Mục tiêu của người đi vay khi tái cấp vốn cho một khoản thế chấp thường là nhận được một mức lãi suất thấp hơn, đặc biệt nếu điều kiện thị trường đã dẫn đến việc giảm lãi suất nói chung kể từ lần đầu tiên bạn vay mua nhà. Nhưng bạn có thể đang tìm kiếm điều gì đó khác ngoài việc giảm lãi suất — ví dụ:rút một phần vốn chủ sở hữu của mình, chuyển sang khoản vay lãi suất cố định hoặc để có thời hạn vay ngắn hơn.
Để tái cấp vốn cho một khoản thế chấp bằng tín dụng xấu, tốt nhất là bạn nên xem xét các lựa chọn của mình, nhưng điều đó có nghĩa là các nhà cho vay ít có khả năng cung cấp cho bạn một mức lãi suất cạnh tranh hơn. Có một số cách hành động dành cho những người vay có điểm tín dụng thấp hơn, đặc biệt nếu bạn đủ điều kiện tham gia các chương trình cụ thể do chính phủ liên bang cung cấp.
Dưới đây là những điều bạn cần biết khi khám phá việc tái cấp vốn với điểm tín dụng thấp hoặc trung bình.
Bạn cần điểm tín dụng nào để tái cấp vốn cho một khoản thế chấp?
Các yêu cầu tín dụng khác nhau tùy theo người cho vay và loại thế chấp. Nói chung, bạn sẽ cần điểm tín dụng từ 620 trở lên để tái cấp vốn thế chấp thông thường. Tuy nhiên, một số chương trình nhất định của chính phủ yêu cầu điểm tín dụng là 580 hoặc không có mức tối thiểu nào cả.
Điều này cũng đúng đối với các hình thức cho vay khác, điểm tín dụng của bạn càng cao thì khả năng người cho vay tái cấp vốn thế chấp sẽ làm việc với bạn càng cao. Cơ hội được chấp thuận của bạn không chỉ cao hơn mà thông thường bạn sẽ nhận được lãi suất thấp hơn và các điều khoản vay có lợi hơn so với những người vay đủ điều kiện có điểm số thấp hơn.
Ngoài điểm tín dụng, bạn cũng cần đánh giá xem liệu bạn có đủ tiền để thanh toán các chi phí đóng và phí liên quan đến việc tái cấp vốn hay không, bao gồm bất kỳ hình phạt trả trước nào mà người cho vay ban đầu của bạn có thể tính. Thông thường, bạn sẽ cần ít nhất 20% vốn chủ sở hữu trong tài sản của mình để tái cấp vốn, có nghĩa là bạn đã thực hiện đủ bước thế chấp của mình để sở hữu một phần căn nhà.
Người cho vay cũng sẽ xem xét tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn, hoặc tổng các khoản thanh toán nợ hàng tháng của bạn so với thu nhập của bạn. Lý tưởng nhất là nghĩa vụ nợ của bạn không quá 36% thu nhập hàng tháng của bạn, mặc dù một số người cho vay sẽ chấp nhận số tiền cao hơn.
Các tùy chọn để tái cấp vốn cho một khoản thế chấp bằng tín dụng xấu
Nếu điểm tín dụng của bạn dưới ngưỡng 620, bạn có thể không so sánh được các đề nghị từ nhiều công ty cho vay thông thường, nhưng bạn vẫn có các tùy chọn:
- Đăng ký thông qua người cho vay hiện tại của bạn. Hãy cho người cho vay thế chấp của bạn biết rằng bạn quan tâm đến việc tái cấp vốn. Nó có thể có nhiều khả năng làm việc với bạn để duy trì hoạt động kinh doanh của bạn và nó có thể sẵn sàng tính đến các yếu tố khác ngoài điểm tín dụng. Tuy nhiên, bạn cũng nên thông minh khi mua sắm xung quanh và so sánh tỷ giá từ các nguồn khác, đồng thời cho người cho vay của bạn biết bạn đang khám phá hoặc đã nhận được các đề nghị khác.
