Do sự bùng nổ của các dịch vụ huy động vốn từ cộng đồng và đầu tư trực tuyến, ngày càng có nhiều người khám phá cơ hội đầu tư thụ động vào các tổ hợp bất động sản đa gia đình.
Hợp vốn bất động sản là khi một nhóm các nhà đầu tư được công nhận gộp lại với nhau - hoặc "hợp vốn" - vốn chủ sở hữu của họ để có được bất động sản lớn hơn nhiều so với mức họ có thể tự chi trả (hoặc quản lý). Hợp vốn là một con đường tuyệt vời để cân bằng rủi ro bằng cách đa dạng hóa các khoản đầu tư trên các khu vực địa lý và loại hình bất động sản.
Nhà tài trợ, hay “Người cung cấp thông tin”, là công ty tập hợp các nhà đầu tư lại với nhau. Nhà tài trợ tiến hành nghiên cứu thị trường chuyên sâu, cung cấp báo cáo bảo lãnh phát hành và thẩm định, thu xếp tài chính và quản lý việc kết thúc. Các nhà tài trợ có quyền truy cập vào các tài sản đa gia đình có chất lượng tổ chức thường nằm ngoài tầm với của nhà đầu tư nhỏ hơn.
Sau khi tài sản được mua lại, Nhà tài trợ tiếp tục giám sát đầu tư với tư cách là người quản lý tài sản. Nhà tài trợ hoặc công ty bên thứ ba thường giải quyết việc quản lý tài sản hàng ngày. Các đường ống rò rỉ không thể tránh khỏi hoặc việc trục xuất phức tạp của người thuê được xử lý bởi ban quản lý chuyên nghiệp - thường mà chủ đầu tư không hề hay biết về điều đó.
Nhiều chủ sở hữu bất động sản và chủ nhà mơ ước về sự tự do mà một tổ chức cung cấp bất động sản cung cấp. Các nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm biết rằng đầu tư hợp vốn là lựa chọn hấp dẫn để hoãn thuế lãi vốn, nhận dòng tiền ổn định và tăng vốn chủ sở hữu trong dài hạn.
Nhưng sự gia tăng đột ngột về mức độ phổ biến đã kéo theo một loạt các quan niệm sai lầm, phổ biến với bất kỳ chiến lược đầu tư mới nào. Công ty của tôi, Nhà tài trợ cho các khoản đầu tư căn hộ, có một lượng nhà đầu tư lớn và đa dạng trải khắp cả nước. Nhiều người đã đầu tư với chúng tôi với tư cách là đối tác Tài trợ đầu tiên của họ. Dưới đây là những lầm tưởng phổ biến nhất mà các nhà đầu tư nêu ra khi khám phá phân phối lần đầu tiên.
Sai. Nhiều hợp đồng bất động sản được thực hiện thông qua các dịch vụ SEC 506 (c), yêu cầu mỗi cá nhân hoặc tổ chức trong khoản đầu tư phải là một nhà đầu tư được công nhận đã xác minh. Có giá trị ròng hơn 1 triệu đô la chỉ là một trong số cách để vượt qua bài kiểm tra “được công nhận”. Một cá nhân có thu nhập hàng năm vượt quá 200.000 đô la (300.000 đô la nếu kết hợp với vợ / chồng của họ) trong mỗi hai năm gần đây nhất có thể đủ điều kiện tham gia cung cấp đầu tư 506 (c). Các quỹ tín thác có tổng tài sản vượt quá 5 triệu đô la cũng có thể đủ điều kiện để đầu tư.
Sai. Mặc dù điều này có thể đúng với khoản đầu tư REIT, nhưng Nhà tài trợ làm việc chặt chẽ với mọi nhà đầu tư. Mối quan hệ này cung cấp liên hệ trực tiếp có giá trị giữa nhà đầu tư và Nhà tài trợ, từ việc trả lời các câu hỏi về tính đa dạng của danh mục đầu tư đến điều hướng trao đổi 1031. Các nhà tài trợ có uy tín cung cấp báo cáo minh bạch cho các nhà đầu tư của họ từ giai đoạn trước khi đầu tư đến giai đoạn giữ và bán hàng cuối cùng.
