Tín dụng hình ảnh:Mohamad Faizal Bin Ramli/iStock/GettyImages
Đối với những người cao tuổi sắp nghỉ hưu và cần thêm thu nhập hoặc đang phải đối mặt với chi phí y tế ngày càng tăng, khoản vay thế chấp ngược có thể là giải pháp. Thông thường, những chủ nhà lớn tuổi đã trả hết khoản thế chấp căn nhà của họ hoặc đã tích lũy được vốn chủ sở hữu đáng kể.
Thế chấp ngược là một cách để tiếp cận các quỹ cổ phần đó.
Thế chấp ngược là khoản vay cho phép bạn vay dựa trên vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn. Tuy nhiên, không giống như khoản thế chấp nhà truyền thống hoặc khoản vay thế chấp nhà, bạn không phải thanh toán thế chấp hàng tháng cho người cho vay. Bạn có thể thực hiện thanh toán để giảm số dư khoản vay nếu muốn, nhưng không bắt buộc phải hoàn trả khoản vay.
Các khoản thế chấp ngược không chỉ giới hạn ở những ngôi nhà dành cho một gia đình. Bạn cũng có thể được thế chấp ngược nếu bạn sống trong một căn hộ chung cư miễn là đó là nơi ở chính của bạn.
Trong một số trường hợp, thế chấp ngược có thể là một nguồn vốn hữu ích để bổ sung thu nhập hưu trí, củng cố nợ, sửa chữa và cải thiện nhà cũng như chi trả cho dịch vụ chăm sóc sức khỏe tại nhà
Các khoản thế chấp ngược lại dựa trên số vốn sở hữu trong nhà của bạn. Giá trị vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của bạn được tính bằng cách trừ đi số dư của các khoản thế chấp chưa thanh toán khỏi giá trị thị trường hiện tại của ngôi nhà của bạn. Ví dụ:nếu giá trị ngôi nhà của bạn là $350.000 và số dư thế chấp của bạn là $100.000, thì bạn có 250.000$ giá trị vốn sở hữu trong ngôi nhà của bạn.
Khoản vay sẽ không đến hạn cho đến khi bạn chuyển đi, bán nhà, vỡ nợ hoặc qua đời. Nếu bạn qua đời, những người thừa kế của bạn sẽ chịu trách nhiệm về khoản vay.
Các khoản thế chấp ngược có thể có lãi suất cố định hoặc lãi suất có thể điều chỉnh. Tuy nhiên, lãi suất cho các khoản thế chấp ngược có xu hướng cao hơn lãi suất cho các khoản thế chấp truyền thống. Mặc dù bạn không bắt buộc phải thanh toán khoản thế chấp ngược nhưng tiền lãi của khoản vay sẽ tích lũy và cộng vào số dư khoản vay.
Bạn có thể nhận số tiền cho vay từ khoản thế chấp ngược dưới dạng một lần, thanh toán hàng tháng hoặc dưới dạng hạn mức tín dụng. Nó phụ thuộc vào mục đích bạn dự định sử dụng số tiền đó và loại hình thế chấp ngược từ xa mà bạn nhận được.
Bạn có thể thanh toán để giảm số tiền thế chấp ngược lại, nhưng bạn không bắt buộc phải làm vậy. Tuy nhiên, bạn phải đóng thuế tài sản, duy trì bảo hiểm đầy đủ cho chủ sở hữu nhà và giữ cho ngôi nhà ở tình trạng tốt. Nếu không tuân thủ bất kỳ yêu cầu nào trong số này, bạn có thể có nguy cơ vỡ nợ khi vay thế chấp ngược và thậm chí có thể bị tịch thu tài sản thế chấp.
Để đủ điều kiện vay thế chấp ngược, bạn phải ít nhất 62 tuổi và có tối thiểu 50% vốn sở hữu trong căn nhà của mình. Ngôi nhà của bạn phải là nơi ở chính của bạn.
Ngoài ra, bạn sẽ phải tham dự một buổi họp với cố vấn thế chấp ngược, người sẽ đánh giá tài chính về khả năng hiểu các điều khoản và điều kiện của thế chấp ngược của bạn.
Thế chấp chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM) - Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) và Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) hỗ trợ các khoản thế chấp chuyển đổi vốn sở hữu nhà. Những khoản vay này chỉ được cung cấp thông qua những người cho vay thế chấp ngược được FHA phê duyệt.
Số tiền cho vay dựa trên giá trị thẩm định của ngôi nhà và tuân theo các giới hạn của FHA. Hiện tại, tính đến năm 2021, số tiền vay tối đa cho loại hình thế chấp này là $822.372
HECM có thể đắt hơn một chút so với các khoản thế chấp thông thường, nhưng bạn có thể sử dụng số tiền này cho hầu hết mọi mục đích mà bạn muốn. Bạn có thể nhận tiền một lần, dưới dạng thanh toán cố định hàng tháng hoặc dưới dạng hạn mức tín dụng, tương tự như hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà.
