Bạn có cần tiếp cận với một lượng lớn tiền mặt, nhưng không có bất kỳ tài sản thanh khoản nào bạn có thể sử dụng? Nếu bạn giống như nhiều người Mỹ, ngôi nhà của bạn là tài sản quý giá nhất của bạn. Khi bạn trả bớt khoản thế chấp của mình và khi giá trị tài sản tăng lên, bạn sẽ tích lũy được vốn chủ sở hữu — chênh lệch giữa số tiền bạn nợ khi thế chấp và giá trị hiện tại của ngôi nhà của bạn. Hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà, hoặc HELOC, là tín dụng quay vòng cho phép bạn sử dụng vốn chủ sở hữu đó để vay tiền.

Dòng tín dụng sở hữu nhà hoạt động như thế nào

Các công ty cho vay HELOC cho phép bạn vay từ 60% đến 85% giá trị được đánh giá hiện tại của ngôi nhà của bạn, trừ đi số dư thế chấp còn lại của bạn. Ví dụ, giả sử căn nhà của bạn trị giá 350.000 đô la và bạn vẫn còn nợ 110.000 đô la tiền thế chấp. Bạn có 240.000 đô la trong vốn chủ sở hữu nhà, vì vậy bạn có thể vay tối đa 204.000 đô la, tùy thuộc vào thu nhập, mức độ tín nhiệm của bạn và các yếu tố khác.

Đừng nhầm lẫn HELOC với khoản vay mua nhà. Các khoản vay vốn mua nhà là các khoản vay trả góp, nghĩa là bạn hoàn trả chúng trong một số năm nhất định với mức lãi suất và khoản thanh toán hàng tháng cố định. HELOC là tín dụng quay vòng, giống như thẻ tín dụng, vì vậy bạn có thể chọn số lượng hạn mức tín dụng để sử dụng. HELOCs thường có lãi suất thay đổi.

Thông thường, bạn có thể rút ra hạn mức tín dụng trong 10 năm (được gọi là "thời hạn rút vốn"). Trong thời gian đó, bạn chỉ trả lãi cho số tiền bạn đã vay, mặc dù một số người cho vay cũng sẽ cho phép bạn thanh toán trên số tiền gốc của khoản vay. Khi thời gian rút thăm kết thúc, HELOC đóng lại; tại thời điểm đó, bạn phải hoàn trả số dư (thường trong khoảng thời gian 20 năm) hoặc tái cấp vốn cho khoản vay.

Bạn có thể sử dụng HELOC để làm gì?

Số tiền thu được từ HELOC có thể được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào bạn chọn. Tuy nhiên, những lý do phổ biến nhất mà chủ nhà sử dụng HELOC bao gồm:

• Hỗ trợ tài chính cho việc cải thiện nhà :Nhiều người sử dụng HELOC để trả tiền nâng cấp nhà sẽ làm tăng thêm giá trị của ngôi nhà. HELOCs có thể là một cách tốt để tài trợ cho việc tu sửa nhà vì họ chỉ cho bạn vay số tiền bạn cần cho mỗi giai đoạn của dự án. Tùy thuộc vào mức độ cải tiến làm tăng thêm giá trị ngôi nhà của bạn, bạn thậm chí có thể khấu trừ một số hoặc tất cả tiền lãi trên HELOC vào thời điểm tính thuế nếu bạn giảm thành các khoản khấu trừ. Tìm hiểu thêm về các lựa chọn cho vay cải thiện nhà.
• Nhận lãi suất tín dụng thấp hơn :Nếu bạn đang phải đối mặt với các hóa đơn y tế khổng lồ, hóa đơn thẻ tín dụng hoặc các khoản nợ lớn khác, bạn có thể sử dụng HELOC lãi suất thấp hơn để nhận được số tiền bạn cần trả cho khoản nợ lãi suất cao hơn. Tuy nhiên, nếu bạn chọn tùy chọn này, điều quan trọng là phải đảm bảo rằng bạn không bị mắc nợ lần nữa. Nếu không, bạn có thể gặp rủi ro về ngôi nhà của mình nếu bạn không thể trả hết HELOC.
• Thanh toán chi phí giáo dục :Vì giáo dục thường được coi là một khoản đầu tư tốt nên một số người sử dụng HELOC để trả học phí đại học cho con cái hoặc chi phí giáo dục thường xuyên cho chính họ.
• Khởi sự kinh doanh :Việc vay vốn để bắt đầu kinh doanh có thể khó khăn, vì vậy nhiều doanh nhân khởi nghiệp sử dụng HELOC để tài trợ cho sự ra mắt của họ. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải cân nhắc những hậu quả tiềm ẩn:Nếu việc kinh doanh của bạn thất bại, bạn có thể mất cả doanh nghiệp và ngôi nhà của mình.

Những điều cần cân nhắc trước khi nhận HELOC

Trước khi nhận HELOC, bạn nên cân nhắc kỹ lưỡng những ưu điểm và nhược điểm.

