trước vào số tiền thế chấp. Trong trường hợp này, bạn sẽ chuyển khoản phí vào khoản vay và do đó biến nó thành khoản thế chấp 202.000 đô la.
Những người vay đủ tiêu chuẩn có thể thế chấp 15 hoặc 30 năm với lãi suất cố định. Để tìm hiểu thêm về các bằng cấp, hãy truy cập trang web cho vay USDA. Một bản đồ tương tác hiển thị các khu vực được chỉ định và giới hạn thu nhập cho từng khu vực.
Bộ Cựu chiến binh (VA) cấp các khoản vay cho các thành viên quân đội đủ điều kiện, bao gồm cả những người mua nhà lần đầu.
Các khoản vay VA thường có lãi suất thấp hơn các khoản vay thông thường. Các bên cho vay do VA hợp tác cũng cung cấp các khoản cho vay với mức lãi suất thấp hoặc không giảm. Để đủ điều kiện, bạn phải đáp ứng các yêu cầu nhất định do VA đặt ra và có lẽ một số yêu cầu do các tổ chức cho vay cụ thể đặt ra. Bạn có thể đủ điều kiện để được vay VA nếu bạn:
Nếu bạn đủ điều kiện cho một khoản vay VA, bạn có thể mua sắm các tùy chọn khác nhau. Bạn có thể tìm thấy các khoản thế chấp có lãi suất cố định hoặc lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) với các điều khoản trả nợ khác nhau, từ 15 đến 30 năm.
Ngoài lãi suất ưu đãi, các khoản vay VA mang lại một số lợi thế khác biệt. Ví dụ:họ không yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) và không bị phạt trả trước. VA cũng đặt ra các giới hạn về số tiền mà người cho vay có thể tính vào chi phí đóng.
Tuy nhiên, bạn sẽ phải trả Phí tài trợ VA thay đổi tùy thuộc vào tình trạng quân sự của bạn. Nó có thể dao động từ 1,25% đến 2,15% đối với hầu hết các nhánh của quân đội và từ 1,5% đến 2,24% đối với quân nhân Dự bị và Vệ binh quốc gia. Nó có thể chuyển thành số tiền vay của bạn theo yêu cầu của bạn.
Ngoài ra, bạn sẽ gặp phải một số khoản phí thông thường như phí thẩm định và ghi âm. Tuy nhiên, nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc thanh toán, các chương trình tư vấn VA có thể giúp bạn.
Nếu bạn đang xem xét các chương trình dành cho người mua nhà lần đầu, bạn nên xem Các khoản cho vay trực tiếp của người Mỹ bản địa (NADL), mà VA hỗ trợ cho các ngôi nhà trên Federal Trust Land. Để đủ điều kiện, bạn phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản đối với khoản vay VA truyền thống bên cạnh các điều khoản khác. Các yêu cầu này nêu rõ bạn phải:
VA đặt lãi suất cho NADL và chúng thường có sẵn thông qua các bên cho vay tư nhân cung cấp các khoản thế chấp 30 năm. Phí cấp vốn là 1,25% số tiền vay.
Chương trình 
Các vùng lân cận nợ giáo viên, cảnh sát và các công chức khác của họ rất nhiều. Chương trình Teacher Next Door giúp những chuyên gia này ở lại cộng đồng địa phương của họ bằng cách giúp họ mua nhà. Sáng kiến này còn được gọi là chương trình Good Neighbor Next Door. Nó được tài trợ bởi Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD).
Giáo viên, nhân viên cảnh sát, nhân viên cứu hỏa và kỹ thuật viên dịch vụ khẩn cấp có thể được giảm giá 50% so với giá niêm yết cho các ngôi nhà ở “khu vực phục hồi”. Những khu vực này do Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) chỉ định.
Tuy nhiên, người nhận phải đồng ý sống trong những ngôi nhà này làm nơi cư trú chính của họ ít nhất 36 tháng. Chương trình cũng có tính cạnh tranh cao. Những ngôi nhà đủ điều kiện được liệt kê trên trang web chính thức của chương trình Teacher Next Door chỉ trong vài ngày.
Vì vậy, bước đầu tiên là phải được phê duyệt trước. Sau đó, một đại lý được cấp phép của Teacher Next Door sẽ giúp bạn tìm các danh sách có sẵn trong khu vực của bạn.
Các giáo viên đủ tiêu chuẩn phải làm việc toàn thời gian trong một trường công lập hoặc tư thục được nhà nước công nhận phục vụ trẻ em địa phương từ lớp K đến lớp 12. Các sĩ quan cảnh sát phải làm việc toàn thời gian cho cơ quan hành pháp liên kết với cơ quan chính phủ hoặc chính quyền bộ lạc. Nhân viên cứu hỏa và EMT phải được sở cứu hỏa hoặc đơn vị ứng cứu khẩn cấp thuê trong khu vực có ngôi nhà mà họ quan tâm.
