Khi Hoa Kỳ nổi lên sau đại dịch COVID-19, thị trường cho những ngôi nhà dành cho một gia đình đang trở nên nóng bỏng ở nhiều nơi trên cả nước. Nhà ở những khu vực này có thể bán rất nhanh và thường cao hơn giá chào bán. Một phần của điều thúc đẩy sự điên cuồng này là ngày càng có nhiều người mua sẵn sàng trả tiền mặt, bao gồm các nhà đầu tư cá nhân và các đối tác cổ phần tư nhân đang mở rộng danh mục đầu tư bất động sản của họ.

Người mua bằng tiền mặt thường có một số lợi thế so với phần lớn những người mua yêu cầu tài chính để mua nhà:

• Đề nghị tiền mặt không phụ thuộc vào phê duyệt thế chấp cuối cùng của người cho vay. Thông thường cũng không phải thẩm định tài sản để giao dịch mua được chấp thuận. Nếu bạn đưa ra lời đề nghị vượt quá giá chào bán của căn nhà và người cho vay thẩm định căn nhà với giá thấp hơn số tiền đề nghị của bạn, bạn có thể phải bù vào khoản chênh lệch bằng tiền mặt hoặc mất khoản tài chính. Mặt khác, người mua tiền mặt có thể đặt giá cao hơn giá chào bán mà không cần lo lắng về người cho vay hoặc thẩm định.
• Người mua bằng tiền mặt có thể kết thúc hoặc hoàn tất việc bán hàng ngay lập tức. Việc xử lý đơn đăng ký thế chấp có thể mất đến 60 ngày, mặc dù việc phê duyệt trước (xem bên dưới) có thể giảm đáng kể thời gian quay vòng. Người mua tiền mặt được tổ chức tốt có thể hoàn tất giao dịch sau vài ngày.

Các cách để đồng đều với người mua bằng tiền mặt

Do những bất lợi bạn sẽ gặp phải khi đối mặt với người mua bằng tiền mặt, chiến lược cạnh tranh của bạn nên tập trung vào việc đảm bảo cho người bán khả năng tài chính của bạn để hoàn thành giao dịch mua bán và tổ chức các bước trong quy trình kết thúc để bạn có thể hiệu quả và linh hoạt trong cuộc họp nhu cầu của người bán. Các chiến thuật có thể giúp ích trong nỗ lực này bao gồm:

