Nhiều thế hệ người nộp đơn vay thế chấp đã sử dụng một tài liệu được gọi là ước tính trung thực để hiểu và so sánh các điều khoản cho vay mua nhà, cho đến khi bản cập nhật năm 2015 cho Đạo luật cho vay tiền thật đã thay thế ước tính thiện chí bằng một biểu mẫu mới gọi là ước tính khoản vay. (Bản sửa đổi cũng tạo ra một biểu mẫu mới được gọi là ước tính trung thực, được sử dụng trong ngành thế chấp ngược lại, nhưng không liên quan đến các khoản vay mua nhà tiêu chuẩn.)
Trong vòng ba ngày làm việc kể từ khi nhận được đơn xin vay của bạn, mỗi người cho vay hoặc người môi giới thế chấp phải cung cấp cho bạn một biểu mẫu ước tính khoản vay. Họ có thể tính cho bạn một khoản phí khiêm tốn (khoảng 20 đô la) để trang trải chi phí kiểm tra báo cáo tín dụng và điểm tín dụng của bạn như một phần của quy trình.
Để có được ước tính khoản vay, bạn phải cung cấp cho người cho vay những thông tin sau:
Chi tiết trong mọi ước tính khoản vay bao gồm:
Nhiều ước tính khoản vay có thể giúp bạn mua sắm cho thỏa thuận thế chấp tốt nhất. Freddie Mac ước tính người vay trung bình của Mỹ có thể tiết kiệm tới 1.500 đô la trong suốt thời gian vay bằng cách chỉ nhận thêm một khoản vay ước tính khi đăng ký thế chấp; nhận được năm ước tính bổ sung có thể giúp bạn tiết kiệm 3.000 đô la trở lên.
Bởi vì người cho vay chạy kiểm tra tín dụng trước khi cung cấp ước tính khoản vay, việc nhận được một kiểm tra khiến một cuộc điều tra khó xuất hiện trên báo cáo tín dụng của bạn. Điều này có thể làm giảm điểm tín dụng của bạn một chút, nhưng bạn không cần phải lo lắng về việc có nhiều câu hỏi gây ra thiệt hại tích lũy cho điểm số của bạn:Hệ thống chấm điểm tín dụng FICO và VantageScore® đều được thiết kế để phù hợp với việc mua sắm theo tỷ lệ và chúng xử lý nhiều câu hỏi tương tự nhau số tiền cho vay như một sự kiện, miễn là chúng diễn ra trong vòng một vài tuần của nhau.
Ước tính khoản vay chỉ là ước tính - ước tính, không phải báo giá đảm bảo. Người cho vay sẽ cung cấp các báo giá đáng tin cậy hơn nếu bạn phản hồi ước tính khoản vay kèm theo thông báo về ý định tiến hành đơn xin vay chính thức. Nếu bạn đồng ý tiếp tục, người cho vay thường yêu cầu thông tin tài chính bổ sung, bao gồm thông tin về các khoản nợ của bạn và các tài liệu có thể xác minh thu nhập mà bạn đã yêu cầu khi tìm kiếm ước tính khoản vay. Nhiều người cho vay cũng yêu cầu bạn trả phí đăng ký vài trăm đô la khi bạn bắt đầu quy trình đăng ký chính thức.
Các nhà cho vay nhận ra rằng việc ước tính khoản vay chính xác nhất có thể là một lợi thế của họ, vì ước tính không chính xác có thể khiến khách hàng tiềm năng bỏ đi nơi khác. Vì lý do đó, ước tính phí mà bản thân người cho vay đánh giá thường khá chính xác, nhưng các khoản phí khác được trích dẫn trong ước tính khoản vay có thể ít hơn. Những chi phí này bao gồm các chi phí đôi khi được phân chia giữa người mua và người bán nhưng có thể được bên này hoặc bên kia đảm nhận toàn bộ như một phần của thương lượng bán hàng.
Nhiều người mua nhà đã nhận được ước tính khoản vay sửa đổi trước khi đóng nhà do những thay đổi trong ước tính chi phí ban đầu, chẳng hạn như thuế, chi phí đóng cửa hoặc chi phí bảo hiểm. Các ước tính sửa đổi thường xảy ra do sự chậm trễ hoặc thay đổi do người vay yêu cầu. Nếu bạn đang mua một khoản thế chấp, hãy đảm bảo rằng bạn hiểu và chấp thuận từng bước của quy trình để giúp tránh những thay đổi như vậy. Cũng cần hiểu rằng lãi suất, giá thị trường và thậm chí cả thuế và phí có thể thay đổi theo thời gian và sự chậm trễ có thể ảnh hưởng đến chúng.
Cùng với ước tính khả quan, bản cập nhật Đạo luật Sự thật về Cho vay năm 2015 đã thay thế một tài liệu thông tin thế chấp lâu đời khác, sự thật trong việc tiết lộ cho vay, giúp giải thích chi tiết và chi phí khoản vay.
Nếu thay vì thế chấp mua nhà tiêu chuẩn, bạn đăng ký hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC), khoản vay nhà ở được sản xuất không có bảo đảm hoặc khoản vay chương trình hỗ trợ người mua nhà, bạn sẽ vẫn nhận được sự thật trong việc tiết lộ khoản vay thay vì ước tính khoản vay.
Tiết lộ kết thúc là một biểu mẫu tiêu chuẩn mà người cho vay của bạn phải cung cấp cho bạn ít nhất ba ngày làm việc trước khi bạn đóng khoản vay thế chấp, tóm tắt các điều khoản cuối cùng của khoản vay. Bạn sẽ được chấp thuận cho khoản vay vào thời điểm đó, vì vậy tất cả các điều khoản sẽ ổn định — không cần ước tính thêm. So sánh bản công bố kết thúc năm trang với ước tính khoản vay của người cho vay có thể cho thấy những thay đổi về phí, thuế và các điều khoản khác. Điều khôn ngoan là nên nghiên cứu kỹ những điều chỉnh này và đảm bảo rằng bạn cảm thấy thoải mái với tất cả chúng trước khi ký vào tài liệu kết thúc. Nếu bạn có thắc mắc, hãy tham khảo ý kiến của người cho vay và luật sư hoặc chuyên gia bất động sản của bạn.