Bạn có thể giảm các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của mình theo một số cách khi bạn mua nhà lần đầu tiên. Cũng có nhiều cách khác nhau để giảm các khoản thanh toán hàng tháng của bạn nếu bạn đã sở hữu một ngôi nhà. Trong cả hai trường hợp, hãy nhớ rằng việc thanh toán hàng tháng thấp hơn có thể dẫn đến việc trả lãi nhiều hơn về lâu dài.
Nếu bạn đang tìm kiếm một khoản thanh toán thế chấp hàng tháng thấp hơn khi mua nhà, hãy tập trung vào các cách bạn có thể giảm số tiền bạn vay, số tiền lãi bạn sẽ trả hoặc số tiền bạn phải trả cho các chi phí khác tạo nên. khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn.
Tìm hiểu xem ưu đãi thế chấp nào sẽ tốt nhất khi bạn mua nhà là một quyết định quan trọng, nhưng hãy biết rằng cũng sẽ có những cách để giảm khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn sau khi bạn chuyển đến.
Tái cấp vốn cho một khoản thế chấp là khi bạn mua một khoản thế chấp mới để thay thế khoản vay hiện tại của bạn. Tái cấp vốn có thể giúp bạn tiết kiệm tiền và giảm khoản thanh toán hàng tháng nếu bạn có thể đủ điều kiện nhận lãi suất thấp hơn hoặc thế chấp mà không có PMI. Bạn cũng có thể giảm khoản thanh toán hàng tháng của mình bằng cách tái cấp vốn cho một khoản vay có thời hạn dài hơn.
Ví dụ:nếu bạn còn 22 năm đối với khoản thế chấp hiện tại và tái cấp vốn cho khoản thế chấp 30 năm, việc dàn trải các khoản thanh toán trong 8 năm nữa sẽ làm giảm số tiền thanh toán hàng tháng của bạn — với một chi phí. Tùy thuộc vào tỷ lệ khi bạn tái cấp vốn, bạn có thể phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn hiện tại và các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn đó cũng sẽ khiến bạn phải trả thêm tám năm lãi suất.
Bạn cũng sẽ cần tính đến chi phí đóng của khoản vay mới khi tái cấp vốn. Có thể mất vài năm để hòa vốn, vì vậy tái cấp vốn có thể không phải là một ý kiến hay nếu bạn có kế hoạch chuyển đi sớm.
Nếu bạn thực hiện một khoản vay thông thường với PMI, hoặc một khoản vay FHA hoặc USDA được chính phủ hậu thuẫn với phí bảo hiểm thế chấp (MIP), việc xóa bảo hiểm có thể làm giảm khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn.
Với một khoản vay thông thường, PMI sẽ tự động bị loại bỏ khi bạn được lên lịch đạt 22% vốn chủ sở hữu - có nghĩa là số dư nợ gốc ở mức 78% giá trị ban đầu của căn nhà. Tuy nhiên, bạn có thể yêu cầu hủy PMI sớm hơn — khi bạn đạt được 20% vốn chủ sở hữu.
Nếu bạn trên 20% vốn chủ sở hữu vì giá trị căn nhà của bạn đã tăng lên, bạn có thể cần phải trả tiền cho một cuộc thẩm định mới và sau đó yêu cầu hủy bỏ PMI của bạn dựa trên số dư và giá trị hiện tại. Ngoài ra, bạn có thể tái cấp vốn cho khoản vay và có thể đủ điều kiện để được thế chấp không có PMI.
Đối với những người đi vay đã vay FHA sau tháng 6 năm 2013, MIP sẽ bị xóa sau 11 năm nếu bạn giảm ít nhất 10%. Nếu bạn bớt khó khăn hơn với khoản vay FHA hoặc có khoản vay USDA, cách duy nhất để xóa các khoản thanh toán MIP là tái cấp vốn bằng một khoản vay khác không yêu cầu bảo hiểm thế chấp.
Nếu bạn đang trả nhiều hơn số tiền được yêu cầu hoặc có khoản tiết kiệm mà bạn có thể gửi vào khoản thế chấp của mình, bạn có thể giảm các khoản thanh toán hàng tháng bằng cách sử dụng lại khoản thế chấp của mình.
Không giống như tái cấp vốn, tái cấp vốn sẽ không đặt lại thời hạn khoản vay của bạn hoặc thay đổi lãi suất khoản vay của bạn. Thay vào đó, việc lặp lại sẽ phân bổ lại khoản vay của bạn, điều này tạo ra một lịch trình thanh toán mới dựa trên số dư gốc hiện tại.
Ví dụ:nếu bạn có khoản thế chấp 30 năm, 400.000 đô la với APR 3,65%, khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể là khoảng 1,830 đô la. Sau 10 năm vay, số dư của bạn sẽ là khoảng $ 311,000.
Thanh toán thêm 11.000 đô la sẽ không làm giảm khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn, mặc dù nó có thể dẫn đến việc thanh toán khoản vay sớm. Tuy nhiên, người cho vay của bạn có thể cho phép bạn thực hiện lại khoản vay dựa trên số dư gốc 300.000 đô la. Bạn sẽ giữ nguyên thời hạn và lãi suất, nhưng khoản thanh toán hàng tháng của bạn giảm xuống còn khoảng 1.763 đô la hoặc giảm 67 đô la một tháng.
Khi đó là một lựa chọn — chỉ một số người cho vay thế chấp cung cấp việc đúc lại và nó không khả dụng đối với các khoản vay được chính phủ bảo đảm — có thể có một khoản phí khoảng $ 200 đến $ 250 cho việc đúc lại.
Việc sửa đổi khoản vay thế chấp có thể là một cách khác để giảm khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn mà không cần tái cấp vốn. Tuy nhiên, mặc dù việc đọc lại có thể phù hợp với những người có thể trả thêm tiền, nhưng việc sửa đổi khoản vay thường dành cho những người đang gặp khó khăn trong việc trang trải các khoản thanh toán của họ.
Nếu bạn đang gặp khó khăn về tài chính, hãy liên hệ với nhân viên phục vụ khoản vay của bạn ngay lập tức, lý tưởng nhất là trước khi bạn bỏ lỡ một khoản thanh toán, để hỏi về các lựa chọn khó khăn. Ví dụ, một khoản cấm thế chấp có thể cho phép bạn bỏ qua một vài khoản thanh toán nếu bạn đang gặp phải thất bại trong ngắn hạn. Sửa đổi khoản vay là một giải pháp trung - dài hạn hơn vì nó sửa đổi vĩnh viễn các điều khoản khoản vay của bạn.
Ví dụ về sửa đổi khoản vay bao gồm kéo dài thời gian trả nợ để giảm khoản thanh toán hàng tháng, giảm lãi suất của khoản vay hoặc (ít phổ biến hơn) giảm số dư nợ gốc của khoản vay của bạn.
Không có câu trả lời chung cho tất cả khi nói đến việc bạn có nên cố gắng giảm khoản thanh toán hàng tháng của mình hay không. Làm như vậy có thể dẫn đến việc trả lãi nhiều hơn về lâu dài, nhưng điều đó có thể không đáng lo ngại nếu bạn bán nhà hoặc tái cấp vốn trong một vài năm. Và, ngay cả khi bạn phải trả thêm lãi suất, giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể là một ý tưởng hay nếu bạn cần giải phóng khoảng trống trong ngân sách của mình để trang trải tất cả các hóa đơn. Tóm lại, hãy cân nhắc những ưu và nhược điểm của từng cách tiếp cận và cách chúng sẽ tác động đến tình hình tài chính tổng thể của bạn.