Đầu tư bất động sản mang lại nhiều lợi ích về thuế, và khấu hao là một trong những lợi ích lớn nhất. Nó cũng là một trong những điều dễ bị hiểu lầm hơn.

Khấu hao cho phép bạn khấu trừ một phần chi phí đầu tư mỗi năm trong khoảng thời gian tồn tại do IRS chỉ định. Việc tính toán khấu hao được tính toán dựa trên giá trị của các cải tiến, không dựa trên đất bên dưới các cải tiến. Điều này đòi hỏi bạn phải xác định được giá trị của đất và giá trị của những cải tiến. Quyết định này thường được bao gồm trong vô số các tài liệu đóng cửa mà bạn nhận được khi mua bất động sản hoặc tìm thấy trên trang web thuế bất động sản của quận. Điều cần thiết là bạn phải giữ các tài liệu kết thúc của bạn. Có những chi phí cho vay bổ sung có thể được chi trả và phải được khấu hao khi kết thúc tài khoản.

Một ví dụ giả định

Thông thường, một khoản đầu tư bất động sản có giá trị dương tiền mặt sẽ chuyển thành lỗ (trên giấy tờ) sau khi khấu hao được tính vào chi phí. Lấy ví dụ, một bất động sản cho thuê có giá 50.000 đô la mang lại khoảng 575 đô la một tháng cho tiền thuê. Dịch vụ nợ cho khoản thế chấp, bao gồm việc trả lãi và gốc, sẽ vào khoảng $ 260 mỗi tháng. Thêm thuế và bảo hiểm và bạn có thể chi tiêu khoảng 460 đô la một tháng. Điều này giúp bạn bỏ túi hơn 100 đô la mỗi tháng trước khi bao gồm chi phí khấu hao.

Khấu hao đối với bất động sản 50.000 đô la sẽ là khoảng 150 đô la một tháng dựa trên việc chia chi phí 50.000 đô la cho 330 tháng, thời hạn mà IRS chỉ định cho bất động sản cho thuê nhà ở. Điều đó khiến bạn lỗ khoảng 50 đô la một tháng. Khoản “lỗ” 600 đô la một năm này được phép khấu trừ (lên đến 25.000 đô la) vào thu nhập kiếm được của bạn nếu bạn đáp ứng các yêu cầu của AGI.

Tuy nhiên, việc giảm thuế đó kéo theo một số hệ quả sau đó. Cuối cùng, khi bạn bán tài sản, IRS sẽ áp đặt cái gọi là “thu hồi khấu hao” để thu lại các khoản thuế mà bạn đã phải trả trong nhiều năm mà không có quyền lợi từ việc yêu cầu khấu hao. Phần thu hồi khấu hao của khoản thu nhập vốn của bạn bị đánh thuế theo thuế suất thông thường của bạn , không phải lãi suất vốn .

Bây giờ, nếu bạn đang theo dõi, thuế suất thu nhập vốn dài hạn đối với tất cả trừ những người giàu nhất là 15%, và thuế suất bình thường khá trung bình là khoảng 25%. Vì vậy, người đàn ông có tư duy có thể nói, "Vì thuế suất thu hồi khấu hao cao hơn lãi suất vốn, nên tôi sẽ không khấu hao." Về mặt của nó mà có ý nghĩa. Không quá nhanh. IRS đã suy nghĩ về điều này và tạo ra một quy tắc rằng khi một người bán bất động sản đầu tư, thuế thu hồi khấu hao được tính dựa trên số tiền khấu hao đã thực hiện hoặc số tiền khấu hao nên đã từng lấy. Vì vậy, IRS sẽ đánh thuế bạn trên khoản khấu hao thu lại cho dù bạn có lấy hay không, vì vậy bạn nên lấy nó.

Làm toán

Vì vậy, vì một trong những câu hỏi lớn nhất mà tôi nhận được về khấu hao là "Làm thế nào để bạn tính toán thu hồi khấu hao?" Tôi sẽ cố gắng đơn giản hóa và giải thích nó.

• Điều đầu tiên bạn cần là cơ sở chi phí của tài sản, trong ví dụ trước của chúng tôi là 50.000 đô la. Điều này đáng lẽ phải được tính toán ngay từ đầu khi bạn bắt đầu tính khấu hao. Nói chung, số tiền này gần với số tiền ban đầu bạn đã trả cho tài sản.
• Tiếp theo, bạn cần tính tổng số tiền khấu hao mà bạn đã lấy (hoặc số tiền bạn đáng lẽ phải nhận). Giả sử, trong trường hợp của chúng tôi, chúng tôi đã lấy tổng cộng 10.000 đô la. Nếu bạn nhờ một chuyên gia chuẩn bị thuế cho mình, điều này có thể được đưa vào lịch trình trong hồ sơ khai thuế năm ngoái của bạn. Rất nhiều chương trình phần mềm thuế trực tuyến bỏ sót thông tin này.
• Sau đó, bạn lấy cơ sở giá gốc trừ đi số khấu hao được thực hiện (hoặc đáng lẽ phải được lấy). Đây được gọi là "cơ sở chi phí đã điều chỉnh" cho bất động sản của bạn, trong ví dụ của chúng tôi, nó sẽ là 40.000 đô la.
• Tiếp theo, bạn cần số tiền bạn đã bán tài sản trừ đi bất kỳ khoản phí hoặc hoa hồng nào. Đây được gọi là “số tiền thu được ròng” của bạn. Trong ví dụ của chúng tôi, giả sử chúng tôi đã bán nó với giá 60.000 đô la và trả 5.000 đô la chi phí bán hàng, vì vậy số tiền thu được ròng của chúng tôi sẽ là 55.000 đô la.
• Lấy con số thu nhập ròng và trừ đi cơ sở chi phí đã điều chỉnh:$ 55,000- $ 40,000 =$ 15,000. Đây là số tiền bạn đạt được.
• So sánh lợi nhuận thực hiện của bạn với chi phí khấu hao:15.000 đô la> 10.000 đô la. Giá trị thấp hơn của hai con số là số tiền IRS coi là phải khấu hao thu lại theo thuế suất thu nhập thông thường của bạn. Trong trường hợp này, $ 10.000 phải khấu hao được thu hồi theo tỷ lệ thu nhập bình thường của bạn. 5.000 đô la còn lại bị đánh thuế theo lãi suất vốn.

Việc khấu trừ khấu hao là một lợi ích nhà đầu tư bất động sản rất có giá trị. Khi được sử dụng, nó có thể cung cấp một khoản khấu trừ ngay lập tức, cuối cùng làm giảm nghĩa vụ thuế của một cá nhân. Việc thu hồi khấu hao nên được tính vào bất kỳ tình huống bán hàng nào. Việc hiểu đầy đủ nghĩa vụ thuế của bạn khi bán tài sản có thể đưa ra hoặc phá vỡ quyết định bán.