Khi nói đến các khoản thế chấp, một kích thước không phù hợp với tất cả. Bài viết này đi sâu vào bốn loại thế chấp chính, bao gồm các khoản vay thông thường, FHA, VA và Jumbo, giúp bạn hiểu các đặc điểm của chúng và thời điểm nên chọn một loại hình khác để đưa ra quyết định đúng đắn cho nhu cầu mua nhà của bạn.
Các cuộc thảo luận về thế chấp thường tập trung vào các khoản vay dưới dạng một loại duy nhất. Nhưng không có gì có thể xa hơn sự thật. Không chỉ có nhiều loại khoản vay thế chấp khác nhau mà còn có các chương trình thế chấp khác nhau, chưa kể người cho vay thế chấp .
Chúng ta sẽ thảo luận về cả các loại khoản vay thế chấp khác nhau và các chương trình khác nhau cung cấp chúng. Tuy nhiên, đây là cuộc thảo luận chung về các loại hình phổ biến nhất, vì có nhiều loại khoản vay ít phổ biến hơn và thậm chí cả các tổ chức phát hành.
Có bốn chương trình thế chấp chính hiện có:
Nói chung, các khoản thế chấp thông thường đề cập đến các khoản vay được tài trợ bởi Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên bang (Fannie Mae) và Tập đoàn Thế chấp Cho vay Mua nhà Liên bang (Freddie Mac).
Chúng thường có nguồn gốc từ các ngân hàng, hiệp hội tín dụng, ngân hàng thế chấp, công ty thế chấp và những người cho vay khác, sau đó được bán cho một trong hai cơ quan thế chấp lớn.
Các khoản vay này cũng được đặc trưng bởi cái được gọi là giới hạn cho vay phù hợp . Nghĩa là, có giới hạn về số tiền có thể được vay theo chương trình thông thường. Giới hạn đó thường là $766.550 cho năm 2026 .
Tuy nhiên, các khoản vay thông thường có thể cao hơn đối với những ngôi nhà có từ hai đến bốn gia đình và cả những bất động sản nằm ở những khu vực được coi là có chi phí cao.
(Đây là những thị trường nhà ở có giá cao hơn thường nằm ở Bờ Đông và Bờ Tây, bao gồm Thành phố New York, Boston, Washington DC, San Francisco và Los Angeles.)
Các khoản thế chấp thông thường cũng được phân biệt với các khoản vay FHA và VA bởi yêu cầu bảo hiểm thế chấp.
Thường được gọi là bảo hiểm thế chấp tư nhân hay PMI, đây là một loại bảo hiểm trả cho người cho vay thế chấp một phần số dư khoản vay nếu bạn không trả được nợ.
Một số đặc điểm chính của thế chấp thông thường bao gồm những điều sau:
Các khoản vay FHA hoạt động tương tự như các khoản vay thông thường, nhưng các thông số cơ bản hơn. Ví dụ:yêu cầu thanh toán trước tối thiểu là 3,50%, ngay cả đối với người mua nhà lần đầu.
Nhưng hai đặc điểm chính của các khoản vay FHA, những đặc điểm khác biệt nhất với các khoản thế chấp thông thường, là:
PMI đối với các khoản vay FHA thường được gọi là phí bảo hiểm thế chấp hoặc đơn giản là MIP. Từ tư nhân không áp dụng vì bảo hiểm thế chấp được cung cấp bởi chính phủ Hoa Kỳ thông qua Cục Quản lý Nhà ở Liên bang.
Bảo hiểm thế chấp được thu thập theo hai cách. Giống như các khoản vay thông thường, phí bảo hiểm hàng tháng được cộng vào khoản thanh toán tiền nhà của bạn.
Nhưng cũng có một khoản phí bảo hiểm thế chấp trả trước (UFMIP) được thêm vào số dư khoản vay của bạn, mặc dù khoản phí này có thể được thanh toán bằng tiền túi tại thời điểm đóng khoản vay.
Có lẽ không có lý do nào lớn hơn cho sự phổ biến của các khoản thế chấp FHA hơn việc họ thoải mái hơn với các tiêu chuẩn tín dụng.
Ví dụ:trong khi các khoản vay thông thường yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu là 620, các khoản vay FHA sẽ chấp nhận điểm thấp nhất là 580. Nhưng chúng sẽ xuống mức thấp nhất là 500 với khoản trả trước ít nhất 10%. Đây chắc chắn là một chương trình cho vay đáng cân nhắc nếu bạn có tín dụng trung bình hay kém.
Các tính năng khác của khoản vay Fha cần lưu ý bao gồm:
Các khoản vay VA có nhiều điểm chung với các khoản vay FHA hơn là các khoản vay thông thường. Đó là bởi vì, giống như các khoản vay của FHA, các khoản vay của VA có bảo hiểm thế chấp do cơ quan chính phủ (Cơ quan Cựu chiến binh) cung cấp.
