Ký quỹ tiền thuê là một thỏa thuận pháp lý cho phép người thuê tạm thời thanh toán tiền thuê của họ cho bên thứ ba — thường là tòa án — khi chủ nhà không sửa chữa nghiêm túc. Nếu, với tư cách là người thuê, bạn đã thông báo trước cho chủ nhà về việc sửa chữa, tiền ký quỹ tiền thuê sẽ chi trả cho bạn.
Mặc dù ký quỹ thuê là một công cụ hữu ích, nhưng đây là một bước phức tạp chỉ nên sử dụng nếu thực sự cần thiết. Thực hiện theo các bước đúng đắn là điều quan trọng để bảo vệ khỏi tòa án. Ví dụ, chỉ một số loại sửa chữa mới đủ điều kiện và trong những trường hợp nhất định. Hầu hết các tiểu bang đều tuân theo một quy trình tương tự, nhưng việc tham khảo luật tiểu bang và địa phương của bạn là rất quan trọng nếu bạn cho rằng mình cần tận dụng lợi thế của khoản ký quỹ.
Ký quỹ tiền thuê cho phép người thuê giữ lại tiền thuê nhà một cách hợp pháp từ chủ nhà nếu chủ nhà đã không sửa chữa thích hợp cho tài sản cho thuê. Người cho thuê có thể thực hiện việc này bằng cách trả tiền thuê nhà trực tiếp vào một tài khoản ký quỹ, do tòa án địa phương thành lập, cho đến khi chủ nhà giải quyết xong vấn đề. Bằng cách chuyển tiền vào một tài khoản do tòa án ủy nhiệm, tiền thuê của bạn sẽ được giữ an toàn và được giữ cho đến khi thẩm phán xét xử vụ việc của bạn và đưa ra quyết định.
Có nhiều trường hợp bên cho thuê có thể cân nhắc việc ký quỹ tiền thuê. Một số ví dụ bao gồm thiếu nhiệt vào mùa đông, sự xâm nhập của loài gặm nhấm hoặc các khiếm khuyết về cấu trúc.
Tùy thuộc vào tình trạng của căn nhà cho thuê của bạn tồi tệ đến mức nào và chủ nhà mất bao lâu để giải quyết vấn đề, bạn có thể nhận lại toàn bộ hoặc một phần tiền thuê của mình.
Quy tắc cho thuê ký quỹ có xu hướng thay đổi theo từng tiểu bang. Tuy nhiên, trong hầu hết các trường hợp, bạn có thể cân nhắc việc ký quỹ tiền thuê nhà nếu chủ nhà của bạn không duy trì được “nơi ở trong tình trạng có thể ở được” và một trong các điều kiện sau được đáp ứng:
Tên thay thế :khấu trừ tiền thuê
Ở nhiều thành phố, người thuê có quyền đối với bất động sản đáp ứng các yêu cầu cơ bản các tiêu chuẩn về cấu trúc, sức khỏe và an toàn. Nói cách khác, tài sản đó cần được coi là có thể sống được. Ví dụ, nếu mưa liên tục xâm nhập vào tài sản qua một mái nhà bị hư hỏng, điều đó sẽ là vi phạm các tiêu chuẩn an toàn cơ bản. Nếu bạn đã thông báo chính xác cho chủ nhà của mình về những sửa chữa cần thiết và chủ nhà không khắc phục được sự cố, bạn có thể giữ lại các khoản thanh toán tiền thuê một cách hợp pháp. Để được tòa án bảo vệ, bạn phải tuân theo quy trình ký quỹ tiền thuê được quy định bởi luật tiểu bang hoặc thành phố nơi tòa nhà tọa lạc.
Nói chung, người thuê phải thông báo bằng văn bản cho chủ nhà tài sản cần sửa chữa nghiêm trọng. Sau đó, chủ nhà có từ 14 đến 30 ngày, tùy thuộc vào luật pháp địa phương, để sửa chữa. Nếu chủ nhà không sửa chữa trong khung thời gian đó, người thuê có thể nộp đơn bảo chứng tiền thuê cho tòa án địa phương của họ. Sau khi được chấp thuận, người thuê sẽ thanh toán tiền thuê nhà thường xuyên của họ vào tài khoản ký quỹ.
