Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) sẽ kết thúc năm 2021 với tư cách là một trong những lĩnh vực hoạt động tốt nhất của thị trường chứng khoán, đề phòng một thảm họa bất ngờ vào cuối năm. Và các nhà đầu tư có vị trí trong REIT tốt nhất có thể được thiết lập cho một năm 2022 hiệu quả.
Lý do chính khiến REITs vẫn được các nhà đầu tư ưa chuộng năm này qua năm khác là sức mạnh đáng tin cậy của cổ tức của họ. Hãy nhớ rằng:REIT được yêu cầu trả ít nhất 90% lợi nhuận chịu thuế của họ dưới dạng cổ tức (để đổi lại một số khoản giảm thuế hào phóng). Và ngay cả sau một năm tăng giá mạnh, cổ phiếu bất động sản vẫn tiếp tục cho mức lợi suất ấn tượng. Lợi suất trung bình trên REIT hiện tại là 2,9%, cao hơn gấp đôi so với lợi suất trung bình 1,3% trên S&P 500. Nhiều REIT tốt nhất trên thị trường mang lại thu nhập cao hơn nữa.
Nhưng có những chất xúc tác khác đặc biệt chỉ ra hiệu suất REIT mạnh mẽ vào năm 2022.
Một động lực tăng trưởng chính là nền kinh tế Hoa Kỳ đang tăng cường, vốn đang tăng tỷ lệ lấp đầy và giá thuê bất động sản trong các ngành công nghiệp, nhà ở và trung tâm mua sắm, cùng những ngành khác.
State Street Global Advisors cho biết:“Khi hoạt động thương mại và cuộc sống hàng ngày diễn ra bình thường, nhu cầu về không gian bất động sản thương mại và nhà ở sẽ tiếp tục phục hồi. "Kết hợp với lạm phát tiền thuê cao hơn trong năm 2022, điều này hỗ trợ tăng trưởng cổ tức REIT và khả năng định giá tăng."
Thật vậy, không giống như hầu hết các doanh nghiệp khác, ủy thác đầu tư bất động sản thường hưởng lợi khỏi lạm phát. Đó là do cấu trúc của các hợp đồng thuê REIT, cho phép tăng giá thuê thường xuyên, cũng như tăng giá thuê liên quan đến chỉ số giá tiêu dùng (CPI). Lạm phát cũng làm tăng giá trị của tài sản REIT, do đó làm cho danh mục đầu tư của họ có giá trị hơn.
Với ý nghĩ đó, đây là 12 REIT tốt nhất để mua vào năm 2022. 12 cái tên này nổi bật vì cổ tức hậu hĩnh, định giá thấp, triển vọng tăng trưởng hoặc trong hầu hết các trường hợp là sự kết hợp của những đặc điểm này với các thuộc tính khác.
Dữ liệu tính đến ngày 15 tháng 12. Lợi tức cổ tức được tính bằng cách chia khoản chi trả gần đây nhất hàng năm và chia cho giá cổ phiếu. Cổ phiếu được liệt kê theo thứ tự ngược lại của lợi tức.
Tháp Hoa Kỳ (AMT, $ 274,35) là một trong những chủ sở hữu và nhà điều hành lớn nhất thế giới của các tháp di động cho nhiều người thuê và cơ sở hạ tầng liên quan. REIT sở hữu 219.000 địa điểm liên lạc trên toàn thế giới, tập trung nhiều tháp di động ở Ấn Độ (75.000 tháp di động), Mỹ (43.000), Brazil (23.000), Đức (14.700), Tây Ban Nha (11.400) và Mexico (10.100).
Tháp di động có thể mang lại lợi nhuận cao vì chúng có thể hỗ trợ nhiều người thuê trên cùng một cấu trúc. REIT ước tính lợi tức đầu tư (ROI) ở mức 3% đối với tháp một người thuê, 13% đối với tháp hai người thuê và 24% đối với tháp ba người thuê.
Nhu cầu về không gian tháp di động đang tăng đều đặn do sự thâm nhập thị trường ngày càng tăng cho các thiết bị không dây, mức sử dụng dữ liệu trên mỗi thiết bị cao hơn và tốc độ tăng trưởng lưu lượng dữ liệu di động. AMT kỳ vọng tất cả các xu hướng này sẽ thúc đẩy tăng trưởng thị trường ở mức hai con số cho đến năm 2026.
American Tower đã tận dụng thành công làn sóng không dây, tạo ra mức tăng trưởng doanh thu trung bình hàng năm 15%, tiền lãi từ hoạt động kinh doanh (FFO, một số liệu quan trọng về lợi nhuận REIT) trên mỗi cổ phiếu và tăng trưởng cổ tức hàng năm hơn 20% kể từ năm 2012 . Ngoài cổ tức tăng đều đặn, American Tower cung cấp tỷ lệ chi trả 51% cực kỳ an toàn.
Nhưng điều thực sự khiến AMT nổi bật như một trong những REIT tốt nhất để mua cho năm 2022 là cách nó tự mồi để tăng trưởng.
