Bất cứ ai từng chơi Cờ Tỷ Phú đều có thể đoán rằng bất động sản có thể là một lựa chọn đầu tư tuyệt vời—và họ đã đúng. Bất động sản có thể mang lại dòng tiền ổn định vì nó đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn.

Tuy nhiên, rất ít người có đủ vốn và chuyên môn để thực sự mua, quản lý, cải tạo và bán lại những tài sản đắt tiền.

May mắn thay, thông qua các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và các đợt phát hành riêng lẻ, các nhà đầu tư có thể sở hữu một phần bất động sản cao cấp.

Một số khác biệt đáng kể tách biệt REIT được giao dịch công khai với các vị trí riêng tư. Các nhà đầu tư cần biết chúng khác nhau như thế nào để có thể chọn lựa chọn phù hợp hơn với mình—hoặc quyết định đưa cả hai lựa chọn vào danh mục đầu tư của mình.

Trước khi bạn bước vào thế giới đầu tư bất động sản, hãy dành chút thời gian để tìm hiểu sự khác biệt giữa REIT được giao dịch công khai và các vị trí riêng tư. Dưới đây, tôi thảo luận về ưu và nhược điểm của từng loại hình đầu tư, ai đủ điều kiện cho từng loại, nơi bạn có thể mua các khoản đầu tư này, v.v.

Nền tảng đầu tư bất động sản trực tuyến

Gây quỹ:0,15% phí tư vấn hàng năm. Fundrise Pro:$10/tháng. được trả hàng tháng hoặc $99/năm. được trả hàng năm. Áp dụng phí quản lý quỹ bổ sung.*

Đầu tư bất động sản cổ phần tư nhân

Đầu tư tối thiểu:50.000 USD. Lệ phí thay đổi tùy theo ưu đãi.

Nền tảng đầu tư CRE được công nhận

Khoản đầu tư tối thiểu:5.000 USD.

Quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) là gì?

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là các công ty sở hữu và thường vận hành bất động sản tạo ra thu nhập.

IRS tuân theo các luật cụ thể nhằm thiết lập các quy tắc để một nhóm đầu tư đủ điều kiện trở thành quỹ tín thác đầu tư bất động sản:

• REIT phải phân phối ít nhất 90% tổng thu nhập chịu thuế kiếm được từ tài sản cơ bản được giữ trong quỹ tín thác hàng năm cho các cổ đông. Thu nhập chịu thuế có lợi thế về thuế ở cấp độ REIT, không phải ở cấp độ nhà đầu tư.
• Ít nhất 75% tổng thu nhập phải đến từ các nguồn liên quan đến bất động sản, bao gồm tiền thuê nhà và lãi thế chấp.
• Chín mươi lăm phần trăm tổng thu nhập phải có bản chất thụ động.
• REITs yêu cầu cấu trúc tương tự như quỹ tương hỗ , theo đó quỹ tập hợp các khoản đầu tư lại với nhau và chịu sự giám sát của người quản lý quỹ.
• REITs phải được nắm giữ chủ yếu bởi các cổ đông (tối thiểu 100 REIT sau năm hoạt động đầu tiên).
• IRS phải xem REIT là một công ty.

REIT thường thuộc ba loại:

• REIT vốn chủ sở hữu:REIT vốn chủ sở hữu đầu tư vào bất động sản và kiếm thu nhập từ tiền thuê nhà, cổ tức và lãi vốn khi tài sản được bán.
• REIT thế chấp (mREIT):REIT thế chấp (mREIT) đầu tư vào các khoản thế chấp và chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp.
• REIT lai:REIT lai đầu tư vào cả hai.

Tuy nhiên, REIT cũng có thể được chia thành ba loại khác nhau dựa trên cách các nhà đầu tư có thể truy cập chúng.

REITs được giao dịch công khai

REIT được giao dịch công khai giúp mọi người có thể tiếp cận hoạt động đầu tư bất động sản - không chỉ các nhà đầu tư được công nhận có giá trị ròng cao và các nhà đầu tư tổ chức. Các khoản đầu tư này được giao dịch trên sàn giao dịch chứng khoán (như Sở giao dịch chứng khoán New York hoặc Nasdaq) và nhà đầu tư có thể mua hoặc bán chứng khoán bất cứ lúc nào thị trường mở cửa.

