Mua bất động sản đầu tư đầu tiên của bạn có vẻ khó khăn. Tuy nhiên, bắt đầu đầu tư bất động sản có thể là một cách tuyệt vời để tiến về phía trước trên con đường dẫn đến tự do tài chính của bạn.
Đầu tư bất động sản có thể cung cấp cho chủ sở hữu của nó bất cứ thứ gì giữa dòng tiền mặt dư thừa, một tấm đệm an toàn của vốn chủ sở hữu hoặc sự giàu có của thế hệ. Tuy nhiên, tất nhiên, tất cả phụ thuộc vào mục tiêu của bạn, cách bạn cấu trúc chúng và những gì bạn đưa vào chúng.
Có một số điều tôi ước mình biết khi đầu tư vào bất động sản cho thuê đầu tiên của mình. Tôi đã học cách ước tính dòng tiền, chi phí sửa chữa và xác định một sản phẩm có thể bán được trên thị trường. Tuy nhiên, tôi không biết hoặc không xem xét vị trí ảnh hưởng như thế nào đến cơ hội tăng trưởng, cách gia tăng giá trị thông qua việc tăng giá bắt buộc và lạm phát tác động như thế nào đến thị trường cho thuê.
Đầu tư bất động sản không dành cho tất cả mọi người và có một số ưu và nhược điểm khi đầu tư vào bất động sản.
Trước khi đầu tư vào bất động sản cho thuê - điều cần thiết là phải bắt đầu từ nền tảng tài chính vững chắc. Có một chi phí giao dịch cao để mua và bán bất động sản. Nếu bạn không ở trong tình trạng tài chính tốt, bạn có thể bị cám dỗ để bán khoản đầu tư của mình trong một hoặc hai năm. Hơn nữa, bạn có thể bị buộc phải bán khi thời điểm không lý tưởng để thu lợi nhuận vì bạn cần tiền. Có thể bán vào thời điểm lý tưởng là lý do tại sao điều quan trọng là phải có quỹ dự phòng, giảm thiểu nợ tiêu dùng và cân đối tài chính của bạn trước khi mua bất động sản đầu tư.
Khi quyết định chiến lược đầu tư cho bất động sản đầu tiên của mình, bạn sẽ phải lựa chọn giữa việc mua một căn hộ dành cho một gia đình (SFR) hoặc một tòa nhà dành cho nhiều gia đình. Trong khi nhiều người coi việc mua một gia đình như một bước đệm để thành lập nhiều gia đình, điều đó không nhất thiết phải như vậy. Nếu bạn muốn tập trung vào các căn hộ dành cho nhiều gia đình, bạn có thể bắt đầu trực tiếp với họ.
Một lợi thế của việc đầu tư vào bất động sản dành cho một gia đình là có nhiều chiến lược rút lui. Bạn có thể bán nó cho một nhà đầu tư khác đã sẵn sàng cho thuê hoặc với một người thuê tại chỗ. Bạn cũng có thể bán căn hộ dành cho một gia đình cho người mua có kế hoạch sử dụng nó làm nơi cư trú chính của họ. Một chiến lược hấp dẫn mà tôi đã thấy mọi người thành công là cố gắng mua theo con đường tiến bộ trong cộng đồng, thuê trong vài năm, cải tạo và bán.
Các căn hộ dành cho nhiều gia đình thường được xây dựng từ đầu. Điều đó làm cho chúng tuyệt vời để hoạt động như bất động sản cho thuê. Điều đó có thể chuyển thành chi phí bảo trì thấp hơn, sơ đồ mặt bằng hiệu quả hơn và tỷ lệ giá thuê trên giá trị tốt hơn.
Nhiều phong cách đầu tư có thể hoạt động. Đầu tư bất động sản không phải là một quy mô phù hợp với tất cả các loại quy trình. Điều quan trọng là phải tìm ra mô hình đầu tư ưa thích của bạn, xác định tài sản nào phù hợp với mô hình này và tìm bất động sản phù hợp với các tiêu chí này. Giả sử bạn không đặt ra với mức độ chủ ý này. Trong trường hợp đó, bạn sẽ có trách nhiệm phải đi vòng quanh thị trường và quay bánh xe của mình để tìm kiếm các giao dịch. Đó được gọi là tê liệt phân tích.
Một số chiến lược phổ biến là:
Tập trung vào Dòng tiền Mua và Giữ- Mua một bất động sản sẵn sàng cho thuê hoặc sắp cho thuê với trọng tâm là thu được dòng tiền tốt.
Đánh giá Tập trung Mua và Giữ- Mua bất động sản sẵn sàng cho thuê hoặc gần sẵn sàng cho thuê với trọng tâm là ở trong khu vực có tiềm năng tăng giá vững chắc.