REIT đã thực hiện một bước quan trọng trong việc định vị lại 5G bằng cách gần đây cung cấp 10,1 tỷ đô la cho CoreSite, công ty sở hữu 25 trung tâm dữ liệu và đã mang lại mức tăng trưởng doanh thu hàng năm hai con số trong vòng 5 năm. American Tower có kế hoạch đẩy nhanh quá trình phát triển của CoreSite và định vị hai mảng kinh doanh của mình bằng các dịch vụ sản phẩm bổ sung và dẫn đầu thị trường 5G.
Nhà phân tích Angus Kelleher-Ferguson (Buy) của Argus Research cho biết:“Câu chuyện tăng trưởng vẫn còn sống động đối với AMT sau thương vụ mua lại CoreSite”. "Sau giao dịch, American Tower sẽ tiếp tục là một trong những câu chuyện tăng trưởng tốt nhất của tất cả các REIT dưới phạm vi bảo hiểm của Argus, vì CoreSite mang đến một hồ sơ tăng trưởng mạnh mẽ."
Cần lưu ý một điều đáng chú ý đối với AMT, ít nhất là đối với các nhà đầu tư giá trị:tỷ lệ P / AFFO dự phóng là 28, cao hơn nhiều so với mức trung bình của ngành là 21.
Nếu bạn thích các hào lớn của bất động sản thích hợp, Châu Mỹ (COLD, $ 32,07) là một trong những REIT tốt nhất mà bạn có thể mua.
Americold là quỹ tín thác đầu tư bất động sản lớn nhất thế giới tập trung hoàn toàn vào các nhà kho được kiểm soát nhiệt độ. Công ty sở hữu 246 kho lạnh, tương ứng với 1,4 tỷ feet vuông công suất lưu trữ, cho khoảng 4.000 khách thuê. Americold ước tính rằng họ nắm giữ 22% thị phần kho lạnh của Hoa Kỳ.
Americold phục vụ các khách hàng bao gồm Kraft Heinz (KHC), Smithfield, Conagra (CAG) và Walmart (WMT) và có quan hệ với 25 khách hàng hàng đầu trung bình 35 năm. Những khách hàng hàng đầu này đều sử dụng nhiều tiện ích và 92% trong số họ mua các dịch vụ giá trị gia tăng.
Lạm phát và gián đoạn lao động đã ảnh hưởng tiêu cực đến FFO năm 2021 và Americold gần đây đã hạ hướng dẫn FFO được điều chỉnh cả năm xuống 1,15 đô la đến 1,20 đô la Mỹ cho mỗi cổ phiếu từ phạm vi trước đó là 1,34 đô la xuống 1,40 đô la. Và vào đầu tháng 11, công ty đã sa thải Giám đốc điều hành Fred Boehloer.
Điều đó nói rằng, mức giảm 15% vào năm 2021 có thể khiến các nhà đầu tư chuẩn bị cho một đợt mua vào tốt cho năm 2022.
Các nhà phân tích của Baird cho biết họ kỳ vọng REIT sẽ hấp thụ hoàn toàn mức tăng chi phí lao động từ 8% đến 10% của năm nay vào năm 2022 bằng cách tăng giá thuê và đàm phán lại các điều khoản thuê với khách hàng dài hạn.
Baird nói:“Với thời gian phục hồi công suất thuê kéo dài và áp lực chi phí lao động và điện năng đang đẩy năng suất phát triển xuống thấp hơn, sự không chắc chắn cộng thêm của việc tìm kiếm CEO có thể tạo ra sự mềm mỏng,” Baird nói. "Chúng tôi khuyên bạn nên bổ sung điểm yếu có ý nghĩa cho các nhà đầu tư dài hạn."
Khoản thanh toán của Americold hiện đang được kéo dài, ở mức 100% FFO vào năm 2021, nhưng sẽ giảm xuống phạm vi giữa những năm 80 vào năm sau do ước tính của nhà phân tích FFO đồng thuận cao hơn vào năm 2022.
Thực tế kỹ thuật số (DLR, 170,37 đô la) không chỉ là một trong những REIT kỹ thuật số lớn nhất của quốc gia - mà nói chung là một trong những cổ phiếu bất động sản lớn nhất của quốc gia.
REIT này sở hữu danh mục toàn cầu gồm 291 trung tâm dữ liệu phục vụ hơn 4.000 khách hàng doanh nghiệp và chính phủ. Công ty này chủ yếu phục vụ các công ty thuộc danh sách Fortune 500. 20 khách hàng hàng đầu của nó bao gồm IBM, Meta Platforms (FB), Oracle (ORCL), LinkedIn, JPMorgan Chase (JPM), Comcast (CMCSA) và Verizon (VZ).
Tỷ lệ giữ chân khách hàng trung bình khoảng 80% và có khả năng vẫn cao do chi phí chuyển đổi cao (15 triệu đô la đến 20 triệu đô la) liên quan đến việc chuyển megawatt dữ liệu sang cơ sở mới. Các thang cuốn tiền thuê hàng năm được nhúng từ 2% đến 4% và việc mua lại chiến lược được hỗ trợ bởi bảng cân đối đầu tư của Digital Realty Trust đã khiến nó trở thành một trong những REIT tốt nhất trong nhiều thập kỷ. DLR tự hào có mức tăng trưởng FFO cốt lõi hàng năm 11% trên mỗi cổ phiếu kể từ năm 2005, cũng như 16 năm liên tiếp tăng cổ tức trung bình hàng năm 10%.