REIT riêng tư

REIT riêng tư (hoặc REIT phát hành riêng lẻ) gần như không thể truy cập được vì chúng thường chỉ được cung cấp cho các nhà đầu tư tổ chức và được công nhận. Chúng không được giao dịch trên thị trường chứng khoán và không được đăng ký với Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch (SEC). Do đó, họ không phải chịu những yêu cầu giống nhau về chứng khoán đã đăng ký… nhưng tương tự, các nhà đầu tư không được hưởng mức độ bảo vệ như nhau.

REITs phi giao dịch công khai

REITs phi giao dịch công khai rơi vào đâu đó ở giữa. Thông thường, bạn sẽ tìm thấy các REIT công khai không được giao dịch trên nền tảng huy động vốn cộng đồng và các nền tảng bất động sản khác như FundRise nơi các nhà đầu tư thuộc mọi loại có thể truy cập chúng. Chúng thường được quản lý và được hưởng các biện pháp bảo vệ nhà đầu tư tương tự như REITs được giao dịch công khai. Tuy nhiên, do chúng giao dịch trên nền tảng bất động sản chứ không phải trên các sàn giao dịch công khai nên chúng vẫn khó tiếp cận hơn các REIT được niêm yết công khai. Và trong khi REIT được giao dịch công khai có tính thanh khoản cực cao—bạn có thể mua và bán cổ phiếu theo ý muốn—REIT mà bạn đầu tư thông qua các nền tảng đặc biệt thường yêu cầu tiền của bạn bị khóa trong nhiều năm.

Vị trí riêng tư là gì?

Phát hành riêng lẻ là một đợt chào bán chứng khoán riêng lẻ, do nhà tài trợ trình bày—chẳng hạn như một nền tảng đầu tư phát hành riêng lẻ hoặc một công ty cổ phần tư nhân—được bán trực tiếp cho các nhà đầu tư. Nhà tài trợ, đôi khi được gọi là nhà tài trợ, cùng nhau đầu tư.

Phát hành riêng lẻ là một cách để huy động vốn mà không cần thực hiện đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO). Những khoản đầu tư này không phải là một phần của đợt chào bán công khai và bạn không thể tiếp cận chúng thông qua thị trường tài chính truyền thống. Chúng là những chứng khoán chưa đăng ký mà các nhà phát hành không phải vượt qua nhiều vòng bắt buộc để chào bán ra công chúng. (Nhưng hãy nhớ:SEC đã thiết kế những vòng quy định đó để giúp bảo vệ các nhà đầu tư.)

Các vị trí riêng tư không dành cho tất cả mọi người nhưng thường giới hạn cho các nhà đầu tư tổ chức và được công nhận (có ngoại lệ). Việc đầu tư vào các vị trí riêng lẻ có thể rủi ro nhưng cũng sinh lời.

Các vị trí riêng lẻ có thể bao gồm nhiều loại chứng khoán, bao gồm REITs, như tôi đã đề cập ở trên. Cũng giống như REIT được giao dịch công khai, REIT phát hành riêng lẻ có thể liên quan đến tất cả các loại tài sản—doanh nghiệp bán lẻ, khu nghỉ dưỡng, nhà ở một gia đình, tòa nhà chung cư, văn phòng, v.v.

Tuy nhiên, nhiều cơ hội bất động sản phát hành riêng lẻ không phải là REIT. Họ có thể là các quỹ bất động sản phi REIT đầu tư vào nhiều tài sản hoặc chỉ đầu tư vào một tài sản duy nhất.

