Gần ba triệu bất động sản nhận được hồ sơ tịch thu nhà trong năm 2010 - một kỷ lục đối với thị trường nhà ở Mỹ. Chủ nhà có thể bị tịch thu nhà vì nhiều lý do khác nhau, bao gồm các tình tiết giảm nhẹ như bệnh nặng hoặc người làm công ăn lương qua đời khiến họ không trả được nợ. Những người khác có thể gặp khó khăn về tài chính sau khi ly hôn hoặc mất việc làm. Việc tịch thu tài sản sẽ gây bất lợi cho tín dụng của người đi vay, gây khó khăn cho việc thu hồi tài chính ngay sau đó, ngay cả với một người vay nợ.
Tịch thu tài sản là một quy trình pháp lý trong đó người cho vay cầm cố thực hiện quyền chiếm hữu tài sản sau khi người đi vay không trả được nợ. Kết quả là, chủ nhà mất hứng thú với ngôi nhà và điểm tín dụng của anh ta bị tổn hại do các khoản thanh toán bị bỏ lỡ do người cho vay báo cáo cũng như chính hành động tịch thu nhà. Người cho vay cầm cố yêu cầu một thời gian chờ đợi đối với những rủi ro tín dụng nghiêm trọng như tịch thu tài sản, bán khống và phá sản, vì những rủi ro này phản ánh trực tiếp đến khả năng trả nợ của người đi vay. Trong thời gian chờ đợi này, người đi vay phải thiết lập lại tín dụng tốt và phục hồi sau tình trạng kiệt quệ tài chính của mình trước khi có được một khoản thế chấp mới có hoặc không có người vay.
Một cosigner giúp một người đi vay yếu kém đủ điều kiện nhận tín dụng do hồ sơ tín dụng và tài chính mạnh mẽ của cô ấy. Không giống như người đồng vay, người cũng nhận được lãi suất đối với bất động sản bằng cách giúp người vay chính đủ điều kiện, người vay thế chấp chỉ đảm bảo hoặc chịu trách nhiệm thanh toán khoản vay nếu người đi vay không trả được nợ. Cosigner không nhất thiết phải đạt được quyền sở hữu đối với tài sản. Cosigner thường giúp thu được các khoản nợ ít hơn như cho vay mua ô tô, thẻ tín dụng và cho thuê nhà. Khi được sử dụng để thế chấp, cha mẹ hoặc người thân có thể chỉ định cho người vay một khoản tín dụng tối thiểu, nhưng không phải cho người có tín dụng xấu. Người đi vay phải đủ điều kiện cho khoản vay sau khi bị tịch thu tài sản.
Người vay phải đợi hết thời gian chờ đợi trước khi có thể có được một khoản thế chấp mới. Có cosigner không ảnh hưởng đến thời gian chờ đợi. Hầu hết các khoản thế chấp là các khoản vay thông thường thuộc sở hữu của Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Những điều này đòi hỏi ba đến bảy năm sau khi bị tịch thu tài sản hoặc chứng thư thay cho việc tịch thu tài sản, tức là tài sản đó sẽ trả lại cho người cho vay. Thời gian chờ đợi ba năm áp dụng cho những người vay có thể chứng minh được các tình tiết giảm nhẹ gây ra vụ vỡ nợ, trong khi thời gian chờ đợi từ năm đến bảy năm tùy thuộc vào chương trình cho vay theo giá trị và thế chấp.
Các khoản thế chấp được bảo hiểm bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang, hoặc các khoản vay FHA, và các khoản được Bộ Cựu chiến binh bảo lãnh có các yêu cầu chờ đợi ít nghiêm ngặt hơn sau khi tịch thu nhà. Giống như các khoản vay thông thường, người đi vay phải đáp ứng các tiêu chuẩn về tính đủ điều kiện của FHA và VA. Cosigner có thể đóng vai trò như một yếu tố bù đắp để củng cố hồ sơ vay của người vay, nhưng không thể thay thế cho các yêu cầu chờ đợi cơ bản. FHA yêu cầu thời gian chờ đợi ba năm có thể được miễn khi có tình tiết giảm nhẹ được ghi nhận. Các khoản vay VA yêu cầu hai năm.