• Nhận thư chấp thuận trước thế chấp. Đây là cách tốt nhất duy nhất của bạn để cạnh tranh tốt hơn với những người mua bằng tiền mặt. Phê duyệt trước liên quan đến việc trải qua gần như tất cả các bước xem xét tài chính mà quy trình đăng ký thế chấp yêu cầu, và nhận được thư từ người cho vay cho biết mức độ lớn của khoản vay mà họ sẵn sàng cung cấp cho bạn và với lãi suất là bao nhiêu. Phê duyệt trước cho người bán biết rằng bạn có sự hỗ trợ tài chính cần thiết để hoàn thành việc bán hàng. Nó cũng có thể đẩy nhanh quá trình phê duyệt thế chấp chính thức, giảm 30 ngày trở lên so với thời gian quay vòng.
• Hãy chuẩn bị để đặt giá thầu cao hơn giá chào bán. Mặc dù các nhà đầu tư bất động sản có thể sẵn sàng vượt quá giá niêm yết của một ngôi nhà, nhưng họ thường tìm kiếm những món hời và có thể đề phòng việc họ sẵn sàng trả giá quá cao so với giá niêm yết. Làm ngọt lời đề nghị của bạn bằng cách đặt giá thầu cao hơn giá chào bán có thể là điều cần thận trọng, nhưng hãy cẩn thận để tránh vượt quá giá trị được thẩm định có thể có của bất động sản. (Đại lý bất động sản của bạn sẽ có thể hướng dẫn bạn làm điều này.)
• Làm việc với các chuyên gia giàu kinh nghiệm. Một đại lý bất động sản hoặc nhà môi giới am hiểu về thị trường có thể giúp bạn bắt kịp một lời đề nghị mà người bán có thể sẽ chấp nhận, nhưng điều đó sẽ không vượt quá giá trị được thẩm định của căn nhà. Một luật sư bất động sản dày dạn kinh nghiệm có thể giúp hợp lý hóa quy trình bán hàng và bảo vệ lợi ích của bạn trong quá trình thương lượng.
• Hãy chuẩn bị đóng càng nhanh càng tốt. Làm việc với đại lý bất động sản và luật sư của bạn để chuẩn bị trước càng nhiều thủ tục giấy tờ đóng cửa càng tốt; nhờ một thanh tra tòa nhà gọi điện đến để kiểm tra thẩm định của bạn ngay sau khi bạn nhận được một lời đề nghị tạm thời; tìm một đại lý bảo hiểm nếu bạn không có và yêu cầu họ sắp xếp tài sản hỏa hoạn và thương vong trên ngôi nhà mới ngay sau khi đề nghị của bạn được thực hiện. (Người cho vay của bạn sẽ yêu cầu bảo hiểm và chính sách sẽ không khiến bạn mất bất kỳ khoản phí nào cho đến ngày đóng.)
• Cũng sẵn sàng trì hoãn ngày kết thúc hoặc thích ứng với các trường hợp đặc biệt của người bán. Điều này có vẻ nghịch lý, nhưng trong khi nhiều người bán muốn kết thúc giao dịch nhanh chóng, một số người có thể đánh giá cao việc bạn sẵn sàng cho họ thêm thời gian hoặc cho phép họ xem xét một số vấn đề khác trước khi kết thúc. Ví dụ, họ có thể cần một vài tuần để chờ hoàn thành việc xây dựng hoặc cải tạo ngôi nhà tiếp theo của họ hoặc xin phép cất giữ một chiếc thuyền hoặc RV tạm thời trong khu nhà. Nếu hoàn cảnh của bạn cho phép, sự linh hoạt trong những vấn đề như vậy có thể khiến bạn hấp dẫn hơn một người mua tiền mặt đối với người bán như vậy. Dù bạn đồng ý với điều khoản nào, hãy gửi chúng bằng văn bản với sự giúp đỡ của chuyên gia bất động sản hoặc luật sư có kinh nghiệm, để bạn có những biện pháp khắc phục rõ ràng trong trường hợp người bán không tôn trọng phía họ trong cuộc mặc cả.
• Thu hút cảm giác liên tục của người bán. Chủ nhà thường đầu tư rất nhiều vào ngôi nhà của họ. Nhiều người vui mừng khi thấy những người mua chia sẻ tình yêu của họ đối với một bất động sản và những người "nhận được" những gì làm cho nó trở thành một ngôi nhà. Nếu bạn thực sự đam mê một ngôi nhà, một bức thư bày tỏ tầm nhìn của bạn về cách bạn và gia đình bạn yêu thích nó có thể giúp bạn có lợi thế hơn so với những người mua đầu tư. Hãy diễn đạt khá ngắn gọn và tránh tâng bốc (điều này có thể nghe thiếu chân thành ngay cả khi bạn có ý đó). Điều này không có gì đảm bảo, nhưng nó không thể làm tổn thương.

Đảm bảo Tín dụng của bạn sẵn sàng thế chấp

Nếu bạn chỉ mới bắt đầu tìm kiếm nguồn tài chính cho một ngôi nhà mới hoặc nếu bạn đã bắt đầu xem xét phê duyệt trước thế chấp và nhận thấy số tiền được phép cho vay ít hơn bạn mong đợi hoặc lãi suất cao hơn bạn mong đợi, điều đó có thể là khôn ngoan khi lùi lại và đảm bảo tín dụng của bạn sẵn sàng thế chấp.

Nếu có thể, hãy cân nhắc đợi từ sáu tháng đến một năm trước khi đăng ký thế chấp và thực hiện các bước cần thiết để cải thiện điểm tín dụng của bạn, chẳng hạn như:

• Thanh toán số dư thẻ tín dụng, đặc biệt là những khoản có số dư vượt quá khoảng 30% hạn mức vay của thẻ.
• Xem xét các báo cáo tín dụng của bạn và tranh chấp mọi điểm không chính xác có thể làm giảm điểm tín dụng của bạn.
• Không đăng ký các khoản vay hoặc thẻ tín dụng mới trong ít nhất sáu tháng trước khi gửi đơn đăng ký thế chấp.
• Theo dõi tiến trình của bạn bằng cách theo dõi điểm tín dụng của bạn. Bạn có thể thấy điểm số tăng lên chỉ sau vài tháng nhưng tập trung vào những thói quen tốt này trong một năm trở lên có thể mang lại sự cải thiện lớn hơn nữa.

Cạnh tranh với những người mua bằng tiền mặt trong thị trường bất động sản cạnh tranh thêm một thách thức khác đối với quá trình căng thẳng về tài chính và mua một ngôi nhà mới. Nếu bạn nắm bắt được tài chính của mình và nhanh nhẹn và linh hoạt trong khả năng đáp ứng các yêu cầu chốt của người bán, bạn và nhóm chuyên gia của bạn sẽ có nhiều cơ hội chiến đấu chống lại các nhà đầu tư bất động sản.