Thông qua ký quỹ tiền thuê, bạn phải trả tiền thuê đúng hạn, thường xuyên như đã nêu trong hợp đồng thuê ban đầu của bạn. Trong hầu hết các trường hợp, bạn phải thanh toán hàng tháng. Nếu bạn ngừng thanh toán vào tài khoản ký quỹ tiền thuê, bạn có thể phải đối mặt với việc bị trục xuất.
Đặt các khoản thanh toán tiền thuê nhà theo hình thức ký quỹ cho thấy bạn sẵn sàng và có thể thực hiện tiền thuê nhà của bạn. Sau khi tòa án đã xem xét bằng chứng của cả bạn và chủ nhà (nếu có), tòa án sẽ xác định phải làm gì với khoản ký quỹ tiền thuê nhà. Điều này có thể bao gồm:
Không phải tất cả các tiểu bang đều cho phép ký quỹ tiền thuê hoặc khấu trừ tiền thuê. Nếu tiểu bang của bạn không cho phép ký quỹ tiền thuê, chẳng hạn như trường hợp ở Texas, bạn có thể tự sửa chữa vấn đề và khấu trừ số tiền sửa chữa vào tiền thuê nhà của mình. Ngoài ra, ở một số tiểu bang, bạn có thể sửa chữa, trả tiền thuê nhà và kiện chủ nhà về chi phí sửa chữa căn nhà.
Phá vỡ hợp đồng thuê của bạn là một lựa chọn ít được mong đợi hơn và có thể tương đối đắt tiền tùy thuộc vào các điều khoản của hợp đồng thuê nhà của bạn.
Để tận dụng lợi thế của khoản ký quỹ tiền thuê, luật tiểu bang hoặc địa phương của bạn phải cho phép khấu trừ tiền thuê, chủ nhà của bạn phải biết về vấn đề này, và bạn phải cho chủ nhà thời gian hợp lý để thực hiện các sửa chữa cần thiết. Như đã đề cập, vấn đề phải nghiêm trọng, khiến ngôi nhà của bạn không thể sử dụng được hoặc gây ảnh hưởng đến sức khỏe. Nếu vấn đề do bạn hoặc khách gây ra, bạn không đủ điều kiện để ký quỹ tiền thuê.
Để theo đuổi khoản ký quỹ tiền thuê, bạn cũng phải:
Bạn có thể được yêu cầu gửi thông báo của mình qua thư bảo đảm kèm theo biên lai gửi lại. Hãy chắc chắn kiểm tra kỹ luật tiểu bang hoặc địa phương của bạn nếu điều đó là cần thiết. Ngay cả khi không bắt buộc, bạn có thể muốn làm như vậy để lưu hồ sơ về hành động.
Nếu bạn gặp sự cố khi yêu cầu chủ nhà thực hiện các sửa chữa cần thiết tài sản cho thuê, ký quỹ tiền thuê có thể là một cách để buộc họ phải thay đổi. Tòa án có thể yêu cầu chủ nhà sửa chữa hoặc cho phép bạn phá bỏ hợp đồng thuê mà không bị phạt nếu chủ nhà không làm cho tài sản có thể sống được.
Luật pháp địa phương của bạn có thể bảo vệ bạn khỏi bị đuổi ra khỏi nhà vì không trả tiền thuê nhà, miễn là bạn đã thực hiện đúng các bước để ký quỹ tiền thuê nhà. Tuy nhiên, chủ nhà có thể đuổi bạn vì những vi phạm khác về hợp đồng thuê.
Tòa án sẽ xét xử trường hợp của bạn và quyết định xem việc sử dụng tiền ký quỹ có hợp lý hay không. Trong trường hợp việc ký quỹ không được bảo đảm, chủ nhà có thể trục xuất bạn ngay lập tức. Hồ sơ trục xuất này có thể xuất hiện trên báo cáo tín dụng của bạn, ảnh hưởng đến khả năng thuê hoặc vay tiền của bạn trong tương lai. Do hậu quả của việc ký quỹ không thành công, bạn có thể muốn nhận tư vấn pháp lý trước khi theo đuổi.