Tôi và chồng đang trong giai đoạn đầu xây nhà. Khi chúng tôi sửa đổi sơ đồ mặt bằng của mình, số tiền chúng tôi cần vay để xây dựng đều nằm trong tâm trí của chúng tôi. Nó có thể sẽ là thứ đắt nhất mà chúng ta từng mua và chúng ta cần phải quyết định xem mình muốn vay gì và thời hạn vay mà chúng ta muốn.
Sự khác biệt chính giữa khoản vay 15 và 30 năm rất đơn giản. Các khoản vay 15 năm có khoản thanh toán hàng tháng cao hơn, nhưng bạn phải trả lãi ít hơn, trong khi kỳ hạn 30 năm có khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn, nhưng về lâu dài bạn phải trả nhiều hơn đáng kể cho ngôi nhà. Tuy nhiên, giống như hầu hết các lĩnh vực tài chính cá nhân, quyết định này không chỉ liên quan đến toán học. Có những cân nhắc quan trọng khác, chẳng hạn như tiết kiệm khi nghỉ hưu, khả năng chấp nhận rủi ro và kỷ luật.
Đầu tiên chúng ta hãy nhìn vào những con số cụ thể.
Giả sử một người vay 30 tuổi đang mua một căn nhà với giá 160.000 USD và thuế suất biên của cô ấy là 25%. Vào thời điểm bài viết này được viết, lãi suất cho vay 30 năm là 5% và lãi suất cho vay 15 năm là 4,5%.
Sử dụng máy tính thế chấp, chúng tôi sẽ so sánh hai thời hạn thế chấp bằng cách cộng số tiền thế chấp và lãi suất 15 và 30 năm.
Thời hạn 30 năm làm giảm khoản thanh toán hàng tháng xuống 365 USD và sẽ tiết kiệm cho người đi vay 238 USD tiền thuế mỗi năm, nhưng sẽ phải trả thêm 88.893 USD tiền lãi trong suốt thời gian vay và người đi vay sẽ sở hữu nhà của mình khi 60 tuổi. Lợi ích của thời hạn 15 năm là khoản tiền lãi tiết kiệm đáng kể và thực tế là cô ấy sẽ sở hữu căn nhà của mình khi cô ấy 45 tuổi. Hạn chế là khoản thanh toán hàng tháng của cô ấy sẽ cao hơn.
Nhưng còn lựa chọn lấy thời hạn 30 năm và trả hết sau 15 năm thì sao? Thời hạn 30 năm được thanh toán trong 15 năm sẽ mang lại khoản thanh toán hàng tháng là 1265 USD. Người đi vay sẽ phải trả 67.749 USD tiền lãi và 227.749 USD trong suốt thời hạn của khoản vay. Cô ấy sẽ sở hữu ngôi nhà của mình ở tuổi 45, giả sử cô ấy trả thêm tiền mỗi tháng. Nhưng nếu cô ấy rơi vào thời điểm khó khăn, cô ấy sẽ không bị buộc phải nhận mức lương cao hơn.
Dưới đây là so sánh từng tùy chọn:
Dễ dàng nhận thấy người đi vay sẽ trả ít tiền hơn cho ngôi nhà của mình với khoản vay 15 năm. Nhưng các khoản thế chấp không phải là một cách phù hợp cho tất cả . Có những yếu tố khác cần cân nhắc khi quyết định điều gì phù hợp với bạn.
Trong ví dụ của chúng tôi, thời hạn 30 năm tính ra khoản thanh toán hàng tháng là $365 ít hơn thời hạn 15 năm. Nếu bạn không thể thoải mái thanh toán theo thời hạn 15 năm thì thời hạn 30 năm là lựa chọn tốt hơn. Bạn luôn có thể thanh toán thêm khi có thể.
Sau khi ký khoản vay, bạn sẽ phải thực hiện khoản thanh toán giống nhau mỗi tháng. Nếu bạn thực hiện thời hạn 15 năm với mức thanh toán cao hơn, bạn nên có sẵn một tài khoản tiết kiệm đáng kể để giảm thiểu rủi ro từ những chi phí lớn ngoài dự kiến hoặc mất việc làm.
Nếu bạn không có nhiều quỹ khẩn cấp, tốt hơn hết bạn nên sử dụng thời hạn 30 năm, sử dụng số tiền dư thừa để tích lũy tiền tiết kiệm của mình.
Nếu bạn đang hướng tới thời hạn 15 năm, hãy đảm bảo rằng bạn vẫn có thể sử dụng tối đa tài khoản hưu trí của mình và đáp ứng các mục tiêu tiết kiệm khác của mình. Nếu không thể, hãy kiên trì với thời hạn 30 năm.
Mặt khác, nếu còn nhiều thập kỷ nữa mới về hưu, bạn có thể đầu tư mạnh mẽ hơn. Bạn sẽ có thể vượt qua sự biến động của các khoản đầu tư tương đối mạnh.
Nếu còn chưa đầy 15 năm nữa là nghỉ hưu, tốt hơn hết bạn nên trả hết khoản thế chấp sớm để đảm bảo an toàn và yên tâm.