- Chọn một tùy chọn tái cấp vốn FHA. Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) cung cấp nhiều chương trình tái cấp vốn thế chấp cho những người có điểm tín dụng thấp hơn. Chúng bao gồm:
- Tái cấp vốn hợp lý cho FHA :Như tên gọi của nó, quy trình này cho phép bạn tái cấp vốn cho khoản vay FHA với ít thủ tục giấy tờ hơn so với tái cấp vốn thông thường, miễn là bạn đã thực hiện 12 lần thanh toán thế chấp đúng hạn. Nó thường sẽ dẫn đến một khoản thanh toán thế chấp thấp hơn.
- Tái cấp vốn theo kỳ hạn và tỷ lệ FHA :Bạn có thể tái cấp vốn cho một khoản vay thông thường thành một khoản vay FHA, nhưng bạn sẽ không đủ điều kiện cho quy trình được tổ chức hợp lý và bạn sẽ cần cung cấp xác minh thu nhập và tín dụng. Bạn cũng phải chứng minh được khoản thanh toán thế chấp đúng hạn trong 12 tháng.
- Tái cấp vốn bằng tiền mặt FHA :Tùy chọn này cho phép bạn nhận một khoản vay mua nhà mới lớn hơn khoản vay trước đó của bạn, cộng thêm tiền mặt cho phần chênh lệch. Để đủ điều kiện, bạn cần có ít nhất 20% vốn tự có trong căn nhà của mình và lịch sử thanh toán đúng hạn trong 12 tháng — hoặc trong suốt thời hạn cho vay cho đến nay, nếu thời hạn đó ngắn hơn.
- Xem xét khoản vay tái cấp vốn giảm lãi suất VA. Nếu bạn hiện có một khoản vay mua nhà từ Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ, được gọi là khoản vay VA, bạn có thể tái cấp vốn cho khoản vay đó mà không cần trải qua quy trình bảo lãnh tín dụng hoặc thẩm định nhà. Bạn cũng có thể tránh phải trả các khoản phí tự trả, vì chúng có thể được tính vào chi phí của khoản vay. Cơ quan này khuyên bạn nên so sánh lãi suất từ nhiều bên cho vay trước khi chuyển sang giai đoạn tiếp theo.
- Xem xét tái cấp vốn hợp lý cho USDA. Các chủ nhà hiện tại có thế chấp từ Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ có thể tái cấp vốn cho các khoản vay USDA của họ ngay cả khi họ không có hoặc không có vốn chủ sở hữu thấp. Tương tự như tái cấp vốn khoản vay FHA, bạn không bắt buộc phải trải qua một cuộc xem xét tín dụng, nhưng bạn phải xuất trình các khoản thanh toán đúng hạn trong 12 tháng. Bạn cũng phải đáp ứng các yêu cầu về tính đủ điều kiện thu nhập.
- Đăng ký tái cấp vốn bằng tiền mặt :Một khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt thông thường thường dễ dàng nhận được đối với những người vay có tín dụng kém hoặc công bằng hơn so với hình thức tái cấp vốn truyền thống. Đó là một phần vì người cho vay phát hành khoản vay mới của bạn có khả năng thu giữ nhà của bạn làm tài sản thế chấp nếu bạn vỡ nợ. Tuy nhiên, hãy thận trọng với chi phí đóng và bảo hiểm thế chấp tư nhân, mà bạn có thể phải trả nếu khoản vay của bạn từ 80% giá trị căn nhà trở lên. Những chi phí này có thể phủ nhận hoặc làm giảm giá trị của khoản tái cấp vốn.
Cách cải thiện tín dụng của bạn để đủ điều kiện nhận tái cấp vốn thế chấp
Khi bạn đang xem xét tái cấp vốn cho một khoản thế chấp, có nhiều cách để đơn của bạn ở trạng thái tốt nhất có thể — cả về điểm tín dụng của bạn và các yếu tố khác.