FFO của REIT trên mỗi cổ phiếu tăng 6% so với cùng kỳ năm ngoái trong chín tháng đầu năm 2021; Digital Realty đã tăng hướng dẫn cả năm lên $ 6,50 đến $ 6,55, dễ dàng trang trải cổ tức hàng năm là $ 4,64.
Trong quý 9, REIT đã thành lập liên doanh với Brookfield Infrastructure Partners LP (BIP) để mở rộng trung tâm kỹ thuật số tại Ấn Độ, đàm phán liên doanh với nhà cung cấp địa điểm hàng đầu của Nigeria, đầu tư vào một trong những nhà cung cấp trung tâm dữ liệu hàng đầu châu Âu và bán 10 khu vực Bắc Mỹ cơ sở dữ liệu trị giá 581 triệu đô la.
Nhà phân tích Jim Breen của William Blair (Outperform, tương đương với Buy) thích rằng DLR đang tập trung vào việc mở rộng ra quốc tế nhưng không bỏ qua sự phát triển của Hoa Kỳ.
Ông nói:“Khoảng 75% trong tổng số 270 megawatt của kênh phát triển Digital Realty nằm ngoài Hoa Kỳ. "Tuy nhiên, công ty vẫn đang phát triển tại các thị trường chính ở Hoa Kỳ như Ashburn, Santa Clara và Hillsborough, và công ty tiếp tục phát triển khả năng tạo màu ở tất cả các thị trường định vị chính ở Hoa Kỳ."
Chỉ cần lưu ý rằng Digital Realty đang trong một ngành tăng trưởng và nó giao dịch giống như nó. DLR giao dịch ở mức gần 27 lần AFFO ước tính, đây là mức phí bảo hiểm 27% so với phần còn lại của ngành.
REIT công nghiệp Plymouth (PLYM, 29,89 USD) sở hữu các trung tâm phân phối, nhà kho và bất động sản công nghiệp chủ yếu nằm dọc theo các hành lang hậu cần chính của Hoa Kỳ tại các thị trường thứ cấp bao gồm Thành phố Kansas, Indianapolis, Chicago, Cleveland và Columbus.
Tính chất manh mún của bất động sản công nghiệp ở các thị trường thứ cấp đã giúp REIT có được danh mục đầu tư hiện tại với mức chi phí thay thế là 55%. Trong 5 năm qua, Plymouth đã đóng gần 900 triệu USD tiền mua bất động sản.
Ngoài chi phí mua thấp hơn, việc REIT tập trung vào thị trường thứ cấp đã tạo ra cơ hội tăng giá thuê trên mức trung bình. Plymouth có 4,7 triệu feet vuông cho thuê mới bắt đầu trong chín tháng đầu năm 2021 với tỷ lệ cho thuê tăng 9,7%.
Danh mục bất động sản hiện tại của REIT bao gồm 152 bất động sản với diện tích cho thuê 26,6 triệu bộ vuông. Trong quý 9, PLYM đã thu về 99,7% tiền thuê, mua lại 10 tòa nhà với tổng diện tích 3,4 triệu feet vuông và tạo ra FFO cốt lõi trên mỗi cổ phiếu là 43 cent - không đổi so với năm ngoái do số lượng cổ phiếu cao hơn bù đắp cho tăng trưởng mua lại. Plymouth dự kiến kết thúc năm 2021 với FFO cốt lõi cả năm trên mỗi cổ phiếu là $ 1,70 đến $ 1,74. Các nhà phân tích tin rằng con số đó sẽ đạt 1,90 đô la vào năm 2022.
Các nhà phân tích của B. Riley Securities cho biết:“Trong thời gian tới, chúng tôi đã nâng mục tiêu mua lại năm 2022 lên 375 triệu đô la (từ 325 triệu đô la) và giảm kỳ vọng tỷ lệ giới hạn mua lại xuống 6,5% (từ 7,1%)”, các nhà phân tích của B. Riley Securities cho biết. "Chúng tôi kỳ vọng rằng ngoài tăng trưởng bên ngoài, PLYM sẽ có thể mang lại tốc độ tăng trưởng giá thuê mạnh mẽ."
REIT này đã phải cắt giảm cổ tức của mình trong thời kỳ đại dịch, khiến khoản chi trả từ 37,5% cho mỗi cổ phiếu xuống còn 20 xu vào tháng Sáu. Nhưng nó bắt đầu lấy lại một số mặt bằng đó vào năm 2021, với mức tăng 5% lên 21 xu và tỷ lệ thanh toán của nó hiện là 48% khá an toàn. Trong khi đó, cổ phiếu có giá hợp lý gấp 17 lần AFFO ước tính.