Ưu điểm của HELOC

• Lãi suất thấp :Bởi vì chúng được bảo đảm bởi ngôi nhà của bạn như một tài sản thế chấp, HELOCs có lãi suất thấp hơn so với các khoản vay không có thế chấp hoặc thẻ tín dụng.
• Số lượng lớn :Tùy thuộc vào số vốn sở hữu nhà của bạn, HELOC có thể cho phép bạn vay những khoản tiền lớn. Có được thẻ tín dụng với hạn mức tín dụng 150.000 đô la Mỹ có thể chỉ là một tích tắc đối với Kim Kardashian, nhưng đối với hầu hết chúng ta, HELOC là cách dễ dàng hơn để tiếp cận số tín dụng đó.
• Tính linh hoạt :Không giống như một khoản vay, đòi hỏi phải vay toàn bộ số tiền một lần, HELOC cho phép bạn chỉ sử dụng mức tín dụng mà bạn cần. Nếu bạn nhận được HELOC trị giá 100.000 đô la cho một dự án tu sửa nhà và nó chỉ tiêu tốn 75.000 đô la, bạn sẽ không bao giờ phải sử dụng thêm 25.000 đô la đó (có nghĩa là bạn không bao giờ phải trả lại). Nếu bạn đã vay số tiền đó, bạn vẫn phải trả lại 25.000 đô la cộng với lãi suất.

Mặt hạn chế của HELOC

• Giảm vốn chủ sở hữu của bạn :Việc xây dựng vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của bạn mất nhiều thời gian. HELOC có thể xóa sạch một phần đáng kể vốn chủ sở hữu của bạn hoặc trong một số trường hợp, đưa bạn trở lại ngay từ đầu. Đây có thể là một vấn đề nếu giá trị nhà trong khu vực của bạn có xu hướng biến động hoặc nếu chúng giảm bất ngờ, như đã xảy ra trong cuộc suy thoái năm 2008. (Trên thực tế, nếu giá trị căn nhà của bạn giảm đáng kể, người cho vay có thể đóng băng HELOC của bạn.)
• Thanh toán tăng đột ngột :Khi thời hạn rút tiền kết thúc, các khoản thanh toán của bạn sẽ tăng lên đáng kể vì bạn phải trả hết nợ gốc. Đây có thể là một cú đánh lớn vào ngân sách của bạn. Nếu bạn không chuẩn bị cho khoản chi phí này hoặc nếu tình hình tài chính của bạn trở nên tồi tệ hơn trong 10 năm kể từ khi bạn vay nợ, bạn có thể gặp khó khăn trong việc thanh toán và có thể mất nhà.
• Rủi ro về ngôi nhà của bạn :Nhược điểm lớn nhất của HELOC? Bạn đang đặt căn nhà của mình vào tình trạng thế chấp và có thể mất nó nếu bạn không thể trả lại số tiền đã vay.

Cách đủ điều kiện nhận HELOC

Khi bạn nộp đơn xin HELOC, những người cho vay sẽ tiến hành thẩm định tài sản để xác định giá trị căn nhà của bạn để họ có thể xác định bạn có bao nhiêu vốn chủ sở hữu. Họ cũng sẽ thực hiện tìm kiếm tiêu đề và tiến hành kiểm tra tín dụng. Tuy nhiên, có vốn chủ sở hữu đáng kể trong nhà của bạn không phải là tất cả những gì cần thiết để đủ điều kiện. Các nhà cho vay HELOC thường muốn bạn có điểm tín dụng ít nhất là 680; 700 thì tốt hơn và một số có thể yêu cầu điểm 720 trở lên. Điểm tín dụng của bạn và số vốn tự có trong nhà là những yếu tố chính trong việc xác định các điều khoản vay của bạn. Nếu điểm tín dụng của bạn ở mức thấp, thì việc có nhiều vốn tự có có thể cân bằng. Tìm hiểu thêm về điểm tín dụng bạn cần để có được HELOC.

Để đánh giá khả năng hoàn trả hạn mức tín dụng của bạn, người cho vay cũng sẽ xem xét tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn, hoặc DTI (nghĩa là tỷ lệ phần trăm tổng thu nhập của bạn để trả nợ chưa thanh toán) và thời gian bạn đã làm việc . Họ cũng sẽ theo dõi mọi vấn đề tài chính trong quá khứ, chẳng hạn như phá sản hoặc bị tịch thu nhà, trong lịch sử tín dụng của bạn.

Trước khi đăng ký HELOC, bạn nên nhận báo cáo tín dụng miễn phí và kiểm tra điểm tín dụng của mình để biết vị trí của mình. Nếu cần, hãy thực hiện các bước để cải thiện điểm tín dụng của bạn trước khi bạn nộp đơn; điều này có thể tăng cơ hội đủ điều kiện cho HELOC của bạn.