Bảo hiểm thế chấp được tính dưới dạng phí trả trước một lần, không tính phí bảo hiểm hàng tháng vào khoản thanh toán tiền nhà của bạn.
Các khoản vay được cung cấp bởi những người cho vay tham gia, có thể bao gồm các ngân hàng, công đoàn tín dụng và những người cho vay thế chấp khác. Chúng chỉ dành cho các cựu chiến binh đủ điều kiện và thành viên hiện tại của quân đội Hoa Kỳ.
Tuy nhiên, lợi thế lớn của các khoản vay VA là chúng cung cấp tài chính 100%. Điều đó có nghĩa là một cựu chiến binh đủ điều kiện có thể mua nhà mà không phải trả trước một khoản tiền nào. Và mặc dù phí bảo hiểm thế chấp được tính trước nhưng nó sẽ được cộng vào số tiền vay nên không có chi phí trả trước.
Điều khoản cho vay 100% áp dụng cho giới hạn cho vay phù hợp. Nhưng các khoản vay VA cũng có sẵn cho các tài sản có giá cao hơn nếu cần. Tuy nhiên, người đi vay sẽ phải trả trước bằng 25% số tiền mà khoản vay vượt quá giới hạn cho vay phù hợp.
Ví dụ:nếu khoản vay vượt quá giới hạn 100.000 USD, người đi vay sẽ có quyền được tài trợ 100% với số tiền lên tới 548.250 USD nhưng phải trả trước 25.000 USD—25%—cho số tiền vượt quá.
Các đặc điểm cơ bản của khoản vay VA bao gồm những điều sau:
Đúng như tên gọi, khoản vay Jumbo là khoản vay lớn hơn vượt quá giới hạn cho vay phù hợp. Vì vậy, chúng thường được sử dụng để mua hoặc tái cấp vốn cho những tài sản có giá cao hơn. Số tiền vay có thể lên tới vài triệu USD.
Các khoản vay Jumbo có nhiều điểm chung với các khoản vay thông thường hơn là các khoản vay FHA và VA. Nhưng không giống như các khoản vay thông thường được tài trợ bởi Fannie Mae và Freddie Mac, các khoản vay Jumbo được cung cấp bởi những người cho vay độc lập, như ngân hàng.
Bởi vì đúng như vậy nên các nguyên tắc cho vay ít được tiêu chuẩn hóa hơn so với các chương trình cho vay khác. Nhìn chung, họ có yêu cầu vay vốn khắt khe hơn.
Các tính năng cơ bản của khoản vay Jumbo bao gồm những điều sau:
Lãi suất cố định và ARM là hai loại khoản vay thế chấp chính được cung cấp theo bốn chương trình thế chấp chính (thông thường, FHA, VA và Jumbo). Mặc dù cả hai đều do FHA và VA cung cấp, nhưng hầu hết người vay chọn một trong các chương trình cho vay này đều chọn khoản vay có lãi suất cố định.
Tuy nhiên, điều này không đúng với cả khoản vay thông thường và khoản vay Jumbo. Các khoản vay ARM có phần phổ biến hơn với từng loại khoản vay này. Điều này đặc biệt đúng với các khoản vay Jumbo, phục vụ cho những người đi vay có thu nhập cao hơn, những người thường quan tâm đến việc nhận được mức lãi suất thấp nhất có thể.
Tuy nhiên, nhìn chung, các khoản vay ARM ngày nay có xu hướng khá hiếm. Theo thông tin do Bankrate công bố vào năm 2023, ARM chiếm chưa đến 18,6% tổng số khoản thế chấp được thực hiện vào năm 2023. Điều này là do hiện tượng gần đây trong đó các khoản vay ARM chỉ thấp hơn một chút so với lãi suất cố định.
Ngoài ra, với lãi suất cố định ở mức thấp kỷ lục, điều hợp lý là hầu hết người đi vay nên chốt lãi suất đó thay vì tận dụng cơ hội với lãi suất vẫn thấp hơn với ARM.
Khoản vay có lãi suất cố định đúng như tên gọi của nó. Cả lãi suất và khoản thanh toán hàng tháng đều được cố định trong suốt thời hạn của khoản vay. Thời hạn cho vay dao động từ 10 đến 30 năm.
Khi hết thời hạn vay, gốc của khoản vay sẽ được hoàn trả đầy đủ. Điều đó sẽ đúng trong trường hợp cả khoản vay có lãi suất cố định và ARM.