Sau gần một thập kỷ hoạt động tương đối mờ nhạt, Thuộc tính UMH (UMH, 25,57 đô la) dường như đã rẽ sang một góc, dựa trên mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận được cải thiện đáng kể.
REIT này là chủ sở hữu / nhà điều hành hàng đầu của quốc gia đối với các cộng đồng nhà ở được sản xuất. Nó sở hữu 127 cộng đồng nhà ở được sản xuất bao gồm 24.000 địa điểm nhà đã phát triển trên 10 tiểu bang được cho thuê cho các chủ nhà ở. Ngoài các trang web cho thuê nhà, UMH sở hữu danh mục 8.700 căn nhà cho thuê và có kế hoạch tăng danh mục đơn vị cho thuê của mình từ 800 đến 900 căn nhà mỗi năm.
Với 3.300 lô đất trống hiện có cần lấp đầy và gần 1.800 mẫu Anh có sẵn để xây dựng các địa điểm cho thuê cho 7.300 ngôi nhà khác, UMH có rất nhiều dư địa để phát triển. REIT cũng là một đơn vị tích cực mua lại các cộng đồng nhà ở; trong sáu năm qua, nó đã mua 29 cộng đồng nhà ở đại diện cho gần 6.300 khu nhà.
REITs dành cho nhà ở được sản xuất như UMH đang được hưởng lợi từ sự gia tăng ổn định về số lượng hộ gia đình sở hữu nhà cho một gia đình và giá nhà tăng, điều này làm cho nhà ở sản xuất trở thành một lựa chọn hợp lý hơn cho những người mua nhà lần đầu.
UMH cũng có nhiều cộng đồng nhà ở nằm gần các mỏ khí đốt tự nhiên Marcellus và Utica Shale. Hoạt động phát triển mạnh mẽ tại các mỏ này đang thu hút hàng nghìn công nhân mỏ dầu cần nhà ở. Tỷ lệ lấp đầy cho danh mục đầu tư của UMH đã tăng đều đặn kể từ năm 2016 và hiện vượt 86%.
Trong bốn năm qua, UMH đã tăng doanh thu lên 60%, thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh của cộng đồng tăng 67% và quỹ bình thường hóa từ hoạt động tăng 59%. Doanh thu của REIT đã tăng 10% trong chín tháng đầu năm 2021, thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản cải thiện 15% và FFO bình thường hóa trên mỗi cổ phiếu tăng 30%. UMH cũng kết thúc quý trong điều kiện tài chính tốt. Nợ ở mức khiêm tốn ở mức 20% vốn hóa thị trường và tỷ lệ nợ ròng theo EBITDA (thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao và phân bổ) thấp hơn một chút so với các công ty cùng ngành là 4,8.
Các nhà phân tích của Wedbush cho biết:“Nhu cầu đối với nhà ở được chế tạo (giá cả phải chăng) vẫn còn mạnh mẽ và có khả năng các nguồn tài trợ cho cả trang và nhà dự kiến sẽ tiếp tục mở rộng khi có sự thay đổi trong ban lãnh đạo tại FHFA,” các nhà phân tích của Wedbush đánh giá nguồn cung ở mức Khả quan. Trong số các lý do khác, UMH có thể là một trong những REIT tốt nhất để mua vào năm 2022:xu hướng thuận lợi trong tăng trưởng bất động sản tương tự của REIT, cũng như tiềm năng tăng thêm gắn liền với một thỏa thuận liên doanh với ba cộng đồng ở Florida, được công bố vào tháng 12.
UMH đã trả cổ tức hàng năm kể từ năm 1998 và báo hiệu triển vọng cải thiện với mức tăng cổ tức 5,5% vào năm 2021. Đây là lần tăng cổ tức đầu tiên của REIT kể từ năm 2009.
Stag Industrial (STAG, $ 45,54) sở hữu và vận hành các bất động sản công nghiệp cho một người thuê trên khắp Hoa Kỳ. Cụ thể, nó sở hữu 517 bất động sản với diện tích cho thuê 103,4 triệu feet vuông và trị giá 8,7 tỷ đô la.
STAG đã phát triển thông qua sự kết hợp giữa tăng giá thuê và mua lại và đang hướng dẫn mức tăng trưởng khoảng 3,5% cho cùng một cửa hàng vào năm 2021 - nếu đạt được mục tiêu đó, điều đó sẽ đánh dấu mức tăng trưởng cùng một cửa hàng cao nhất trong lịch sử công ty. REIT đã được hưởng lợi vào năm 2021 từ việc thuê thang cuốn, thời gian ngừng hoạt động giữa các hợp đồng thuê ngắn hơn và tỷ lệ giữ chân người thuê từ 75% đến 80%. Dự báo khối lượng mua lại ở mức 1,1 tỷ đô la đến 1,2 tỷ đô la vào năm 2021 cũng sẽ là mức cao nhất từ trước đến nay đối với REIT này.
Thương mại điện tử đã và đang là một chất xúc tác tăng trưởng mạnh mẽ. STAG ước tính 40% danh mục đầu tư của mình tham gia vào hoạt động thương mại điện tử. Amazon.com (AMZN) là đối tác thuê lớn nhất với 3,6% danh mục đầu tư và các đối tượng thuê lớn khác bao gồm Eastern Metal Supply, GXO Logistics (GXO), FedEx (FDX) và American Tyre Distribution.
