Nếu bạn thấy mình không đủ khả năng trang trải khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, điều quan trọng là phải nhanh chóng hành động. Điều này bắt đầu bằng việc liên hệ với người cho vay của bạn và khám phá các lựa chọn để bảo vệ ngôi nhà, tài chính và tín dụng của bạn.
Việc thanh toán thế chấp chậm, giống như bất kỳ khoản thanh toán khoản vay chậm nào, thường khiến bạn phải trả phí phạt hoặc phí và nếu khoản thanh toán của bạn chậm 30 ngày, người cho vay thế chấp của bạn sẽ báo cáo việc vi phạm pháp luật cho văn phòng tín dụng quốc gia (Experian, TransUnion và Equifax). Điều đó khiến mục nhập âm sẽ xuất hiện trên báo cáo tín dụng của bạn, và mục này sẽ vẫn tồn tại trong bảy năm.
Ngay cả một khoản thanh toán quá hạn cũng có thể làm giảm đáng kể điểm tín dụng của bạn và các khoản thanh toán bị bỏ lỡ liên tiếp có thể có tác động tích lũy. Ảnh hưởng tiêu cực của việc bỏ lỡ các khoản thanh toán sẽ giảm dần theo thời gian, nhưng ba lần thanh toán thế chấp bị bỏ lỡ liên tiếp có thể là cơ sở để người cho vay bắt đầu tịch thu tài sản, quy trình thu giữ và bán lại nhà.
Nếu bạn lo lắng rằng bạn có thể bỏ lỡ một khoản thanh toán thế chấp, hãy xem xét theo đuổi một hoặc nhiều lựa chọn sau đây để tránh chi phí, đau đớn và hậu quả tín dụng tiêu cực của việc tịch thu tài sản. Hành động nào phù hợp nhất với bạn tùy thuộc vào lý do khiến bạn căng thẳng tài chính, cho dù bạn mong đợi những thách thức đó là tạm thời hay vô thời hạn và điều gì có ý nghĩa nhất đối với bạn và gia đình của bạn.
Nếu bạn không thể trả khoản thế chấp của mình vì khó khăn tài chính tạm thời, bạn có thể yêu cầu người cho vay của bạn cho vay thế chấp, điều này làm giảm hoặc thậm chí đình chỉ các khoản thanh toán thế chấp của bạn trong vòng 12 tháng cho đến khi bạn có thể tiếp tục thanh toán của mình.
Nếu bạn được cấm, người cho vay sẽ đồng ý không tịch thu tài sản trong thời gian cấm. Hãy nhớ rằng bạn sẽ phải hoàn trả bất kỳ khoản thanh toán nào đã bị tạm ngưng (hoặc trễ hạn) trong thời gian đó, thường là thanh toán một lần hoặc thông qua kế hoạch trả nợ.
Nếu tín dụng của bạn tốt, việc mua một khoản thế chấp mới với khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn có thể làm cho các khoản thanh toán nhà của bạn hợp lý hơn. Nói chung, tái cấp vốn hoạt động tốt nhất nếu bạn có ít nhất 20% vốn chủ sở hữu trong nhà (vì vậy bạn có thể tránh được bảo hiểm thế chấp đối với khoản vay mới) và bạn có thể nhận được một khoản vay mới với lãi suất thấp hơn đáng kể so với khoản vay hiện tại của bạn.
Quá trình tái cấp vốn có thể mất vài tuần hoặc thậm chí vài tháng, và bạn có thể sẽ phải trả (hoặc tài chính) phí khởi tạo liên quan đến khoản vay mới. Nếu bạn đã bỏ lỡ các khoản thanh toán cho khoản vay hiện tại của mình, điều đó có thể làm ảnh hưởng đến cơ hội được chấp thuận đối với một khoản thế chấp mới.
Trong quá trình sửa đổi khoản thế chấp, người cho vay thế chấp của bạn sẽ điều chỉnh vĩnh viễn các điều khoản cho khoản vay của bạn để làm cho các khoản thanh toán hàng tháng của bạn dễ quản lý hơn. Điều này thường kéo dài thời hạn khoản vay của bạn thêm vài tháng (và các khoản thanh toán), có nghĩa là khoản vay sẽ khiến bạn phải trả lãi suất cao hơn so với lịch thanh toán ban đầu. Bạn có thể cảm thấy đây là một sự đánh đổi xứng đáng nếu bạn hy vọng giữ được tổ ấm của mình.