ARM cung cấp lãi suất cố định trong một khoảng thời gian cụ thể. Thời hạn ban đầu điển hình là ba năm, năm năm, bảy năm và 10 năm. Sau khoảng thời gian lãi suất cố định ban đầu, khoản vay sẽ trở thành khoản vay có thời hạn một năm, với lãi suất thay đổi gần như hàng năm.
Lãi suất trên ARM dựa trên một chỉ số chung, chẳng hạn như tín phiếu Kho bạc Hoa Kỳ kỳ hạn một năm hoặc LIBOR sáu tháng. Sau đó, người cho vay sẽ thêm biên độ (điểm phần trăm) vào chỉ số để tạo ra mức lãi suất mà những thay đổi về lãi suất trong tương lai sẽ dựa vào đó.
Ví dụ:nếu lãi suất tín phiếu Kho bạc Hoa Kỳ kỳ hạn một năm là 1,00% tại thời điểm điều chỉnh và tỷ lệ ký quỹ là 1,50% thì lãi suất của bạn sẽ được đặt lại ở mức 2,5%. Tỷ lệ đó sẽ có hiệu lực trong một năm và sẽ được điều chỉnh lại bằng công thức tương tự như ngày điều chỉnh tiếp theo.
May mắn thay, ARM có giới hạn lãi suất giới hạn mức lãi suất có thể tăng lên sau mỗi lần điều chỉnh hoặc thậm chí trong suốt thời hạn của khoản vay.
Cấu trúc giới hạn phổ biến là 5/2/5. Mỗi số biểu thị tỷ lệ phần trăm tối đa mà tỷ lệ được lập chỉ mục đầy đủ (chỉ số cộng với tỷ lệ ký quỹ) có thể điều chỉnh tại thời điểm điều chỉnh.
Số đầu tiên có nghĩa là lãi suất không thể tăng quá 5% so với lãi suất ban đầu của bạn đối với lần thay đổi lãi suất ban đầu. Nếu lãi suất ban đầu của bạn là 2,50% thì mức tối đa mà người cho vay có thể tăng lên là 7,50%.
Số thứ hai (2 hoặc 2%), là số lớn nhất mà tỷ giá có thể thay đổi trong những lần điều chỉnh tiếp theo. Nếu lãi suất ban đầu của bạn là 2,50% và tăng lên 3,50% ở lần điều chỉnh đầu tiên nhưng sau đó tăng lên 7,5% ở lần điều chỉnh thứ hai thì lãi suất cao nhất bạn sẽ phải trả là 5,50%. Đó là tỷ lệ 3,50% cộng thêm 2%.
Số thứ ba trong dãy biểu thị mức lãi suất có thể tăng cao nhất trong thời hạn của khoản vay. Trong ví dụ trên, đó là 5%. Điều đó có nghĩa là nếu lãi suất ban đầu của bạn là 2,50% thì lãi suất cao nhất bạn có thể phải trả trong suốt thời hạn vay là 7,50%, bất kể lãi suất tăng cao như thế nào.
Nếu bạn quan tâm đến việc nhận ARM, hãy nhớ làm quen với giới hạn lãi suất liên quan đến khoản vay. Người cho vay phải tiết lộ điều này cho bạn tại thời điểm nộp đơn, nhưng nó cũng sẽ được bao gồm trong các tài liệu kết thúc.
Hãy chú ý yêu cầu các tài liệu nêu rõ cách sắp xếp giới hạn trên ARM của bạn trước khi ký bất kỳ giấy tờ nào. Sau khi khoản vay kết thúc, cấu trúc giới hạn không thể thay đổi được.
Các khoản vay có lãi suất cố định thường là lựa chọn tốt hơn khi bạn dự định ở nhà trong nhiều năm. Nếu bạn mong đợi ngôi nhà hiện tại sẽ là “ngôi nhà vĩnh viễn” của mình hoặc bạn mong muốn ở đó ít nhất 10 năm thì khoản thế chấp có lãi suất cố định thường là lựa chọn tốt nhất.
Nó sẽ cung cấp sự bảo vệ về lãi suất và thanh toán bất kể điều gì đang xảy ra với lãi suất. Và nếu lãi suất giảm sau khi vay, bạn luôn có thể tái cấp vốn để được hưởng lợi từ lãi suất thấp hơn.
Một khoản thế chấp có lãi suất cố định cũng được khuyên dùng nếu bạn muốn giảm thiểu rủi ro sở hữu nhà. Một nhược điểm cố hữu của ARM là giá có thể tăng, có lẽ đủ để đe dọa khả năng ở lại nhà của bạn. Nếu đây là mối lo ngại của bạn, hãy chọn khoản thế chấp có lãi suất cố định.
Tương tự như vậy, các khoản thế chấp có lãi suất cố định thường là lựa chọn tốt hơn cho những người mua nhà lần đầu. Chúng mang lại khả năng dự đoán cao hơn và loại bỏ cú sốc lãi suất tiềm ẩn đi kèm với ARM.
