Mặc dù các khoản thế chấp có thể được tái cấp vốn ngay lập tức trong một số trường hợp nhất định, nhưng bạn thường phải đợi ít nhất sáu tháng trước khi tìm kiếm một khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt cho căn nhà của mình và việc tái cấp vốn cho một số khoản thế chấp đòi hỏi phải đợi đến hai năm. Các giới hạn thời gian tùy thuộc vào bản chất của khoản thế chấp ban đầu của bạn và hình thức tái cấp vốn mà bạn tìm kiếm.

Ngoài những hạn chế về thời gian này, có những mối quan tâm thực tế khác cần xem xét trước khi quyết định xem tái cấp vốn hay không — quy trình vay mua nhà mới để thay thế khoản vay hiện tại — có ý nghĩa đối với bạn.

Khi nào tôi có thể tái tài trợ cho ngôi nhà của mình?

Một số khoản thế chấp thông thường cho phép tái cấp vốn ngay lập tức, nhưng có những trường hợp đặc biệt dẫn đến sự chậm trễ trước khi bạn có thể bắt đầu quy trình:

Tái cấp vốn bằng tiền mặt

Được phép ít nhất sáu tháng sau khi đóng khoản thế chấp ban đầu của bạn. Tái cấp vốn bằng tiền mặt kết hợp một khoản thế chấp mới với một khoản vay tiền mặt được hỗ trợ bằng vốn chủ sở hữu nhà của bạn, có thể được sử dụng cho các dự án cải thiện nhà hoặc bất kỳ mục đích nào khác mà bạn chọn.

Khoản vay đã điều chỉnh

Được phép từ 12 đến 24 tháng kể từ khi đóng cửa. Nếu người cho vay của bạn đồng ý với một sửa đổi thế chấp làm giảm số tiền thanh toán hàng tháng của bạn hoặc kéo dài thời hạn trả nợ của bạn, thì thỏa thuận sửa đổi thường yêu cầu bạn đợi từ 12 đến 24 tháng kể từ ngày sửa đổi trước khi tìm cách tái cấp vốn. Bạn có thể tìm cách sửa đổi thế chấp trong trường hợp khó khăn về tài chính và nhiều người cho vay đã cấp chúng cho những người đi vay bị giảm thu nhập trong đại dịch COVID-19.

Tái cấp vốn hợp lý của FHA

Được phép tối thiểu 210 ngày sau khi đóng cửa. Nếu bạn có một khoản thế chấp được hỗ trợ bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang, thường được gọi là khoản vay FHA, với giá trị thanh toán đúng hạn ít nhất là sáu tháng, bạn có thể nộp đơn xin tái cấp vốn hợp lý từ người cho vay được FHA chấp thuận trên sáu- kỷ niệm tháng kể từ lần thanh toán đầu tiên của bạn, hoặc bảy tháng (210 ngày) sau khi đóng khoản vay ban đầu. Các khoản vay tái cấp vốn hợp lý của FHA phải chịu các khoản phí và chi phí đóng tương đương với các khoản phí được tính trên các khoản vay FHA nhưng có các yêu cầu ít nghiêm ngặt hơn về bằng chứng thu nhập và các tài liệu tài chính khác.

Khi nào thì nên tái cấp vốn nhanh chóng?

Việc tái cấp vốn ngay sau khi nhận được thế chấp ban đầu của bạn có thể phục vụ bất kỳ mục đích nào trong số các mục đích:

• Để giảm các khoản thanh toán hàng tháng của bạn: Một khoản vay mới với thời hạn trả nợ dài hơn có thể làm giảm số tiền thanh toán hàng tháng của bạn (một chiến thuật thường có nghĩa là tăng tổng số tiền bạn sẽ trả trong suốt thời hạn của khoản vay).
• Để loại bỏ bảo hiểm thế chấp: Các khoản vay thế chấp thông thường thường yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) nếu bạn đặt dưới 20% số tiền vay khi đóng và một số khoản vay do chính phủ hậu thuẫn yêu cầu phí bảo hiểm thế chấp hàng tháng (MIP) trừ khi bạn trả trước ít nhất 10 %. Nếu giá trị thị trường của căn nhà của bạn tăng lên nhanh chóng, hoặc bạn có đủ khả năng để bỏ thêm một khoản thế chấp mới, thì việc tái cấp vốn mà không có gánh nặng bảo hiểm thế chấp có thể giúp bạn tiết kiệm tiền.
• Để thay đổi lãi suất của bạn: Thay thế thế chấp hiện tại của bạn bằng một thế chấp có lãi suất thấp hơn có thể làm giảm tổng số tiền bạn sẽ phải trả trong suốt thời hạn của khoản vay. Tương tự, việc thay thế một khoản vay có lãi suất thay đổi, với các khoản thanh toán có thể thay đổi hàng năm, thành một khoản vay lãi suất cố định dễ đoán hơn có thể giúp bạn tiết kiệm tiền và đơn giản hóa việc lập ngân sách cũng như các kế hoạch tài chính khác.
• Để nhận tiền mặt: Một khoản vay trả bằng tiền mặt kết hợp một khoản thế chấp mới với một khoản vay được hỗ trợ bằng vốn chủ sở hữu nhà của bạn có thể được sử dụng cho các dự án cải thiện nhà hoặc bất kỳ mục đích nào khác mà bạn chọn. Lưu ý rằng vốn chủ sở hữu nhà của bạn thường phải lớn hơn 20% để bạn đủ điều kiện nhận tái cấp vốn bằng tiền mặt, vì vậy trừ khi bạn thực hiện một khoản thanh toán quá lớn cho khoản thế chấp ban đầu hoặc giá trị thị trường của ngôi nhà của bạn đã tăng lên đáng kể (và nhanh chóng), bạn có thể không có đủ vốn chủ sở hữu để vay tiền mặt chỉ sau sáu tháng.
• Để thêm hoặc xóa cosigner: Nếu bạn đăng ký thế chấp ban đầu cùng với một người khác (chẳng hạn như vợ / chồng) và muốn bên kia xóa khoản vay (ví dụ:trong trường hợp ly hôn), bạn phải xin tái cấp vốn dưới tên của chính mình hoặc nộp đơn cùng với một cá nhân khác. Ngược lại, nếu bạn có được khoản thế chấp dựa trên tín dụng và thu nhập của chính mình và muốn đăng ký lại với một người cùng ký, việc tái cấp vốn sẽ cho phép bạn làm như vậy.

Tái cấp vốn có xứng đáng không?

Tái cấp vốn thế chấp trong những trường hợp phù hợp có thể giúp bạn tiết kiệm tiền, nhưng việc nhận được các điều khoản vay tốt hơn ngay sau khi nhận được thế chấp ban đầu thường đòi hỏi một số yếu tố kết hợp để có lợi cho bạn:

• Lãi suất trước đây đã giảm. Tỷ giá thị trường giảm đáng kể có thể có nghĩa là các khoản vay mới có giá cả phải chăng hơn đáng kể so với các khoản vay thế chấp hiện tại của bạn. Đây không phải là trường hợp trong điều kiện thị trường hiện tại, vốn đã chứng kiến ​​Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất cho vay thể chế để chống lạm phát, và trong đó dự kiến ​​sẽ tăng thêm trong những tháng tới.
• Tín dụng của bạn được cải thiện đáng kể. Nếu một mục nhập tiêu cực lớn như phá sản hoặc bị tịch thu tài sản đã "làm mất" các báo cáo tín dụng của bạn (thường xảy ra sau bảy năm) hoặc nếu bạn đã trả một lượng nợ quay vòng đáng kể dẫn đến điểm tín dụng được cải thiện đáng kể, bạn có thể đủ điều kiện cho một khoản vay mới với lãi suất thấp hơn.
• Bạn có một người đồng vay có tín dụng mạnh. Nếu bạn sẽ thêm một người vay khác (ví dụ như vợ / chồng) vào đơn đăng ký thế chấp mới của mình, thì việc bổ sung thu nhập và tín dụng của họ vào đơn có thể khiến bạn đủ điều kiện nhận lãi suất thấp hơn nếu lịch sử tín dụng của họ tốt.
• Bạn có thể tăng khoản trả trước cho một khoản vay mới. Nếu gần đây bạn đã bán một tài sản, nhận thừa kế hoặc có quyền truy cập vào tiền mặt mà bạn có thể sử dụng để đặt xuống nhiều hơn đáng kể so với khoản thế chấp ban đầu, bạn có thể đảm bảo một khoản vay mới với lãi suất thấp hơn và đóng chi phí.