Người cho vay không có nghĩa vụ phải cấp các sửa đổi thế chấp và thường làm như vậy đối với những khách hàng có tín dụng mạnh, những người có thể cho thấy họ sẽ có thể theo kịp các khoản thanh toán theo các điều khoản cho vay mới.
Nếu căn nhà đáng giá hơn số tiền bạn nợ, việc bán nó có thể có ý nghĩa nhất về mặt tài chính. Trong thị trường bất động sản hiện nay, một ngôi nhà trong tình trạng tốt có thể bán tương đối nhanh.
Chỉ cần lưu ý rằng bất kỳ khoản thanh toán thế chấp nào bạn bỏ lỡ trong suốt quá trình bán hàng nhanh chóng có thể có tác động tiêu cực đáng kể đến báo cáo tín dụng và điểm số của bạn. Nếu có thể, hãy cố gắng giữ tất cả các khoản thanh toán của bạn trong khi bạn làm việc để bán nhà của mình.
Nếu bạn có thể chuyển đến ở với bạn bè hoặc gia đình với chi phí ít hoặc không tốn kém, thì việc thuê nhà có thể là một lựa chọn tốt miễn là bạn có thể thu đủ tiền thuê nhà để trang trải các khoản thế chấp của mình. Trước khi trở thành chủ nhà, hãy ghi nhớ những điều sau:
Ngoài ra, nếu bạn bị tịch thu tài sản sau khi cho thuê tài sản, những người thuê nhà có thể có cơ sở để kiện bạn.
Theo một giao dịch bán khống, người cho vay đồng ý để bạn bán nhà và chấp nhận số tiền bán nhà (ngay cả khi nó ít hơn số tiền bạn nợ) để đổi lấy việc thanh toán khoản vay của bạn. Giống như các khoản thanh toán khoản vay khác, bán khống sẽ xuất hiện như một mục tiêu âm trên báo cáo tín dụng của bạn và có thể sẽ làm giảm điểm tín dụng của bạn.
Bán khống ít gây thiệt hại cho tín dụng hơn so với tịch thu tài sản và có thể giúp bạn tránh bị phán quyết thiếu thanh toán — một loại hình phạt mà người cho vay áp dụng ở một số tiểu bang khi tài sản thế chấp cho một khoản vay có giá trị thấp hơn số nợ. Tuy nhiên, lưu ý rằng một số tiểu bang coi các bản án thiếu sót được tha thứ là thu nhập chịu thuế.
Theo một chứng thư thay cho việc tịch thu tài sản, bạn đồng ý dọn khỏi nhà và giao chìa khóa cho người cho vay cầm cố để đổi lấy việc người cho vay giải phóng bạn khỏi các nghĩa vụ thế chấp của bạn. Điều này có thể ít tốn kém và tốn thời gian hơn so với quá trình tịch thu nhà và thậm chí có thể bao gồm một thỏa thuận "tiền mặt cho chìa khóa" giúp bạn có một số tiền để sử dụng để trả cho một nơi ở mới.
Là một hình thức giải quyết nợ, chứng thư thay cho việc tịch thu tài sản có hậu quả tiêu cực đối với tín dụng của bạn, nhưng chúng thường ít nghiêm trọng hơn so với việc tịch thu tài sản.
Đấu tranh để thanh toán khoản thế chấp của bạn hoặc bất kỳ hóa đơn nào khác không bao giờ là dễ chịu, và tất cả các lựa chọn được liệt kê ở trên cũng không. Một số có thể yêu cầu bạn từ bỏ ngôi nhà của mình, những người khác có thể làm tổn hại đến tín dụng của bạn và một số khác làm cả hai. Nhưng nếu bạn đang ở chế độ sinh tồn, đôi khi điều tốt nhất bạn nên làm là cố gắng kiềm chế thiệt hại và thực hiện tùy chọn giúp bạn ở vị trí tốt nhất để bắt đầu lại.
Cho dù triển vọng tài chính của bạn có tồi tệ đến mức nào, thì việc quyết đoán và chủ động có thể giúp bạn tránh bị xiết nhà hoặc phá sản và giúp bạn tiến gần hơn đến việc bình ổn trở lại, cho dù đó là ngôi nhà hiện tại của bạn hay một ngôi nhà khác đang chờ đợi phía trước. Có một ý tưởng tốt về vị trí tài chính của bạn có thể hữu ích. Bạn có thể nhận giám sát tín dụng miễn phí từ Experian để giúp bạn hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến tín dụng của bạn và cách bạn có thể cải thiện tín dụng của mình, ngay cả trong thời gian khó khăn.