Đầu tư bất động sản phát hành riêng lẻ cũng có thể đề cập đến các khoản nợ hoặc vị thế vốn cổ phần ưu đãi. EquityMultiple  là một nền tảng cung cấp các cơ hội phát hành bất động sản riêng lẻ bằng nợ, vốn cổ phần ưu đãi và vốn liên doanh (JV). Đầu tư vào các vị thế phát hành riêng lẻ trên "danh sách vốn bất động sản" có thể có khả năng mang lại cho nhà đầu tư dòng tiền ổn định từ nợ và các vị thế vốn cổ phần ưu đãi, cũng như sự tăng giá và đánh giá cao từ các vị thế vốn chủ sở hữu, giống như việc phân bổ trên thị trường chứng khoán.

Liên quan:Cách đầu tư vào quỹ đầu tư tư nhân [Quỹ đầu tư tư nhân]

Ưu điểm và nhược điểm của việc đầu tư vào REITs được giao dịch công khai

Ưu điểm

• Tính thanh khoản:REIT được giao dịch công khai là những khoản đầu tư có tính thanh khoản rất cao, vì bạn có thể mua và bán cổ phiếu bất cứ lúc nào trong giờ thị trường thông thường hoặc mở rộng, ngoài ra bạn cũng có thể sở hữu chúng với số lượng lớn thông qua quỹ tương hỗ REIT và quỹ giao dịch trao đổi. Nhìn chung, REIT vẫn là khoản đầu tư dài hạn tốt nhất, vì vậy bạn nên có kế hoạch mua và nắm giữ lâu dài. Nhưng thật tốt khi biết rằng bạn có thể nhanh chóng chuyển chúng thành tiền mặt trong trường hợp khẩn cấp.
• Quyền truy cập:Bất kỳ nhà đầu tư cá nhân nào—được công nhận hoặc không—có tài khoản môi giới đều có thể mua REIT. Ngoài ra, REIT được giao dịch công khai có giá bắt đầu ở mức giá phải chăng, vì vậy bạn có thể đầu tư vào chúng ngay cả khi bạn chỉ có một vài đô la dự phòng.
• Sự bảo vệ của SEC:Là chứng khoán được SEC đăng ký, REIT được giao dịch công khai yêu cầu mức độ minh bạch mà các đợt phát hành riêng lẻ không có, bao gồm cả việc tiết lộ thông tin thường xuyên như báo cáo tài chính hàng quý và hàng năm. Họ cũng đưa ra nhiều biện pháp bảo vệ hơn liên quan đến cách sử dụng quỹ và cách quản lý phải hành động.
• Tính minh bạch về giá trị cổ phiếu:REIT được giao dịch công khai luôn có giá cổ phiếu linh hoạt, rõ ràng, có thể giúp định giá khoản đầu tư một cách chính xác dễ dàng hơn.
• Phân phối thường xuyên:REIT phải phân phối tối thiểu 90% tổng thu nhập chịu thuế kiếm được từ tài sản cơ bản của quỹ tín thác cho các cổ đông hàng năm. REIT được giao dịch công khai thường thực hiện hoạt động này hàng quý hoặc thậm chí hàng tháng, điều này lý tưởng cho các nhà đầu tư hưu trí đang tìm kiếm các khoản thanh toán đáng tin cậy.

Nhược điểm

• Tiếp xúc với tâm lý thị trường chứng khoán:REIT được giao dịch công khai thường giao dịch giống như các chứng khoán giao dịch công khai khác. Nghĩa là, họ bị ảnh hưởng bởi tâm lý nhà đầu tư - khi nhà đầu tư lo sợ, họ sẽ bán tháo cổ phiếu cũng như REIT, và họ sẽ mua cổ phiếu cũng như REIT khi họ lạc quan. Điều này dẫn đến mức độ biến động cao hơn nhiều so với những gì bạn thấy với REIT công khai và REIT tư nhân.
• Phân phối không hiệu quả về thuế:Hầu hết phân phối REIT được coi là thu nhập "thông thường" và do đó bị đánh thuế theo thuế suất cận biên của bạn.

