Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn là một phép đo quan trọng không chỉ để xác định xem bạn có đủ điều kiện cho một khoản vay hoặc thẻ tín dụng mới hay không mà còn cả cách bạn đang hoạt động tài chính như thế nào.
Để tính toán tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn, chỉ cần chia tổng các khoản thanh toán nợ hàng tháng cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn. DTI của bạn không phải là yếu tố duy nhất mà người cho vay xem xét và tỷ lệ phù hợp có thể phụ thuộc vào loại khoản vay bạn đang đăng ký.
Nhưng biết DTI của bạn và có thể tính toán nó là một bước quan trọng để hiểu cách quản lý nợ khi nghĩ đến việc đăng ký một khoản vay mới.
Tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn, thường được gọi là DTI, là bao nhiêu trong tổng thu nhập của bạn để trả nợ hàng tháng. Từ quan điểm của người cho vay, nó cho thấy bạn có thể gánh thêm bao nhiêu khoản nợ một cách hợp lý dựa trên thu nhập và tình hình nợ hiện tại của bạn.
Có hai loại DTI mà bạn có thể gặp phải:front-end và back-end. DTI đầu cuối chỉ đại diện cho chi phí nhà ở hàng tháng của bạn và nó liên quan như thế nào đến tổng thu nhập hàng tháng của bạn, trong khi DTI phụ trợ bao gồm tất cả các nghĩa vụ nợ hàng tháng của bạn. Hầu hết những người cho vay chỉ sử dụng DTI phụ, nhưng những người cho vay cầm cố thường sử dụng cả hai.
Tỷ lệ của bạn càng cao, bạn càng có nhiều rủi ro hơn đối với người cho vay vì bạn có thể khó theo kịp các khoản thanh toán của mình hơn so với người đi vay có DTI thấp.
Nếu DTI của bạn tương đối cao, người cho vay có thể tính lãi suất cao hơn để bù đắp cho rủi ro gia tăng của họ. Bạn thậm chí có thể bị từ chối vì DTI của bạn quá cao.
Để tính toán tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn, hãy xác định tổng nghĩa vụ nợ hàng tháng của bạn là bao nhiêu và chia con số đó cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn.
Ví dụ:nếu mỗi tháng bạn trả 1.000 đô la cho khoản thanh toán thế chấp, 250 đô la cho khoản vay mua ô tô, 100 đô la cho khoản vay sinh viên của bạn và 200 đô la cho nhiều khoản nợ khác, tổng nghĩa vụ nợ hàng tháng của bạn — tổng tất cả các khoản thanh toán hàng tháng của bạn — là 1,550 đô la.
Để tính tổng thu nhập hàng tháng của bạn, hãy lấy tiền lương của bạn trước thuế và các khoản khấu trừ khác, rồi chia cho 12. Vì vậy, nếu mức lương hàng năm của bạn là 60.000 đô la, tổng thu nhập hàng tháng của bạn sẽ là 5.000 đô la.
Bây giờ lấy tổng các nghĩa vụ nợ hàng tháng của bạn ($ 1,550) và chia chúng cho tổng tiền lương hàng tháng của bạn ($ 5,000). Sau đó chuyển số kết quả (0,31) thành phần trăm bằng cách nhân nó với 100; trong trường hợp này, 31% là DTI của bạn.
Nếu bạn đang mua nhà và đăng ký khoản vay thế chấp, người cho vay sẽ sử dụng các phép tính ở trên để tính DTI mặt sau của bạn, nhưng cũng sẽ xem xét DTI mặt trước của bạn. Để tính toán điều đó, chỉ cần chia khoản thanh toán thế chấp (1.000 đô la) cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn (5.000 đô la) và bạn sẽ nhận được 0,20 hoặc 20%.
DTI của bạn không ảnh hưởng trực tiếp đến điểm tín dụng của bạn vì các mô hình tính điểm tín dụng bỏ qua thông tin thu nhập. Tuy nhiên, số tiền nợ đóng một yếu tố trong tỷ lệ sử dụng tín dụng của bạn, đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn thứ hai đến FICO ® của bạn Điểm ☉ .
Tỷ lệ sử dụng tín dụng của bạn là số dư thẻ tín dụng của bạn chia cho tổng hạn mức tín dụng. Nó cho biết bạn đang sử dụng bao nhiêu tín dụng hiện có. Các chuyên gia tín dụng khuyên bạn nên giữ tỷ lệ sử dụng của bạn dưới 30% và càng thấp càng tốt. Để có điểm tín dụng cao nhất, hãy giữ mức sử dụng của bạn dưới 7%.
Nhưng DTI của bạn cũng bao gồm số tiền bạn nợ trên các loại tài khoản tín dụng khác, bao gồm các khoản vay trả góp và các hạn mức tín dụng quay vòng khác. Bạn càng nợ nhiều thẻ tín dụng và các khoản vay khác và tỷ lệ sử dụng của bạn càng cao, thì điều đó càng có thể ảnh hưởng tiêu cực đến điểm tín dụng của bạn.
DTI của bạn giúp người cho vay nhanh chóng xem khoản nợ của bạn khớp với thu nhập của bạn như thế nào, cho họ biết khả năng thanh toán bất kỳ khoản nợ mới nào của bạn hàng tháng. Nói chung, DTI của bạn càng thấp càng tốt, bởi vì điều này cho người cho vay thấy bạn có thêm thu nhập sau nghĩa vụ nợ hiện tại của bạn để thực hiện các khoản thanh toán khoản vay mới.
Tuy nhiên, DTI lý tưởng phụ thuộc vào loại khoản vay bạn đang đăng ký và người cho vay. Ví dụ, khi đăng ký một khoản vay cá nhân, DTI cao hơn có thể được chấp nhận; nhưng khi đăng ký thế chấp, người cho vay có thể có các tiêu chuẩn khắt khe hơn.
Ví dụ:với các khoản vay thế chấp, người cho vay có thể tìm kiếm DTI front-end là 28% hoặc thấp hơn — mức tối đa cho khoản vay FHA là 31% —và tỷ lệ back-end dưới 43% (mặc dù đôi khi ít hơn 36%) . Nguyên tắc cho vay thông thường của Fannie Mae và Freddie Mac cho phép DTI dự phòng cao tới 50% trong một số trường hợp.
Trong khi các loại cho vay khác có sẵn cho những người có DTI trên 50%, tỷ lệ này cao có thể hạn chế khả năng vay của bạn. Mỗi người cho vay có tiêu chí riêng để xác định tính đủ điều kiện và DTI cao có thể khiến bạn có nguy cơ bị từ chối hoặc được chấp thuận nhưng với lãi suất cao.
Mặc dù điều quan trọng là phải làm việc để giảm DTI của bạn, nhưng hãy nhớ rằng đó không phải là yếu tố duy nhất mà người cho vay đánh giá. Họ cũng sẽ xem xét các báo cáo tín dụng và điểm tín dụng, tình hình việc làm của bạn và các yếu tố quan trọng khác. Khi bạn xem xét làm thế nào để cải thiện cơ hội được chấp thuận cho một khoản vay với các điều khoản có lợi, hãy đảm bảo xem xét toàn cảnh và cách bạn có thể thể hiện mức rủi ro thấp nhất có thể cho những người cho vay trong tương lai.