🌟 NHỮNG BÀI HỌC CHÍNH
Lãi vốn là lợi nhuận bạn kiếm được khi bán các tài sản như bất động sản, khoản đầu tư, cổ phiếu, tiền điện tử và các mặt hàng như thuyền hoặc ô tô với giá cao hơn giá trị ban đầu của chúng.
Lợi nhuận của bạn được tính bằng cách trừ chi phí tài sản ban đầu hoặc giá mua, được gọi là cơ sở thuế, cộng với các chi phí từ giá bán cuối cùng mà bạn nhận được.
Khoản lãi vốn của bạn có thể là ngắn hạn hoặc dài hạn, tùy thuộc vào thời gian bạn sở hữu tài sản đó trước khi bán nó.
Bạn nợ IRS số tiền thu được từ vốn ròng hoặc lợi nhuận vốn ròng của bạn trong năm tính thuế.
Bạn có thể đủ điều kiện được miễn thuế 250.000 USD nếu tài sản là nơi cư trú chính của bạn, bạn đã sở hữu ngôi nhà ít nhất 2 năm, đã sống ở ngôi nhà này ít nhất 2 trong 5 năm qua và chưa sử dụng khoản miễn trừ này cho một giao dịch mua bán khác trong 2 năm qua.
Tài sản cho thuê không đủ điều kiện để được miễn thuế, nhưng bạn có thể chuyển đến bất động sản đó trong 2 năm để tận dụng ưu đãi miễn thuế nơi cư trú chính.
Nếu bạn mất tiền do bán tài sản với giá thấp hơn giá trị của chúng, thì đây được gọi là lỗ vốn. Điều này có thể làm giảm trách nhiệm pháp lý của bạn và bù đắp cho khoản lãi vốn và nói rộng ra là gánh nặng thuế của bạn.
Lãi vốn là khi bạn kiếm được lợi nhuận bằng cách bán một tài sản với giá cao hơn giá trị ban đầu của nó. Bạn phải trả thuế thu nhập cho lợi nhuận ròng từ những khoản lợi nhuận này.
Số tiền bạn nợ tùy thuộc vào việc nó được coi là khoản lãi ngắn hạn mà IRS coi như thu nhập chịu thuế thường xuyên ở mức thuế thu nhập thông thường hay khoản lãi dài hạn bị đánh thuế ở mức 20%, 15% hoặc 0%, tùy thuộc vào tình trạng nộp thuế của bạn, với một số trường hợp ngoại lệ. Thuế này áp dụng cho việc mua bất động sản, bao gồm nhà ở chính và bất động sản đầu tư.
Trong bài viết này, chúng ta sẽ khám phá thuế lãi vốn và cách tránh thuế khi bạn bán tài sản của mình.
Mục lục
Thuế lãi vốn là thuế bạn phải trả cho IRS đối với bất kỳ khoản lợi nhuận nào bạn kiếm được khi bán một tài sản, bao gồm cả việc bán nhà ở.
Thuế suất không chỉ phụ thuộc vào khung thu nhập và tình trạng hôn nhân của bạn mà còn phụ thuộc vào thời gian bạn sở hữu ngôi nhà và liệu đó là nơi cư trú chính, nhà phụ hay tài sản đầu tư.
Nếu bạn sở hữu tài sản trong hơn 1 năm thì đó được coi là khoản lãi vốn dài hạn.
Nếu bạn giữ tài sản trong 1 năm hoặc ít hơn thì đây được gọi là lợi nhuận ngắn hạn. Bạn nộp thuế trên lợi nhuận bán hàng của mình theo cùng thông số như thuế thu nhập liên bang thông thường.
Khi bán nơi cư trú chính của mình, bạn đang bán tài sản chịu thuế và bạn phải báo cáo lợi nhuận tài chính của mình cho IRS, cùng với các khoản thuế đã nộp cùng với tờ khai thuế cho năm bạn bán nhà.
