Nếu bạn đang cân nhắc mua một ngôi nhà, có thể bạn đã chơi với một vài máy tính trực tuyến hoặc ghi nhận mức lãi suất thế chấp hấp dẫn được quảng cáo trên các bảng quảng cáo, biểu ngữ và bảng hiệu chi nhánh ngân hàng.

Nhưng liệu bạn có thực sự đủ điều kiện cho những mức giá đó không?

Đó là một câu hỏi thông minh. Nếu bạn chưa quen với thị trường thế chấp, có hai loại lãi suất thế chấp:Có lãi suất được quảng cáo tốt nhất và sau đó là tỷ giá hơi khác mà bạn có thể trả dựa trên các yếu tố bao gồm điểm tín dụng, quy mô khoản vay và giá mua nhà của bạn.

Vậy chính xác thì tỷ lệ được quảng cáo tốt nhất là bao nhiêu? Đó là khoản vay cố định 3% 30 năm được tiếp thị tại chi nhánh ngân hàng của bạn trông thực sự tốt — cho đến khi bạn liếc mắt để đọc chú thích trên bảng hiệu giải thích rằng để có được khoản vay này, bạn cần có 800 điểm FICO trở lên, trả trước 30% và hàng tá tiêu chí bổ sung để đủ điều kiện.

Dưới đây là một số yếu tố có thể ảnh hưởng đến khả năng vay của bạn và cách người cho vay áp dụng chúng vào các quyết định thế chấp. Bạn có thể không thay đổi được một số yếu tố — ví dụ:có thể mất nhiều tháng để cải thiện điểm tín dụng thấp — nhưng hiểu được chúng có thể giúp bạn đặt ra kỳ vọng.

Đọc thêm:Cách Xây dựng Báo cáo Tín dụng Những người cho vay cầm cố sẽ yêu thích

Điểm FICO của bạn sẽ ảnh hưởng bao nhiêu đến tỷ lệ thế chấp của bạn?

Nhiều như 1,7%. Nói cách khác — nó có thể có tác động lớn đến số tiền bạn phải trả.

Bạn có thể đã biết rằng điểm tín dụng FICO của bạn sẽ ảnh hưởng đến lãi suất khoản vay thế chấp của bạn và do đó số tiền thanh toán nhà ở của bạn sẽ chuyển thành tiền gốc so với lãi suất. Trả lãi suất cao có thể làm giảm khả năng vay của bạn và có thể có nghĩa là bạn xây dựng vốn chủ sở hữu nhà chậm hơn so với các chủ nhà khác. Và việc có điểm FICO quá thấp có thể hạn chế lĩnh vực cho vay của bạn.

Điểm FICO nằm trong khoảng từ 300 đến 850. Các tiêu chuẩn cho điểm thấp nhất mà tại đó có thể vay để thế chấp khác nhau, nhưng những người đi vay trong lịch sử cần phải đạt được điểm bằng hoặc cao hơn 680 để có các lựa chọn phù hợp. Những người đi vay có số điểm trên 760 thường nằm trong nhóm hàng đầu trong số những người đi vay, do đó, không có nhiều điểm có tác dụng nâng cao điểm số của bạn chỉ vì lợi ích của lãi suất thế chấp.

Sử dụng máy tính này, bạn có thể thấy điểm FICO có thể ảnh hưởng như thế nào đến các khoản thanh toán hàng tháng của bạn cho một bất động sản. Với khoản vay mua nhà 300.000 đô la (đây không phải là giá của căn nhà mà là số tiền được vay để mua nhà), lãi suất của bạn có thể thấp tới 3,3% và khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể là 1,315 đô la — hoặc cao nhất là 4,9% đối với khoản thanh toán hàng tháng trong tổng số 1,591 đô la. Đó là khoản chênh lệch 276 đô la hàng tháng hoặc 3,312 đô la hàng năm!

Trong ví dụ này, những người đi vay với các khoản thanh toán thấp nhất có điểm tín dụng cao nhất (bằng hoặc hơn 760), trong khi những người đi vay với các khoản thanh toán cao nhất có điểm tín dụng thấp nhất (620-639). Không rõ những người đi vay có điểm dưới 620 sẽ trả những gì.

Điểm mấu chốt:Có điểm tín dụng rất thấp (gần 600) và trả thêm hàng ngàn khoản lãi suất có thể kéo dài thêm 5 hoặc 10 năm để mua một căn nhà. Tuy nhiên, trong ví dụ này, việc có điểm A- hoặc B + (phạm vi 700-759) chỉ tốn thêm 30 đô la mỗi tháng so với việc có số tín dụng vượt mức (760+).

Giá trị căn nhà của bạn sẽ ảnh hưởng đến tỷ lệ thế chấp của bạn như thế nào?

Yếu tố này có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ của bạn lên đến 0,5% khác.

