Trong nỗ lực mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở Hoa Kỳ, Fannie Mae, tập đoàn được chính phủ tài trợ sở hữu và cung cấp dịch vụ cho một số lượng lớn các khoản thế chấp nhà của đất nước, gần đây đã mở rộng hướng dẫn cho vay của mình. Fannie Mae hiện cho phép một số khoản vay có tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) cao tới 97% — nói cách khác, các khoản vay có khoản trả trước tối thiểu là 3%.

Fannie Mae là gì?

Fannie Mae là một công ty được liên bang tài trợ, giúp đảm bảo các ngân hàng, công đoàn tín dụng và các tổ chức phát hành thế chấp khác có đủ tiền để cho các chủ nhà sẽ là chủ nhà vay. Cùng với tập đoàn chị em Freddie Mac (Công ty cho vay thế chấp mua nhà liên bang), Fannie Mae mua các khoản thế chấp từ các tổ chức tài chính, sử dụng tiền mặt mà họ nhận được để phát hành các khoản vay mới. Fannie và Freddie có thể giữ các khoản vay họ mua trong danh mục đầu tư của mình hoặc gộp chúng thành chứng khoán được thế chấp (MBS), là các công cụ tài chính được các nhà đầu tư giao dịch trên các sàn giao dịch công khai, giống như cổ phiếu.

Để thiết lập các tiêu chuẩn chất lượng cho các dịch vụ của MBS và để giảm thiểu khả năng mua các khoản thế chấp mà người đi vay không thể trả lại, Fannie Mae và Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (cơ quan quản lý nó) đã đưa ra các yêu cầu nghiêm ngặt đối với các khoản vay mà Fannie Mae sẽ mua.

Người cho vay muốn biết rằng họ có thể bán các khoản vay cho Fannie Mae, vì vậy hầu hết các khoản thế chấp mà họ phát hành đều đáp ứng (hoặc vượt quá) các yêu cầu cho vay tối thiểu của Fannie.

Người nộp đơn cho những gì được gọi là các khoản vay phù hợp phải đáp ứng các yêu cầu sau:

• A FICO ^® Điểm ^☉ từ 620 trở lên.
• Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) bằng hoặc dưới 45% —hoặc 50% đối với những người nộp đơn có dự trữ tiền mặt lớn. DTI là tỷ lệ phần trăm thu nhập trước thuế hàng tháng của người nộp đơn được sử dụng để trả nợ, bao gồm cả các khoản thanh toán dự kiến ​​cho khoản thế chấp tiềm năng.
• Số tiền cho vay nằm trong hạn mức cho vay phù hợp hàng năm của Fannie Mae và Freddie Mac cho quận nơi có nhà. Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang đặt lại các giới hạn này mỗi năm:Đối với hầu hết các quốc gia vào năm 2021, số tiền cho vay phù hợp tối đa là 548.250 đô la; ở các quận nơi có nhà ở đắt đỏ nhất, giới hạn là $ 822.375.
• Trước đây, Fannie Mae cũng yêu cầu khoản trả trước tối thiểu là 5% giá trị thị trường của căn nhà. Nói cách khác:Đối với một khoản thế chấp phù hợp, LTV — tỷ lệ phần trăm giá trị của ngôi nhà được thể hiện bằng số tiền cho vay — không được vượt quá 95%. Các khoản vay của Fannie Mae LTV 97 làm tăng LTV tối đa cho phép lên 97%, cho phép giảm các khoản thanh toán xuống thấp nhất là 3%

Gia hạn các Sản phẩm Khoản vay Hiện tại

Các khoản vay Fannie Mae 97 LTV có sẵn dưới hai hình thức, cả hai đều là phần mở rộng của các chương trình Cho vay Fannie Mae hiện có:

The Fannie Mae HomeReady 97 LTV Loan

• Có ý định giúp những người vay có thu nhập thấp hơn mua nhà.
• Những người nộp đơn đủ điều kiện phải có thu nhập dưới 80% thu nhập trung bình của khu vực địa phương của họ.
• Trái ngược với các khoản vay HomeReady với LTV từ 95% trở xuống, các khoản thế chấp HomeReady 97 LTV yêu cầu tất cả các ứng viên phải có điểm tín dụng.
• Người nhận 97 khoản vay LTV phải mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) để bảo vệ người cho vay (và Fannie Mae và các nhà đầu tư của họ) khỏi tổn thất tài chính trong trường hợp họ không trả được khoản vay. Tuy nhiên, Fannie Mae cho phép người vay HomeReady mua PMI với mức chiết khấu. Phí PMI có thể được xóa sau khi hoàn trả 20% số tiền vay.

