Khoản vay cõng, còn được gọi là thế chấp kết hợp hoặc khoản vay 80-10-10, là khoản vay mua nhà bao gồm hai khoản thế chấp riêng biệt. Với một khoản thế chấp cõng, bạn có thể mua một bất động sản chỉ với khoản trả trước 10% nhưng tránh phải trả khoản bảo hiểm thế chấp bắt buộc khi khoản trả trước dưới 20% được thực hiện đối với một khoản thế chấp thông thường.
Thế chấp bằng cõng không có gì mới, nhưng chúng đã giảm dần sau cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp vào cuối những năm 2000. Gần đây, họ đang trở lại khi thị trường nhà đất tăng cường.
Với một khoản thế chấp cõng, bạn có được một khoản thế chấp thông thường - được gọi là khoản vay chính - cho 80% giá trị căn nhà. Sau đó, bạn đảm bảo một khoản vay thứ cấp từ một người cho vay khác "cõng" khoản vay đầu tiên để trang trải thêm 10% giá nhà. Khoản vay thứ cấp thường là khoản vay mua nhà hoặc hạn mức tín dụng vốn góp mua nhà (HELOC) —các hình thức tín dụng sử dụng căn nhà làm tài sản thế chấp.
Bạn vẫn đang vay tổng cộng 90% giá mua căn nhà, nhưng việc giảm quy mô khoản vay thế chấp chính của bạn có một số lợi ích nhất định.
Có hai lý do chiến lược mà người đi vay thường tìm đến các khoản vay cõng:để tránh chi phí bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) và để tránh nhu cầu thế chấp đắt đỏ đối với một bất động sản có giá cao hơn đáng kể so với những ngôi nhà khác trong cộng đồng. Đây là mức giảm của cả hai.
Người đi vay trả trước dưới 20% giá mua căn nhà thường phải trả cho PMI - với chi phí dao động từ 0,5% đến 2% giá trị căn nhà - để bảo vệ người cho vay khỏi bị thiệt hại trong trường hợp người đi vay không trả được nợ. khoản vay. PMI có thể được loại bỏ sau khi các khoản thanh toán gốc mang lại vốn chủ sở hữu của người vay lên tới 20% giá trị thị trường của căn nhà, nhưng điều đó có thể mất 12 năm hoặc lâu hơn đối với khoản thế chấp 30 năm với mức giảm 10% — và có thể lên đến hàng nghìn đô la.
Khoản vay cõng 10% ngoài khoản trả trước 10% có thể mang lại khoản trả trước của người đi vay lên đến 20% và không yêu cầu PMI mà không cần tiết kiệm nhiều hơn. Tất nhiên, phí lãi suất cũng sẽ được áp dụng cho khoản vay thứ cấp, và ở mức cao hơn mức phí cho khoản vay chính. Nhưng số tiền thanh toán hàng tháng sẽ thấp hơn đáng kể so với khoản vay chính và bạn có thể tiết kiệm tiền nếu bạn xoay sở để thanh toán khoản vay cõng một cách tương đối nhanh chóng. (Nếu đó là khoản vay trả góp mua nhà, hãy đảm bảo không có khoản phạt trả trước nào khiến bạn phải trả thêm phí nếu bạn trả hết trước thời hạn.)
Nếu khoản vay thứ cấp là HELOC, tổng chi phí có thể khó dự đoán hơn. HELOCs thường có lãi suất có thể điều chỉnh và có thể tăng hàng năm. Với nhiều HELOC, bạn sẽ chỉ thanh toán lãi suất trong 10 năm đầu tiên, nhưng một số cũng cho phép bạn thanh toán số dư gốc. Như với thẻ tín dụng, bạn có thể thực hiện thanh toán bất kỳ số tiền nào mỗi tháng và trả hết nợ nhanh (hoặc chậm) tùy theo bạn chọn. Nếu bạn có thể thanh toán toàn bộ số dư tương đối nhanh chóng, bạn vẫn có thể thấy khoản tiết kiệm được so với số tiền bạn chi tiêu cho PMI.
Để có ý tưởng về cơ hội tiết kiệm PMI từ khoản vay cõng, giả sử điểm tín dụng của bạn là 700 và bạn đang mua một căn nhà trị giá 300.000 đô la với khoản trả trước 10% (30.000 đô la):
Sự khác biệt đó có vẻ không lớn, nhưng trong thời gian đủ điều kiện để loại bỏ PMI đối với khoản vay thông thường (khoảng 9 năm rưỡi), khoản thế chấp cõng có thể giúp bạn tiết kiệm gần 3.000 đô la.
