Có nhiều yếu tố cần xem xét khi bạn mua một khoản vay thế chấp để mua nhà — và một trong những yếu tố quan trọng nhất là cách xử lý lãi suất khoản vay của bạn. Các lựa chọn của bạn được chia thành hai nhóm, thế chấp lãi suất cố định và thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh, khác nhau tùy thuộc vào việc lãi suất được đặt cho thời hạn của khoản vay hay thay đổi theo thời gian.
Mỗi hình thức cho vay đều có những ưu điểm và nhược điểm, và quyết định của bạn về hình thức nào phù hợp nhất với bạn sẽ phụ thuộc vào một số yếu tố. Trước khi chúng ta đi sâu vào chi tiết cụ thể, đây là cách xác định từng loại khoản vay:
Các sắc thái về cách thức và thời điểm điều chỉnh tỷ lệ ARM thay đổi tùy theo từng khoản vay, nhưng khi chúng thay đổi, chúng hầu như luôn mang lại sự gia tăng các khoản thanh toán hàng tháng. Điều quan trọng là phải đọc kỹ hợp đồng cho vay của bạn trước khi ký để đảm bảo rằng bạn hiểu tất cả các chi tiết cụ thể. Đây là những biến số cần lưu ý khi so sánh các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh:
Khi so sánh các ưu đãi thế chấp, bạn sẽ thường thấy cách viết tắt tóm tắt lãi suất, thời gian giới thiệu và tần suất điều chỉnh lãi suất:Ví dụ:A 3,8% 5/1 ARM có thời gian giới thiệu là 5 năm, sau đó nó đặt lại hàng năm, trong khi ARM 3,75% 3/2 có thời gian giới thiệu ba năm, sau đó tỷ lệ đặt lại hai năm một lần. Để biết thêm thông tin chi tiết về ARM, Cục Dự trữ Liên bang cung cấp một cuốn cẩm nang rất kỹ lưỡng.
Trước khi vay thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh, hãy đảm bảo rằng bạn hiểu cả những lợi ích và nhược điểm.
Một điểm hấp dẫn lớn của thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh là lãi suất giới thiệu thấp. Lãi suất giới thiệu ARM thường thấp hơn lãi suất cho các khoản vay lãi suất cố định cạnh tranh. Tỷ lệ thấp có thể cung cấp các khoản thanh toán hàng tháng dễ quản lý hơn, có thể thu hút những người vay trẻ tuổi mới bắt đầu sự nghiệp của họ, những người mong đợi thu nhập của họ theo dõi hoặc vượt xa, tỷ lệ sẽ tăng lên sau khi giai đoạn giới thiệu của ARM kết thúc.
Tỷ lệ giới thiệu ARM thấp cũng hấp dẫn đối với những người vay không có kế hoạch giữ tài sản của họ trong hơn một vài năm. Bán nhà trước khi lãi suất giới thiệu của ARM hết hạn là một chiến thuật phổ biến và nhiều hợp đồng cho vay của ARM không khuyến khích việc này bằng cách bao gồm các khoản phạt trả trước cứng nhắc. Tất nhiên, chiến lược này cũng có thể phản tác dụng nếu thị trường bất động sản địa phương đình trệ hoặc suy thoái, gây khó khăn cho việc bán bất động sản.
Nhược điểm lớn nhất của các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh là tính chất không thể đoán trước của chúng. Việc tăng các khoản thanh toán hàng tháng vào mỗi kỳ điều chỉnh có thể gây căng thẳng lớn cho ngân sách hộ gia đình. Ở những vùng khí hậu mà lãi suất đang tăng đều đặn, ARM có giới hạn thanh toán thậm chí có thể khiến bạn rơi vào tình huống được gọi là khấu hao âm , trong đó bạn thanh toán đầy đủ, nhưng thực sự nợ nhiều tiền hơn mỗi tháng. Tất nhiên, các chỉ số cũng có thể giảm, mang lại sự giảm nhẹ về số tiền thanh toán — nhưng không về khả năng dự đoán dài hạn.
Lưu ý đến những rủi ro này, một trong những lời kêu gọi lớn nhất của ARM có thể là những người đi vay có lịch sử tín dụng hạn chế hoặc kém có thể có cơ hội nhận được nhiều hơn so với khoản vay lãi suất cố định. ARM là loại thế chấp dưới chuẩn phổ biến nhất, nhưng khả năng chi trả ban đầu và tính khả dụng của chúng cũng khiến chúng trở nên phổ biến đối với những người đi vay với mức tín dụng từ công bằng đến tốt.
