Chi phí đóng — phí, thuế và các chi phí khác mà bạn phải trả khi ký thế chấp — có thể là một yếu tố tốn kém của bất kỳ khoản vay mua nhà, tái cấp vốn hoặc vay vốn mua nhà nào. Theo ClosingCorp, một công ty dữ liệu bất động sản, chi phí đóng cửa trung bình cho việc mua nhà cho một gia đình ở Hoa Kỳ trong nửa đầu năm 2021 là 6.837 đô la bao gồm thuế và 3.836 đô la không bao gồm các khoản phí này. Chi phí đóng cửa trung bình cho một lần tái cấp vốn tại nhà là $ 2,398.

Dưới đây là tổng quan về cách hoạt động của chi phí đóng và một số đề xuất về cách bạn có thể giảm chúng và tiết kiệm một số tiền.

Chi phí đóng cửa là gì?

Chi phí đóng cửa thường dao động từ 2% đến 5% giá mua một ngôi nhà và thường được thanh toán trước vào ngày mua nhà và khoản tài chính cho phép mua nhà được hoàn tất. Chúng bao gồm một số loại phí, chẳng hạn như những khoản phí bên dưới.

Phí trả cho Bên cho vay cầm cố

Phí khởi tạo được người cho vay tính như một phần chi phí phát hành khoản vay thế chấp của bạn. Chúng thường được biểu thị bằng "điểm", với mỗi điểm biểu thị 1% giá mua. Các mức phí này khác nhau, nhưng chúng thường chiếm khoảng 0,5% đến 1,5% số tiền vay.

Giảm phí , cũng được thể hiện dưới dạng điểm, là các khoản thanh toán tùy chọn mà bạn có thể thực hiện khi đóng để đổi lấy việc giảm lãi suất tính trên khoản thế chấp của bạn. Việc định giá có thể khác nhau tùy theo người cho vay và thời hạn cho vay, nhưng việc thanh toán một điểm (1% giá mua) khi đóng có thể làm giảm 0,25% lãi suất khoản vay của bạn. Đối với khoản thế chấp thông thường có thời hạn 30 năm, ngay cả việc giảm lãi suất nhỏ cũng có thể giúp bạn tiết kiệm hàng nghìn đô la trong suốt thời hạn của khoản vay.

Bạn nên thảo luận về các tùy chọn chiết khấu có sẵn cho khoản vay của mình với người cho vay và xác định xem bạn có muốn trả chúng hay không và giá của chúng trước khi đóng, để các tài liệu bạn ký khi kết thúc phản ánh các điều khoản đó.

Nói chung, bạn sẽ phải trả tiền cho bảo hiểm thế chấp nếu bạn trả trước ít hơn 20% giá mua căn nhà của bạn. Đối với các khoản vay thông thường, người cho vay có thể sẽ yêu cầu bạn mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) để bảo vệ họ khỏi tổn thất tài chính trong trường hợp bạn không trả được khoản vay. Tương tự, một khoản vay thông qua Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang có thể yêu cầu phí bảo hiểm thế chấp.

Thanh toán cho Nhà cung cấp dịch vụ bên thứ ba

Một giao dịch bán nhà thông thường yêu cầu dịch vụ của nhiều chuyên gia và phí dịch vụ của họ thường được thanh toán khi kết thúc.

Chúng có thể bao gồm:

• Phí kiểm tra nhà: Người kiểm tra nhà được trả tiền để xác định các khiếm khuyết vật liệu hoặc các vấn đề về cấu trúc ảnh hưởng đến giá bán của bất động sản.
• Phí thẩm định: Người cho vay thường yêu cầu một người thẩm định theo lựa chọn của họ để xác định giá trị thị trường hợp lý của căn nhà. Việc này được thực hiện thông qua việc kiểm tra bất động sản và xem xét giá các căn nhà tương đương trong khu vực được bán.
• Dịch vụ tìm kiếm tiêu đề: Việc tìm kiếm quyền sở hữu xác minh quyền hợp pháp của người bán trong việc chuyển giao tài sản cho người mua và gắn cờ mọi khoản tiền có thể phải được xóa trước khi giao dịch bán có thể hoàn tất.
• Phí bảo hiểm quyền sở hữu: Người bán thường được yêu cầu mua một hợp đồng bảo hiểm (với chi phí thông thường khoảng 1.000 đô la), để bảo vệ người cho vay trước bất kỳ chi phí hành chính hoặc tòa án nào phát sinh nếu các khoản tiền bồi thường hoặc các khiếu nại khác về tài sản được phát hiện trong tìm kiếm quyền sở hữu. Người bán cũng có thể chọn mua bảo hiểm quyền sở hữu để tự trang trải chi phí của mình trong trường hợp bắt buộc phải có hành động pháp lý để xóa quyền sở hữu để bán.
• Phí luật sư bất động sản: Theo thông lệ và khuyến khích (và bắt buộc, ở một số khu vực pháp lý) cho cả người mua và người bán thuê luật sư để xem xét các hợp đồng mua bán trước khi việc bán nhà hoàn tất. Trong giao dịch mua bán phức tạp hơn — ví dụ:nếu một ngôi nhà có người thuê tại thời điểm bán hoặc nếu việc bán phụ thuộc vào việc người bán hoàn thành việc sửa chữa hoặc cải tiến nhất định — luật sư có thể đóng vai trò tích cực hơn, soạn thảo các điều khoản hợp đồng để bảo vệ lợi ích của khách hàng của họ.
• Hoa hồng bán hàng của đại lý: Các đại lý bất động sản đại diện cho người mua và người bán thường chia hoa hồng từ 5% đến 6% giá bán.

Tài khoản ký quỹ

Cùng với số tiền bạn nợ thế chấp, người cho vay thường thu 1/12 hóa đơn thuế bất động sản hàng năm và 1/12 phí bảo hiểm chủ nhà của bạn trong mỗi hóa đơn hàng tháng. Các khoản tiền mà người cho vay thu để trả thuế và bảo hiểm được đặt trong một tài khoản tiết kiệm đặc biệt được gọi là tài khoản ký quỹ, từ đó người cho vay (hoặc người cung cấp dịch vụ thế chấp) thay mặt bạn thanh toán thuế và các hóa đơn bảo hiểm. Theo luật liên bang, người cho vay có thể yêu cầu bạn ký quỹ thanh toán thuế và bảo hiểm của năm đầu tiên khi đóng, cùng với các khoản thanh toán thế chấp lên đến hai tháng (bao gồm phí bảo hiểm PMI, nếu có), để cho người cho vay vay trong trường hợp bạn trả chậm hàng tháng.

Số tiền ký quỹ được yêu cầu khi đóng cửa có thể rất khác nhau, tùy thuộc vào thuế tài sản địa phương và tỷ lệ bảo hiểm. Nếu bạn đang mua một ngôi nhà ở một khu vực dễ xảy ra thiên tai như lũ lụt, động đất hoặc lốc xoáy, người cho vay của bạn cũng có thể yêu cầu bảo hiểm đặc biệt đối với những sự kiện đó và phí bảo hiểm năm đầu tiên cho chúng cũng sẽ được ký quỹ.

Dự đoán Tổng chi phí đóng cửa

Khi nghĩ về việc mua nhà, thật dễ dàng tập trung vào số tiền trả trước mà bạn có thể trả cho căn nhà của mình và số tiền bạn có thể vay dựa trên khoản trả trước đó. Điều quan trọng cần nhớ là bạn sẽ cần phải viết séc không chỉ là khoản thanh toán trước vào ngày bạn kết thúc giao dịch bán và để đảm bảo rằng bạn đã phân bổ tiền cho phù hợp.