STAG đưa ra một bảng cân đối kế toán chắc chắn, tăng trưởng cổ tức bảy năm liên tiếp và tỷ lệ chi trả FFO là 70%. So với các REIT tốt nhất khác trong danh sách này, nó khó bị ăn cắp ở mức 21 lần AFFO ước tính, nhưng cổ phiếu vẫn có vẻ ở mức giá vừa phải.
Piper Sandler đã đưa Stag vào "REIT Heavyweights", chỉ ra 25 công ty đã vượt trội hơn các công ty cùng ngành về tám chỉ số cụ thể, báo hiệu khả năng hoạt động tốt trong các môi trường hoạt động khác nhau. Các nhà phân tích của Piper cho biết:"Bằng cách nhắm mục tiêu vào [bất động sản công nghiệp], STAG đã phát triển một chiến lược đầu tư giúp các nhà đầu tư tìm thấy sự cân bằng mạnh mẽ giữa thu nhập và tăng trưởng".
Tin cậy thực tế thuộc tính cần thiết (EPRT, $ 27,39) đầu tư vào các bất động sản cho thuê ròng cho một người thuê trên 45 tiểu bang. (Hợp đồng thuê ròng đề cập đến cấu trúc cho thuê trong đó người thuê thanh toán tất cả các chi phí tài sản.)
EPRT sở hữu 1.397 bất động sản với diện tích 12,4 triệu bộ vuông và cho khoảng 300 khách thuê. Khách thuê của nó đến từ 17 ngành công nghiệp khác nhau và chủ yếu là các doanh nghiệp dịch vụ như y tế / nha khoa, sửa chữa ô tô, ăn uống bình thường và giáo dục trẻ em; nhiều trong số này có khả năng chống lại thương mại điện tử. Công suất trung bình gia quyền của danh mục đầu tư là 99,9% trong quý tháng 9 năm 2021.
Trung bình, EPRT trả 2,2 triệu đô la cho một bất động sản. Quy mô nhỏ này giúp các bất động sản này dễ bán và cho thuê lại hơn và REIT giữ cho chi phí mua lại của người thuê ở mức thấp bằng cách làm việc với các nhà khai thác nhiều đơn vị.
Essential Properties chủ động trong việc quản lý danh mục đầu tư của mình. Công ty đã mua lại 253 bất động sản với giá 653 triệu đô la trong chín tháng đầu năm 2021. Khoảng 86% trong số các thương vụ này là giao dịch bán - cho thuê lại với thời hạn thuê trung bình có trọng số là 15,3 năm. REIT cũng đã bán 36 địa điểm với giá 55 triệu đô la và ghi nhận lợi nhuận gần 9 triệu đô la từ việc bán bất động sản.
Với hơn 400 triệu đô la khả năng đi vay chưa sử dụng, Essential Properties có rất nhiều bột ngọt để mua lại.
Essential Properties bắt đầu trả cổ tức vào năm 2018 và đã tăng cổ tức hàng năm. Lần tăng thanh toán cuối cùng là khoảng 4% vào tháng Sáu. Trong khi đó, khoản thanh toán ở mức vừa phải ở mức 74% của FFO.
Triển vọng tăng trưởng khiến EPRT trở thành một trong những REIT tốt nhất để mua vào năm 2022. Công ty dự kiến kết thúc năm 2021 với mức tăng trưởng FFO được điều chỉnh 18% trên mỗi cổ phiếu; trên hết, nó đang hướng dẫn cải thiện 13% nữa vào năm 2022, điều này cũng sẽ giúp nó tăng cường cổ tức.
"Chúng tôi tiếp tục coi EPRT là một trong những REIT cho thuê ròng có vị trí tốt nhất để mang lại tăng trưởng hai con số trong vài năm tới nhờ quy mô nhỏ, danh sách người thuê chất lượng, tỷ lệ đòn bẩy thấp và hoạt động tăng trưởng bên ngoài", Raymond James đánh giá. cổ phiếu ở mức Khả quan.
Một công ty cho thuê ròng khác chấm điểm REIT tốt nhất cho năm 2022 là Vốn lưu trữ (STOR, $ 34,03), sở hữu các bất động sản cho một người thuê trên khắp Hoa Kỳ
REIT này nhắm mục tiêu đến các khách hàng thị trường trung bình như Camping World (CWH), Bass Pro Shops và Spring Education Group thường tạo ra hơn 50 triệu đô la doanh thu hàng năm và tạo ra một phần ba doanh số của họ từ những khách hàng lặp lại.
STOR sở hữu 2.788 bất động sản được cho 538 khách thuê và đạt tỷ lệ lấp đầy 99,4%. Và với hơn 215.000 doanh nghiệp trên toàn quốc phù hợp với mô tả khách hàng mục tiêu, Store Capital có rất nhiều cơ hội để phát triển.
