Người cho vay có các định nghĩa khác nhau về tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) lý tưởng — phần tổng thu nhập hàng tháng của bạn được sử dụng để trả nợ — nhưng tất cả đều đồng ý rằng DTI thấp hơn sẽ tốt hơn và DTI quá cao có thể làm hồ sơ vay .
Người cho vay sử dụng DTI để đo lường khả năng bạn phải gánh thêm khoản nợ và vẫn theo kịp tất cả các khoản thanh toán của bạn — đặc biệt là những khoản trong khoản vay mà họ đang xem xét cung cấp cho bạn. Biết tỷ lệ DTI của bạn và ý nghĩa của nó đối với người cho vay có thể giúp bạn hiểu loại khoản vay nào bạn có khả năng đủ điều kiện nhận nhất.
Để tính tỷ lệ DTI của bạn, hãy cộng các khoản thanh toán nợ định kỳ hàng tháng của bạn (bao gồm thẻ tín dụng, khoản vay sinh viên, khoản thế chấp, khoản vay mua ô tô và các khoản thanh toán khoản vay khác) và chia tổng thu nhập hàng tháng của bạn (số tiền bạn kiếm được hàng tháng trước thuế, khấu lưu và chi phí).
Dưới đây là một ví dụ về nghĩa vụ nợ hàng tháng của bạn có thể trông như thế nào:
| Nợ | Thanh toán hàng tháng |
|---|---|
| Thế chấp (bao gồm thuế tài sản và bảo hiểm chủ nhà) | 1.150 đô la |
| Khoản vay sinh viên | $ 380 |
| Thẻ tín dụng số 1 (thanh toán tối thiểu) | 170 đô la |
| Thẻ tín dụng số 2 (thanh toán tối thiểu) | 120 đô la |
| Cho vay mua ô tô | $ 480 |
| Tổng số | 2.300 đô la |
Nếu tổng số nợ hàng tháng của bạn như được liệt kê ở trên là 2.300 đô la và tổng thu nhập hàng tháng của bạn là 5.200 đô la, tỷ lệ DTI của bạn sẽ là 2.300 đô la chia cho 5.200 đô la hoặc 0,44. DTI thường được biểu thị dưới dạng phần trăm, vì vậy hãy nhân với 100 để được 44%.
Hầu hết các bên cho vay sử dụng con số này, đôi khi được gọi là DTI phụ trợ của bạn, cùng với điểm tín dụng của bạn để đánh giá mức độ tín nhiệm của bạn.
Những người cho vay cầm cố xem xét các đơn xin vay có thể tính đến một phép đo thứ ba, được gọi là DTI front-end. Đây là phần tổng thu nhập của bạn được tính vào chi phí nhà ở — tiền thuê nhà hoặc trả tiền thế chấp, thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà, phí liên kết căn hộ hoặc chủ sở hữu nhà, v.v. Xem xét lại ví dụ ở trên, nếu chi phí nhà ở của bạn là 1.150 đô la và tổng thu nhập hàng tháng của bạn là 5.200 đô la, thì DTI giao dịch trước của bạn sẽ là 1.150 đô la chia cho 5.200 đô la, hay 22%.
Không có tỷ lệ DTI "hoàn hảo" mà tất cả những người cho vay yêu cầu, nhưng những người cho vay có xu hướng đồng ý DTI thấp hơn là tốt hơn. Tùy thuộc vào quy mô và loại khoản vay mà họ phát hành, người cho vay đặt giới hạn của riêng họ về mức DTI của bạn phải thấp để được phê duyệt khoản vay.
Tỷ lệ DTI của bạn là một yếu tố chính trong quá trình phê duyệt thế chấp. Có nhiều loại thế chấp khác nhau và mỗi loại có yêu cầu DTI riêng. Biết tỷ lệ DTI của bạn có thể giúp bạn thu hẹp tỷ lệ có thể tốt nhất cho bạn.
Khoản vay mua nhà hoặc thế chấp thông thường là một loại khoản vay không được chính phủ hậu thuẫn và được cấp cho người vay trực tiếp từ ngân hàng, công đoàn tín dụng hoặc người cho vay cầm cố. Các khoản vay thông thường còn được gọi là các khoản vay phù hợp vì chúng đáp ứng các yêu cầu mua của Fannie Mae và Freddie Mac, những doanh nghiệp được chính phủ tài trợ mua hầu hết các khoản thế chấp nhà cho một gia đình và đóng gói chúng thành chứng khoán được giao dịch như cổ phiếu. Các khoản vay này yêu cầu người vay phải có tỷ lệ DTI dự phòng dưới 43%, mặc dù nhiều người cho vay thích tỷ lệ DTI không lớn hơn 36%. Đối với những người vay có điểm tín dụng cao và có đủ tài sản hoặc các nguồn thu nhập khác (được gọi chung là "các yếu tố bù đắp"), DTI tối đa cho một khoản vay phù hợp có thể cao tới 50%.
