Tín dụng hình ảnh:Marchmeena29/iStock/GettyImages
Nếu bạn đang tìm mua một ngôi nhà vào mùa xuân này, bạn có thể thấy lãi suất thế chấp trở thành một chủ đề thịnh hành. Trong khi thị trường nhà ở vẫn nóng với lượng tồn kho thấp và nhu cầu cao, những hành động gần đây của Cục Dự trữ Liên bang đã làm tăng chi phí đi vay và ảnh hưởng đến cả người bán và người mua. Những đợt tăng lãi suất này có thể ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của bạn ngay bây giờ, cũng như thay đổi số tiền bạn có thể dành cho một ngôi nhà. Vì vậy, bạn sẽ muốn hiểu chuyện gì đang xảy ra để có thể đưa ra quyết định sáng suốt và tìm được mức giá tốt nhất.
Trong phần lớn thời gian xảy ra đại dịch, người Mỹ đã được hưởng lãi suất thấp, điều này đã khuyến khích họ tiếp tục trở thành chủ sở hữu nhà. Lãi suất thế chấp thấp này xảy ra do Cục Dự trữ Liên bang đặt lãi suất quỹ liên bang ở mức gần bằng 0 để giúp nền kinh tế phát triển trong thời điểm nhiều người Mỹ thất nghiệp hoặc gặp khó khăn về tài chính. Kết quả là lãi suất thế chấp trung bình đã tăng từ 3,7% vào tháng 1 năm 2020 lên 2,68 phần trăm vào tháng 12 năm 2020 và sau đó là 3,09% vào tháng 10 năm 2021.
Lý do Fed giảm lãi suất là để khuyến khích người Mỹ vay và chi tiêu. Tuy nhiên, Fed cũng quyết định tăng lãi suất để ứng phó với lạm phát gia tăng và nền kinh tế mạnh, điều này khuyến khích tiết kiệm và không khuyến khích vay mượn. Tính đến tháng 2 năm 2022, Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ đã báo cáo chỉ số giá tiêu dùng từ đầu năm đến nay là 7,9% – vượt xa hai phần trăm mục tiêu lạm phát. Fed đã phản hồi vào tháng 3 năm 2022 với 0,25 điểm phần trăm tỷ lệ tăng do lạm phát và các chỉ số khác.
Vì hành động này đã làm cho việc vay mượn trở nên đắt đỏ hơn, bạn sẽ thấy lãi suất thế chấp ngày nay cao hơn năm ngoái. Tính đến tháng 4 năm 2022, lãi suất thế chấp hiện tại đang tiến tới năm phần trăm để người đi vay phải trả khoản thanh toán thế chấp cao hơn và trả lãi nhiều hơn trong thời hạn vay. Ví dụ:khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm trị giá 200.000 USD sẽ bao gồm khoản thanh toán gốc và lãi là $852,95 ở mức 3,09 phần trăm tỷ giá so với $1.049,33 ở mức 4,8 phần trăm tỷ lệ. Sự khác biệt trong thanh toán tăng lên đáng kể qua các năm.
Trong thời kỳ đại dịch, người bán được hưởng lợi từ nhu cầu cao và giá nhà tăng, trong khi người mua được hưởng lãi suất thấp nhưng phải đối mặt với số lượng nhà tồn kho hạn chế. Ví dụ:Zillow cho thấy giá nhà thông thường tăng khoảng 20% từ khoảng $283.000 vào tháng 4 năm 2021 lên tới $331.500 trước tháng 2 năm 2022. Trong khi đợt tăng giá này đã khuyến khích mọi người bán nhà để kiếm lời, những người mua nhà lần đầu đặc biệt gặp khó khăn trong việc tìm kiếm một bất động sản phù hợp với giá cả phải chăng.
Nhưng hiện nay lãi suất thế chấp trung bình đang tăng lên, người mua đang phải đối mặt với cả lãi suất tăng và giá nhà cao. Điều này có nghĩa là bạn có thể thấy mình cần phải đặt giá nhà mong muốn thấp hơn nhiều để có thể đủ khả năng thanh toán hàng tháng. Ngoài ra, người cho vay sử dụng tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn để quyết định số tiền thế chấp mà bạn có thể nhận được, do đó, cuối cùng bạn có thể cần một khoản trả trước cao hơn để giảm số tiền vay và thanh toán thế chấp cho việc mua nhà đắt tiền.
Người bán cũng gặp phải một số tác động của việc tăng lãi suất vì họ có thể cảm thấy ít được khuyến khích rao bán nhà hơn nếu việc tài trợ cho một ngôi nhà mới sẽ quá đắt. Ngoài ra, vì ngày càng có ít người mua nhà thấy rằng việc thế chấp là hợp lý, nên người bán có thể sẽ có ít người sẵn sàng mua tài sản của họ hơn. Theo thời gian, điều này có thể dẫn đến nhu cầu mua nhà ít hơn, khiến người bán phải trải qua quá trình bán nhà lâu hơn và giá nhà đất có thể hạ nhiệt.