Ưu điểm và nhược điểm của việc đầu tư vào REIT phi giao dịch đại chúng

Ưu điểm

• Quyền truy cập:Nhiều (nhưng không phải tất cả) REIT công khai không được giao dịch có sẵn cho các nhà đầu tư không được công nhận thông qua các nền tảng bất động sản chuyên dụng. Một số nền tảng có thể hạn chế một số REIT nhất định đối với các nhà đầu tư được công nhận và/hoặc tổ chức. Ngoài ra, nhiều nền tảng bất động sản (nhưng không phải tất cả) cung cấp quyền truy cập vào các REIT công khai phi giao dịch với mức tiền gửi ban đầu tối thiểu và mức đầu tư tối thiểu thấp, giúp các nhà đầu tư không được công nhận dễ dàng tận hưởng hơn.
• Sự bảo vệ của SEC:Là chứng khoán được SEC đăng ký, REIT được giao dịch công khai yêu cầu mức độ minh bạch mà các đợt phát hành riêng lẻ không có, bao gồm cả việc tiết lộ thông tin thường xuyên như báo cáo tài chính hàng quý và hàng năm. Họ cũng đưa ra nhiều biện pháp bảo vệ hơn liên quan đến cách sử dụng quỹ và cách quản lý phải hành động.
• Bảo vệ khỏi tâm lý thị trường chứng khoán:Vì REIT công khai không được giao dịch có tính thanh khoản kém hơn nên nhà đầu tư không thể rút tiền bất cứ khi nào họ muốn như cách họ có thể làm với REIT giao dịch công khai. Thay vào đó, các REIT công khai không được giao dịch chỉ đơn giản đánh giá cao (hoặc giảm giá) dựa trên giá trị trong phạm vi đầu tư của chính chúng.
• Không có áp lực của cổ đông đại chúng đối với ban quản lý:Bởi vì REIT không được giao dịch không bị ảnh hưởng bởi giá cổ phiếu thay đổi thất thường nên ban quản lý có thể suy nghĩ lâu dài hơn, điều này có thể dẫn đến những quyết định tốt hơn và cuối cùng là hiệu quả hoạt động tốt hơn.

Nhược điểm

• Tính thanh khoản kém:Các khoản đầu tư REIT phi giao dịch công khai được truy cập thông qua các nền tảng chuyên biệt thường yêu cầu tiền của nhà đầu tư phải bị khóa trong nhiều năm mỗi lần.
• Hoa hồng/phí cao hơn:Mặc dù bạn có thể mua REIT được giao dịch công khai mà không mất phí hoa hồng thông qua hầu hết các tài khoản môi giới điển hình, nhưng các nền tảng cung cấp REIT không được giao dịch công khai thường tính phí từ trung bình đến cao để đổi lấy quyền truy cập.
• Mức độ minh bạch về tài chính:Bởi vì các REIT này không giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán đại chúng nên chúng không bắt buộc phải tiết lộ thông tin giống như các REIT được giao dịch công khai. Mặc dù các nền tảng bất động sản có thể cung cấp một số thông tin nhưng các bên thứ ba độc lập vẫn rất khó cung cấp thông tin và phân tích về giá trị cổ phiếu.
• Mức độ mờ đục của giá trị cổ phiếu:REIT không được giao dịch không có giá cổ phiếu linh hoạt, rõ ràng, khiến việc định giá chính xác khoản đầu tư trở nên khó khăn hơn nhiều.
• Có thể phân phối không đều:REIT không giao dịch vẫn phải phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế cho các cổ đông hàng năm. Tuy nhiên, lịch trình phân phối thu nhập đó có thể khác nhau tùy theo từng nhà cung cấp và có thể không thường xuyên, chỉ một lần mỗi năm.
• Phân phối không hiệu quả về thuế:Hầu hết phân phối REIT được coi là thu nhập "thông thường" và do đó bị đánh thuế theo thuế suất cận biên của bạn.