- Trước tiên, tốt nhất là bạn có thể chứng minh rằng bạn có thu nhập ổn định và đủ để trang trải các khoản thanh toán thế chấp mới của mình. Mặc dù người cho vay thường muốn thấy rằng khoản thanh toán nợ của bạn không vượt quá 36% thu nhập hàng tháng của bạn, giới hạn đó có thể đạt 50% trong một số trường hợp. Bạn có thể tăng cường khả năng ứng cử để được tái cấp vốn bằng cách trả bớt số dư thẻ tín dụng hoặc khoản vay sinh viên trước khi mua một khoản vay mua nhà mới để giảm DTI của bạn.
- Ứng dụng của bạn cũng sẽ được hưởng lợi từ khả năng hiển thị dự trữ tiền mặt của bạn. Các chuyên gia khuyên bạn nên giữ một quỹ khẩn cấp ít nhất từ ba đến sáu tháng so với chi phí trung bình của bạn. Mặc dù điều này có thể giúp bạn trụ vững trong cuộc khủng hoảng chẳng hạn như mất việc làm, nhưng nó cũng chứng minh cho những người cho vay rằng bạn có thể thành lập và duy trì một quỹ tiết kiệm, quỹ này có thể trang trải các khoản thanh toán thế chấp một cách nhanh chóng.
- Bạn cũng có thể cân nhắc việc thêm cosigner vào đơn đăng ký tái cấp vốn, mặc dù điều quan trọng là phải đảm bảo rằng họ hiểu rằng họ sẽ được yêu cầu thực hiện thanh toán nếu bạn không thể. Cosigner cũng phải có tín dụng đủ mạnh để tăng tỷ lệ chấp thuận của bạn. Mặt khác, nếu bạn có một người vay thế chấp hiện tại và điểm tín dụng của họ đã giảm kể từ lần đầu tiên bạn nhận khoản vay, bạn có thể xóa họ và cố gắng đủ điều kiện để được tái cấp vốn.
- Cuối cùng, làm việc để cải thiện tín dụng của bạn, điều này chỉ có thể giúp bạn có cơ hội tái cấp vốn. Điều này không chỉ bao gồm việc thanh toán số dư, mà còn đưa các khoản thanh toán hóa đơn vào hình thức thanh toán tự động để bạn không bao giờ bỏ lỡ một khoản nào. Đặc biệt trước khi đăng ký một khoản vay mua nhà, hãy tránh nhận các loại tín dụng mới khác, điều này có thể dẫn đến một cuộc điều tra khó khăn về báo cáo tín dụng của bạn. Những câu hỏi khó ảnh hưởng tiêu cực đến điểm tín dụng của bạn trong một thời gian ngắn, nhưng nó có thể tạo ra sự khác biệt đủ để ảnh hưởng đến cơ hội được chấp thuận của bạn hoặc mức lãi suất bạn nhận được.
Điểm mấu chốt
Tín dụng xấu không phải ngăn bạn theo đuổi tái cấp vốn thế chấp, đặc biệt nếu bạn có thể tận dụng chương trình của chính phủ thông qua FHA, USDA hoặc VA.
Nhưng hãy xem xét cẩn thận chi phí tái cấp vốn truyền thống hoặc rút tiền khi bạn nhận được đề nghị. Khi tái cấp vốn, bạn sẽ có thể được hưởng mức lãi suất thấp hơn, khoản thanh toán hàng tháng hoặc mức cố định ổn định hơn, nếu đó là mục tiêu của bạn. Chi phí tái cấp vốn cho một khoản thế chấp bằng tín dụng xấu có thể bù đắp những khoản tiết kiệm đó, vì vậy hãy đảm bảo rằng bạn rõ ràng trên bản in đẹp trước khi đồng ý với đề nghị của người cho vay.
