Nếu mối liên hệ duy nhất của bạn với bang Indiana là từ việc xem bóng đá Nhà thờ Đức Bà hoặc nhớ cậu bé 6 tuổi Ron Howard tươi cười hát những lời ca ngợi của Gary, Indiana, trong "The Music Man", bạn có thể không biết rằng Indiana đã phải chịu đựng một điều trong số các tỷ lệ bị tịch thu nhà cao nhất trên toàn quốc vào thời điểm bắt đầu cuộc khủng hoảng tịch thu nhà vào năm 2006, theo một nghiên cứu năm 2007, "My Old Indiana Home:A Study of Rising Recansion Rates" của Đại học Nam Indiana. Cả quy trình tịch thu nhà và các quyền liên quan của người thuê nhà ở Bang Hoosier đều được quy định trong luật liên bang và tiểu bang.

Quá trình tịch thu nhà

Các khoản tịch thu ở Hoa Kỳ là tư pháp (tại tòa án) hoặc phi tư pháp (hành chính). Ở Indiana, việc tịch thu tài sản là do tư pháp. Kể từ năm 2011, những người cho vay xiết nợ đã phải gửi thông báo cho những người vay quá hạn ít nhất 30 ngày trước khi nộp đơn kiện tịch thu tài sản tại tòa án. Họ bắt đầu hành động tịch thu tài sản bằng cách nộp đơn kiện và ghi lại những gì được gọi là "lis lacens", hoặc thông báo về vụ kiện đang chờ xử lý. Các bên được nêu tên có quyền yêu cầu một hội nghị giải quyết để theo đuổi một giải pháp thay thế cho việc tịch thu tài sản, chẳng hạn như sửa đổi khoản vay. Tòa án cuối cùng sẽ đưa ra phán quyết đối với hoặc chống lại việc tịch thu tài sản và, nếu trước đó, sẽ ra lệnh bán tài sản.

Sự tham gia của người thuê trong vụ kiện

Cưỡng chế những người cho vay ở Indiana có thể bao gồm cả chủ sở hữu bất động sản và những người thuê nhà trong việc tịch thu nhà vì hợp đồng thuê nhà trên thực tế là một quyền lợi đối với tài sản. Mục đích của người cho vay bao gồm cả người thuê trong hành động là chấm dứt quyền của người thuê đó liên quan đến tài sản - nghĩa là chấm dứt hợp đồng thuê của họ. Tuy nhiên, hầu hết những người cho vay chỉ nộp đơn chống lại người đi vay, đặc biệt là kể từ khi luật liên bang năm 2009 cấm người cho vay chấm dứt hợp đồng thuê sau khi việc tịch thu tài sản có hiệu lực.

Bảo vệ người thuê nhà khi bị tịch thu nhà

Đạo luật bảo vệ người thuê nhà khi bị tịch thu nhà năm 2009 của liên bang yêu cầu người cho vay và người mua nhà bị tịch thu nhà phải tuân theo các hợp đồng thuê nhà hiện có sau khi bị tịch thu nhà. Ngoại lệ duy nhất đối với yêu cầu này là khi một tài sản bị tịch thu được mua bởi một cá nhân có ý định tự mình chiếm giữ căn hộ cho thuê. Khi kết thúc hợp đồng thuê hoặc đối với những người thuê mà không có hợp đồng thuê, những người cho vay cưỡng chế và tất cả các chủ sở hữu mới khác, bao gồm cả những người có ý định chiếm giữ căn hộ, phải thông báo cho người thuê trước 90 ngày trước khi khởi kiện trục xuất.

Di dời sau khi tịch biên

Ở Indiana, người cho vay xiết nhà hoặc người mua nhà bị tịch thu nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà sau khi bị tịch thu nhà mà không có lý do chính đáng - nghĩa là không có lý do liên quan đến hợp đồng thuê nhà, chẳng hạn như không trả tiền thuê nhà. Sau thông báo 90 ngày theo yêu cầu của luật liên bang, một chủ sở hữu theo đuổi việc trục xuất ở Indiana bằng cách đệ đơn kiện trục xuất, được gọi là người giam giữ bất hợp pháp, lên tòa án. Người thuê nhà có đủ khả năng để được điều trần. Nếu được chấp thuận, việc trục xuất sẽ được thực hiện bởi cảnh sát trưởng quận, người đầu tiên niêm yết tài sản và sau đó cưỡng chế di dời bất kỳ người nào còn lại.