Những thứ bạn sẽ cần

• Máy tính

• Băng đo để xác nhận diện tích vuông

• Máy tính có Internet

Mẹo

Các phương pháp này rất tuyệt vời để xác định chặt chẽ giá trị tài sản thương mại. Các nhà đầu tư bất động sản mới bắt đầu cũng sẽ muốn sử dụng dịch vụ của một thẩm định viên chuyên nghiệp.

Đặt giá trị vào một giao dịch mua bất động sản thương mại là chìa khóa để tạo ra lợi nhuận trong tương lai và tránh những tổn thất có thể xảy ra. Các nhà đầu tư cần một cách đơn giản nhưng chính xác để xác định cả giá hiện tại và tiềm năng thu nhập trong tương lai của việc mua bất động sản thương mại mong muốn. Có ba phương pháp, nếu được sử dụng cùng nhau, sẽ đưa ra một con số đáng tin cậy để đưa ra giá bán hoặc giá mua.

Bước 1

So sánh giá bán gần đây của các tòa nhà có quy mô tương tự trong cùng khu vực. Đây là Phương pháp So sánh Trực tiếp. Trong quá khứ, so sánh bán hàng là lĩnh vực duy nhất của các thẩm định viên. Ngày nay, thông tin này rất dễ tìm nhờ sự phổ biến gần đây của các trang web so sánh tài sản trên Internet (xem phần Tài nguyên). Thông tin trên các trang web này được thu thập từ một số nguồn, bao gồm hồ sơ công khai của quận và danh sách bán hàng trong quá khứ. Những số liệu này nên được xem như ước tính. Giá trị tài sản có thể thay đổi do cải tạo, điều kiện khu vực lân cận và thời gian cần thiết để cập nhật hồ sơ công khai.

Bước 2

Sử dụng phương pháp Tiếp cận Chi phí để cung cấp cho cả người mua và người bán ý tưởng về giá trị của bất động sản dựa trên chi phí thay thế của bất kỳ hoạt động cải tạo đất nào. Những cải tiến đó bao gồm các tòa nhà, cảnh quan và bãi đậu xe. Chỉ sử dụng phương pháp này kết hợp với các phương pháp đánh giá khác. Người mua và người bán nếu chỉ sử dụng phương pháp này sẽ phải đối mặt với những điểm không chính xác có thể xảy ra dựa trên tình trạng của các tòa nhà và khu đất xung quanh.

Bước 3

Sử dụng Hệ số nhân tiền thuê gộp. Nó là một công cụ chính xác và hữu ích hơn để xác định giá trị tài sản thương mại. Thông tin cần thiết để thực hiện phép tính này bao gồm tổng thu nhập cho thuê hàng năm nhân với số năm mà người mua tin rằng sẽ phải trả tiền cho việc mua. Theo thuật ngữ toán học, công thức như sau:Giá trị =Tổng thu nhập cho thuê x Hệ số nhân cho thuê tổng. Ví dụ, một bất động sản tạo ra 100.000 đô la tổng thu nhập cho thuê mỗi năm, nhân với thời gian nắm giữ là 10 năm, sẽ đặt giá trị của bất động sản là 1 triệu đô la. Sử dụng phương pháp này đặc biệt không tốt cho các căn hộ và / hoặc văn phòng còn trống vì mất nhiều thời gian để tìm người thuê mới. Các nhà đầu tư nên xây dựng hệ số trống ít nhất 5% trong tính toán của họ.

Bước 4

Bao gồm phương pháp Tỷ lệ giới hạn để xác định giá trị. Được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm, phương pháp này được tính bằng cách lấy thu nhập hoạt động ròng chia cho giá của bất động sản. Thu nhập hoạt động ròng (NOI) là tổng thu nhập trừ đi các vị trí tuyển dụng và chi phí. Ví dụ:nếu NOI của một bất động sản là 50.000 đô la một năm và tỷ lệ giới hạn tương đương là 5%, thì bất động sản đó có thể được định giá 1 triệu đô la.