Khoản vay jumbo, hay thế chấp jumbo, là khoản vay mua nhà với số tiền vượt quá "giới hạn khoản vay phù hợp" được đặt ra đối với các khoản thế chấp đủ điều kiện để mua bởi Fannie Mae và Freddie Mac, các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSEs) cuối cùng mua và quản lý hầu hết thế chấp nhà cho một gia đình ở Hoa Kỳ

Sự khác biệt giữa các khoản vay Jumbo và các khoản vay hợp lệ

Đối với năm 2019, ở hầu hết các lục địa Hoa Kỳ, giới hạn khoản vay phù hợp là 484.350 đô la. Ở Alaska, Hawaii, một số vùng lãnh thổ nhất định của Hoa Kỳ và các quận cụ thể trong 48 tiểu bang thấp hơn, nơi giá nhà đặc biệt cao, giới hạn có thể lên tới 726.525 đô la hoặc 150% mức trung bình quốc gia. Bạn có thể kiểm tra giới hạn khoản vay phù hợp cho tất cả các quận của Hoa Kỳ tại trang web FHFA.

Một khoản thế chấp với số tiền lớn hơn giới hạn phù hợp của địa phương được coi là một khoản vay lớn.

Các khoản vay Jumbo thường đi kèm với các yêu cầu tín dụng nghiêm ngặt và việc xem xét tài chính của người nộp đơn thậm chí còn khắt khe hơn so với các khoản thế chấp thông thường.

Khoản vay Jumbo hoạt động như thế nào?

Để hiểu cách hoạt động của khoản vay jumbo, sẽ hữu ích khi hiểu mục đích của "các khoản vay phù hợp", có giới hạn cho vay vượt quá mức cho vay jumbo:Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), cơ quan quản lý Fannie Mae và Freddie Mac, đã được thành lập trong thời kỳ Đại suy thoái để đảm bảo những người cho vay thế chấp có đủ tiền mặt để cho những người Mỹ muốn mua nhà vay. Để đạt được điều đó, FHFA cho phép Fannie và Freddie mua các khoản vay từ các ngân hàng, công đoàn tín dụng và những người cho vay khác, nhưng chỉ khi những khoản vay đó đáp ứng các tiêu chí cụ thể nhằm bảo vệ GSE khỏi bị tổn thất trong trường hợp người đi vay không trả được nợ. Một trong những tiêu chí đó là các khoản thế chấp không được vượt quá giới hạn khoản vay phù hợp mà FHFA đặt ra hàng năm cho mỗi quận ở Hoa Kỳ

Fannie Mae và Freddie Mac kết hợp các khoản vay phù hợp thành các công cụ tài chính được gọi là chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp (MBS) mà các nhà đầu tư mua và bán trên thị trường công khai, giống như cổ phiếu. Các GSE sử dụng số tiền thu được từ việc bán MBS để mua và chứng khoán hóa nhiều khoản thế chấp hơn nữa. Những người cho vay sử dụng tiền từ việc bán các khoản vay cho Fannie và Freddie để cung cấp nhiều khoản thế chấp hơn và quá trình này vẫn tiếp tục.

Khả năng bán thế chấp cho Fannie Mae hoặc Freddie Mac là một loại mạng lưới an toàn hoặc đảm bảo cho người cho vay, vì vậy khi xem xét đơn đăng ký các khoản vay jumbo, các tổ chức tài chính thường thận trọng hơn trong nỗ lực xác minh khả năng hoàn trả khoản vay của người nộp đơn. .

Điểm tín dụng và các yêu cầu cần thiết cho khoản vay Jumbo

Quy trình xét duyệt của người nộp đơn đối với các khoản vay jumbo có thể khác nhau tùy theo người cho vay (và người nộp đơn), nhưng các yêu cầu hơn và cao hơn những yêu cầu đối với các khoản thế chấp thông thường có thể bao gồm:

• Điểm tín dụng cao hơn. Nhiều người cho vay yêu cầu FICO ^® Điểm ^☉ từ 720 trở lên đối với nhiều khoản vay lớn và thường sẽ không chấp nhận điểm thấp hơn 660, trong khi người cho vay có thể chấp nhận điểm thấp hơn 600 cho các khoản thế chấp phù hợp.
• Thanh toán trước lớn hơn. Trong khi các tổ chức cho vay có thể chấp thuận các khoản vay thế chấp thông thường với khoản trả trước thấp nhất là 5% với việc bao gồm bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), các công ty phát hành khoản vay jumbo thường yêu cầu các khoản thanh toán xuống 20% ​​hoặc thậm chí cao tới 30%. Các khoản trả trước lớn hơn 20% không cần thiết phải có PMI, nhưng trong một số trường hợp hiếm hoi khi người cho vay chấp nhận khoản trả trước thấp hơn 20%, PMI có thể được yêu cầu đối với một khoản vay lớn giống như đối với các khoản vay thế chấp phù hợp.
• Dòng tiền lớn hơn. Những người cho vay thế chấp thường tìm kiếm tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) — được tính bằng cách chia các khoản thanh toán nợ hàng tháng cho tổng thu nhập hàng tháng — không quá 36% khi phát hành các khoản vay thế chấp lớn. Ngược lại, DTI cao tới 50% có thể chấp nhận được đối với một số khoản thế chấp phù hợp.
• Nội dung bổ sung. Như một biện pháp bảo vệ chống lại khả năng bị bỏ lỡ các khoản thanh toán cho các khoản vay lớn, người cho vay thường yêu cầu người nộp đơn chứng minh rằng họ có quyền truy cập vào khoản tiết kiệm hoặc các tài sản có tính thanh khoản khác đủ để trang trải khoản vay trong một năm.
• Lãi suất cao hơn. Rủi ro bổ sung liên quan đến các khoản cho vay không phù hợp thường khiến người cho vay tăng lãi suất lên 1 hoặc 2 điểm phần trăm đối với các khoản vay lớn so với lãi suất hiện hành của các khoản vay thông thường.
• Đánh giá bổ sung. Ngoài việc thẩm định tài sản tiêu chuẩn cần thiết cho bất kỳ khoản vay thế chấp nào, các công ty cho vay jumbo có thể yêu cầu thẩm định "ý kiến ​​thứ hai" để xác nhận giá trị thị trường của tài sản. Vì các bất động sản được cho vay jumbo thường lớn và khác thường so với các bất động sản lân cận nên mỗi lần thẩm định có thể đắt hơn một lần so với bất động sản truyền thống.
• Chi phí đóng cao hơn. Để giúp trang trải chi phí của quy trình xác minh mở rộng hơn cần thiết cho các khoản vay ngắn hạn, người cho vay thường tính một tỷ lệ phần trăm cao hơn của giá mua (tức là nhiều "điểm" hơn) làm chi phí khởi tạo khoản vay.

Khi nào thì nên nhận khoản vay Jumbo?

Nếu bạn muốn mua một ngôi nhà sang trọng hoặc một ngôi nhà có các tiện nghi khiến nó đắt hơn đáng kể so với ngôi nhà trung bình trong cộng đồng hoặc quận của bạn, thì một khoản vay lớn có thể là lựa chọn duy nhất của bạn để tài trợ cho việc mua nhà. Đăng ký một khoản vay lớn chỉ có ý nghĩa nếu bạn có đủ nguồn tài chính cần thiết để vượt qua quy trình kiểm tra chất lượng nghiêm ngặt, bao gồm điểm tín dụng khoảng 700 trở lên và đủ tài sản thanh khoản để chi trả khoản trả trước từ 20% trở lên, phí xuất phát, thẩm định (các) và ít nhất sáu tháng thanh toán khoản vay.

Khi nào nên tránh các khoản cho vay Jumbo?

Bạn có thể muốn tránh một khoản vay lớn nếu bạn nghi ngờ khả năng của mình để đáp ứng các yêu cầu trình độ nghiêm ngặt của nó. Ngoài ra, nếu bạn cảm thấy có thể cần bán lại tài sản nhanh chóng vào một thời điểm nào đó trong tương lai, bạn có thể muốn xem xét thị trường bất động sản địa phương đang sôi động như thế nào. Nếu thị trường chậm, hoặc nếu bất động sản đắt hơn nhiều so với hầu hết các bất động sản lân cận, nó có thể khó bán lại. Ngay cả trong các thị trường sôi động, người mua tiềm năng có thể sẽ phải tuân theo cùng một quy trình kiểm tra thế chấp kéo dài mà bạn phải trải qua với tư cách là người mua và điều đó có thể kéo dài khoảng thời gian cần thiết để hoàn tất giao dịch bán.

Đủ điều kiện cho một khoản thế chấp jumbo có thể là một quá trình khó khăn và khoản vay có thể sẽ tốn kém về lãi suất và phí ngay cả đối với những người nộp đơn có tín dụng rất tốt. Nếu tầm nhìn của bạn được đặt vào một bất động sản đặc biệt đắt tiền và bạn có đủ điều kiện để đủ điều kiện, thì một khoản vay lớn có thể là lựa chọn tốt nhất để tài trợ cho ngôi nhà mơ ước của bạn.