Bạn đã quyết định chuyển ra khỏi nhà… bất động sản bạn đã sở hữu trong vài năm. Suy nghĩ đầu tiên của bạn là bán nó. Nhưng sau một lời nhận xét từ một người bạn, một lời mách nước từ đại lý bất động sản của bạn, hoặc vài tháng tiếp cận thị trường mà bạn không biết gì, bạn bắt đầu có suy nghĩ thứ hai:có lẽ bạn nên giữ nhà và cho thuê thay vì bán nó.
Bất động sản có thể được coi là một khoản đầu tư dài hạn tuyệt vời, vậy tại sao không kêu gọi một số người thuê trả hết phần còn lại của khoản thế chấp của bạn? Sau đó, bạn sẽ có một tài sản tạo ra thu nhập thụ động cho cuộc sống.
Trở thành một chủ nhà không đơn giản như vậy, nhưng nó có thể là một lựa chọn khả thi với điều kiện bạn suy nghĩ thấu đáo về tình hình và nguồn lực của mình.
Nó có ý nghĩa không?
Trước tiên, bạn cần xem xét lý do tại sao việc giữ nhà cũ của bạn như một tài sản cho thuê có thể có ý nghĩa.
Khi bạn không cần vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà hiện có để mua nhà mới, việc chuyển đổi bất động sản của bạn sang bất động sản cho thuê có thể là một cơ hội tuyệt vời.
“Nếu bạn ra ngoài và mua bất động sản cho thuê, bạn thường cần trả trước 20%. Ngôi nhà hiện tại của bạn có thể được chuyển đổi mà không cần tiền và không thay đổi điều khoản thế chấp của bạn, ”Trina Larson, Kế toán viên Công chứng và Môi giới bất động sản của Berkshire Hathaway HomeServices PenFed Realty ở Bethesda, Maryland cho biết.
Lãi suất cho vay để mua bất động sản đầu tư thường cao hơn lãi suất cho vay mua nhà ở cá nhân, vì vậy nếu bạn có lãi suất ưu đãi đối với khoản thế chấp hiện tại của mình thì việc giữ nguyên có thể có ý nghĩa.
Nếu giá trị thị trường bất động sản của ngôi nhà của bạn giảm xuống kể từ khi bạn mua nó và bán nó dẫn đến thua lỗ, bạn có thể muốn giữ nó vì nó có thể tăng giá trị trong khi bạn trả bớt khoản thế chấp trong thời gian nắm giữ, Larson nói.
Sự kết hợp của nhiều vốn chủ sở hữu hơn và, hy vọng, giá trị thị trường bất động sản tăng lên sẽ cung cấp cho bạn tùy chọn bán nhà để kiếm lời sau này - hoặc tiếp tục cho thuê nếu bạn muốn trở thành chủ nhà.
“Trong dài hạn, giá cả đã tăng ở hầu hết các khu vực,” Larson nói. “Ngay cả khi tăng ít hoặc không tăng, bạn sẽ có vốn chủ sở hữu vì số dư thế chấp đang giảm và bạn đang sử dụng tiền của những người thuê nhà của mình để biến điều đó thành hiện thực.”
Khi tiền thuê nhà trên thị trường - số tiền bạn có thể kiếm được từ việc thuê nhà - vượt quá khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, thì việc thuê nhà cũ của bạn có thể có ý nghĩa. Kiểm tra giá thuê trong khu vực của bạn với các trang web bất động sản như Zillow, Rent.com và HotPads. Bạn sẽ muốn ra trước hoặc ít nhất là hòa vốn sau khi thanh toán tất cả các chi phí khác liên quan đến việc sở hữu nhà và cho thuê.
Những điều cần biết khi tham gia
Nếu một hoặc nhiều lý do trong số này áp dụng cho trường hợp của bạn, hãy xem xét những điều mà các chuyên gia nói rằng chủ nhà mới nên biết trước khi liệt kê ngôi nhà cũ của họ là nhà cho thuê…
“Câu hỏi số một mà bất kỳ ai cũng nên đặt ra để xác định xem họ nên bán nhà hay biến nó thành bất động sản cho thuê là:Tôi đã sẵn sàng trở thành Giám đốc điều hành của doanh nghiệp nhỏ của riêng mình chưa?” Thomas Miller, một Môi giới bất động sản của Keller Williams Capital Properties ở Washington, D.C. Ông nói thêm rằng các chủ nhà cũng nên tự hỏi bản thân, “Tôi đã sẵn sàng nắm toàn quyền sở hữu tất cả những thứ liên quan đến lợi nhuận, bao gồm chiến lược, quản lý chi phí, quan hệ khách hàng, hoạt động, và lập kế hoạch tài chính? Tôi có thực sự chuẩn bị đầy đủ để coi đây như một công việc kinh doanh chứ không phải là một thú vui không? ”
Miller nói, hầu hết những người nhảy vào làm chủ nhà đều làm như vậy mà không suy nghĩ thấu đáo những câu hỏi này, và bạn có thể gặp khó khăn và mất rất nhiều tiền nếu bạn không coi nó như một công việc kinh doanh và tập trung vào lợi nhuận. Ở mức tối thiểu, bạn cần hiểu các khái niệm cơ bản về tài chính như doanh thu và chi phí, cách lập dự báo tài chính, cách theo dõi các khoản chi, tỷ giá thị trường cho thuê tại khu vực của bạn và cách lập ngân sách. Bạn cũng cần phải có kỹ năng giao tiếp giữa các cá nhân và dịch vụ khách hàng xuất sắc.
Bài toán kiếm tiền bằng cách cho thuê nhà cũ của bạn có thể không đơn giản như bạn nghĩ.