Ưu điểm và nhược điểm của việc đầu tư vào REIT tư nhân

Ưu điểm

• Ít hạn chế về quy định hơn:Ít hạn chế hơn từ các cơ quan quản lý như SEC cho phép các nhà cung cấp dịch vụ phát hành riêng lẻ quản lý danh mục đầu tư bất động sản của họ theo những cách có thể hiệu quả hoặc thuận lợi hơn so với các khoản đầu tư đã đăng ký.
• Bảo vệ khỏi tâm lý thị trường chứng khoán:Bởi vì REIT tư nhân có tính thanh khoản kém hơn nên các nhà đầu tư không thể rút tiền bất cứ khi nào họ muốn như họ có thể làm với REIT giao dịch công khai. Thay vào đó, các REIT công khai không được giao dịch chỉ đơn giản đánh giá cao (hoặc giảm giá) dựa trên giá trị trong phạm vi đầu tư của chính chúng.
• Không có áp lực của cổ đông đại chúng đối với ban quản lý:Bởi vì REIT tư nhân không chịu sự biến động của giá cổ phiếu nên ban quản lý có thể suy nghĩ lâu dài hơn, điều này có thể dẫn đến những quyết định tốt hơn và cuối cùng là hiệu quả hoạt động tốt hơn.
• Nhược điểm
• Tính thanh khoản kém:REIT tư nhân được truy cập thông qua các nền tảng chuyên dụng thường yêu cầu tiền của nhà đầu tư phải bị khóa trong nhiều năm mỗi lần.
• Quyền truy cập:Theo Quy tắc 506(b) của Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (SEC) của Quy định D, các đợt phát hành riêng lẻ có thể huy động số tiền không giới hạn từ số lượng không giới hạn các nhà đầu tư được công nhận. Nhà đầu tư không thể tự chứng nhận tình trạng được công nhận của mình; đúng hơn, bất kỳ ai phát hành đợt phát hành riêng lẻ đều phải thực hiện các bước hợp lý để kiểm tra xem nhà đầu tư có đủ điều kiện hay không. Tuy nhiên, chứng khoán tư nhân không được bán cho hơn 35 nhà đầu tư không được công nhận trong khoảng thời gian 12 tháng và họ vẫn phải đáp ứng tiêu chuẩn pháp lý để được coi là nhà đầu tư tinh vi - nghĩa là họ có đủ kinh nghiệm và kiến ​​thức về kinh doanh và tài chính để hiểu những rủi ro liên quan. Điều này giới hạn số lượng nhà đầu tư tiềm năng tổng thể (ước tính của SEC cho thấy chỉ có khoảng 13% hộ gia đình Mỹ đủ điều kiện). Và vì những rào cản này, REIT tư nhân thường chỉ được cung cấp cho các nhà đầu tư được công nhận và/hoặc tổ chức. (Ngoài ra, nhiều đợt chào bán REIT tư nhân yêu cầu số tiền mua vào khá lớn, vì vậy ngay cả khi các nhà đầu tư không được công nhận được phép tham gia, nhiều người trong số họ sẽ bị định giá.)
• Không được SEC bảo vệ:REIT tư nhân có thể thường xuyên cung cấp thông tin như báo cáo tài chính hàng quý và hàng năm, nhưng vì những khoản đầu tư này không được đăng ký với SEC nên chúng không bắt buộc phải làm vậy. Thông tin tài chính không rõ ràng và việc thiếu khả năng tiếp cận thông tin đầu tư có thể khiến bạn cực kỳ khó biết mình đang mua gì.
• Mức độ mờ đục của giá trị cổ phiếu:REIT tư nhân không có giá cổ phiếu linh hoạt, rõ ràng, khiến việc định giá chính xác khoản đầu tư trở nên khó khăn hơn nhiều.
• Tiền hoa hồng/phí cao hơn:Mặc dù bạn có thể mua REIT được giao dịch công khai mà không mất phí hoa hồng thông qua hầu hết các tài khoản môi giới điển hình, nhưng các nền tảng cung cấp REIT riêng tư thường tính phí từ trung bình đến cao để đổi lấy quyền truy cập.
• Có thể phân phối không đều:REIT không giao dịch vẫn phải phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế cho các cổ đông hàng năm. Tuy nhiên, lịch trình phân phối thu nhập đó có thể khác nhau tùy theo từng nhà cung cấp và có thể không thường xuyên, chỉ một lần mỗi năm.
• Phân phối không hiệu quả về thuế:Hầu hết phân phối REIT được coi là thu nhập "thông thường" và do đó bị đánh thuế theo thuế suất cận biên của bạn.

