Thế chấp ngược lại cho phép các chủ nhà, đặc biệt là những người đã đến tuổi nghỉ hưu, có thể vay bằng vốn chủ sở hữu trong nhà của họ. Một lợi thế của thế chấp ngược lại là người cho vay thường không có yêu cầu về thu nhập hoặc điểm tín dụng tối thiểu, điều này có thể giúp chủ nhà tìm cách trang trải chi phí sinh hoạt.

Nhưng thế chấp ngược lại đi kèm với một số nhược điểm, chẳng hạn như chi phí trả trước và chi phí liên tục, lãi suất thay đổi, số dư nợ ngày càng tăng và giảm vốn chủ sở hữu nhà. Do những hạn chế đó, chủ nhà xem xét một khoản thế chấp ngược lại nên cân nhắc các lựa chọn thay thế, chẳng hạn như tái cấp vốn cho một khoản thế chấp hiện có hoặc vay một khoản vay mua nhà.

Thế chấp ngược lại là gì?

Đúng như tên gọi của nó, thế chấp ngược lại trái ngược với hình thức vay thế chấp truyền thống. Với thế chấp ngược lại, bạn không vay tiền để mua nhà; thay vào đó, bạn khai thác vốn chủ sở hữu của ngôi nhà của bạn để vay. Thế chấp ngược lại dành cho những chủ nhà đã trả hết nợ thế chấp hoặc những người đã tích lũy được nhiều tài sản sở hữu nhà.

Các khoản thế chấp ngược thường được tiếp thị cho những chủ nhà ở độ tuổi nghỉ hưu, những người muốn có thêm tiền để trang trải chi phí sinh hoạt nhưng vẫn muốn tiếp tục sống với ngôi nhà của họ. Một trong những mặt trái của thế chấp ngược là người cho vay đặc trưng không áp đặt các yêu cầu về thu nhập hoặc tín dụng.

Tiền thu được từ khoản vay thế chấp ngược lại thường được miễn thuế và không phải trả lại một xu nào của khoản vay nếu người vay vẫn ở trong nhà, đóng thuế tài sản và bảo hiểm chủ nhà, và trang trải chi phí bảo trì. Tuy nhiên, điều đó sẽ thay đổi, nếu bạn bán hoặc chuyển ra khỏi nhà, hoặc nếu bạn (hoặc trong một số trường hợp nhất định, vợ / chồng của bạn) qua đời. Những tình huống đó gây ra yêu cầu đối với bạn, vợ / chồng của bạn hoặc di sản của bạn để hoàn trả khoản vay.

Có ba loại thế chấp ngược lại:

1. Thế chấp đảo ngược cho một mục đích:Các khoản vay này, có sẵn từ các cơ quan chính phủ và các nhóm phi lợi nhuận, được thiết kế cho một mục đích do người cho vay vạch ra. Ví dụ, ai đó có thể sử dụng số tiền thu được từ một khoản thế chấp đảo ngược cho một mục đích duy nhất để giải quyết một dự án cải tạo nhà hoặc đóng thuế tài sản. Đây là lựa chọn có chi phí thấp nhất trong số các khoản thế chấp ngược lại.
2. Thế chấp đảo ngược độc quyền:Thế chấp đảo ngược độc quyền, có sẵn từ các tổ chức cho vay tư nhân, cung cấp tính linh hoạt hơn thế chấp đảo ngược mục đích duy nhất. Không giống như thế chấp đảo ngược mục đích duy nhất, thế chấp đảo ngược độc quyền thường không đi kèm với các hạn chế về cách bạn có thể chi tiêu số tiền thu được. Tùy chọn này có thể đặc biệt hấp dẫn đối với những chủ sở hữu nhà có giá trị cao và những người muốn vay một khoản tiền đáng kể.
3. Thế chấp chuyển đổi bằng vốn sở hữu nhà (HECM). HECM, được bảo hiểm bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), là loại hình thế chấp ngược phổ biến nhất. Tính đến năm 2020, giới hạn vay HECM là $ 765.600. Mặc dù tiền thu được từ HECM có thể được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào, một số chủ nhà có thể không đủ điều kiện do một số hạn chế nhất định. Các khoản vay này chỉ dành cho chủ nhà từ 62 tuổi trở lên.

Hạn chế của Thế chấp ngược lại

Mặc dù thế chấp ngược lại cho phép chủ sở hữu khai thác có thể hàng trăm nghìn đô la vốn sở hữu nhà, nhưng có một số nhược điểm đối với thế chấp ngược. Chúng bao gồm:

• Các chi phí khác nhau :Tương tự như thế chấp truyền thống, người cho vay thường tính một số khoản phí khi bạn thế chấp ngược lại. Những khoản đó có thể bao gồm phí bảo hiểm thế chấp, phí khởi tạo, phí dịch vụ và phí bên thứ ba. Đối với HCEM, phí bảo hiểm thế chấp ban đầu là 2% số tiền vay; trên hết, bạn sẽ phải trả phí thế chấp hàng năm là 0,5%. Bạn cũng sẽ phải trả một khoản phí khởi tạo là 2.500 đô la hoặc 2% của 200.000 đô la đầu tiên của giá trị căn nhà của bạn (tùy theo giá trị nào lớn hơn), cộng với 1% của số tiền vượt quá 200.000 đô la; phí xuất phát không được vượt quá $ 6.000.
• Lãi suất thay đổi :Hầu hết các khoản thế chấp ngược lại có lãi suất thay đổi, nghĩa là lãi suất xác định số tiền được cộng vào số dư khoản vay của bạn mỗi tháng sẽ dao động trong suốt thời hạn của khoản vay.
• Không khấu trừ thuế :Tiền lãi trả cho một khoản thế chấp ngược lại không thể được khấu trừ trên tờ khai thuế hàng năm của bạn cho đến khi khoản vay được trả hết.
• Ít công bằng hơn :Một khoản thế chấp ngược có thể bòn rút vốn chủ sở hữu khỏi ngôi nhà của bạn, dẫn đến giá trị tài sản thấp hơn cho bạn và những người thừa kế của bạn.
• Sửa chữa nhà tiềm năng :Nếu ngôi nhà của bạn không tốt, bạn có thể cần phải sửa chữa trước khi có thể đủ điều kiện để được thế chấp ngược lại.
• Có thể trả nợ trước hạn :Ngoài khi chủ nhà qua đời hoặc chuyển đi, khoản vay thế chấp ngược lại có thể cần được hoàn trả sớm hơn dự kiến ​​nếu chủ sở hữu không đóng thuế tài sản hoặc bảo hiểm cho chủ nhà, hoặc nếu chủ sở hữu không theo kịp việc bảo trì nhà.
• Tính đủ điều kiện nhận Medicaid. Thế chấp ngược lại không ảnh hưởng đến quyền lợi Medicare hoặc An sinh xã hội của bạn, nhưng nó có thể ảnh hưởng đến tính đủ điều kiện nhận quyền lợi Medicaid của bạn.

Lý do Tại sao Thế chấp Đảo ngược Có thể Không hiệu quả với Bạn

Ngoài những mặt trái của nó, có ba ví dụ về thời điểm thế chấp ngược có thể hoàn toàn nằm ngoài câu hỏi:

1. Bạn muốn chuyển nhà khá sớm. Thời điểm là quan trọng khi nói đến một khoản thế chấp ngược lại. Nếu bạn đang muốn tái định cư trong vài năm tới, có thể không khôn ngoan nếu bạn yên tâm với một khoản thế chấp ngược lại. Tại sao? Bạn phải trả hết khoản vay khi chuyển ra ngoài. Các khoản thế chấp ngược lại hướng tới những chủ nhà có kế hoạch ở lại trong một thời gian.
2. Bạn không thể xử lý chi phí. Chi phí đóng cửa, chi phí bảo trì, bảo hiểm chủ nhà và các hóa đơn thuế tài sản có thể làm căng thẳng ngân sách vốn đã căng của bạn. Tệ hơn nữa, người cho vay có thể yêu cầu bạn thanh toán khoản vay ngay lập tức nếu bạn chậm trả tiền bảo hiểm cho chủ nhà hoặc thuế tài sản.
3. Bạn hy vọng sẽ để lại ngôi nhà của mình cho những người thừa kế. Thế chấp ngược lại có thể làm phức tạp thêm vấn đề nếu bạn để lại nhà cho con cái hoặc những người thừa kế khác. Ví dụ, nếu di sản của bạn thiếu tiền để trả khoản vay thế chấp ngược lại thì sao? Những người thừa kế của bạn có thể phải gom góp tiền tiết kiệm hoặc bán nhà để trả khoản vay.

Các lựa chọn thay thế cho Thế chấp Đảo ngược

Mặc dù thế chấp ngược có thể không phù hợp với trường hợp của bạn, nhưng đừng từ bỏ hy vọng — đó không phải là lựa chọn duy nhất của bạn để tạo ra tiền mặt hoặc tiết kiệm tiền. Dưới đây là bốn lựa chọn thay thế:

1. Tái cấp vốn cho khoản thế chấp hiện tại của bạn. Nếu bạn thực hiện tái cấp vốn bằng tiền mặt, số tiền bạn thu được từ việc tái cấp vốn cho khoản thế chấp hiện tại có thể đủ để tăng thu nhập của bạn.
2. Bán và giảm kích thước. Bán nhà của bạn với lợi nhuận và chuyển đến một không gian nhỏ hơn, ít tốn kém hơn có thể là câu trả lời cho vấn đề ngân sách của bạn. Bạn thậm chí có thể chọn thuê một địa điểm để tránh những rắc rối khi sở hữu nhà.
3. Vay vốn mua nhà hoặc hạn mức tín dụng mua nhà (HELOC). Khoản vay mua nhà hoặc HELOC có thể là một cách ít tốn kém hơn để khai thác tài sản sở hữu nhà của bạn. Tuy nhiên, bạn phải thực hiện thanh toán hàng tháng nếu bạn chọn một trong hai tùy chọn này. Ngoài ra, không giống như thế chấp ngược lại, bạn sẽ phải tuân theo các yêu cầu về thu nhập và tín dụng.
4. Xem các tài nguyên khác. Bạn có một số cổ phiếu bạn có thể bán? Bạn có thể rút ra một hợp đồng bảo hiểm nhân thọ mà bạn không cần nữa không? Kiểm tra các lựa chọn tài chính khác nhau không gây nguy hiểm cho quyền sở hữu ngôi nhà của bạn.

Khám phá tất cả các tùy chọn của bạn

Nhìn bề ngoài, thế chấp ngược lại có vẻ như là một cách lý tưởng để sử dụng nhà của bạn cho thu nhập. Tuy nhiên, cả chi phí trả trước và chi phí liên tục đều đi kèm với một khoản thế chấp ngược lại, cùng với lãi suất thay đổi. Một cạm bẫy khác:Vì lãi và phí được tính vào số dư khoản vay mỗi tháng, số dư tăng lên — và khi số dư tăng lên, vốn chủ sở hữu nhà của bạn sẽ giảm xuống.

Do có rất nhiều mặt trái của việc đảo ngược thế chấp, hãy nhớ tìm hiểu tất cả các lựa chọn thay thế vay của bạn để đảm bảo tài chính của bạn không bị đảo ngược.