Cũng có những hạn chế tiềm ẩn đối với việc tái cấp vốn cho một khoản thế chấp, đặc biệt là nếu đã quá ít thời gian kể từ khi bạn đảm bảo khoản vay mua nhà hiện tại của mình. Chúng bao gồm:

• Chi phí đóng: Một khoản vay tái cấp vốn, giống như bất kỳ khoản thế chấp nào khác, thường bao gồm chi phí đóng từ 2% đến 5% số tiền vay. Đối với khoản thế chấp 300.000 đô la, tức là từ 6.000 đến 15.000 đô la mà bạn phải trả trước hoặc tài trợ trong suốt thời hạn của khoản vay — với cùng mức lãi suất áp dụng cho chính căn nhà.
• Đánh đổi chi phí khác: Nếu mục tiêu của bạn trong việc tái cấp vốn cho khoản thế chấp là để giảm chi phí, hãy lưu ý rằng bạn không chỉ đơn giản là đổi một bộ chi phí này cho một bộ chi phí khác. Ví dụ:nếu bạn tái cấp vốn cho một khoản vay do chính phủ hậu thuẫn để tránh phải trả phí bảo hiểm thế chấp, hãy lưu ý rằng khoản vay mới của bạn không yêu cầu bảo hiểm thế chấp.
• Hình phạt trả trước: Một số hợp đồng thế chấp yêu cầu bạn thực hiện một khoản thanh toán đáng kể nếu bạn tái cấp vốn cho khoản vay của mình hoặc bán nhà của mình trong ba đến năm năm đầu tiên của thời hạn trả nợ. Nếu những điều này áp dụng cho khoản thế chấp hiện tại của bạn, hãy đảm bảo tính toán cho chúng.

Việc tái cấp vốn ảnh hưởng như thế nào đến Điểm tín dụng của bạn

Tái cấp vốn cho một khoản thế chấp ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn và làm như vậy ngay sau khi nhận khoản thế chấp đầu tiên của bạn có thể tăng cường tác động của nó:

• Việc đăng ký tái cấp vốn thế chấp sẽ kích hoạt kiểm tra tín dụng được gọi là một cuộc điều tra khó, điều này có thể khiến điểm số của bạn giảm nhẹ. Bạn có thể thấy một sự sụt giảm nhỏ khác về điểm số sau khi bạn chấp nhận khoản vay.
• Việc tái cấp vốn ngay sau khi vay thế chấp có thể làm giảm điểm tín dụng kép. Điểm tín dụng của bạn thường tăng trở lại sau sự sụt giảm do đơn đăng ký thế chấp ban đầu của bạn gây ra trong vòng vài tháng, nhưng nếu bạn tìm kiếm một khoản thế chấp khác trong khung thời gian đó, điểm số của bạn có thể không có thời gian để phục hồi hoàn toàn — và quy trình đăng ký mới có thể sẽ ảnh hưởng xấu hơn nữa .

Việc giảm điểm tín dụng liên quan đến tín dụng mới thường chỉ tổng cộng một vài điểm, nhưng tùy thuộc vào điểm khởi đầu của bạn, chúng có thể khiến người cho vay xem đơn đăng ký thứ hai của bạn kém thuận lợi hơn đơn đầu tiên của bạn và kết quả là đưa ra các điều khoản cho vay kém thuận lợi hơn.

Điểm mấu chốt

Việc tái cấp vốn ngay sau khi bạn có được một khoản thế chấp có thể giúp bạn tiết kiệm tiền, nhưng điều quan trọng là phải xem xét các chi phí liên quan đến một khoản vay mới cũng như các khoản tiết kiệm tiềm năng trước khi tiếp tục.

Ảnh hưởng của điểm tín dụng của bạn đối với việc tái cấp vốn có nghĩa là bạn nên tiếp cận quy trình giống như khi đăng ký thế chấp ban đầu. Kiểm tra điểm tín dụng của bạn trước và trong quá trình này để biết vị trí của bạn và, nếu thích hợp, hãy cân nhắc dành một vài tháng để hình thành hồ sơ tín dụng của bạn trước khi bạn bắt đầu quy trình tái cấp vốn.