Ưu điểm + Nhược điểm của việc đầu tư vào bất động sản phát hành riêng lẻ (Non-REIT)

Ưu điểm

• Ít hạn chế về quy định hơn:Ít hạn chế hơn từ các cơ quan quản lý như SEC cho phép các nhà cung cấp dịch vụ phát hành riêng lẻ quản lý danh mục đầu tư bất động sản của họ theo những cách có thể hiệu quả hoặc thuận lợi hơn so với các khoản đầu tư đã đăng ký.
• Bảo vệ khỏi tâm lý thị trường chứng khoán:Bởi vì bất động sản phát hành riêng lẻ có tính thanh khoản kém hơn nên các nhà đầu tư không thể rút tiền bất cứ khi nào họ muốn như họ có thể làm với REIT được giao dịch công khai. Thay vào đó, các REIT công khai không được giao dịch chỉ đơn giản đánh giá cao (hoặc giảm giá) dựa trên giá trị trong phạm vi đầu tư của chính chúng.
• Triển khai vốn thuận lợi hơn:Bất động sản phát hành riêng lẻ không thuộc REIT không bắt buộc phải phân phối phần lớn lợi nhuận dưới dạng cổ tức, điều đó có nghĩa là ban quản lý có thể nắm bắt tốt hơn các cơ hội thị trường để đầu tư.
• Không có áp lực của cổ đông đại chúng đối với ban quản lý:Bởi vì bất động sản phát hành riêng lẻ không bị ảnh hưởng bởi giá cổ phiếu bất thường nên ban quản lý có thể suy nghĩ lâu dài hơn, điều này có thể dẫn đến những quyết định tốt hơn và cuối cùng là hiệu quả hoạt động tốt hơn.
• Lợi ích về thuế từ khấu hao:Nhà đầu tư có thể tiết kiệm thuế khi phân phối thông qua các nhà cung cấp dịch vụ phát hành riêng lẻ nhờ khấu hao thu được thông qua phân tách chi phí.

Nhược điểm

• Tính thanh khoản kém:Tiền đầu tư vào bất động sản phát hành riêng lẻ thường sẽ không thể tiếp cận được trong nhiều năm.
• Quyền truy cập:Giống như REIT tư nhân, hầu hết các giao dịch bất động sản tư nhân chỉ dành cho các nhà đầu tư tổ chức và được công nhận, bất kể chúng được cung cấp thông qua nền tảng bất động sản chuyên biệt hay các phương pháp phát hành bất động sản tư nhân truyền thống hơn. Ngoài ra, nhiều vị trí riêng lẻ yêu cầu số tiền mua vào khá lớn, vì vậy ngay cả khi các nhà đầu tư không được công nhận được phép tham gia, nhiều người trong số họ sẽ bị định giá.
• Không được SEC bảo vệ:Bất động sản phát hành riêng lẻ có thể thường xuyên cung cấp thông tin như báo cáo tài chính hàng quý và hàng năm, nhưng vì những khoản đầu tư này không được đăng ký với SEC nên chúng không bắt buộc phải làm vậy. Thông tin tài chính không rõ ràng và việc thiếu khả năng tiếp cận thông tin đầu tư có thể khiến bạn cực kỳ khó biết mình đang mua gì.
• Mức độ mờ đục của giá trị cổ phiếu:Bất động sản phát hành riêng lẻ không có giá cổ phiếu linh hoạt, rõ ràng, khiến việc định giá chính xác khoản đầu tư trở nên khó khăn hơn nhiều.
• Có thể phân phối không đều:Các khoản đầu tư bất động sản không thuộc REIT không bắt buộc phải thực hiện phân phối (mặc dù họ thường làm như vậy). Tuy nhiên, tần suất và số lượng phân phối này tùy thuộc vào các nhà quản lý quỹ.
• Hoa hồng/phí cao hơn:Mặc dù bạn có thể mua REIT được giao dịch công khai miễn phí thông qua hầu hết các tài khoản môi giới điển hình, nhưng các thực thể và nền tảng cung cấp cơ hội phát hành bất động sản riêng lẻ thường tính phí từ trung bình đến cao.

