Nếu bạn đã bao giờ tự hỏi bao nhiêu khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn sẽ được tính vào lãi và bao nhiêu sẽ được tính vào gốc của khoản vay, lịch trình phân bổ của khoản vay của bạn sẽ giải thích điều đó bằng những thuật ngữ đơn giản.
Phân bổ là quá trình xác định số tiền gốc và lãi trong mỗi khoản thanh toán thế chấp mà bạn thực hiện cho thời hạn của khoản vay. Thông thường, các khoản thế chấp có lãi suất cực cao, có nghĩa là phần lớn mỗi khoản thanh toán trong vài năm đầu tiên sẽ được chuyển sang trả lãi thay vì số dư gốc của khoản vay.
Hãy xem xét cách tính khấu hao hoạt động, cách sử dụng công cụ tính khấu hao và cách tính khấu hao ảnh hưởng đến các quyết định như đăng ký thế chấp, tái cấp vốn hoặc tái cấp vốn thế chấp.
Phân bổ khấu hao mô tả quá trình thanh toán một khoản vay, đặc biệt là cách thức và thời điểm bạn trả gốc và lãi trong thời hạn khoản vay. Khoản thanh toán hàng tháng của bạn vẫn cố định, nhưng việc phân bổ khoản thanh toán của bạn sẽ điều chỉnh khi bạn trả bớt thế chấp mỗi tháng.
Bạn sẽ luôn phải trả thêm tiền lãi vào đầu kỳ hạn vay khi số dư của bạn cao nhất. Theo thời gian, ngày càng nhiều khoản thanh toán của bạn chuyển sang tiền gốc, ngày càng ít đi vào tiền lãi.
Để xem việc khấu hao hoạt động như thế nào trong thực tế, chúng ta hãy xem xét một khoản vay thế chấp 250.000 đô la với thời hạn 30 năm và lãi suất 4% làm ví dụ. Trong trường hợp này, khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng của bạn sẽ là 1.193,54 đô la. Bạn có thể đánh giá số tiền thanh toán của mình sẽ chuyển thành lãi suất bằng cách chia 4% cho 12 và nhân số đó với số dư còn lại.
Trong ví dụ này, 833,33 đô la trong khoản thanh toán thế chấp đầu tiên của bạn sẽ chuyển thành lãi suất và 360,20 đô la (4% ÷ 12 x 250.000 đô la =360,20 đô la) sẽ chuyển thành tiền gốc. Sau đó, với mỗi lần thanh toán, phần lãi của bạn sẽ giảm xuống và phần gốc của bạn sẽ tăng lên. Vào thời điểm bạn thực hiện khoản thanh toán cuối cùng, chỉ 3,97 đô la sẽ được tính vào lãi suất, với 1.189,57 đô la còn lại của khoản thanh toán khoản vay của bạn sẽ được tính vào tiền gốc.
Nhìn bề ngoài, số tiền bạn sẽ trả lãi và gốc mỗi năm của khoản vay 30 năm được nêu ở trên trông giống như sau:
Nếu bạn không muốn tự làm toán, bạn có thể sử dụng máy tính khấu hao. Bắt đầu bằng cách đưa số tiền, lãi suất và thời hạn của khoản vay thế chấp vào một máy tính khấu hao. Sau đó, bạn sẽ có thể xem bảng phân bổ với một số thông tin quan trọng mà bạn có thể sử dụng để xác định:
Công cụ tính toán thế chấp của Experian có thể tạo lịch thanh toán khoản vay với phân tích lãi và gốc cho mỗi lần thanh toán khoản thế chấp hàng tháng của bạn. Điền vào biểu mẫu với các thông tin cần thiết như giá nhà, khoản trả trước, thời hạn và lãi suất và nhấp vào "Tính".
† Thông tin được cung cấp chỉ dành cho mục đích giáo dục và không nên được hiểu là lời khuyên tài chính. Experian không thể đảm bảo tính chính xác của kết quả được cung cấp. Người cho vay của bạn có thể tính các khoản phí khác mà chưa được tính đến trong tính toán này. Những kết quả này, dựa trên thông tin do bạn cung cấp, đại diện cho một ước tính và bạn nên tham khảo ý kiến cố vấn tài chính của riêng mình về các nhu cầu cụ thể của bạn.
Dùng thử toàn bộ Máy tính thế chấp Mở cửa sổ mới với nhiều tính năng hơn.
Sau đó, bạn sẽ thấy một bản tóm tắt khoản vay, bao gồm tổng chi phí, gốc và lãi của khoản vay và tổng số tiền thanh toán. Bằng cách nhấp vào tab "Lịch biểu Thanh toán", bạn sẽ nhận được lịch thanh toán phản ánh việc phân bổ khoản vay — gốc và lãi trên mỗi khoản thanh toán cho thời hạn của khoản vay.