Fannie Mae Standard 97 LTV cho vay

• Mở rộng cho mọi người vay, với điều kiện ít nhất một người nộp đơn là người mua nhà lần đầu.
• Các khoản thế chấp LTV tiêu chuẩn 97 yêu cầu tất cả người nộp đơn phải có điểm tín dụng.
• Những người đi vay đã ban hành các khoản thế chấp LTV Tiêu chuẩn 97 cũng phải mua PMI.

Fannie Mae và Phí

Giống như tất cả các khoản vay khác tuân theo hướng dẫn cho vay của Fannie Mae, 97 khoản thế chấp LTV phải chịu các khoản phí được gọi là điều chỉnh giá mức khoản vay (LLPA). Các khoản phí này được tính toán dựa trên một số biến số có thể áp dụng cho một tổ hợp nhất định giữa (các) khoản vay và người đi vay, bao gồm:

• Điểm tín dụng: Những người vay có điểm tín dụng trong khoảng từ 620 đến 639 bị tính thêm 3,5% số tiền vay đối với khoản vay 97 LTV, trong khi những người có điểm tín dụng cao hơn bị tính phí thấp hơn nhiều, với mức phí tối thiểu là 0,75% số tiền vay áp dụng cho người vay điểm tín dụng từ 740 trở lên.
• Cho dù lãi suất thế chấp là cố định hoặc có thể điều chỉnh : Một khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh sẽ cộng thêm phí LLPA 0,25% số tiền vay đối với khoản vay 97 LTV.
• Liệu ngôi nhà được tài trợ có phải là nhà di động hay không: Điều này được Fannie Mae biểu thị là "nhà sản xuất" hoặc nhà "được xây dựng tại địa điểm". Một ngôi nhà được sản xuất sẽ tính thêm phí LLPA bằng 0,5% số tiền vay vào khoản vay 97 LTV.

Fannie Mae LLPA là tích lũy, vì vậy nếu điểm tín dụng của bạn là 630 và bạn tài trợ cho một ngôi nhà sản xuất bằng khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM), bạn có thể mong đợi tổng phí LLPA là 4,5% số tiền vay. Bản thân, đó là chi phí hàng nghìn đô la, và nếu bạn trải rộng các khoản phí trong suốt thời hạn của khoản thế chấp 30 năm, thì các khoản phí lãi suất sẽ lên đến hàng nghìn đô la nữa.

Các lựa chọn thay thế cho 97 Khoản vay LTV

Nếu bạn là người mua nhà tiềm năng với khả năng tiếp cận tiền mặt hạn chế để trả trước, Khoản vay Fannie Mae 97 LTV có thể là lựa chọn tốt nhất để bạn bắt đầu làm chủ nhà. Nhưng LLPA có thể làm cho khoản vay của bạn tốn kém theo thời gian. Trong khi bạn đang thảo luận về các lựa chọn khoản vay với người cho vay, bạn cũng nên khám phá một số tùy chọn khác:

• Khoản vay USDA: Nếu bạn là người đi vay có thu nhập thấp đang xem xét Khoản vay LTV HomeReady 97, thì việc điều tra khoản vay USDA có thể đáng giá. Ngưỡng thu nhập tối đa đối với các khoản thế chấp này thấp hơn so với các khoản vay LTV của HomeReady 97 và yêu cầu về điểm tín dụng tối thiểu thường cao hơn — khoảng 640. Hơn nữa, các khoản vay USDA chỉ có sẵn ở các quận nông thôn và ngoại ô được chỉ định trên toàn quốc, nhưng nếu bạn có thể đủ điều kiện, bạn có thể được thế chấp lãi suất thấp với khoản trả trước 0%.
• Khoản vay FHA: Nếu bạn đang xem xét Khoản vay LTV Tiêu chuẩn 97, bạn nên hỏi người cho vay về Khoản vay FHA. Khoản vay FHA thường yêu cầu khoản thanh toán trước là 3,5% (96,5% LTV), nhưng bạn có thể đủ điều kiện cho một khoản vay với điểm tín dụng thấp đến 580. (Nếu điểm tín dụng của bạn thấp tới 500, bạn vẫn có thể đủ điều kiện nhận FHA Khoản vay, nhưng bạn cần trả trước 10%.) Khoản vay FHA chịu ít phí hơn Khoản vay LTV Tiêu chuẩn 97 nhưng nó yêu cầu bạn thanh toán bảo hiểm thế chấp cho toàn bộ thời gian của khoản vay (trừ khi bạn thực hiện khoản thanh toán trước ít nhất 10%, cho phép loại bỏ các khoản thanh toán bảo hiểm thế chấp sau 11 năm).