Khoản vay thế chấp lãi suất cố định là hình thức vay thế chấp phổ biến nhất và lãi suất của nó được giữ nguyên trong suốt thời gian của khoản vay. Các khoản vay này thường có kỳ hạn 30 năm, nhưng bạn cũng có thể tìm thấy chúng với kỳ hạn 10, 15 hoặc 20 năm. Thời hạn càng ngắn, lãi suất càng thấp - nhưng khoản thanh toán hàng tháng càng cao vì khoản vay được hoàn trả trong khung thời gian ngắn gọn hơn.
Dưới đây là một số lợi ích và hạn chế cần lưu ý khi bạn xem xét các khoản thế chấp lãi suất cố định.
Một lợi thế chính của thế chấp lãi suất cố định là khả năng dự đoán. Khi lãi suất của bạn được thiết lập, bạn biết ngay từ ngày đầu tiên khoản thanh toán thế chấp của bạn sẽ là bao nhiêu mỗi tháng. Điều này ít rủi ro hơn so với ARM, có tỷ lệ có thể tăng lên sau thời gian giới thiệu.
Sự chắc chắn của một mức lãi suất nhất quán giúp đơn giản hóa việc lập ngân sách hộ gia đình, cho phép bạn dự đoán số tiền lãi thế chấp mà bạn sẽ có thể khấu trừ mỗi năm trên tờ khai thuế thu nhập của mình và giúp bạn có thể lập kế hoạch dài hạn để thanh toán khoản thế chấp. Ví dụ:bạn có thể tính toán số tiền bạn sẽ chi tiêu trong suốt thời hạn của khoản vay, sau đó xác định số tiền bạn có thể tiết kiệm được nếu bạn trả hết khoản vay sớm.
Các khoản thế chấp lãi suất cố định có thể khó đủ điều kiện hơn so với ARM. Nếu tín dụng của bạn đang ở mức tốt, bạn có thể không có vấn đề gì đủ điều kiện cho một khoản vay lãi suất cố định. Nhưng nếu tín dụng của bạn cần cải thiện, bạn có thể thấy dễ dàng hơn để đủ điều kiện nhận ARM, có thể dễ dàng hơn với lịch sử tín dụng.
Giống như tất cả các loại lãi suất, lãi suất thế chấp tăng và giảm theo các điều kiện thị trường. Lãi suất của Hoa Kỳ đã ở mức thấp đáng kể trong thập kỷ qua và lãi suất thế chấp phần lớn cũng theo đó. Nếu bạn có thể đạt được mức lãi suất thấp khi vay vốn, điều này sẽ có lợi về lâu dài.
Tuy nhiên, nếu bạn khóa một khoản vay có lãi suất cố định 30 năm trong thời gian lãi suất cao, nó có thể rất tốn kém. Nếu lãi suất giảm đáng kể, có thể tái cấp vốn cho một khoản vay lãi suất cao bằng cách thế chấp một khoản thế chấp khác với lãi suất thấp hơn, nhưng các khoản phí và dịch vụ liên quan đến quá trình đó có thể lên tới hàng nghìn đô la. Có thể đáng giá khi tiết kiệm hàng chục nghìn đô la trong suốt thời gian vay, nhưng đó vẫn là một khoản chi lớn.
Dưới đây là một số câu hỏi để tự hỏi bản thân khi bạn quyết định xem thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh hay thế chấp lãi suất cố định có ý nghĩa nhất đối với việc mua nhà của bạn.
Trong khi tỷ lệ thế chấp phần lớn được xác định bởi các điều kiện thị trường, điểm tín dụng của bạn cũng đóng một vai trò lớn. Có tín dụng tốt làm tăng cơ hội đủ điều kiện vay thế chấp và nhận được mức lãi suất tốt nhất. Nếu gần đây bạn không xem báo cáo tín dụng của mình, hãy kiểm tra tín dụng miễn phí trên Experian để biết vị trí của bạn. Bạn có thể thấy một số điểm cần cải thiện mà bạn có thể hướng tới trước khi đăng ký thế chấp, dù là lãi suất cố định hay ARM.