Khoản vay jumbo là khoản thế chấp cho số tiền vượt quá "giới hạn khoản vay phù hợp" khiến các khoản thế chấp đủ điều kiện để mua bởi Fannie Mae và Freddie Mac, các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ cuối cùng mua và quản lý hầu hết các khoản vay mua nhà cho một gia đình ở Hoa Kỳ. hầu hết Hoa Kỳ vào năm 2020, điều đó có nghĩa là một khoản cho vay đối với bất kỳ ngôi nhà nào có giá trên $ 510.400.
Bởi vì người cho vay không thể bán các khoản vay lớn cho Fannie Mae hoặc Freddie Mac, họ thường áp đặt các yêu cầu phê duyệt cao hơn đối với họ, bao gồm yêu cầu về điểm tín dụng cao hơn và tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) thấp hơn so với mức họ tìm kiếm cho các khoản vay phù hợp. Người cho vay cũng có thể yêu cầu các khoản thanh toán trước lên tới 30% đối với các khoản thế chấp lớn.
Khoản vay cõng có thể giúp bạn vượt qua các yêu cầu về khoản vay ngắn hạn nếu bạn sử dụng khoản vay chính để tài trợ $ 510.400 đầu tiên của giá nhà và trang trải phần còn lại (trừ khoản trả trước của bạn) bằng khoản vay thứ cấp.
Trong khi các khoản thế chấp cõng lại một lần nữa trở nên phổ biến, chúng không hề dễ dàng có được. Bạn có thể sẽ cần điểm tín dụng trong khoảng FICO rất tốt (740-799) hoặc đặc biệt (800-850) để đủ điều kiện.
Ngoài ra, bạn sẽ phải đăng ký và đủ điều kiện cho cả hai khoản vay một cách riêng biệt. (Nếu bạn nói với người cho vay chính rằng bạn muốn một khoản vay cõng, họ có thể giới thiệu những người cho vay sẽ được thuận lợi để phát hành khoản vay thứ cấp, nhưng bạn vẫn phải đáp ứng cả hai yêu cầu của người cho vay).
Mỗi khoản vay sẽ phải đóng riêng một khoản, với tất cả các chi phí phát sinh, có khả năng bao gồm phí khởi tạo và chi phí thẩm định nhà, phí pháp lý, v.v. Điều quan trọng là phải vạch ra tổng chi phí của cả hai khoản vay (Công cụ tính toán thế chấp của Experian có thể giúp ích) khi xác định xem một khoản vay cõng giúp bạn tiết kiệm tiền so với khoản vay jumbo hay thế chấp truyền thống yêu cầu PMI.
Nếu hoàn cảnh của bạn thay đổi và bạn không thể trả lại khoản vay thứ cấp nhanh chóng như mong muốn, bạn có thể sẽ tiêu nhiều hơn theo thời gian cho một khoản vay cộp nợ hơn là khi bạn mua một khoản thế chấp truyền thống cộng với PMI. Và nếu bạn không thể theo kịp các khoản thanh toán cho một trong hai khoản vay, bạn có thể mất nhà, vì cả hai bên cho vay đều có thể đòi tài sản thế chấp so với số tiền bạn nợ họ.
Nếu bạn quyết định tái cấp vốn cho căn nhà vào một thời điểm nào đó trong tương lai, việc có hai khoản vay đối với căn nhà có thể làm phức tạp khả năng đủ điều kiện cho một khoản vay mới của bạn. Bạn có thể phải trả hết khoản vay thứ cấp đầy đủ trước khi có thể thu xếp việc tái cấp vốn.
Mỗi bên cho vay đều có các yêu cầu cụ thể của riêng mình và các yêu cầu đối với các loại khoản vay khác nhau có thể khác nhau, nhưng các yêu cầu điển hình đối với khoản vay mua lại bao gồm:
Trong khi các khoản vay thế chấp có sẵn cho những người đi vay với một loạt điểm tín dụng khá rộng, các khoản thế chấp cõng lại độc quyền hơn. Việc vay hai khoản cho một căn nhà vào Ngày thứ nhất vốn có rủi ro cao hơn so với vay một khoản và người cho vay có xu hướng dành tùy chọn cho những người vay có điểm tín dụng cao phản ánh lịch sử quản lý nợ thành công mạnh mẽ.
Một số người cho vay có thể chấp thuận đơn đăng ký cho vay cõng nếu điểm tín dụng của bạn ở mức cao 600, nhưng bạn có khả năng đủ điều kiện với điểm tín dụng ít nhất là 700 và điểm gần 740 sẽ dễ được chấp thuận hơn
Nếu bạn quan tâm đến việc tìm kiếm một khoản vay cõng và cảm thấy điểm tín dụng tốt hơn sẽ giúp tỷ lệ chấp thuận của bạn, bạn có thể thực hiện các bước ngay hôm nay có thể làm tăng điểm tín dụng của bạn trong vòng sáu đến 12 tháng tới. Hãy cố gắng hết sức và một khoản vay cõng có thể giúp bạn tiết kiệm tiền để mua một ngôi nhà mới.