Công ty sử dụng phương pháp tiếp cận nguồn gốc trực tiếp để mua lại bất động sản nhằm giữ cho chi phí mua thấp, chất lượng danh mục đầu tư cao và quy trình mua lại đầy đủ. Lộ trình thỏa thuận của REIT có khoảng tài sản trị giá 13 tỷ đô la. Chiến lược mua lại có nguồn gốc trực tiếp này đã giúp Store đạt mức tăng trưởng hàng năm 5,1% trong FFO điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu và 6,8% cổ tức hàng năm trong vòng bảy năm.
Bảo mật danh mục đầu tư được hỗ trợ bởi các hợp đồng thuê dài hơn mức trung bình, với thời hạn thuê trung bình còn lại của Store là 13,5 năm. Sự an toàn bổ sung đến từ bảng cân đối đầu tư của REIT, cho thấy tỷ lệ đòn bẩy 39% và nợ chỉ bằng 3,4 lần EBITDA, thấp hơn mức trung bình thuê ròng là 5,0.
STOR đặt mục tiêu đạt được mức tăng trưởng 5% hàng năm thông qua sự kết hợp của việc leo thang cho thuê, thanh toán thận trọng và bán bất động sản tích lũy. REIT đang hướng dẫn FFO năm 2021 là 1,99 USD / cổ phiếu và tăng 9% vào năm 2022 lên phạm vi từ 2,15 USD đến 2,20 USD / cổ phiếu.
Store Capital không có nhiều thành tích về tăng trưởng cổ tức, với bảy năm tăng liên tục, nhưng nó đã giữ tỷ lệ chi trả ổn định ở mức 82%. Trong khi đó, cổ phiếu STOR giao dịch với mức chiết khấu khoảng 19% so với các công ty cùng ngành.
Và không kém Warren Buffett xem Store Capital có phần ưu ái:STOR là REIT duy nhất trong danh mục đầu tư của Berkshire Hathaway.
Núi Sắt (IRM, 49,53 đô la) đã xây dựng hoạt động kinh doanh ban đầu của mình xung quanh việc lưu trữ vật lý và cắt nhỏ hồ sơ, mặc dù nó đã chuyển sang lưu trữ dữ liệu kỹ thuật số trong nhiều năm.
REIT này có quy mô chưa từng có trong hồ sơ vật lý, lưu trữ tài liệu cho khoảng 225.000 khách hàng, bao gồm 95% các công ty nằm trong danh sách Fortune 1000. Trong lĩnh vực kinh doanh này, Iron Mountain tự hào có tỷ lệ giữ chân khách hàng là 98%, mức tăng trưởng hữu cơ nhất quán và mối quan hệ trung bình trong 15 năm với khách hàng.
Iron Mountain đang sử dụng dòng tiền đáng tin cậy từ việc lưu trữ hồ sơ vật lý để xây dựng khả năng lưu trữ dữ liệu kỹ thuật số. Hiện tại, REIT đang vận hành 15 trung tâm dữ liệu có công suất công nghệ thông tin tiềm năng 445 megawatt và phục vụ hơn 1.300 khách hàng. Khoảng 144,7 megawatt trong công suất trung tâm dữ liệu của nó đã có thể cho thuê và REIT có 66 megawatt khác đang được xây dựng và 234,8 megawatt được giữ để phát triển.
Sáng kiến Project Summit của công ty là hợp lý hóa các hoạt động trong khi đồng thời nâng cao trọng tâm của REIT vào hoạt động kinh doanh kỹ thuật số tăng trưởng cao hơn của mình. Iron Mountain dự kiến sẽ đạt được 375 triệu đô la lợi nhuận EBITDA vận hành hàng năm từ Hội nghị thượng đỉnh dự án vào cuối năm 2021, với 50 triệu đô la lợi ích khác được thực hiện vào năm 2022.
Tính đến cuối quý 3 năm 2021, Iron Mountain đã thuê 24 megawatt lưu trữ kỹ thuật số và REIT đang trên đà vượt qua mục tiêu ban đầu năm 2021 là 30 megawatt cho thuê. Mặc dù lưu trữ kỹ thuật số hiện chỉ chiếm khoảng 10% hoạt động kinh doanh của REIT, nhưng đóng góp lợi nhuận từ trung tâm dữ liệu và các khoản tiết kiệm của Project Summit đang giúp thúc đẩy lợi nhuận của Iron Mountain.
Một loạt các thương vụ mua lại bất động sản trung tâm dữ liệu gần đây, bao gồm việc bán CyrusOne trị giá 15 tỷ đô la và thương vụ CoreSite 10 tỷ đô la, đang làm giảm số lượng người chơi lớn trong lĩnh vực REIT dữ liệu và thúc đẩy định giá cho các REIT kỹ thuật số còn lại, bao gồm cả IRM.
Iron Mountain có thành tích 11 năm trả cổ tức, bao gồm tám lần tăng cổ tức và đôi khi là cổ tức lớn đặc biệt. Hiện tại, tỷ suất lợi nhuận cổ phiếu là 5,3% và tỷ lệ chi trả từ FFO điều chỉnh là 81%. Một lưu ý cho các nhà đầu tư là công ty có kế hoạch giữ cố định mức cổ tức hàng năm 2,47 đô la hiện tại cho đến khi đạt được mục tiêu chi trả cho FFO đã điều chỉnh 60%.