Dưới đây là một số cách để dự đoán số tiền bạn sẽ cần khi đóng cửa:

• Nghiên cứu ước tính khoản vay. Khi bạn đã sẵn sàng đấu giá một căn nhà, bạn nên đăng ký thế chấp từ nhiều người cho vay, so sánh các điều khoản cho vay và tìm kiếm thỏa thuận tốt nhất mà bạn có thể nhận được. Trong vòng ba ngày kể từ ngày nhận được đơn đăng ký của bạn, mỗi người cho vay chấp thuận đơn đăng ký của bạn phải gửi cho bạn một tài liệu ước tính khoản vay được tiêu chuẩn hóa, trong đó bao gồm một phần nêu chi tiết chi phí đóng dự kiến, bao gồm thuế ước tính và phí cho người cho vay. Bạn có thể sử dụng những thông tin này để biết rõ mình cần bao nhiêu ngoài khoản thanh toán trước vào ngày kết thúc.
• Nghiên cứu tiết lộ kết thúc. Sau khi bạn chấp nhận một đề nghị cho vay thế chấp và được chấp thuận cuối cùng để đóng căn nhà, người cho vay sẽ phát hành một tài liệu tiết lộ kết thúc ít nhất 72 giờ trước khi đóng để giảm chi phí đóng dự kiến ​​được liệt kê trong ước tính khoản vay. Thông thường có một số sai lệch giữa ước tính khoản vay của người cho vay và công bố kết thúc cuối cùng của họ, vì vậy điều quan trọng là phải so sánh hai tài liệu một cách cẩn thận để xem điều gì có thể đã thay đổi và nó ảnh hưởng như thế nào đến tổng chi phí đóng của bạn. Nếu không hài lòng với bất kỳ thay đổi nào, bạn có thể hủy khoản vay (và khoản bán) bất kỳ lúc nào trước khi đóng.

Ai trả chi phí đóng?

Hầu hết các chi phí đóng cửa được liệt kê ở trên thường do người mua nhà thanh toán, ngoại trừ các khoản sau:

• Thuế chuyển nhượng: Khoản phí này, do nhiều cộng đồng tính, bắt buộc phải có để cho phép chủ sở hữu bất động sản chuyển nhượng quyền sở hữu cho người khác.
• Hoa hồng bán bất động sản: Các đại lý bất động sản đại diện cho người mua và người bán thường chia một khoản hoa hồng khoảng 6% giá mua, được trả từ tiền bán hàng của người bán. (Hoa hồng được lấy từ tiền mà người mua trả cho người bán sau khi bán xong, vì vậy hoa hồng có thể được coi là một phần của giá căn nhà.)

Chi phí đóng cửa theo truyền thống do người mua thanh toán bao gồm:

• Phí kiểm tra nhà
• Phí thẩm định
• Phí tìm kiếm tiêu đề
• Phí luật sư cho luật sư đại diện cho họ trong giao dịch mua bán

Chi phí đóng cửa có thể thương lượng không?

Chi phí thuế được xác định theo quy định của địa phương, nhưng nhiều chi phí đóng khác có thể thương lượng được. Bằng cách làm việc với người cho vay, người bán và các đại lý bất động sản, bạn có thể thực hiện một số điều chỉnh chi phí để tiết kiệm tiền.

Bạn có thể thuyết phục người bán có động cơ cao thanh toán một số chi phí kết thúc mà người mua bao trả theo cách truyền thống, chẳng hạn như phí thẩm định và kiểm tra nhà và thậm chí là một số phí cho người cho vay, chẳng hạn như điểm xuất phát. Người bán cũng có thể thương lượng số tiền hoa hồng của họ với đại lý bất động sản của họ hoặc chọn một đại lý dựa trên mức độ sẵn sàng làm việc của họ để được giảm hoa hồng.

Lưu ý rằng tính linh hoạt đối với những vấn đề này có thể phụ thuộc vào điều kiện thị trường. Người cho vay và người bán sẽ có xu hướng nhượng bộ nhiều hơn nếu tình hình bán hàng chậm chạp, bất động sản đã được niêm yết để bán trong một thời gian dài hoặc không có đề nghị mua nghiêm túc nào khác đang được xem xét. Việc đàm phán phí và lãi suất gặp nhiều thách thức hơn trong các thị trường bất động sản có tính cạnh tranh cao như ở Mỹ trong vài năm qua.