Tìm hiểu về khấu hao thế chấp có thể giúp bạn xác định tổng chi phí hàng tháng và khoản vay thế chấp. Có kiến thức như vậy có thể giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt về thế chấp của mình, chẳng hạn như:
Nếu bạn đang trả tiền cho bảo hiểm thế chấp, bạn có thể loại bỏ nó khi bạn có 20% vốn chủ sở hữu trong nhà của mình. Lịch trình trả dần có thể giúp bạn xác định khi nào bạn có thể loại bỏ bảo hiểm thế chấp khỏi khoản vay của mình. Sử dụng Máy tính thế chấp của Experian, quét cột Tổng số tiền gốc đã trả cho tháng đầu tiên số tiền gốc đã trả lớn hơn 20% tổng giá nhà.
Để xem khoản thanh toán của bạn có thể trông như thế nào nếu không có phí bảo hiểm thế chấp, hãy để trống trường Bảo hiểm thế chấp khi tính toán lịch thanh toán của bạn.
Khoản khấu hao có thể ảnh hưởng đến quyết định tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn. Khi bạn tái cấp vốn, thế chấp hiện tại của bạn sẽ được thay thế bằng một khoản vay mới, đặt lại đồng hồ khi hoàn trả khoản thế chấp của bạn. Điều đó có nghĩa là hầu hết khoản thanh toán thế chấp của bạn sẽ lại chuyển sang lãi suất, ngay cả khi khoản vay mới của bạn có lãi suất thấp hơn.
Nếu bạn không thể nghĩ đến việc trả tất cả số tiền lãi đó mỗi tháng, hãy xem xét tái cấp vốn thành một khoản vay ngắn hạn hơn, chẳng hạn như một khoản thế chấp cố định 10, 15 hoặc 20 năm. Làm như vậy có thể đẩy nhanh quá trình khấu hao của bạn và khiến bạn phải trả khoản vay của mình sớm hơn.
Một khoản thế chấp ngắn hạn có lịch trình trả dần tích cực hơn với lãi suất thấp hơn với các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn khoản thế chấp 30 năm. Tuy nhiên, nếu bạn có thể trả góp khoản vay hàng tháng, bạn sẽ tiết kiệm được tổng lãi suất nhiều hơn trong suốt thời gian vay.
Và tùy thuộc vào lãi suất, nó có thể hợp lý hơn bạn nghĩ. Bạn nên sử dụng máy tính khấu hao để chạy các con số với lãi suất ngày nay để xem liệu thời hạn trả nợ ngắn hơn có hợp lý hay không.
Khoản khấu hao cũng có thể đóng một vai trò trong quá trình ra quyết định của bạn nếu bạn là một người mua nhà tiềm năng có kế hoạch bán tài sản của mình trong vòng một vài năm. Phân bổ khấu hao phân bổ hầu hết các khoản thanh toán hàng tháng cho khoản lãi nợ trong vài năm đầu tiên — làm giảm nghiêm trọng số vốn chủ sở hữu nhà mà bạn sẽ có thể xây dựng trong thời gian đó. Trừ khi giá trị căn nhà tăng - điều này có thể khó dự đoán - cuối cùng bạn có thể trả cho người cho vay nhiều hơn số tiền bạn kiếm được từ số tiền thu được khi bán.
Cho dù bạn đang tái cấp vốn hay mua một ngôi nhà mới, nhược điểm chính của việc khấu hao là phải mất vài năm trước khi phần lớn khoản thanh toán hàng tháng của bạn chuyển thành nợ gốc. Rất may, có những cách hiệu quả để giảm thiểu tác động tiêu cực của khấu hao, bao gồm:
Trước khi tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình, bạn có thể muốn nhận báo cáo tín dụng miễn phí của Experian và điểm tín dụng miễn phí dựa trên dữ liệu của Experian để có bức tranh rõ ràng hơn về tình trạng tài chính của mình. Làm như vậy sẽ giúp bạn quyết định xem bạn đã sẵn sàng tiếp tục tái cấp vốn hay thực hiện các bước để cải thiện tín dụng của mình là một lựa chọn tốt hơn.
Tôi có thể tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình mà không cần chi phí đóng cửa không?
Làm thế nào để quyết định xem việc tái cấp vốn thế chấp có phải là một ý tưởng tốt hay không
Làm thế nào tôi có thể đủ điều kiện cho một khoản vay thế chấp?
Làm thế nào để đúc lại tiền thế chấp của bạn
Tôi có thể tái cấp vốn cho căn nhà của mình trong bao lâu?