HELOC có thể ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn như thế nào

Như với bất kỳ loại tín dụng nào, cách bạn sử dụng HELOC có thể ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến điểm tín dụng của bạn. Ví dụ:sử dụng số tiền thu được từ HELOC để trả nợ thẻ tín dụng lãi suất cao có thể giúp cải thiện điểm tín dụng của bạn (miễn là bạn không bắt đầu sử dụng lại số dư thẻ tín dụng của mình). Bạn cũng có thể giúp tăng điểm tín dụng của mình bằng cách thanh toán đúng hạn trên HELOC.

Các lựa chọn thay thế cho HELOC là gì?

HELOC không phải là lựa chọn duy nhất của bạn khi bạn cần sửa sang lại ngôi nhà của mình hoặc thanh toán các khoản chi phí lớn khác. Các lựa chọn thay thế khác cần xem xét bao gồm:

• Khoản vay cá nhân :Một khoản vay cá nhân không yêu cầu tài sản thế chấp, vì vậy không giống như với HELOC hoặc khoản vay mua nhà, bạn không cần phải đặt nhà của mình vào tình trạng nguy hiểm. Mặc dù đó là tin tốt cho ngôi nhà của bạn, nhưng điều đó cũng có nghĩa là các khoản vay cá nhân có lãi suất cao hơn các khoản vay mua nhà hoặc HELOC. Như với bất kỳ hình thức vay nào, bạn sẽ nhận được toàn bộ số tiền vay một lần và thanh toán cố định hàng tháng. Các khoản vay cá nhân có thời gian trả nợ ngắn hơn các khoản vay mua nhà, vì vậy chúng hoạt động tốt nhất nếu bạn cần vay một số tiền nhỏ hơn. Tìm hiểu thêm về sự khác biệt giữa khoản vay cá nhân và hạn mức tín dụng.
• Khoản vay tự có mua nhà :Giống như HELOC, khoản vay mua nhà (đôi khi được gọi là khoản thế chấp thứ hai) cho phép bạn vay dựa trên vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của bạn. Trong khi HELOC là tín dụng quay vòng, khoản vay mua nhà là khoản vay trả góp. Bạn sẽ nhận được toàn bộ số tiền của khoản vay một lần và thực hiện các khoản thanh toán cố định hàng tháng trong suốt thời hạn của khoản vay, có thể lên đến 30 năm (giống như khoản thế chấp đầu tiên). Nếu bạn biết chính xác mình cần bao nhiêu tiền thì khoản vay mua nhà có thể là một lựa chọn tốt hơn HELOC vì nó cung cấp lịch trả nợ có thể dự đoán trước và lãi suất cố định.
• Tái cấp vốn bằng tiền mặt :Nếu bạn có đủ vốn chủ sở hữu trong nhà, tái cấp vốn bằng tiền mặt là một hình thức vay thay thế khác cung cấp lãi suất cố định, thanh toán hàng tháng và thời hạn vay dài. Một khoản tiền rút ra thay thế khoản thế chấp hiện tại của bạn bằng một khoản thế chấp mới, lớn hơn. Bạn sử dụng số tiền vay được để trả hết khoản thế chấp ban đầu của mình; sau đó bạn nhận được bất cứ thứ gì còn lại dưới dạng tiền mặt một lần, có thể được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào bạn chọn.

Các chủ nhà có điểm tín dụng thấp hơn có thể dễ dàng hội đủ điều kiện để được tái cấp vốn bằng tiền mặt hơn so với HELOC hoặc các khoản vay mua nhà. Tuy nhiên, hãy nhớ rằng bây giờ bạn đang có một khoản thế chấp hoàn toàn mới — không chỉ là một khoản vay nhỏ. Thế chấp mới có thể có lãi suất cao hơn thế chấp ban đầu của bạn hoặc yêu cầu bạn phải có bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), điều này làm tăng thêm chi phí sở hữu nhà hàng tháng của bạn. Ngoài ra, bạn sẽ phải trả chi phí đóng cho toàn bộ số tiền thế chấp, làm cho chi phí đóng sẽ đắt hơn so với khoản vay HELOC hoặc vốn mua nhà. Cẩn thận xem xét liệu việc tái cấp vốn bằng tiền mặt có khiến bạn mất nhiều chi phí hơn so với lợi ích của bạn về lâu dài hay không. Đọc thêm về ưu và nhược điểm của việc tái cấp vốn bằng tiền mặt.

Hiểu các lựa chọn của bạn

Có vốn chủ sở hữu trong nhà mang lại cho bạn nhiều lựa chọn để vay tiền hoặc nhận hạn mức tín dụng. Tuy nhiên, việc sử dụng nhà của bạn làm tài sản thế chấp có thể khiến tài sản lớn nhất của bạn gặp rủi ro. Trước khi bạn đăng ký HELOC hoặc bất kỳ khoản tài chính nào khác được bảo đảm bằng ngôi nhà của bạn, hãy cân nhắc cẩn thận tất cả các lựa chọn của bạn và kiểm tra điểm tín dụng của bạn để xem lựa chọn nào phù hợp nhất với bạn. Bằng cách đánh giá chi phí, rủi ro và lợi ích, bạn sẽ tìm thấy tùy chọn phù hợp nhất với mình.