Các luật sư và đại lý bất động sản có thể tư vấn cho bạn về cơ hội tốt nhất của bạn để thương lượng các điều khoản tốt hơn. Họ nên làm việc với người cho vay và đại diện của người bán để tìm hiểu chi tiết. Hợp đồng vay và hợp đồng mua bán được chuẩn bị để kết thúc phải phản ánh các điều khoản cuối cùng; ngày kết thúc không phải là thời gian để thương lượng.

Làm cách nào để giảm chi phí đóng?

Không thể tránh tất cả các chi phí đóng cửa — chẳng hạn như thuế là không thể tránh khỏi — nhưng có một số cách tiếp cận bạn có thể thực hiện để giảm số lượng séc bạn sẽ phải viết vào ngày kết thúc.

• Thuê chuyên gia của riêng bạn. Các đại lý bất động sản và người cho vay thường làm việc với danh sách ngắn các chuyên gia như thẩm định viên, nhà cung cấp dịch vụ tìm kiếm quyền sở hữu và người kiểm tra nhà — và những nhà cung cấp ưu tiên này có thể đắt hơn những người khác mà bạn có thể tự thuê. Nếu bạn sẵn sàng thực hiện công việc để tìm các dịch vụ chi phí thấp hơn, bạn có thể tiết kiệm một số tiền bằng cách tự mình thuê một số người trong số họ. Nếu bạn đi theo lộ trình đó, hãy nhớ kiểm tra kỹ lưỡng bất kỳ ai bạn thuê.
• Hỏi về các ưu đãi dành cho khách hàng thân thiết. Ngân hàng hoặc hiệp hội tín dụng nơi bạn có tài khoản séc hoặc tài khoản tiết kiệm có thể cung cấp các khoản giảm giá hoặc các ưu đãi khác cho khách hàng hiện tại đăng ký thế chấp với họ. Những ưu đãi dành cho khách hàng thân thiết nội bộ này có thể chỉ giúp bạn tiết kiệm vài trăm đô la vào ngày kết thúc, vì vậy chúng chỉ đáng giá nếu ưu đãi cho vay cạnh tranh với những người cho vay khác mà bạn đã đăng ký, nhưng mọi thứ sẽ giúp ích một chút vào ngày kết thúc.
• Cân nhắc các khoản vay không tính phí. Nếu bạn đang tìm kiếm một khoản thế chấp mới hoặc muốn tái cấp vốn cho khoản vay mua nhà hiện tại của mình, bạn có thể sẽ nghe nói về các giao dịch thế chấp và tái cấp vốn không có chi phí đóng. Những thỏa thuận này sẽ không bao gồm thuế, nhưng chúng có thể làm giảm đáng kể kích thước của séc mà bạn sẽ phải viết khi kết thúc. Lưu ý rằng họ thường sẽ yêu cầu bạn thanh toán theo những cách khác — bằng cách chấp nhận mức lãi suất cao hơn mức bạn sẽ nhận được nếu bạn trả trước phí hoặc bằng cách "ghi có" phí bằng cách cộng chúng vào số tiền của bạn và chia đều các khoản thanh toán ( và các khoản lãi suất hiện hành) trong suốt thời hạn của khoản vay.

Điều gì sẽ xảy ra nếu tôi không thể chi trả chi phí đóng?

Có các chương trình có sẵn để giúp những người mua nhà đang gặp khó khăn trong việc chi trả chi phí đóng cửa:

• Xem liệu chủ nhân của bạn có thể giúp gì không. Một số người sử dụng lao động cung cấp hỗ trợ trả trước cho người lao động mua nhà. Việc trang trải một phần khoản trả trước của bạn có thể giải phóng tiền mặt để giúp thanh toán các chi phí đóng. Kiểm tra với bộ phận nhân sự của chủ nhân của bạn để tìm hiểu xem chương trình như vậy có tồn tại hay không và làm thế nào để đủ điều kiện tham gia chương trình đó.
• Điều tra các tùy chọn hỗ trợ người mua nhà. Nhiều cộng đồng cung cấp các khoản trợ cấp và các hình thức trợ giúp tài chính khác có thể bù đắp chi phí đóng cửa cho người mua nhà trong cộng đồng của họ. Một số chương trình dành cho những cá nhân có thu nhập thấp hơn ngưỡng quy định, một số chương trình khác được mở rộng cho các thành viên của một số ngành nghề nhất định (giáo viên, người phản hồi đầu tiên và những người tương tự), và những chương trình khác được thiết kế để khuyến khích quyền sở hữu nhà ở các thị trấn hoặc vùng lân cận cụ thể. Chuyên gia bất động sản của bạn sẽ có thể hướng dẫn bạn theo các chương trình hiện hành và Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) duy trì một nguồn hữu ích để tìm kiếm các chương trình hỗ trợ mua nhà ở mọi tiểu bang.
• Tìm kiếm sự trợ giúp từ những người thân yêu. Cân nhắc nhờ một thành viên trong gia đình hoặc bạn bè cho vay hoặc cho bạn một số tiền mặt mà bạn có thể sử dụng để trang trải chi phí đóng.
• Giảm khoản trả trước. Nếu người cho vay của bạn sẵn sàng chấp nhận một khoản thanh toán thấp hơn cho khoản vay, điều đó có thể cho phép bạn đưa nhiều tiền mặt hơn vào chi phí đóng. Nếu người cho vay đồng ý, hãy lưu ý rằng điều này sẽ khiến bạn tốn nhiều tiền hơn về lâu dài:Bạn có thể mong đợi sự gia tăng lãi suất được tính. Ngoài ra, nếu khoản trả trước của bạn giảm xuống dưới 20% giá mua, bạn cũng có thể yêu cầu người cho vay yêu cầu bảo hiểm thế chấp.

Chi phí đóng thuế có được khấu trừ không?

Một số loại chi phí đóng được khấu trừ khỏi thuế thu nhập liên bang của bạn trong năm mà bạn đóng khi mua hàng. Nếu ngôi nhà là nơi cư trú chính của bạn, các khoản khấu trừ tiềm năng bao gồm:

• Thuế tài sản lên đến $ 10.000 (đối với các cặp vợ chồng nộp hồ sơ chung; $ 5.000 mỗi người nếu nộp hồ sơ riêng) được khấu trừ từ thuế thu nhập liên bang của bạn trong năm nộp thuế tài sản. (Nếu bạn thanh toán trước thuế bất động sản khi kết thúc năm nay cho một hóa đơn chưa đến hạn thanh toán cho năm sau, bạn phải đợi đến năm sau để được khấu trừ.)
• Tiền lãi trả lên tới $ 750,000 của khoản nợ gốc được khấu trừ vào thuế thu nhập liên bang trong năm thanh toán được thực hiện.
• Điểm chiết khấu bạn trả để giảm lãi suất thế chấp được coi là lãi trả trước và do đó được khấu trừ thuế.
• Phí bắt đầu thế chấp, ngay cả khi do người bán thanh toán, cũng được khấu trừ vào thuế thu nhập liên bang của bạn.
• Phí bảo hiểm thế chấp hiện được khấu trừ thuế (nhưng không phải lúc nào cũng được và có thể không phải trong tương lai; hãy kiểm tra với chuyên gia thuế của bạn để biết cách xử lý).

Điểm mấu chốt

Chi phí đóng phần lớn là một chức năng của khả năng vay của bạn, và các báo cáo tín dụng và điểm tín dụng dựa trên chúng là những thước đo quan trọng mà người cho vay sử dụng để đánh giá mức độ tín nhiệm của bạn. Trước khi bắt đầu mua nhà, bạn nên kiểm tra báo cáo tín dụng, kiểm tra điểm tín dụng của mình và nếu thích hợp, hãy thực hiện các bước để tín dụng của bạn ở trạng thái tốt nhất có thể trước khi đăng ký vay thế chấp. Lập kế hoạch cẩn thận ngay hôm nay có thể giúp kỷ niệm ngày bế mạc đầu tiên.