Nhà đầu tư bất động sản Mark Ferguson, người sở hữu 16 bất động sản cho thuê, viết trên blog bất động sản Invest Four More cho biết:“Mọi người đã sai lầm khi nghĩ rằng số tiền họ sẽ kiếm được là tiền thuê nhà trừ đi các khoản thanh toán thế chấp. “Tuy nhiên, sẽ có chi phí bảo trì và trống khi bạn thuê một ngôi nhà có thể là 10 đến 20 phần trăm tiền thuê. Mất tiền hàng tháng khi cho thuê nhà có thể là một quá trình rất căng thẳng, đặc biệt nếu lý do bạn không bán là vì bạn không có tiền để mất tài sản. ”
Chi phí bảo trì bao gồm tất cả mọi thứ bạn sẽ phải trả với tư cách là chủ nhà, nhưng bạn có thể cần phải làm những việc như sơn lại tường và thay thảm thường xuyên hơn vì những hao mòn bổ sung mà người thuê nhà thường gây ra so với chủ nhà. Bạn sẽ cần chính sách bảo hiểm của chủ nhà, có thể tốn kém hơn 25% so với chính sách dành cho chủ nhà tiêu chuẩn.
“Một số nhà đầu tư coi sự tăng giá trong tương lai là một phần của lợi nhuận tổng thể và không ngại mất một khoản tiền nhỏ hàng tháng nếu họ nghĩ rằng họ có thể kiếm được trong một thị trường đang tăng nhanh chóng, nhưng điều đó là rủi ro,” Tom Hume nói , một môi giới bất động sản kỳ cựu 23 năm của The Hume Group ở phía bắc Tacoma, Washington. “Thị trường đi xuống.”
Tuy nhiên, nếu căn nhà của bạn đã được thanh toán, bạn có thể kiếm được lợi nhuận hàng tháng vô thời hạn. Một lựa chọn khác là tận dụng khoản đầu tư của bạn bằng cách tái cấp vốn và sử dụng số tiền dư để mua thêm nhà cho thuê và trả xuống đúng hạn, Hume nói.
Hume nói:“Nếu bạn chưa bao giờ là chủ nhà, bạn sẽ muốn thuê một người quản lý bất động sản hoặc học cách tiếp thị cho thuê, sàng lọc người thuê và nơi nhận giấy tờ cho thuê. Việc nghiên cứu cách trở thành chủ nhà là rất khả thi, hoặc bạn có thể thuê một người quản lý bất động sản với mức phí khoảng 10% tổng thu nhập cho thuê của bạn. Hume khuyên bạn nên mua sắm xung quanh, vì một số người quản lý bất động sản sẽ tính thêm 10% tiền thuê năm đầu tiên chỉ để đặt người thuê.
Các nhiệm vụ quản lý bao gồm xác định số tiền thuê phải trả, thu tiền thuê, thu và hoàn trả tiền đặt cọc, tìm kiếm và sàng lọc người thuê, quản lý hợp đồng thuê, lưu trữ hồ sơ, đuổi những người thuê không tốt và giải quyết các khiếu nại, sửa chữa và các trường hợp khẩn cấp.
Miller cho biết điều quan trọng là phải có ý thức tự giác tốt về những nhiệm vụ bạn cảm thấy thoải mái khi xử lý và việc nào nên được giao cho các chuyên gia.
Giả sử rằng căn nhà cũ của bạn không được thanh toán đầy đủ và bạn không có khả năng trả tiền mặt cho căn nhà mới của mình, bạn sẽ cần phải đủ điều kiện cho hai khoản thế chấp để kế hoạch cho thuê của bạn có hiệu quả.
Hume cho biết, những người cho vay không được tính tiền thuê nhà cũ của bạn là thu nhập cho đến khi bạn đã thiết lập được thành tích.
Larson cho biết, ngay cả khi những người cho vay tính thu nhập cho thuê của bạn, họ có thể chỉ tính 75% trong số đó để tính cho những chỗ trống, điều này có thể làm ảnh hưởng đến khả năng đủ điều kiện vay thế chấp căn nhà mới của bạn.
Là một chủ nhà, bạn sẽ cần bắt kịp luật nhà ở công bằng của địa phương để đảm bảo rằng bạn không vi phạm bất kỳ quy tắc nào trong việc quảng cáo hoặc sàng lọc người thuê. Trước khi chấp nhận một người thuê nhà tiềm năng, bạn nên kiểm tra tín dụng, xác minh số dư tài khoản ngân hàng của họ, nói chuyện với chủ của họ và nói chuyện với chủ nhà trước đây của họ. Bạn cũng nên tìm hiểu luật trục xuất tại địa phương của mình để xem việc xử lý tình huống xấu nhất sẽ khó khăn như thế nào và liệu đó có phải là điều bạn nghĩ mình có thể giải quyết hay không.
Larson đưa ra một số chiến lược để giảm thiểu hao mòn cũng như các chi phí liên quan:
Điểm mấu chốt
Quyết định cho thuê nhà cũ của bạn để có thêm thu nhập hoặc để tránh bán lỗ có thể là một lựa chọn tuyệt vời giúp bạn xây dựng sự giàu có. Đó cũng có thể là một sai lầm lớn, nếu bạn không hiểu rằng trở thành chủ nhà đòi hỏi một bộ kỹ năng cụ thể và cam kết về thời gian và / hoặc tiền bạc của bạn. Bạn cũng cần hiểu toàn bộ phạm vi chi phí sẽ ăn vào lợi nhuận tiềm năng của bạn và tính toán xem nỗ lực cho thuê của bạn có khả năng thành công hay không. Thật vậy, đối với một số người, có thể nên tham khảo ý kiến của một chuyên gia tài chính trước khi bắt chủ nhà.