Mặc dù hành động của Fed có hiệu lực nhưng hãy nhớ rằng lãi suất thế chấp của bạn cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác. Ví dụ:đi với 30 năm thời hạn cho vay thế chấp so với 15 năm kỳ hạn thường có nghĩa là lãi suất cao hơn. Loại và số tiền cho vay, khoản trả trước của bạn và vị trí của tài sản cũng đóng một vai trò quan trọng. Ngoài ra, điểm tín dụng tốt hoặc xuất sắc sẽ dẫn đến lãi suất thấp hơn so với người có điểm tín dụng trung bình hoặc kém.
Bạn cũng có thể chọn các cấu trúc lãi suất khác nhau. Ví dụ, các khoản vay thế chấp có lãi suất cố định là phổ biến và dễ dự đoán hơn vì lãi suất không bao giờ thay đổi trong thời hạn cho vay. Mặt khác, khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh có thể giảm hoặc tăng trong suốt thời gian vay. Do đó, khoản vay có lãi suất điều chỉnh có thể mang lại lợi ích cho bạn nếu lãi suất thị trường giảm nhưng lại gây bất lợi cho bạn nếu lãi suất thị trường tăng.
Để xác định xem bạn có nên tiến hành mua nhà ngay bây giờ hay không, hãy xem xét các điều kiện thị trường đang diễn ra. Với giá nhà cao và lãi suất tăng, đây có thể là thời điểm không tốt để mua nhà, đặc biệt nếu khu vực bạn mong muốn có lượng hàng tồn kho thấp và mức độ cạnh tranh cao. Trong tình huống đó, cuối cùng bạn có thể đặt giá thầu cao hơn cho một ngôi nhà để đánh bại những người mua quan tâm khác và điều này có thể có nghĩa là khoản thanh toán thế chấp thậm chí còn cao hơn, gây khó khăn hơn cho ngân sách của bạn. Tuy nhiên, nếu bạn cần chuyển nhà gấp, bạn vẫn có thể tiếp tục.
Với giá nhà cao và lãi suất tăng, đây có thể là thời điểm không tốt để mua nhà, đặc biệt nếu khu vực bạn mong muốn có lượng hàng tồn kho thấp và mức độ cạnh tranh cao
Tình hình tài chính cá nhân hiện tại của bạn cũng có vấn đề vì bạn sẽ cần dự trữ tiền mặt đáng kể cho khoản trả trước và chi phí đóng ngay cả khi lãi suất thế chấp thấp. Ví dụ:nếu bạn thiếu 20 phần trăm Để trả trước, cuối cùng bạn có thể phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân để tăng thêm khoản thanh toán thế chấp của bạn. Nếu điểm tín dụng của bạn không lý tưởng, bạn có thể khó đủ điều kiện để vay thế chấp hoặc bạn có thể nhận được mức lãi suất tệ hơn. Trong những trường hợp này, bạn nên đợi cho đến khi giá nhà hạ nhiệt hoặc bạn đủ điều kiện để có được mức giá tốt hơn.
Vì có nhiều yếu tố tác động nên bạn có thể thử khám phá giá nhà điển hình trong khu vực của mình và tham khảo máy tính thế chấp để ước tính việc mua nhà sẽ ảnh hưởng đến tài chính của bạn như thế nào. Bạn có thể nhập giá nhà, khoản trả trước, lãi suất và thời hạn cho vay để xem khoản thanh toán hàng tháng có thể có của bạn bao gồm cả gốc và lãi. Máy tính cũng xem xét các mục như PMI, thuế và bảo hiểm. Nói chuyện với cố vấn tài chính cá nhân hoặc người cho vay cũng là một ý tưởng hay.
Bất chấp lãi suất thế chấp thay đổi, bạn vẫn có thể thực hiện các bước để nhận được ưu đãi tốt nhất và giảm chi phí lãi vay. Một bước quan trọng là kiểm tra với nhiều người cho vay để biết báo giá và so sánh lãi suất cho các chương trình cho vay khác nhau như các khoản vay thông thường, FHA và VA. Bạn cũng có thể cân nhắc việc mua điểm giảm giá và tìm kiếm các hiệp hội tín dụng để có mức giá tốt hơn. Ngoài ra, hãy cân nhắc các cách để cải thiện điểm tín dụng của bạn và tiết kiệm số tiền trả trước để giúp bạn tránh được PMI.
Sau khi nhận được khoản thế chấp, bạn có thể cân nhắc lựa chọn tái cấp vốn sau này khi lãi suất giảm. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý rằng quy trình tái cấp vốn đi kèm với chi phí trả trước, phí và quy trình đăng ký. Do đó, bạn sẽ cần xem xét các yếu tố như giá trị căn nhà, thời gian bạn dự định sống trong ngôi nhà và tình hình tài chính của mình để quyết định xem bạn có nên tận dụng lãi suất tái cấp vốn thấp hơn hay không.