Cổ phiếu IRM đã tăng gần 70% cho đến giữa tháng 12 năm 2021. Nhưng Iron Mountain vẫn có thể nằm trong số các REIT tốt nhất để mua vào năm 2022 do P / AFFO dự phóng vẫn hấp dẫn là 14 - mức chiết khấu 31% so với các công ty cùng ngành. Trong khi đó, năm trong số bảy nhà phân tích về cổ phiếu IRM gọi nó là Mua hoặc Mua mạnh. Một số trích dẫn sự tích lũy từ việc mở rộng trung tâm dữ liệu, được hỗ trợ bởi doanh thu định kỳ từ hoạt động kinh doanh lưu trữ hồ sơ vật lý, là lý do để đầu tư.
Tin cậy thuộc tính y tế (MPW, $ 22,02) điều hành các bệnh viện, trung tâm phục hồi chức năng nội trú và các cơ sở chăm sóc sức khỏe hành vi trên toàn thế giới và là chủ sở hữu bệnh viện phi chính phủ lớn thứ hai trong ngành. REIT sở hữu 442 bất động sản y tế trên 34 tiểu bang và 9 quốc gia khác, được thuê cho 52 hệ thống chăm sóc sức khỏe ở Hoa Kỳ và nước ngoài. Các bệnh viện chăm sóc cấp tính là trụ cột của danh mục đầu tư trị giá 21,4 tỷ đô la.
Đối tượng thuê lớn nhất của Medical Properties Trust là Steward Healthcare, cho thuê 36 bất động sản và chiếm khoảng 2,6% danh mục đầu tư. Các khách thuê chính khác bao gồm Prospect Medical Holdings (Hoa Kỳ), Circle Health (Vương quốc Anh) và Swiss Medical Network (Thụy Sĩ).
Sự an toàn được đưa vào danh mục đầu tư không chỉ bởi chất lượng tín dụng của những người thuê lớn, mà còn bởi cấu trúc cho thuê ròng nơi người thuê chịu mọi chi phí tài sản. Các hợp đồng thuê của REIT có thời hạn ban đầu từ 10 đến 20 năm và có thang cuốn tiền thuê hàng năm dựa trên lạm phát hoặc tỷ lệ cố định.
Mô hình mua lại bán - cho thuê lại của Medical Properties Trust tạo điều kiện mở rộng danh mục đầu tư đồng thời giúp người thuê bệnh viện giải phóng tiền mặt có thể được sử dụng để cải thiện địa điểm. Trong quý tháng 9 năm 2021, REIT đã bán Macquarie Asset Management 50% lãi suất trong tám bệnh viện ở Massachusetts với giá 1,3 tỷ đô la; ký kết hợp đồng bán lại trị giá 900 triệu đô la Mỹ đối với 5 bệnh viện ở Florida và hợp đồng bán lại trị giá 760 triệu đô la Mỹ đối với 18 trung tâm chăm sóc sức khỏe hành vi cho bệnh nhân nội trú; và mua lại một trung tâm điều trị ung thư ở Bồ Đào Nha với giá 20,4 triệu đô la.
FFO được điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu của REIT đã tăng 12% trong chín tháng đầu năm 2021 lên 1,01 đô la. Medical Properties Trust đang hướng dẫn FFO được điều chỉnh theo tỷ lệ chạy hàng năm là $ 1,81- $ 1,85 và tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA là 6,0 lần.
MPW đã tăng cổ tức trong 8 năm liên tiếp, với tỷ lệ trung bình hàng năm là 3% trong nửa thập kỷ qua. Trong khi đó, tỷ lệ thanh toán của nó là 64% tiền từ hoạt động. Trong khi đó, cổ phiếu giao dịch với giá cao hơn một chút so với 16 lần ước tính đã điều chỉnh của FFO, tức là mức chiết khấu 22% so với các công ty cùng ngành.
Các nhà phân tích của Stifel cho biết:“Cơ sở người thuê của công ty đang được cải thiện, một phần lớn là do khả năng của người thuê lớn nhất trong việc xoay chuyển hoạt động của một số bệnh viện”. . "
Niềm tin thực tế bưu chính (PSTL, $ 17,75) là REIT lớn nhất trong một phân khúc bất thường:tài sản bưu điện.
PSTL là chủ sở hữu và người quản lý lớn nhất của quốc gia đối với các cơ sở cho Bưu điện Hoa Kỳ thuê. Danh mục đầu tư của REIT hiện bao gồm 926 bất động sản chiếm 21,3 triệu feet vuông diện tích cho thuê tại 49 tiểu bang và nó đóng vai trò là người quản lý 397 bất động sản bưu điện khác. Danh mục đầu tư của Postal Realty Trust là cho thuê 99,6%, có thời hạn cho thuê trung bình có trọng số 4 năm và giá thuê trung bình là 7,92 đô la mỗi foot vuông.
