Đối với nhiều người mua nhà tương lai, việc chọn một ngôi nhà cần sửa chữa một chút (hoặc nhiều) không chỉ là một khái niệm lãng mạn. Một người thợ sửa xe phía trên có thể giúp bạn tiến vào một ngôi nhà — hoặc một vùng lân cận — mà bạn có thể không đủ khả năng. Bạn có thể chọn thiết kế của riêng mình, chọn kết thúc yêu thích của bạn và tận hưởng sự hài lòng khi biết bạn đã đóng góp vào sự chuyển đổi.
Để có được một khoản thế chấp cho một người sửa chữa trên yêu cầu một vài bước bổ sung. Bạn sẽ cần hiểu giá trị ngôi nhà của mình cũng như phạm vi và chi phí sửa chữa cần thiết. Bạn sẽ cần một kế hoạch để thực hiện những sửa chữa đó. Và bạn sẽ cần tìm và đủ điều kiện để được cấp vốn phù hợp. Như thường lệ, điểm tín dụng và lịch sử của bạn sẽ đóng một vai trò trong việc bạn có thể tài trợ thành công ngôi nhà mơ ước của mình hay không - cũng như việc sửa chữa sẽ khiến nó trở nên đáng mơ ước. Nhưng điểm tín dụng của bạn chỉ là một yếu tố mà người cho vay sẽ xem xét để xác định tính đủ điều kiện của bạn và chỉ một yếu tố có thể giúp bạn quyết định khoản tài chính nào phù hợp với bạn.
Mua một máy sửa chữa trên tạo ra những thách thức tài chính đặc biệt. Một khoản thế chấp thông thường thường không phải là lựa chọn lý tưởng. Ví dụ:nếu người sửa chữa trên của bạn không có tiện ích làm việc hoặc không thể ở được, thì một ngân hàng thông thường hoặc công ty tài chính có thể không gia hạn khoản vay. Ngoài ra, các khoản thế chấp thông thường thường không bao gồm một khoản phụ cấp cho việc sửa chữa đáng kể. Nếu bạn muốn có một khoản vay thông thường, thông thường bạn sẽ cần tìm các nguồn vốn khác để sửa chữa, chẳng hạn như sử dụng một số tiền mặt mà bạn đã lên kế hoạch cho khoản trả trước của mình; sử dụng tài chính mua lại và cải tiến tạm thời; hoặc tìm nguồn tài chính riêng, chẳng hạn như các khoản vay cá nhân, để trang trải cho việc cải tạo.
Ngoài ra, có các chương trình thế chấp được thiết kế đặc biệt cho các tài sản cố định-trên. Những khoản này thường được chính phủ hậu thuẫn và được cung cấp thông qua các tổ chức cho vay tư nhân như ngân hàng và công đoàn tín dụng. Với khoản vay cải tạo, bạn có thể thêm ngân sách sửa chữa vào giá mua của mình và tài trợ cho toàn bộ dự án bằng một khoản vay duy nhất. Quy trình cho vay có thể phức tạp hơn một chút, yêu cầu thẩm định trước và sau cải tạo, ước tính nhà thầu, kiểm tra nhiều lần và tài khoản ký quỹ đặc biệt cho quỹ cải tạo. Nhưng lợi ích rất rõ ràng:Bạn sẽ có đủ kinh phí cần thiết để hoàn thành việc sửa chữa và nâng cấp — và có thể có dự phòng tích hợp cho các chi phí không mong muốn. Bạn cũng có thể chuyển gấp chi phí thuê một nơi ở trong thời gian cải tạo vào khoản vay và thậm chí có thể được trợ giúp đủ điều kiện để được vay với khoản tín dụng thấp hơn.
Dưới đây là bốn chương trình cho vay cải tạo cần xem xét:
Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang bảo đảm các khoản vay cho người mua nhà, bao gồm các khoản vay FHA 203 (k) bao gồm tài trợ cải tạo. Sự ủng hộ của FHA có thể là một giải pháp thay thế tuyệt vời cho những người mua nhà có thu nhập từ thấp đến trung bình và tín dụng thấp. Mặt khác, những khoản vay này có giới hạn về số tiền bạn có thể vay. Bạn sẽ cần thanh toán trước ít nhất 3,5% và phải trả tiền bảo hiểm thế chấp trong suốt thời hạn của khoản vay.
Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ đảm bảo các khoản vay cho các cựu chiến binh và các thành viên gia đình đủ tiêu chuẩn. Bạn sẽ cần một nguồn thu nhập ổn định, tín dụng thích hợp (thường là "tốt" hoặc tốt hơn) và Giấy chứng nhận đủ điều kiện để đủ điều kiện. Nếu bạn đủ điều kiện, lãi suất của bạn có thể thấp hơn mức bạn phải trả cho một khoản thế chấp truyền thống không có bảo hiểm thế chấp và không cần trả trước.
