Việc bạn nên vay thế chấp 15 năm hay 30 năm phụ thuộc vào một số yếu tố, bao gồm thu nhập của bạn, thời gian bạn dự định sở hữu nhà và lãi suất có sẵn. Mỗi hoàn cảnh của người mua nhà là duy nhất, nhưng chúng tôi sẽ chia nhỏ cách quyết định thời hạn thế chấp phù hợp cho bạn. Bằng cách đó, bạn sẽ được trang bị tốt hơn để tìm khoản vay phù hợp với mức giá phù hợp cho ngôi nhà mới của mình.
Khi bạn trả lại một khoản thế chấp, khoản thanh toán khoản vay hàng tháng của bạn được chia thành việc trả dần số dư nợ gốc (số tiền bạn đã vay để trang trải việc mua nhà) và trả lãi suất. Khi bạn trả hết khoản vay của mình, các khoản thanh toán lãi suất của bạn sẽ được tính toán lại dựa trên số dư còn lại và theo thời gian, số tiền thanh toán hàng tháng của bạn sẽ ít hơn sẽ chuyển thành lãi và nhiều hơn vào tiền gốc. Khái niệm này được gọi là khấu hao. Tùy thuộc vào thời hạn thế chấp của bạn, số tiền của mỗi khoản thanh toán hàng tháng tính lãi hoặc số dư gốc có thể được thay đổi.
Thời hạn thế chấp của bạn có thể ảnh hưởng đến chi phí theo một số cách, nhưng một trong những yếu tố lớn nhất là nó có thể ảnh hưởng đến lãi suất của bạn như thế nào. Lãi suất trung bình quốc gia hiện tại vào khoảng 2,64% cho khoản thế chấp 15 năm và 3,34% cho quyền chọn 30 năm. Mức giá cho khoản thế chấp cụ thể của bạn sẽ thay đổi dựa trên các yếu tố như giá nhà, điểm tín dụng và thu nhập của bạn.
Do đó, một khoản thế chấp 15 năm có chi phí thấp hơn trong dài hạn, nhưng thời hạn 30 năm yêu cầu thanh toán hàng tháng thấp hơn. Tiền gốc của khoản thế chấp 15 năm sẽ được trả xuống nhanh hơn với thời hạn ngắn hơn và các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn.
Giả sử bạn được chấp thuận cho một khoản thế chấp 500.000 đô la với khoản thanh toán trước 10%. Để đơn giản hơn, giả sử lãi suất là 3,5% cho khoản vay 15 năm và 4% cho thời hạn 30 năm (không bao gồm chi phí đóng và các khoản phí khác vì chúng thường được trả trước và không được bao gồm trong số tiền vay).
Trong ví dụ này:
Kiểm tra công cụ tính thế chấp của chúng tôi để xác định các con số cho tình huống của riêng bạn:
† Thông tin được cung cấp chỉ dành cho mục đích giáo dục và không nên được hiểu là lời khuyên tài chính. Experian không thể đảm bảo tính chính xác của kết quả được cung cấp. Người cho vay của bạn có thể tính các khoản phí khác chưa được tính trong tính toán này. Những kết quả này, dựa trên thông tin do bạn cung cấp, đại diện cho một ước tính và bạn nên tham khảo ý kiến cố vấn tài chính của riêng mình về các nhu cầu cụ thể của bạn.
Dùng thử toàn bộ Máy tính thế chấp Mở cửa sổ mới với nhiều tính năng hơn.
Như bạn có thể thấy trong ví dụ trên, lợi ích số 1 của khoản thế chấp 15 năm là trả ít hơn đáng kể trong suốt thời hạn của khoản vay và làm như vậy trong một khung thời gian ngắn hơn đáng kể. Theo ví dụ trước của chúng tôi, khoản vay 15 năm sẽ giúp bạn tiết kiệm 250.000 đô la so với khoản vay 30 năm.