Phương pháp BRRRR- Phương pháp BRRRR là viết tắt của Buy, Rehab, Rent, Refinance, Lặp lại. Đó là một cách để tái chế khoản đầu tư chính của bạn bằng cách tăng giá bắt buộc và tái cấp vốn ban đầu của bạn ra khỏi tài sản.
Đầu tư Giá trị Gia tăng- Chiến lược này tập trung vào việc mua một bất động sản cần cải thiện. Nó tương tự như phương pháp BRRRR nhưng không nhất thiết phải được tái cấp vốn sau khi hoàn thành. Thay vào đó, hầu hết các nhà đầu tư gia tăng giá trị đều bán tài sản để thu về lợi nhuận của họ.
Một số điều cần tìm kiếm trong bất động sản là dòng tiền, tiềm năng tăng giá và sự ổn định.
Dòng tiền:Một trong những động lực chính để đầu tư vào bất động sản là thu được dòng tiền từ việc cho thuê. Thu nhập từ việc cho thuê tương đối ổn định và ít có mối tương quan với các sự kiện khác trong cuộc sống có thể gây ra bất ổn trong tài chính của bạn.
Tiềm năng đánh giá cao:Bạn có thể đã nghe thuật ngữ “con đường tiến bộ”. Điều đó đề cập đến nơi các nhà đầu tư và các cơ quan chính phủ tập trung nguồn lực cho sự phát triển. Đây cũng là nơi người mua bắt đầu tìm đến để sinh sống. Đó thường là một hiệu ứng lan tỏa khi các khu vực lân cận cụ thể bắt đầu định giá người mua và những người mua đó bắt đầu chấp nhận ở gần cộng đồng hơn là trực tiếp ở trong đó.
Đặt cược 100% vào sự tăng giá nhanh chóng chuyển từ đầu tư sang đầu cơ. Tuy nhiên, có một số chiến lược thông minh với việc cố gắng mua để được đánh giá cao. Sự đánh giá cao thường là một nguyên nhân quan trọng dẫn đến sự tích lũy của cải trong bất động sản.
Một lựa chọn khác để đánh giá cao là xây dựng nó trong bản thân bạn với sự đánh giá cao.
Tính ổn định:Thông thường, sức mạnh của một tài sản được định giá vào nó. Ví dụ, những khu vực lân cận có trường học kiên cố và có khả năng giữ nguyên giá trị thường có giá bất động sản cao hơn. Do đó, quyết định định lượng độ ổn định và giá trị của nó là một phần chính trong việc thiết lập tiêu chí mua hàng của bạn.
Một bất động sản trong khu phố nơi người thuê phá vỡ hợp đồng thuê trước 12 tháng là tiêu chuẩn hơn là chưa từng nghe đến thường xuất hiện tốt hơn trên giấy tờ. Đó là bởi vì bạn có thể mua với tỷ lệ tiền thuê trên giá trị cao hơn. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là nó là một khoản đầu tư tốt hơn cho tất cả mọi người.
Việc vay một bất động sản đầu tư có thể hơi khác một chút so với thế chấp tại nơi ở chính của bạn.
Các khoản cho vay hợp lệ:Các khoản thế chấp được bán cho Fannie và Freddie thuộc loại này. Đây là những khoản vay mà hầu hết các ngân hàng lớn đều cho vay. Thông thường, chúng có lãi suất cố định thấp và yêu cầu nhiều tài liệu.
Người cho vay theo danh mục đầu tư:Thông thường, các ngân hàng cộng đồng và hiệp hội tín dụng cung cấp các khoản vay cho các tài sản thương mại như tài sản cho thuê mà không nên đóng gói và bán bớt như một khoản vay phù hợp. Các yêu cầu thường bắt chước các khoản vay phù hợp nhưng có thể yêu cầu ít tài liệu hơn và có thể có mô hình bảo lãnh phát hành hơi khác. Thông thường, các ngân hàng này tích cực hơn trong việc cho vay các tài sản cụ thể.
Các khoản cho vay tiền khó:Các khoản vay tiền khó có một vị trí trong thế giới đầu tư nhưng không được khuyến khích cho các nhà đầu tư lần đầu tiên. Một số người cho vay chuyên về các khoản cho vay có rủi ro cao hơn mà các nhà đầu tư sử dụng khi mua bất động sản chưa sẵn sàng cho thuê cần được cải tạo hoàn chỉnh.
Những người cho vay tiền cứng thường tích cực hơn với các tiêu chí cho vay của họ và xem xét tài sản hỗ trợ cho khoản vay để đảm bảo an toàn và ít xem xét khả năng trả lãi của người vay hơn.