IRS đưa ra một ngoại lệ hữu ích cho quy tắc nhằm giảm số tiền mà chủ nhà phải trả khi bán nơi cư trú chính của họ. 250.000 USD đầu tiên sẽ được miễn thuế nếu:
Thuế suất lãi vốn dài hạn đối với lợi nhuận ròng dài hạn phụ thuộc vào tổng thu nhập chịu thuế của bạn và được IRS xác định như sau:
<đầu>Mức thu nhập chịu thuế dài hạn
Độc thân
Đã kết hôn, nộp đơn ly thân
Đã kết hôn, nộp đơn chung
Chủ hộ
0%
Dưới 44.625 USD
Dưới 44.625 USD
Dưới 89.250 USD
Dưới 57.750 USD
15%
$44.626 đến $492.300
$44,626 đến $276,900
$89.251 đến $553.050
$59.751 đến $523.051
20%
Hơn 492.300 USD
Hơn 276.900 USD
Hơn $553.050
Hơn $523.051
Nguồn:IRS
Tỷ lệ này cũng có thể là 25% đến 28% trong một số trường hợp ngoại lệ.
Thuế lãi vốn đối với tài sản cho thuê phức tạp hơn so với khi bạn bán nơi ở chính của mình vì không có ngoại lệ loại trừ lãi vốn đối với tài sản cho thuê hoặc các khoản đầu tư bất động sản khác.
Theo IRS, nếu bạn có quyền được khấu trừ khấu hao, bạn không thể loại trừ “phần lợi nhuận của bạn bằng với bất kỳ khoản khấu hao nào được phép (khấu trừ thực tế) hoặc được phép (được khấu trừ theo pháp luật) làm khoản khấu trừ cho các khoảng thời gian sau ngày 6 tháng 5 năm 1997.” Quy định này giới hạn khoản lãi liên quan đến khấu hao mà bạn có thể loại trừ khỏi thuế thu nhập của mình.
Giữ tài sản trong ít nhất 12 tháng thường là lợi ích tốt nhất của bạn. Nếu bạn bán trong vòng một năm, IRS sẽ đánh thuế thu nhập thông thường thay vì thuế lãi vốn thấp hơn, điều này có thể khiến thuế suất cao tới 37% thay vì mức lãi suất vốn thấp hơn 0%, 15% hoặc 20%.
Một số cách phổ biến mà bạn có thể giảm hoặc tránh phải trả thuế lãi vốn cho khoản đầu tư bất động sản của mình bao gồm:
Sàn giao dịch 1031, còn được gọi là sàn giao dịch tương tự, là một ngoại lệ của IRS cho phép các cá nhân và tập đoàn tái đầu tư số tiền thu được từ việc bán bất động sản của họ vào một tài sản tương tự. Đây không phải là trao đổi miễn thuế mà là một hình thức hoãn thuế.
Mất vốn xảy ra khi bạn bán tài sản với giá thấp hơn giá trị của chúng. Khoản lỗ vốn ròng của bạn có thể bù đắp khoản thuế bạn phải trả.
Số tiền bạn có thể yêu cầu ít hơn $1.500 (hoặc $3.000 nếu kết hôn, khai thuế chung) hoặc tổng số lỗ ròng thể hiện trên Mẫu 1040, Dòng 16, Bản khai D. Bạn có thể chuyển bất kỳ khoản lỗ vốn bổ sung nào sang những năm sau đó.
Như đã đề cập ở trên, bạn có thể đủ điều kiện để loại trừ tối đa 250.000 đô la tiền lãi của mình khỏi thuế (hoặc lên tới 500.000 đô la nếu kết hôn và khai thuế chung với vợ/chồng của bạn). Nếu bạn có thể thiết lập một bất động sản cho thuê mà bạn muốn bán làm nơi ở chính bằng cách chuyển đến ở trong 2 năm hoặc lâu hơn, bạn có thể tránh phải trả nhiều thuế lãi vốn.
Một số khu vực được coi là “vùng cơ hội” theo Đạo luật Việc làm và Cắt giảm Thuế năm 2017 đưa ra các ưu đãi về thuế như tăng số tiền cơ sở tính thuế của bạn sau 5 năm. Những ưu đãi này làm giảm thuế lãi vốn mà bạn sẽ phải trả khi bán.