Nhiều người cực kỳ ác cảm với bất kỳ loại nợ nào - và có lý do chính đáng. Dave Ramsey kiên quyết đồng tình với quan điểm này và nói:
Đừng vay tiền. Giai đoạn. Nếu tôi không thể khiến bạn trì hoãn việc mua hàng lâu như vậy, tôi thực sự khuyên bạn nên tiết kiệm khoản trả trước từ 20% trở lên, chọn khoản thế chấp có lãi suất cố định 15 năm (hoặc ít hơn) và giới hạn khoản thanh toán hàng tháng của bạn ở mức 25% hoặc ít hơn số tiền bạn mang về nhà hàng tháng.
Quản lý nợ không hề dễ dàng và đối với nhiều người, quan điểm chống nợ cứng rắn của Ramsey là con đường đúng đắn.
Nhưng những người khác lại ở một vị trí khác trong hành trình tài chính và cảm thấy thoải mái khi gánh khoản nợ thế chấp nếu số tiền vay có thể kiếm được tỷ suất lợi nhuận cao hơn ở một nơi khác. Lợi nhuận được điều chỉnh theo rủi ro cần phải được tính đến, nhưng về cơ bản, nếu bạn chọn thời hạn 30 năm ở mức 5%, sẽ hợp lý khi nghĩ rằng bạn có thể kiếm được lợi nhuận cao hơn với danh mục đầu tư quỹ chỉ số. Tính đến các khoản khấu trừ thuế và 5 phần trăm thậm chí còn thấp hơn.
Mặc dù chắc chắn bạn có thể kiếm được lợi nhuận cao hơn ở nơi khác, nhưng điều đó phụ thuộc vào mức độ chấp nhận rủi ro của bạn. Bạn có thể nhận được lợi nhuận cao hơn bằng cách sử dụng thời hạn 30 năm, nhưng việc đưa tiền vào khoản thế chấp là không có rủi ro. Ngoài ra, bạn phải quyết định xem liệu số tiền tăng thêm mà bạn có thể kiếm được bằng cách đầu tư vào nơi khác có quan trọng hơn với bạn hay không so với sự an tâm khi sở hữu toàn bộ ngôi nhà của bạn.
Nếu bạn có đủ khả năng thanh toán khoản vay 15 năm, nhưng lại lo ngại về khả năng mất việc làm hoặc các ảnh hưởng tài chính lớn khác, bạn có thể do dự khi cam kết trả các khoản thanh toán cao hơn. Một lựa chọn khác là có thời hạn 30 năm và trả hết sau 15 năm. Bạn sẽ phải trả lãi nhiều hơn một chút so với lãi suất 15 năm, nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với khoản vay 30 năm.
Hạn chế là hầu hết mọi người thiếu kỷ luật. Theo Tổng công ty Bảo hiểm Tiền gửi Liên bang (FDIC), 97,3% người dân không thường xuyên trả thêm tiền cho khoản thế chấp của mình . Nhiều người thiếu kỷ luật để gửi thêm tiền hàng tháng khi ngân hàng không yêu cầu. Điều mà thống kê này không đề cập đến là có bao nhiêu người trong số 97% sẽ không thể trả nợ thế chấp nếu họ bị mắc kẹt trong khoản thế chấp 15 năm.
Tuy nhiên, nếu bạn đang tiết kiệm thường xuyên và chỉ sử dụng quỹ khẩn cấp của mình cho những chi phí lớn bất ngờ, bạn có thể phải trả hết khoản thế chấp sau 15 năm. Nhưng những người tiêu dùng chi tiêu bất kỳ khoản tiết kiệm hàng tháng nào sẽ có lợi hơn với kỳ hạn ngắn hơn nếu họ có đủ khả năng chi trả.
Mặc dù đúng là bạn được giảm thuế nhiều hơn từ khoản vay 30 năm, nhưng đó không phải là yếu tố chính cần cân nhắc khi quyết định thời hạn. Người đi vay thời hạn 30 năm sẽ trả thuế hàng năm ít hơn người đi vay thời hạn 15 năm, nhưng đó là vì người đi vay thời hạn 30 năm đang phải trả lãi nhiều hơn đáng kể.
Trong ví dụ của chúng tôi, người đi vay sẽ tiết kiệm được trung bình 238 USD mỗi năm tiền thuế với khoản vay 30 năm, nhưng sẽ phải trả thêm 88.893 USD tiền lãi trong suốt thời hạn của khoản vay so với thời hạn 15 năm.
Cuối cùng, tình hình tài chính của bạn sẽ quyết định thời hạn thế chấp phù hợp. Nếu bạn có thể trả số tiền cao hơn, có quỹ khẩn cấp đáng kể và có thể đáp ứng các mục tiêu về hưu trí cũng như tiết kiệm khác, thì khoản thế chấp 15 năm là cách tốt để sở hữu căn nhà trong một nửa thời gian và trả lãi ít hơn đáng kể.
Nếu chỉ một trong những điều kiện đó không được đáp ứng, hoặc nếu bạn cảm thấy thoải mái hơn với nợ nần và rủi ro và mong muốn nhận được tỷ suất lợi nhuận cao hơn từ các khoản đầu tư khác, thì số tiền tiết kiệm được mỗi tháng nhờ khoản thanh toán thế chấp 30 năm có thể được sử dụng tốt hơn ở nơi khác. Bạn luôn có thể gửi thêm khoản thanh toán.
Tôi vẫn không chắc lựa chọn nào dành cho chúng tôi. Còn bạn thì sao? Bạn có khoản thế chấp 15 năm hay thế chấp 30 năm? Bạn có trả trước không? Bạn nghĩ gì về rủi ro so với lợi nhuận cao hơn?