USPS là người thuê nhà tốt nhất trong lớp có khả năng chống suy thoái và thanh toán 100% tiền thuê nhà đúng hạn. Vì tiền thuê chỉ chiếm 1,7% chi phí USPS hàng năm nên gánh nặng mà các hợp đồng thuê của REIT đối với người thuê này là tối thiểu.
Kể từ khi IPO vào năm 2019, Postal Realty Trust đã tăng danh mục đầu tư của mình lên 243%, thu nhập cho thuê tăng 310% và cổ tức hàng quý là 257%, bao gồm chín quý liên tiếp tăng khoản thanh toán của mình.
USPS có mạng lưới phân phối bán lẻ lớn nhất của Mỹ và mang lại cơ hội to lớn cho Bưu điện Realty phát triển thông qua việc mua lại địa điểm. Trong số khoảng 31.000 cơ sở bưu điện trên toàn quốc, gần 26.000 cơ sở thuộc sở hữu tư nhân và do đó, các mục tiêu mua lại tiềm năng cho REIT này.
Khi thương mại điện tử phát triển, các cơ sở bưu điện đã nổi lên như là nhà cung cấp chính của các dịch vụ giao hàng "chặng cuối". Điều này đã hỗ trợ tăng trưởng doanh thu đóng gói và vận chuyển 11,9% cho USPS kể từ năm 2012.
REIT đã chốt 19 triệu đô la mua lại bất động sản trong quý 9, tăng thu nhập cho thuê 70%, tạo ra FFO đã điều chỉnh là 4,8 triệu đô la, hay 27 xu cho mỗi cổ phiếu và tăng cổ tức lên khoảng 5%. Bưu điện Realty Trust sẽ vượt mục tiêu mua lại 100 triệu đô la trong năm thứ hai liên tiếp và các nhà phân tích dự báo FFO năm 2021 trên mỗi cổ phiếu là 96 xu tăng lên 1,06 đô la vào năm tới.
Mặc dù mức chi trả cổ tức của Bưu điện Realty Trust ở mức cao ở mức 93%, nhưng mức tăng trưởng FFO trên mỗi cổ phiếu cao của nó sẽ giảm dần mức chi trả trong vòng hai đến ba năm tới.
"Chúng tôi tin rằng có một động lực tương đối mạnh mẽ xung quanh sự tăng trưởng bên ngoài của PSTL trong vài năm tới bởi vì ít nhà đầu tư tổ chức tập trung vào không gian và nguồn vốn hạn chế khiến việc mua lại quy mô lớn trở nên khó khăn", nhà phân tích Stifel đánh giá cổ phiếu tại Mua cho biết. "Ngoài ra, quyền sở hữu bất động sản cho USPS thuê rất phân tán."
Nếu bạn muốn có con cá lớn nhất trong một cái ao vẫn còn khá lớn, PSTL là một trong những REIT tốt nhất mà bạn có thể mua vào năm 2022.
W. P. Carey (WPC, 79,78 USD) chuyên cho thuê ròng bất động sản thương mại trên khắp Hoa Kỳ và Châu Âu và là một trong những chủ sở hữu tài sản cho thuê ròng lớn nhất thế giới.
W. P. Carey sở hữu 1.264 bất động sản tương ứng với 152 triệu bộ vuông diện tích cho thuê. Danh mục đầu tư của nó tập trung vào các tài sản công nghiệp, nhà kho và văn phòng, với số lượng bán lẻ và tự lưu trữ ít hơn.
REIT cho 358 khách thuê bất động sản và đạt tỷ lệ lấp đầy 98,4% và thời hạn thuê còn lại trung bình là 10,6 năm. Những khách thuê hàng đầu tại Mỹ của nó bao gồm U-Haul, Phụ tùng ô tô nâng cao (AAP) và Kho chứa thêm không gian (EXR); những khách thuê hàng đầu ở châu Âu bao gồm nhà bán lẻ DIY Hellweg, đại lý ô tô Pendragon và chính phủ Tây Ban Nha.
W. P. Carey được định vị tốt hơn hầu hết các REIT để hưởng lợi từ lạm phát. That's because 99% of its leases incorporate contractual rent increases, and 59% have rent increases tied to CPI.
While dividend payout is on the high side at roughly 75% of cashflow, W. P. Carey has increased dividends 24 years in a row, indicating its ability to grow even through downturns. Dividends are also supported by an investment-grade balance sheet; importantly, there are no significant debt maturities before 2024.
In a November note to investors, Raymond James analysts highlighted WPC's lowered cost of debt, abundant acquisition opportunities in Europe and the $2.5 billion liquidation of CPA 18, the last of WPC's managed portfolios.
"WPC continues to hit the gas on acquisitions and is sticking to its more differentiated sandbox," say Raymond James analysts. "There continues to be a lot of opportunity in Europe – while Realty Income's (O) expansion overseas is a validation of WPC's strategy, they don't expect O's presence will materially impact competition as there is plenty to buy."
WPC shares are attractively priced at 15 times expectations for adjusted funds from operations, a 24% discount to REIT industry peers. It's also the highest yielder among our best REITs to buy for 2022, at well above 5%.