Thế chấp chuyển đổi vốn sở hữu nhà để mua - Nếu bạn đang có ý định thu hẹp quy mô và cần tiền để mua một ngôi nhà mới trong khi chờ bán ngôi nhà hiện tại của mình và nhận một khoản vay mới, thế chấp chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà để mua có thể là một lựa chọn phù hợp. FHA cũng ủng hộ loại hình thế chấp này.
Thế chấp ngược độc quyền - Người cho vay tư nhân cung cấp các khoản thế chấp ngược độc quyền. Các khoản vay này không bị giới hạn tối đa của FHA và có thể lên tới 4 triệu USD. Bạn có thể nhận tiền một lần hoặc thanh toán hàng tháng và bạn có thể sử dụng số tiền này cho bất kỳ mục đích nào.
Chính phủ liên bang không bảo hiểm các khoản thế chấp ngược độc quyền và người đi vay không phải trả tiền bảo hiểm thế chấp hoặc tham gia các buổi tư vấn tài chính. Tuy nhiên, do thiếu sự hỗ trợ của liên bang, các khoản thế chấp ngược độc quyền thường đi kèm với lãi suất cao hơn so với các khoản vay HECM thông thường.
Thế chấp ngược cho một mục đích duy nhất - Các khoản thế chấp ngược cho một mục đích được cung cấp bởi một số cơ quan chính quyền tiểu bang và địa phương cũng như các tổ chức phi lợi nhuận khác nhau. Chúng được dùng cho những mục đích cụ thể, chẳng hạn như đóng thuế tài sản hoặc thực hiện những cải tiến nhà cửa rất cần thiết.
Trong một số trường hợp, thế chấp ngược có thể là nguồn vốn thuận tiện để bổ sung thu nhập hưu trí hoặc thanh toán chi phí y tế.
Số tiền bạn có thể nhận được từ khoản thế chấp ngược tùy thuộc vào loại khoản vay bạn chọn, độ tuổi của người vay trẻ nhất, lãi suất hiện tại và số vốn sở hữu trong nhà của bạn. Giống như khoản thế chấp truyền thống, người cho vay thế chấp ngược cũng tính chi phí hoàn tất trả trước bao gồm phí ban đầu, chi phí bảo lãnh phát hành và phí dịch vụ. Những khoản phí này có thể được khấu trừ khỏi số tiền vay và sẽ làm giảm số tiền bạn nhận được từ khoản thế chấp ngược của mình.
Số tiền bạn nhận được từ khoản thế chấp ngược không phải chịu thuế.
Thế chấp ngược có những ưu điểm sau.
Quyền sử dụng tiền mặt - Nếu bạn đã tích lũy đủ vốn chủ sở hữu trong nhà, khoản thế chấp ngược có thể giúp bạn có tiền mặt để thanh toán chi phí y tế, đi nghỉ hoặc sử dụng làm thu nhập khi nghỉ hưu.
Không cần thanh toán - Bạn không phải thực hiện bất kỳ khoản thanh toán nào cho khoản thế chấp ngược cho đến khi bạn bán nhà, chuyển đi hoặc qua đời.
Không truy đòi - Các khoản thế chấp ngược là không truy đòi, có nghĩa là bạn chỉ có thể nợ số tiền đã vay ngay cả khi ngôi nhà của bạn giảm giá trị.
Không có thuế - Số tiền thu được từ thế chấp ngược không phải chịu thuế.
Quyền chiếm giữ - Nếu họ là người đồng vay vốn thì vợ/chồng còn sống có quyền ở trong căn nhà trong trường hợp vợ/chồng kia qua đời.
Đây là những bất lợi mà bạn sẽ muốn cân nhắc trước khi vay thế chấp ngược.
Bảo hiểm thế chấp - Người vay phải trả phí bảo hiểm thế chấp trong suốt thời hạn của khoản vay được liên bang hỗ trợ.
Nơi ở chính - Nếu bạn sống ở một nơi khác trong 12 tháng liên tục và không có người đồng vay đủ điều kiện nào khác sống cùng nhà, người cho vay có thể đẩy nhanh khoản vay và khoản vay sẽ đến hạn ngay lập tức.
Thuế tài sản và bảo hiểm - Việc không nộp thuế tài sản và duy trì bảo hiểm có thể bị coi là vi phạm nghĩa vụ trả nợ và dẫn đến thủ tục tịch thu tài sản thế chấp.
Người đi vay qua đời - Nếu khoản thế chấp ngược không được trả lại trước khi bạn và vợ/chồng bạn qua đời, những người thừa kế của bạn phải trả hết số dư khoản vay hoặc 95% giá trị căn nhà được định giá để giữ căn nhà và tránh bị tịch thu tài sản thế chấp.