Khoản vay nào bạn đủ điều kiện và khoản nào sẽ khiến bạn phải trả ít nhất trong suốt thời gian cầm cố, sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm thu nhập, điểm tín dụng của bạn, số tiền bạn có sẵn để trả trước, giá cả và vị trí của nhà bạn muốn mua. Người cho vay hoặc nhà môi giới thế chấp của bạn có thể giúp bạn phân tích các lựa chọn nào là tốt nhất cho tình hình tài chính của bạn.

Sẵn sàng thế chấp tín dụng

Dù bạn đang xem xét loại thế chấp nào, hãy tăng cường tín dụng của bạn để nó tốt nhất có thể có thể đồng nghĩa với việc tiết kiệm đáng kể lãi suất và phí. Dưới đây là một số mẹo để làm điều đó:

• Xem lại tín dụng của bạn. Ba đến sáu tháng trước khi bạn bắt đầu săn nhà, bạn nên kiểm tra báo cáo tín dụng và điểm tín dụng để biết mình đang đứng ở đâu. Bạn có thể nhận được báo cáo tín dụng Experan của mình và FICO ^® Điểm dựa trên dữ liệu Experian, được cập nhật hàng tháng, như một phần của tài khoản đăng ký CreditWorks℠ Basic miễn phí. Đăng ký CreditWorks℠ Premium cho phép bạn truy cập vào điểm tín dụng dựa trên dữ liệu từ cả ba văn phòng tín dụng — Experian, TransUnion và Equifax — cũng như điểm tín dụng dành riêng cho thế chấp.
• Cải thiện tín dụng của bạn, nếu cần. Thực hiện các bước sau để giúp bạn sẵn sàng thế chấp tín dụng:
  • Nếu điểm tín dụng của bạn thấp hơn bạn muốn, hãy cân nhắc dành sáu tháng đến một năm để cải thiện điểm tín dụng của bạn trước khi bạn gửi đơn đăng ký thế chấp. Bạn có thể làm điều này bằng cách thanh toán số dư thẻ tín dụng và tiếp tục thực hiện tất cả các khoản thanh toán hóa đơn đúng hạn.
  • Hạn chế đăng ký các khoản vay hoặc thẻ tín dụng mới ít nhất sáu tháng trước khi đăng ký thế chấp. Việc kiểm tra tín dụng liên quan đến các ứng dụng đó tạm thời làm giảm điểm tín dụng của bạn, điều này có thể ảnh hưởng đến bạn khi bạn đăng ký thế chấp.
  • Kiểm tra báo cáo tín dụng của bạn để tìm những điểm không chính xác có thể ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn. Nếu bạn cho rằng thông tin không chính xác xuất hiện trên báo cáo tín dụng của mình, hãy thông báo cho từng văn phòng tín dụng để tranh chấp.
• Tìm kiếm sự chấp thuận trước của thế chấp. Trong quy trình phê duyệt trước thế chấp, bạn phải trải qua hầu hết quy trình đăng ký vay mua nhà, bao gồm kiểm tra tín dụng và xác minh việc làm và thu nhập. Người cho vay sau đó sẽ gửi cho bạn một lá thư nêu rõ họ sẵn sàng cho bạn vay bao nhiêu và với lãi suất là bao nhiêu. Việc phê duyệt trước thế chấp xác nhận khả năng mua hàng của bạn và tăng thêm độ tin cậy cho bất kỳ đề nghị nào bạn đưa ra đối với một bất động sản.

Làm việc với người cho vay của bạn hoặc một nhà môi giới thế chấp để tìm ra tổng chi phí theo thời gian của bất kỳ khoản vay nào mà bạn cân nhắc. Ngoài ra, hãy cân nhắc việc nộp đơn cho nhiều người cho vay sau khi bạn giải quyết loại khoản vay phù hợp nhất với bạn, bởi vì một số người cho vay có thể tính bạn lãi suất thấp hơn hoặc ít phí hơn những người khác. Mua sắm xung quanh để có được thỏa thuận tốt nhất có thể đồng nghĩa với việc tiết kiệm lớn trong suốt thời gian vay.