Teacher Next Door tuyên bố nó sẽ giúp bạn mua bất kỳ ngôi nhà nào trên thị trường nếu bạn không trúng thầu nếu không có bất kỳ ngôi nhà nào đủ điều kiện trong khu vực của bạn. Đại lý của bạn sẽ thương lượng mức giá thấp nhất và giải quyết mọi thủ tục giấy tờ cho bạn.
Chương trình cũng cung cấp các quyền lợi và trợ cấp cho các chuyên gia dịch vụ công cộng như y tá để mua những ngôi nhà đầu tiên của họ. Ví dụ:chương trình có thể giúp các chuyên gia y tế có được khoản thế chấp đầu tiên của họ với khoản thanh toán thấp và không có phí đăng ký.
Freddie Mac và Fannie Mae là những doanh nghiệp công do chính phủ tài trợ, đóng vai trò là hai trong số những người chơi lớn nhất trong ngành cho vay thế chấp. Họ thậm chí còn làm việc với các công ty cho vay địa phương trên toàn quốc để cung cấp các khoản thế chấp cho những cá nhân có thu nhập thấp không có điểm tín dụng vững chắc nhất.
Ví dụ, Fannie Mae cung cấp các khoản vay lãi suất thấp thông qua một số công ty cho vay. Chúng dành cho những người có thu nhập thấp đến trung bình. Khoản thanh toán trước cho các khoản vay này có thể thấp tới 3% và bạn có thể nhận được một khoản có điểm tín dụng thấp tới 620. Điểm tín dụng cao hơn sẽ giúp bạn đảm bảo mức lãi suất cao hơn. Bạn cũng có thể hủy bảo hiểm thế chấp sau khi vốn chủ sở hữu nhà của bạn đạt 20%. Chương trình Fannie Mae’s HomeReady cũng giúp những cá nhân có thu nhập thấp đủ điều kiện cho khoản thế chấp đầu tiên của họ. Freddie Mac nhằm đáp ứng các yêu cầu về nhà ở giá cả phải chăng do Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) đặt ra.
Ngoài ra, bạn nên liên hệ với các công ty cho vay địa phương, từ các ngân hàng cộng đồng đến các nhượng quyền thương mại lớn. Nhiều chương trình cung cấp các chương trình giúp những người mua nhà lần đầu đủ điều kiện vay thế chấp.
Bất kể bạn sống ở bang nào, bạn nên xem xét cơ quan nhà ở của chính quyền địa phương để xem liệu cơ quan này có bất kỳ chương trình dành cho người mua nhà lần đầu nào mà bạn có thể đủ điều kiện hay không. Chẳng hạn, Cơ quan Thế chấp Bang New York (SONYMA) cung cấp hỗ trợ thanh toán trước và các công cụ và nguồn lực khác cho những người mua nhà lần đầu có thu nhập thấp đến trung bình. Cơ quan này coi một người không sở hữu nhà ở chính trong ít nhất ba năm là người mua nhà lần đầu.
Một số chương trình nhà ở của tiểu bang sẽ hợp tác với những người cho vay thế chấp để cung cấp các khoản thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm với tỷ lệ cạnh tranh cho những người nộp đơn đủ điều kiện. Trong nhiều trường hợp, bạn thậm chí có thể kết hợp các khoản thế chấp này với các khoản trợ cấp và trợ cấp khác.
Tài sản trong chương trình đô la của HUD bao gồm những ngôi nhà dành cho một gia đình. FHA (một bộ phận của HUD) đã mua lại những ngôi nhà này thông qua việc tịch thu tài sản. Khi FHA không thể bán một tài sản cụ thể trong vòng sáu tháng sau khi tịch thu tài sản, thì tài sản đó sẽ được đưa vào chương trình.
Sau đó FHA bán một ngôi nhà như vậy với giá 1 đô la cho chính quyền địa phương, các tổ chức dựa trên tín ngưỡng và các tổ chức phi lợi nhuận để giúp các gia đình có thu nhập thấp tìm được nhà ở giá cả phải chăng. Tuy nhiên, để đạt được thỏa thuận, bạn sẽ phải liên hệ với các tổ chức tham gia chương trình. Bạn cũng sẽ phải tuân thủ các yêu cầu mà họ đặt ra.
Sự cạnh tranh rất khốc liệt. Trở lại năm 2013, chính quyền địa phương Gary, Indiana, đã gây chú ý khi đưa một vài ngôi nhà vào chương trình. Trong ngày đầu tiên, nó đã nhận được hàng trăm ứng dụng. Thị trấn sau đó đã chọn 12 trong số 25 người vào vòng chung kết trong một cuộc xổ số vào tháng sau.
Nhưng nếu cảm thấy may mắn, bạn có thể truy cập trang web HUD. Mặc dù bạn có thể sẽ không tìm thấy những ngôi nhà có thẻ giá 1 đô la, nhưng bạn nên xem xét HUD và các cơ quan chính quyền địa phương để xác định các chương trình dành cho người mua nhà lần đầu tiên.
Nguồn ảnh:© iStock.com / Monkeybusinessimages, © iStock.com / Zinkevych, © iStock.com / Warchi