Sau nhiều năm thuê nhà, bạn đang mơ mua một ngôi nhà. Tuy nhiên, trong khi đó, một sự kiện lớn trong đời đòi hỏi bạn phải phá bỏ hợp đồng thuê nhà sớm. Phá vỡ hợp đồng không phải là lý tưởng, và bạn có thể lo lắng rằng điều đó sẽ ảnh hưởng đến tín dụng của bạn — và khả năng bạn bị thế chấp. Tin tốt là hợp đồng thuê bị hỏng sẽ không hiển thị trên báo cáo tín dụng hoặc ảnh hưởng trực tiếp đến điểm tín dụng của bạn. Tuy nhiên, nếu bạn không trả số tiền mà bạn nợ chủ nhà, bạn có thể bị phá tài khoản đòi nợ, gây thiệt hại cho khoản tín dụng của bạn và khiến việc mua nhà trong tương lai trở nên khó khăn hơn.

Đọc tiếp để tìm hiểu thêm về việc phá vỡ hợp đồng, rủi ro tiềm ẩn khi làm như vậy và cách theo dõi và bảo vệ tín dụng của bạn trong suốt quá trình.

Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn phá vỡ hợp đồng thuê sớm?

Điều gì xảy ra khi bạn phá vỡ hợp đồng sớm phụ thuộc vào các điều khoản cho thuê và luật pháp của tiểu bang và địa phương. Trong hầu hết các trường hợp, bạn sẽ mất tiền đặt cọc và bạn có thể phải trả các khoản phí khác. Nếu chủ nhà không tìm được người thuê thay thế, họ có thể tính tiền thuê nhà của bạn cho những tháng còn lại trong hợp đồng thuê.

Nếu bạn không trả số tiền còn nợ, chủ nhà có thể kiện bạn. Nếu bạn thua, bạn có thể phải trả án phí cũng như số tiền bạn nợ; thẩm phán có thể cắt tiền lương của bạn để làm như vậy.

Thay vì dành thời gian và tiền bạc cho một vụ kiện, chủ nhà có thể muốn chuyển khoản nợ của bạn cho bên đòi nợ bên thứ ba, người sẽ truy bắt bạn vì số tiền bạn nợ. Nếu bạn vẫn không trả, người đòi nợ có thể sẽ kiện bạn.

Việc phá vỡ hợp đồng có ảnh hưởng đến khả năng đăng ký thế chấp của bạn không?

Việc phá vỡ hợp đồng sẽ không hiển thị trên báo cáo tín dụng của bạn. Tuy nhiên, nếu bạn không thanh toán các khoản phí chưa thanh toán và tài khoản của bạn được bán cho cơ quan thu nợ, khoản nợ đó sẽ xuất hiện trên báo cáo tín dụng của bạn.

Tài khoản trong bộ sưu tập có tác động tiêu cực đến tín dụng của bạn, điều này có thể khiến bạn khó có được các điều khoản có lợi cho khoản vay thế chấp. Bởi vì các tài khoản thu nợ vẫn còn trên báo cáo tín dụng của bạn trong bảy năm, chúng có thể ảnh hưởng đến tín dụng của bạn trong tương lai. (Lớp lót bạc:Khi chúng già đi, các tài khoản nhờ thu ít ảnh hưởng hơn đến điểm tín dụng của bạn.)

Bạn có thể đã được một chuyên gia bất động sản hướng dẫn để thanh toán bất kỳ khoản thu nào trước khi bạn đóng một khoản thế chấp. Fannie Mae và Freddie Mac, những công ty cho vay thế chấp lớn được chính phủ hậu thuẫn, không yêu cầu người vay phải trả hết tài khoản thu nợ trước khi chấp thuận thế chấp nhà cho một gia đình, và việc trả hết tài khoản bằng các khoản thu hộ cũng có thể không cải thiện điểm tín dụng của bạn. Văn phòng tín dụng không bắt buộc phải xóa các tài khoản đã trả tiền khỏi báo cáo tín dụng của bạn. Các mô hình chấm điểm tín dụng mới hơn, bao gồm FICO 9 và VantageScore 3.0 và 4.0, bỏ qua các bộ sưu tập có số dư bằng 0, nhưng các mô hình chấm điểm tín dụng cũ hơn — bao gồm các mô hình thường được người cho vay thế chấp sử dụng — thì không.