Nếu bạn chi tiền để cải thiện ngôi nhà (và giữ lại các khoản thu của mình), bạn có thể áp dụng số tiền bạn đã trả để điều chỉnh giá ban đầu của ngôi nhà, nâng cao cơ sở chi phí đã điều chỉnh. Cơ sở chi phí được điều chỉnh càng cao thì số tiền lãi vốn của bạn sẽ càng thấp khi bạn bán tài sản.
Lưu ý rằng đây phải là những cải tiến nhà ở nhằm nâng cấp tài sản chứ không phải sửa chữa hoặc bảo trì.
Cách tốt nhất để quản lý thuế của bạn là theo dõi cẩn thận thu nhập và thuế của bạn và tham khảo ý kiến của cố vấn thuế chuyên nghiệp. Họ sẽ có thể chỉ ra bất kỳ luật, trường hợp ngoại lệ hoặc sơ hở pháp lý nào mà bạn có thể đã bỏ qua và giúp bạn đi đúng hướng trong mùa thuế.
Phần mềm kế toán FreshBooks giúp các chuyên gia bất động sản lập hóa đơn và báo cáo tài chính. Các tính năng giúp đơn giản hóa việc kê khai thuế bằng cách tự động phân loại chi phí và tạo báo cáo chuyên sâu. Bạn có thể sử dụng FreshBooks để theo dõi chi phí và mua hàng của mình—giúp việc nộp thuế chính xác dễ dàng hơn—chia sẻ báo cáo tài chính chắc chắn với kế toán của bạn (với các gói Plus trở lên), v.v.
Với phần mềm kế toán bất động sản FreshBooks, bạn có thể tập trung hơn vào công việc kinh doanh của mình và dành ít thời gian hơn cho các thủ tục giấy tờ như phân loại chi phí, lập hóa đơn và quản lý thời gian.
Đăng ký dùng thử và dùng thử FreshBooks miễn phí để tìm hiểu cách chúng tôi có thể giúp bạn hợp lý hóa hoạt động kinh doanh của mình và giúp cuộc sống dễ dàng hơn trong thời gian tính thuế.
Vẫn tò mò về lãi vốn từ bất động sản? Hãy xem các câu hỏi thường gặp bên dưới để tìm hiểu thêm về thuế lãi vốn.
Không có quy định 6 năm đối với thuế lãi vốn ở Hoa Kỳ, nhưng ở Úc, người nộp thuế có thể yêu cầu miễn toàn bộ lãi vốn đối với nơi cư trú chính của họ (PPOR) trong tối đa 6 năm trên tờ khai thuế nếu họ bỏ nhà và sau đó cho thuê nhà.
Một số cách phổ biến nhất (và hợp pháp) để giảm thuế lãi vốn bao gồm sử dụng Sàn giao dịch 1031, sử dụng khoản lỗ vốn để bù đắp lợi nhuận của bạn, sử dụng quyền loại trừ nơi cư trú chính, đầu tư vào các vùng cơ hội và tăng thêm giá trị cho ngôi nhà thông qua cải tạo và cải tiến.
Tại Hoa Kỳ, không có tiêu chí dựa trên độ tuổi nào ngăn cản bạn nộp thuế lãi vốn. Đã từng có luật cho phép những người trên 55 tuổi được miễn thuế lãi vốn một lần, nhưng luật này không còn hiệu lực nữa.
Bạn không nhất thiết phải mua một căn nhà khác để tránh lãi vốn. Tùy thuộc vào thu nhập và tình trạng nộp đơn của bạn, thuế lãi vốn có thể là 0% đối với nơi cư trú chính của bạn và chủ nhà được miễn 250.000 USD (hoặc 500.000 USD nếu vợ chồng nộp đơn chung).
Bạn phải trả thuế lãi vốn đối với tài sản đầu tư của mình ngay lập tức, nhưng nếu bạn giữ tài sản đó dưới 1 năm, IRS sẽ đánh thuế tài sản đó theo thuế suất thuế thu nhập thông thường (có thể cao hơn) của bạn. Trong hầu hết các trường hợp, bạn nên giữ bất động sản đó ít nhất 12 tháng.