Vui lòng không đi ra ngoài thế giới và hỏi mọi người xem họ có thuộc nhóm đầu tư của bạn hay không. Mối quan hệ với những người bạn sẽ làm việc cùng để đầu tư vào bất động sản nên chặt chẽ hơn thế này.
Lưu ý rằng tôi không nói đại lý bất động sản ở đây. Khi tìm thấy một nơi cư trú chính, việc tìm kiếm của bạn có thể bắt đầu và kết thúc với một đại lý bất động sản. Tuy nhiên, khi tìm kiếm một bất động sản đầu tư, cần cân nhắc nhiều lựa chọn hơn.
Sẽ là tốt nhất nếu bạn xem MLS và thường là cách dễ dàng nhất để sử dụng đại lý của chính người mua của bạn cho việc này.
Khi mua bất động sản đầu tư đầu tiên của bạn, quyết định thuê người quản lý bất động sản hay tự quản lý là một quyết định quan trọng. Có những ưu và khuyết điểm cho cả hai bên ở đây. Cuối cùng, điều đó sẽ phụ thuộc vào mức độ tích cực của vai trò bạn muốn thực hiện trong việc quản lý khoản đầu tư của mình.
Bạn có thể thoát khỏi việc tự quản lý và nỗ lực tối thiểu trong một thời gian. Tuy nhiên, cuối cùng, nó sẽ bắt kịp với bạn. Có sẵn các hệ thống để theo dõi chi phí, tiếp thị cho người thuê mới, xử lý bảo trì và chi tiêu vốn là rất quan trọng cho sự thành công lâu dài của bất động sản của bạn. Do đó, điều cần thiết là phải cân nhắc quản lý và học cách làm tất cả những việc này một cách thành thạo khi cân nhắc có nên tự quản lý hay không.
Khi xem xét đường cong học tập cho tất cả các khía cạnh của quản lý bản thân, bạn có thể quyết định rằng lựa chọn tốt nhất là thuê một công ty quản lý tài sản chuyên nghiệp.
Vào cuối năm, bạn sẽ phải khai thuế bao gồm các khoản tài chính cho tài sản của bạn. Bạn sẽ muốn có một kế hoạch cùng nhau để thực hiện điều này trước thời điểm tính thuế. Bạn sẽ tiếp tục khai thuế theo cách như trước đây hay sự phức tạp gia tăng khiến bạn chuyển sang cung cấp dịch vụ đầy đủ hơn?
Có những hậu quả về thuế khi sở hữu bất động sản đầu tư. Tuy nhiên, nhiều hệ quả trong số này có thể có lợi cho chủ đầu tư. Đó là lý do tại sao bạn nên có một kế toán hiểu rõ về đầu tư bất động sản và có thể giúp bạn lập kế hoạch, lập kế hoạch và định vị để tận dụng tối đa hậu quả về thuế của các khoản đầu tư của bạn.
Để báo cáo thuế vào cuối năm, bạn cần ghi chép thu nhập và chi phí chính xác. Những hồ sơ này cũng sẽ hữu ích để so sánh hiệu suất bất động sản với dự đoán của bạn và cho phép bạn thực hiện các điều chỉnh đối với chiến lược đầu tư của mình. Có nhiều cách bạn có thể theo dõi thu nhập và chi phí cho bất động sản đầu tư.
Tôi đã thấy mọi người sử dụng công nghệ thấp chỉ đơn giản là giữ tất cả các biên lai trong một thư mục cho mỗi tài sản cho mỗi năm. Một lựa chọn khác là giữ một sổ cái thu nhập và chi phí trên excel. Cuối cùng, tùy chọn nâng cao nhất và có thể mở rộng là sử dụng phần mềm kế toán như Quickbooks để theo dõi các mục này.
Đầu tư bất động sản có thể là một lựa chọn tuyệt vời cho nhiều người. Tuy nhiên, chuyển từ bất động sản đầu tư nào thành một bất động sản đầu tư là một nhiệm vụ khó khăn. Làm việc thông qua nó một cách có phương pháp, tạo ra một mô hình và một nhóm có thể làm cho quá trình này dễ tiếp cận hơn. Điều cần thiết là phải xem xét dòng tiền, tiềm năng tăng giá và sự ổn định khi chọn bất động sản. Việc gắn kết một đội với nhau là rất quan trọng. Bạn có thể làm điều đó một cách tự nhiên và bạn có thể tự mình thực hiện một số vai trò, nhưng nó phải bao gồm việc mua lại, quản lý tài sản và kế toán.
Bài viết này ban đầu được xuất hiện bởi Wealth of Geeks.