Nhưng chi phí hàng tháng cao của khoản thế chấp 15 năm là một nhược điểm đối với nhiều người và bất khả thi đối với những người khác. Ngay cả khi bạn có đủ khả năng chi trả ngay bây giờ, khoản thanh toán hàng tháng cao hơn có thể khiến mọi thứ trở nên khó khăn hơn nếu cuộc sống đưa ra những chi phí mới hoặc những thay đổi bất ngờ đối với ngân sách của bạn (nghĩ đến việc có con, thay đổi hoặc mất việc hoặc chi phí khẩn cấp đột ngột).
Bạn cũng sẽ cần điểm tín dụng cao hơn cho khoản vay 15 năm, nhưng bạn có thể đảm bảo một số lợi ích nghiêm trọng với thời hạn ngắn bên cạnh tổng chi phí thấp hơn. Ví dụ, bạn có thể tránh một số khoản phí với một khoản vay ngắn hạn và bạn sẽ xây dựng vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của mình nhanh chóng hơn. Một khoản thế chấp ngắn hơn cũng có thể thích hợp hơn nếu bạn đang có thu nhập hưu trí cố định.
Mặc dù lãi suất vay thế chấp 30 năm cao hơn, thời hạn vay dài hơn sẽ có nghĩa là hóa đơn thế chấp hàng tháng sẽ thấp hơn nhiều, điều này có thể giải phóng một lượng tiền đáng kể trong ngân sách của bạn. Điều đó có nghĩa là bạn có thể tiết kiệm, đầu tư và mở rộng gia đình trong tương lai. Phép toán đơn giản về việc có thêm tiền mặt hàng tháng có thể hấp dẫn nhiều người vay, mặc dù tổng chi phí của khoản vay tăng lên.
Một trong những cơ hội tốt nhất của quyền chọn 30 năm là sự linh hoạt về tài chính mà nó có thể chi trả. Mặc dù bạn sẽ không bị ràng buộc vào khoản thanh toán hàng tháng cao hơn, nhưng bạn vẫn có thể coi khoản thế chấp 30 năm của mình giống như khoản thế chấp 15 năm. Nếu bạn có đủ khả năng chi trả và chọn làm như vậy, bạn có thể thanh toán hàng tháng cao hơn cho khoản thế chấp 30 năm của mình và đẩy nhanh tiến độ trả nợ. Vì bạn đang thực hiện một khoản thanh toán hàng tháng cao hơn theo lựa chọn, bạn luôn có thể quay lại thực hiện khoản thanh toán hàng tháng được yêu cầu nếu tình hình tài chính của bạn thay đổi.
Chọn thế chấp 30 năm cũng có nghĩa là bạn có đủ khả năng để đầu tư. Bạn có thể đầu tư số tiền chênh lệch tiết kiệm được cho các khoản thanh toán hàng tháng và có khả năng thu được lợi nhuận về lâu dài. Tuy nhiên, lợi tức từ các khoản đầu tư của bạn sẽ phải cao hơn lãi suất thế chấp để bạn ít nhất có thể hòa vốn, điều này có thể thực hiện được tùy thuộc vào chiến lược đầu tư và các yếu tố thị trường của bạn.
Tất nhiên, thời hạn khoản vay của bạn không phải là yếu tố duy nhất bạn nên cân nhắc khi xác định loại nhà mà bạn có thể mua được. Những yếu tố này sẽ xác định lãi suất, tính đủ điều kiện thế chấp và tổng chi phí sở hữu nhà của bạn:
Chọn thời hạn thế chấp dài hơn có thể có nghĩa là bạn có thể mua được nhiều nhà hơn, nhưng một khoản thế chấp ngắn hạn sẽ giúp bạn tiết kiệm hơn đáng kể trong thời hạn vay nếu bạn có thể chi trả các khoản thanh toán hàng tháng — vì vậy hãy tính toán cẩn thận. Thế chấp là một bước tiến lớn đối với bất kỳ ai và bạn có thể biến nó thành một bước nhảy vọt theo hướng tốt nhất có thể khi bạn lựa chọn một cách khôn ngoan.
Trước khi bắt đầu quy trình đăng ký thế chấp, hãy đảm bảo rằng bạn hiểu vị trí tín dụng của mình. Bạn có thể nhận được một bản sao miễn phí của báo cáo tín dụng của mình và cho điểm thông qua Experian, đồng thời xem các yếu tố rủi ro có thể ảnh hưởng đến điểm của bạn.