Ngoài điểm tín dụng của bạn, người cho vay cũng xem xét quy mô khoản vay của bạn theo một số cách. Họ không chỉ xem xét số đô la cho khoản vay của bạn, mà họ còn xem xét một số liệu được gọi là khoản vay so với giá trị (LTV), của bạn hoặc phần trăm giá bán của một ngôi nhà mà bạn đang vay. Đây là một con số được biểu thị bằng phần trăm.

Lấy một căn nhà 500.000 đô la:Nếu bạn bỏ 100.000 đô la để mua căn nhà (trả trước 20%) và vay 400.000 đô la còn lại (80% giá bán căn nhà), thì khoản vay của bạn (400.000 đô la) cho giá trị (500.000 đô la) sẽ là 80%. vì khoản vay là 80% giá trị căn nhà. Người cho vay muốn thấy LTV từ 80% trở xuống.

Người cho vay cũng có thể điều chỉnh tỷ lệ cho vay lên hoặc xuống dựa trên sự kết hợp giữa điểm FICO của bạn và khoản vay để định giá. Nói chung, khoản vay của bạn có giá trị càng cao thì lãi suất thế chấp của bạn sẽ càng cao. Tuy nhiên, việc tăng lãi suất áp dụng cho việc có một khoản vay cao với giá trị thường sẽ cao hơn đối với người vay có tín dụng kém hơn so với người có điểm số tốt.

Một số chương trình cho vay phổ biến dành cho người mua lần đầu — khoản vay FHA, khoản vay VA và khoản vay USDA — cho phép LTV cao. Các chương trình này chấp nhận các khoản thanh toán rất thấp từ 0% đến 3,5%, có nghĩa là đây là các khoản cho vay mà có thể thấy LTV từ 96,5% đến 100%. Mặc dù những khoản cho vay này cho phép tỷ lệ LTV cao, nhưng điều đáng chú ý là thường có mức tối đa cho vay thấp — do đó, bạn không nhất thiết phải sử dụng một trong những chương trình này để tài trợ cho một bất động sản sang trọng. Ngoài ra, bạn cũng sẽ phải mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (dành cho những người đi vay trả trước dưới 20%).

Đọc thêm:Đây là nơi bạn có thể mong đợi mua nhà trước 40

Quy mô khoản vay của bạn sẽ ảnh hưởng đến tỷ lệ thế chấp của bạn như thế nào?

Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, số đô la cho khoản vay của bạn có thể đóng một vai trò riêng biệt trong loại lãi suất bạn nhận được. Nếu bạn đang mua toàn bộ căn nhà hoặc đang mua nhà ở một thị trường nơi giá nhà cao hơn nhiều so với giá niêm yết nhà trung bình của quốc gia là 240.000 đô la, bạn có thể cần phải tìm ra cái gọi là "không phù hợp" hoặc Khoản vay JUMBO.

Khoản vay jumbo là khoản vay mà số tiền được vay vượt quá $ 417,000 — hoặc, ở một số thị trường đắt tiền hơn (các thành phố nghĩ là), khoản vay vượt quá $ 625,000. Bởi vì các khoản vay như vậy là lớn đối với khu vực của họ hoặc khu vực thành phố lớn, người cho vay có thể đặt ra các yêu cầu đặc biệt đối với họ (yêu cầu điểm tín dụng cao hơn hoặc một số khoản thanh toán thấp nhất định).

Điều quan trọng là người đi vay phải tự làm quen với động lực thị trường cụ thể của họ đối với các khoản vay JUMBO và liệu họ có cần phải đăng ký một khoản vay hay không. Nếu bạn nghĩ rằng bạn có thể cần một khoản vay JUMBO, hãy nhớ rằng nếu bạn đang mua sắm ở vùng ngoại ô của một khu vực thành phố lớn, bạn có thể muốn kiểm tra lại mã zip để xem liệu những ngôi nhà tiềm năng trong tương lai có cần được cấp vốn bằng những cho vay.

Người vay cũng cần biết rằng những khác biệt nhỏ về giá nhà hoặc khoản thanh toán trước có thể thúc đẩy họ vào lãnh thổ JUMBO. Ví dụ:nếu bạn đang xem một ngôi nhà trị giá 475.000 đô la và muốn giảm 10% (47.500 đô la), khoản vay của bạn sẽ là 427.500 đô la — một JUMBO. Nếu bạn đang xem xét một ngôi nhà trị giá 450.000 đô la và dự định giảm 10% (45.000 đô la), bạn sẽ vay 405.000 đô la, dưới ngưỡng JUMBO.

Có rất nhiều chương trình cho vay trên mạng, cả trong một tổ chức cho vay đơn lẻ và trong toàn ngành cho vay. Trước khi đặt mục tiêu vào một ngôi nhà cụ thể, điều quan trọng là phải hiểu điểm tín dụng của bạn và thị trường thế chấp hoạt động như thế nào để bạn có thể đủ điều kiện nhận một khoản thế chấp phù hợp với mình.