Tuy nhiên, do lãi suất hiện đang ở mức thấp lịch sử nên việc khóa ở mức lãi suất cố định lúc này là rất hợp lý. Mặc dù luôn có khả năng lãi suất sẽ còn thấp hơn nữa trong tương lai nhưng điều đó khó có thể đảm bảo.
Và bất cứ khi nào bất cứ thứ gì ở mức thấp lịch sử, khả năng xảy ra sự sụt giảm tiếp theo sẽ ít xảy ra hơn.
ARM được sử dụng tốt nhất khi bạn dự định ở trong nhà của mình không lâu hơn thời hạn lãi suất cố định của khoản vay. Ví dụ:nếu bạn dự định sống trong một ngôi nhà trong 5 năm tới, bạn có thể cảm thấy thoải mái với ARM 5 năm. Có khả năng bạn sẽ chuyển ra khỏi nhà trước khi đợt điều chỉnh lãi suất đầu tiên diễn ra.
Tất nhiên, lý do lớn nhất để sử dụng ARM là vì lợi thế về lãi suất. Ví dụ:nếu ARM có lãi suất thấp hơn lãi suất của khoản vay theo lãi suất cố định hai điểm phần trăm, thì khoản tiết kiệm trong những năm đầu có thể dẫn đến rủi ro điều chỉnh lãi suất.
Thật không may, chênh lệch lãi suất giữa ARM và các khoản thế chấp có lãi suất cố định không cao đến mức đó. Điều đó phần lớn giải thích tại sao ARM hiện chiếm một tỷ lệ rất nhỏ trong tổng số các khoản thế chấp được thực hiện.
Có rất nhiều tổ chức nơi bạn có thể vay thế chấp, dù là thông thường, FHA, VA hay Jumbo. Nhưng nếu bạn không có ngân hàng hoặc hiệp hội tín dụng yêu thích thì những tổ chức cho vay thế chấp lớn trên toàn quốc là một lựa chọn tuyệt vời.
Thế chấp tên lửa là gương mặt trực tuyến của Quicken Loans, công ty cho vay thế chấp bán lẻ lớn nhất trong nước. Họ cung cấp tất cả các loại khoản vay thế chấp nhưng hoạt động hoàn toàn trực tuyến, đơn giản hóa và đẩy nhanh quá trình đăng ký.
kho vay cũng là đơn vị cho vay toàn quốc, cung cấp các khoản vay thông thường, Jumbo, FHA và VA. Tương tự như Rocket Mortgage, họ cung cấp ứng dụng hoàn toàn trực tuyến để đẩy nhanh quá trình đăng ký khoản vay.
Liên hiệp cựu chiến binh là lựa chọn phù hợp cho các cựu chiến binh và quân nhân tại ngũ đang tìm kiếm các khoản thế chấp VA.
Là công ty cho vay thế chấp VA lớn nhất trong nước, họ chuyên về loại khoản vay và thậm chí còn cung cấp mạng lưới đại lý bất động sản thân thiện với VA để giúp bạn tìm nhà và thực hiện quy trình hoàn tất.
Đáng tin cậy là một thị trường thế chấp trực tuyến mang đến cơ hội nhận được báo giá từ một số người cho vay.
Chỉ trong vài phút, bạn sẽ hoàn thành một đơn đăng ký trực tuyến ngắn gọn và nhận được nhiều báo giá để lựa chọn. Điều đó sẽ loại bỏ nhu cầu nhận báo giá từ từng người cho vay riêng lẻ.
Việc lựa chọn khoản thế chấp phù hợp liên quan đến việc hiểu được ưu và nhược điểm của các loại khác nhau. Các khoản vay thông thường do Fannie Mae và Freddie Mac tài trợ, đưa ra nhiều điều khoản và lựa chọn trả trước khác nhau nhưng yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI).
Các khoản vay FHA, được hỗ trợ bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang, phục vụ cho điểm tín dụng thấp hơn, khoản thanh toán trả trước thấp hơn và bao gồm phí bảo hiểm thế chấp (MIP).
Các khoản vay VA, được thiết kế dành cho cựu chiến binh, cung cấp tài chính 100%, không có bảo hiểm thế chấp hàng tháng và tiêu chuẩn tín dụng linh hoạt. Các khoản vay lớn phù hợp với tài sản có giá trị cao nhưng cần tín dụng tốt và khoản thanh toán trả trước lớn hơn.
Các khoản thế chấp có lãi suất cố định đảm bảo sự ổn định, trong khi các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) đưa ra lãi suất thấp ban đầu với những điều chỉnh tiềm năng trong tương lai.