Fannie Mae HomeStyle ® Các khoản vay cải tạo cho phép bạn tài trợ cho nhiều loại sửa chữa và nâng cấp, bao gồm sửa chữa mái nhà và cảnh quan, cùng với việc mua nhà của bạn. Được ghép nối với Cộng đồng Fannie Mae Giây ® tài chính, một khoản thế chấp HomeStyle Renovation có thể tài trợ cho khoản vay kết hợp lên đến 105% theo giá trị trên tài khoản cố định của bạn.
Freddie Mac cũng cung cấp CHOICERenovation ® đảm bảo khoản vay hoạt động với một loạt các khoản thế chấp lãi suất cố định và lãi suất có thể điều chỉnh của Freddie Mac. Bạn có thể thêm tới 75% giá trị dự kiến sau cải tạo của ngôi nhà để sửa chữa và nâng cấp.
Nói chung, điểm tín dụng của bạn càng cao thì sự lựa chọn của bạn càng tốt khi vay mua nhà. Điểm tín dụng cao hơn có nhiều khả năng được bạn chấp thuận cho vay hơn; nó cũng thường mang lại cho bạn một mức lãi suất thấp hơn.
Điều đó nói lên rằng, các yêu cầu về điểm tín dụng tối thiểu đối với các khoản vay cải tạo do chính phủ hậu thuẫn được liệt kê ở trên không phải là điều tuyệt vời. Một số thậm chí còn được thiết kế cho những người mua nhà có thể không đủ điểm tín dụng để đủ điều kiện vay thế chấp truyền thống. Ví dụ:với khoản trả trước 10%, điểm tín dụng tối thiểu cho khoản vay FHA là 500 — hoặc 580 nếu khoản trả trước của bạn ít hơn 10%. Yêu cầu về điểm tín dụng đối với các khoản vay VA khác nhau tùy theo bên cho vay, nhưng thông thường điểm "tốt" là 670 là điểm khởi đầu hợp lý. Các khoản vay của Fannie Mae và Freddie Mac có điểm tín dụng tối thiểu là 620, nhưng điểm số cao hơn giúp bạn dễ dàng đủ điều kiện hơn và là tất cả những điều cần thiết nếu khoản trả trước của bạn dưới 20% đến 25%. Kiểm tra với người cho vay cá nhân của bạn để biết các yêu cầu của họ.
Có đủ điểm tín dụng chỉ là một yếu tố để khoản vay mua nhà của bạn được chấp thuận. Người cho vay cũng sẽ xem xét tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn để đảm bảo rằng thu nhập của bạn đủ để trang trải các khoản chưa thanh toán. Mặc dù tài trợ 100% có thể có sẵn cho người sửa chữa của bạn ở trên, nhưng việc thanh toán trước sẽ mở ra cánh cửa cho nhiều lựa chọn tài trợ hơn. Khoản thanh toán trước lớn hơn từ 20% trở lên sẽ không chỉ giúp bạn dễ dàng đủ điều kiện vay hơn mà còn có thể giảm lãi suất của bạn. Cuối cùng, người cho vay cũng muốn biết rằng bạn có các nguồn lực để dự phòng nếu thu nhập của bạn bị gián đoạn, vì vậy tiết kiệm và đầu tư là một trợ giúp.
Cũng giống như người cho vay sẽ đánh giá đơn đăng ký của bạn, bạn sẽ cần đánh giá khoản vay nào phù hợp nhất với bạn. Các khoản vay cải tạo đi kèm với một loạt các hạn chế và yêu cầu. Do sự phức tạp và rủi ro bổ sung mà người sửa chữa bên trên thể hiện, có thể hữu ích khi làm việc với một nhà môi giới thế chấp hoặc nhân viên cho vay có hiểu biết, người có thể giúp hướng dẫn bạn trong quá trình cấp vốn.
Khoản thế chấp của bạn có thể là khoản vay lớn nhất mà bạn từng tài trợ — số tiền cao nhất và thời hạn cho vay dài nhất. Vì lý do đó, ngay cả một sự khác biệt nhỏ trong lãi suất của bạn cũng có thể chuyển thành khoản tiết kiệm đáng kể trong suốt thời gian vay của bạn. Để minh họa:Một khoản thế chấp 500.000 đô la trong 30 năm với tỷ lệ 3,25% có giá khoảng 283.000 đô la tổng tiền lãi. Nếu lãi suất của bạn chỉ tăng 1,25%, tổng tiền lãi trong 30 năm lên đến 412.000 đô la, hoặc 129.000 đô la nữa.
Đôi khi sự khác biệt giữa khoản vay hợp lý hơn và khoản vay không có khả năng chi trả chỉ là một vài điểm trên điểm tín dụng của bạn. Nếu bạn dự định mua một ngôi nhà trong tương lai gần, bạn có thể phải trả khoản tiền đó để chuẩn bị tín dụng cho việc vay thế chấp.
Chọn một ngôi nhà cần sửa sang lại cần có sự can đảm. Nhưng rủi ro bổ sung — và công việc khó khăn — có thể được đền đáp. Mặc dù quy trình cấp vốn cho những chiếc mũ cố định phức tạp hơn một chút, nhưng các lựa chọn tài chính vẫn tồn tại, ngay cả đối với những người mua có một vài thách thức về tín dụng.