Tại công ty chúng tôi, việc giao tiếp với các nhà đầu tư là ưu tiên hàng đầu. Ngoài việc cung cấp báo cáo hiệu suất hàng tháng và webcast hàng quý với các cuộc trò chuyện trực tiếp, chúng tôi thường xuyên tổ chức các sự kiện xã hội của nhà đầu tư trên khắp đất nước. Điểm mấu chốt là:Người điều hành công ty chúng tôi đầu tư tiền của họ cùng với các nhà đầu tư trong mọi giao dịch. Chúng tôi muốn họ biết rằng các giá trị và mục tiêu dài hạn của chúng tôi là phù hợp với nhau.
Sai. Trong những năm trước đây, các Nhà tài trợ có xu hướng đặt số tiền đầu tư tối thiểu cao hơn để giữ cho các nhóm nhà đầu tư nhỏ.
Ngày nay, tài liệu và kế toán được thực hiện với công nghệ phòng giao dịch ảo cho phép chữ ký điện tử, lưu trữ tài liệu đám mây và phân phối ACH. Chuyển từ giấy sang cổng thông tin đã giảm đáng kể thời gian hành chính (và vô số cây xanh). Khi các nhóm nhà đầu tư phát triển, các yêu cầu đầu tư tối thiểu đã giảm xuống mức thấp nhất từ 10.000 đô la đến 25.000 đô la.
Quy mô nhóm nhà đầu tư trung bình trên mỗi đợt chào bán của công ty chúng tôi có xu hướng từ ít hơn 20 đến hơn 100 chỉ trong hai năm qua. Chúng tôi sử dụng nền tảng dựa trên web để tập trung vào các công cụ CRM, bảng điều khiển hiệu suất đầu tư, dữ liệu phân phối và phổ biến tài liệu. Với công nghệ mới có sẵn này, các Nhà tài trợ có kinh nghiệm có thể mua các dự án bất động sản rất lớn với mức đầu tư tối thiểu thấp để mở các giao dịch thu hút sự tham gia rộng rãi hơn.
Không nhất thiết. Các nhà tài trợ cấu trúc quyền sở hữu thông qua mô hình Thuê nhà chung (TIC) sẽ tuân theo các nguyên tắc IRS thực sự yêu cầu chủ sở hữu TIC tham gia vào quá trình ra quyết định chính, chẳng hạn như bán hàng, tái cấp vốn và ngân sách hàng năm. Các nhà đầu tư sẽ không phải bận tâm về việc đóng góp ý kiến về bảo trì định kỳ, nhưng lá phiếu của họ cuối cùng sẽ kiểm soát tài sản.
Ngược lại, các khoản đầu tư vào quỹ, Delaware Statutory Trusts (DST) và REITs cung cấp quyền kiểm soát gián tiếp hoặc không thông qua quyền biểu quyết. Các cấu trúc đầu tư này cấp quyền kiểm soát cho người quản lý hoặc người được ủy thác, hoặc thường là một phiếu bầu không đáng kể trong trường hợp là cổ đông REIT.
Bất động sản hợp vốn đang có được lượng người theo dõi trung thành vì lý do chính đáng - nó đã san bằng sân chơi bằng cách cung cấp quyền sở hữu đối với bất động sản cấp đầu tư cho các nhà đầu tư cá nhân. Đầu tư thụ động vào nhiều loại bất động sản và địa điểm có thể được thực hiện trong vài bước đáng ngạc nhiên bằng cách sử dụng công nghệ phức tạp. Các nhà tài trợ làm việc để mang lại những lợi ích của việc sở hữu bất động sản, chẳng hạn như thu nhập hàng tháng và tăng trưởng vốn chủ sở hữu thông qua việc đánh giá cao, trong khi các nhà đầu tư tránh được những hạn chế của việc quản lý và bảo trì thực hành.
Bất kỳ ai dự định chuyển từ thị trường chứng khoán - hoặc từ tài sản tự quản - sang tập đoàn bất động sản có thể do dự dựa trên kiến thức hạn chế về quy trình đầu tư không quen thuộc này. Nhưng với một chút kiến thức, nhà đầu tư có thể xem xét các Nhà tài trợ và các dịch vụ mở ra cánh cửa để tiếp cận các con đường xây dựng sự giàu có mới.