Các hợp đồng cho vay bị hỏng thường xuất hiện trong báo cáo sàng lọc người thuê của bạn, mà một số công ty cho vay thế chấp sẽ xem xét khi xem xét đơn xin vay của bạn. Ngay cả khi họ không, người cho vay có thể hỏi chủ nhà trước đây của bạn về lịch sử thanh toán của bạn và hợp đồng thuê bị phá vỡ có thể ngăn họ đưa ra đánh giá sáng sủa cho bạn khi người cho vay thế chấp gọi đến.

Cách phá vỡ hợp đồng mà không làm ảnh hưởng đến tín dụng của bạn

Trong nhiều trường hợp, những lý do sau đây là lý do chính đáng về mặt pháp lý để phá bỏ hợp đồng mà không ảnh hưởng đến tín dụng của bạn.

• Nhà không thể ở được. Chủ nhà phải duy trì tài sản trong tình trạng có thể sống được. Nếu hệ thống sưởi, nguồn điện hoặc hệ thống ống nước của bạn không hoạt động hoặc tài sản bị côn trùng phá hoại, bạn có thể được biện minh khi vi phạm hợp đồng.
• Sự bình yên của bạn bị xâm phạm. Bạn có quyền có được hòa bình và yên tĩnh hợp lý trong nhà của bạn. Nếu chủ nhà của bạn đến thăm mà không được thông báo hoặc cho phép, hàng xóm của bạn mở nhạc lớn suốt đêm hoặc việc tu sửa không cần thiết diễn ra trong nhiều tháng, sự yên bình của bạn có thể bị coi là vi phạm.
• Bạn đang thực hiện nghĩa vụ quân sự. Nếu bạn đã ký hợp đồng thuê nhà và sau đó tham gia nghĩa vụ quân sự, bạn có thể chấm dứt hợp đồng thuê bất cứ lúc nào. Nếu bạn đã ký sau gia nhập quân đội, bạn chỉ có thể phá bỏ hợp đồng thuê nếu được lệnh triển khai từ 90 ngày trở lên hoặc thay đổi vĩnh viễn nơi đóng quân của mình.
• Hợp đồng thuê của bạn có điều khoản chấm dứt được tích hợp sẵn. Một số hợp đồng thuê chỉ định những cách bạn có thể phá vỡ hợp đồng mà không gặp phải hậu quả gì — ví dụ:bằng cách trả một số tháng thuê nhất định.
• Bạn đang gặp nguy hiểm. Nếu bạn đang bị quấy rối hoặc bị đeo bám, là nạn nhân của bạo lực gia đình hoặc bị tấn công tình dục, bạn có thể phá vỡ hợp đồng thuê nhà.

Luật thuê nhà-chủ nhà khác nhau giữa các tiểu bang và thậm chí từ thành phố này sang thành phố khác. Các điều khoản của hợp đồng thuê của bạn cũng có thể bao gồm các căn cứ để bạn có thể chấm dứt hợp đồng sớm. Kiểm tra các điều khoản cụ thể trong hợp đồng thuê của bạn cũng như luật pháp của tiểu bang và địa phương để xem liệu bạn có thể chấm dứt hợp đồng thuê một cách hợp pháp hay không.

Bảo vệ tín dụng của bạn khi phá vỡ hợp đồng

Nếu bạn phải phá bỏ hợp đồng, hãy liên hệ với chủ nhà càng sớm càng tốt, nhận số tiền bạn nợ bằng văn bản và thanh toán trước khi chuyển đi. Giữ hồ sơ về các khoản thanh toán của bạn trong trường hợp có bất kỳ câu hỏi nào sau này. Kiểm tra báo cáo tín dụng và điểm tín dụng của bạn một vài tháng sau khi chuyển nhà để đảm bảo rằng không có tài khoản thu nợ nào xuất hiện và xác minh rằng việc phá vỡ hợp đồng thuê không ảnh hưởng đến tín dụng của bạn. Khi bạn chuẩn bị sẵn sàng tín dụng cho một khoản thế chấp, hãy thiết lập theo dõi tín dụng miễn phí để theo dõi tín dụng của bạn và nhận thông báo về bất kỳ vấn đề nào có thể gây ra va chạm trên đường.