Khoản vay hoặc thế chấp nhà không theo quy luật là khoản vay được hỗ trợ bởi cơ quan chính phủ như Hiệp hội Nhà ở Liên bang (FHA) hoặc Cơ quan Quản lý Cựu chiến binh (VA). Khi đánh giá các đơn đăng ký cho các khoản thế chấp khác thường, người cho vay tuân theo các nguyên tắc của FHA cho phép họ xem xét cả tỷ lệ DTI đầu cuối và đầu cuối.
Các hướng dẫn của FHA yêu cầu tỷ lệ DTI đầu cuối không quá 31% hoặc tỷ lệ DTI đầu cuối không lớn hơn 43%, nhưng cho phép DTI cao hơn trong một số trường hợp nhất định. Ví dụ:những người nộp đơn có DTI cao tới 50% có thể đủ điều kiện cho các khoản vay FHA nếu điểm tín dụng của họ lớn hơn 580 và họ có thể cung cấp bằng chứng bằng văn bản về việc tiếp cận dự trữ tiền mặt hoặc các nguồn thu nhập bổ sung.
Trong khi các tổ chức cho vay cầm cố hầu như luôn quan tâm đến tỷ lệ DTI, thì các tổ chức phát hành các loại cho vay khác có thể ít quan tâm hơn. Nếu điểm tín dụng của bạn đủ cao để đáp ứng các tiêu chí cho vay của họ, các nhà cung cấp cho vay cá nhân và cho vay mua ô tô chỉ có thể yêu cầu bằng chứng về việc làm và thu nhập để phê duyệt đơn vay của bạn.
Nếu điểm tín dụng của bạn giảm xuống dưới ngưỡng của người cho vay và họ hỏi về các khoản nợ khác của bạn và tính tỷ lệ DTI đầu cuối của bạn, thì yêu cầu DTI tối thiểu của họ có thể sẽ khắt khe hơn so với yêu cầu của người cho vay cầm cố.
Tỷ lệ DTI không ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn:Các hệ thống tính điểm tín dụng như FICO ® Điểm ☉ và VantageScore ® tính điểm tín dụng bằng cách sử dụng lịch sử sử dụng tín dụng và trả nợ của bạn như được tổng hợp trong các báo cáo tín dụng tại văn phòng tín dụng quốc gia (Experian, TransUnion và Equifax). Bởi vì các văn phòng không theo dõi thu nhập của bạn, phần mềm tính điểm tín dụng không thể tính toán tỷ lệ DTI hoặc tính chúng vào điểm số của bạn.
Tất nhiên, nợ ảnh hưởng đến cả tỷ lệ DTI và điểm tín dụng của bạn. Trong số các yếu tố liên quan đến nợ ảnh hưởng đến điểm tín dụng là:
Cải thiện tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn có nghĩa là giảm tỷ lệ này xuống và làm như vậy đòi hỏi một số kết hợp của hai điều:giảm nợ hàng tháng và tăng thu nhập của bạn.
Về khía cạnh giảm nợ của phương trình, các lựa chọn của bạn có thể bị hạn chế. Khoản vay dài hạn dành cho sinh viên hoặc các khoản thanh toán thế chấp có thể không phải là thứ bạn có thể dễ dàng thay đổi. Tuy nhiên, nếu bạn có nợ thẻ tín dụng, việc trả bớt số dư sẽ làm giảm các khoản thanh toán hàng tháng tối thiểu và giảm tỷ lệ DTI của bạn. Nếu bạn có một khoản vay cá nhân hoặc khoản vay mua ô tô, đợi cho đến khi khoản tiền này được trả hết trước khi bạn tìm kiếm một khoản thế chấp cũng sẽ cho phép đơn đăng ký của bạn phản ánh tỷ lệ DTI thấp hơn.
Đối với thu nhập, đàm phán một mức lương tốt hơn hoặc giao dịch để đạt được một công việc được trả lương cao hơn nói dễ hơn làm (và nếu có thể, bạn có thể đã làm như vậy rồi, không cần cảm hứng dưới dạng DTI của bạn). Nếu bạn cảm thấy mình xứng đáng được tăng lương và có thể ghi lại lý do tại sao, bạn không nên hỏi. Nếu không, hãy cân nhắc theo đuổi một "công việc phụ" giúp bạn kiếm thêm thu nhập.
Người cho vay coi tỷ lệ nợ trên thu nhập là một thước đo quan trọng để đánh giá khả năng của bạn trong việc xử lý các khoản thanh toán khoản vay bổ sung. Việc tính toán tỷ lệ DTI của riêng bạn có thể giúp bạn hiểu khả năng đủ điều kiện cho các khoản vay khác nhau và có thể hướng dẫn quy trình đăng ký khoản vay của bạn cho phù hợp.