REITs so sánh với các vị trí riêng tư như thế nào đối với nhà đầu tư?

Để xác định xem vị trí riêng tư hay REIT phù hợp hơn với bạn (và nếu REIT thì loại nào thích hợp hơn), bạn sẽ cần phải xem xét nhiều thứ, bao gồm:

• Khả năng chấp nhận rủi ro
• Yêu cầu đầu tư tối thiểu
• Nhu cầu thanh khoản của bạn
• Bạn muốn khoản đầu tư đa dạng đến mức nào
• Kỳ vọng của bạn về lợi nhuận
• Nhu cầu thu nhập của bạn
• Trạng thái công nhận của bạn

Cả REIT được giao dịch công khai và thị trường phát hành riêng lẻ đều cho phép bạn tiếp cận các khoản đầu tư bất động sản.

REIT được giao dịch công khai được mở cho bất kỳ ai và có thể được mua trên sàn giao dịch chứng khoán, thường với giá thấp hơn một trăm đô la trên mỗi cổ phiếu. Chúng ở dạng lỏng. Họ hầu như luôn cung cấp các khoản phân phối thu nhập thường xuyên (và thường hào phóng). Vì đã đăng ký với SEC nên họ đưa ra một số biện pháp bảo vệ cổ đông. Và bởi vì chúng được giao dịch công khai và được đăng ký bởi SEC nên có rất nhiều thông tin và phân tích có sẵn mà bạn có thể sử dụng để đưa ra quyết định sáng suốt.

REIT công khai không được giao dịch cũng hầu như được mở cho bất kỳ ai (mặc dù một số yêu cầu phải được công nhận), mặc dù bạn phải truy cập chúng thông qua một nền tảng khác với tài khoản môi giới truyền thống. Khoản đầu tư tối thiểu có thể dao động từ vài đô la đến hàng nghìn đô la. Vì đã đăng ký với SEC nên họ được yêu cầu cung cấp thông tin tài chính thường xuyên, điều này rất hữu ích. Nhưng vì không có biến động về giá cổ phiếu để kiểm tra nên việc phân tích các khoản đầu tư này trở nên khó khăn hơn.

Hầu hết các REIT tư nhân (và các cơ hội bất động sản phát hành riêng lẻ khác) đều yêu cầu bạn phải là nhà đầu tư được công nhận. Họ cũng thường có số tiền gửi/đầu tư ban đầu tối thiểu lớn. Bạn sẽ nhận được rất ít hoặc không có sự bảo vệ theo quy định. Đây có thể là những khoản đầu tư tích cực hơn nhiều so với REIT công cộng, có thể hoạt động theo cả hai hướng - chúng có thể là những khoản đầu tư ngu ngốc, nhưng chúng cũng có thể mang lại hiệu quả vượt trội. Bất động sản tư nhân (và thậm chí cả bất động sản công cộng phi thương mại) cũng được cách ly tốt hơn với các điều kiện của thị trường chứng khoán.

Ngoài ra, trong khi tất cả các REIT thường đầu tư vào một loạt tài sản, một số dịch vụ bất động sản phát hành riêng lẻ có thể chỉ bao gồm một số tài sản hoặc thậm chí cung cấp quyền sở hữu vốn trong một tài sản. Vì vậy, nếu việc bỏ tất cả trứng vào một giỏ có vẻ không phải là một cách khôn ngoan để đầu tư tiền của bạn thì bạn có thể muốn xem xét các REIT công cộng hoặc tư nhân.

Những gì phải được tiết lộ ở vị trí riêng tư?

Các đợt phát hành riêng lẻ có ít yêu cầu tiết lộ hơn so với các tổ chức phát hành cổ phiếu ra công chúng. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là họ có thể để mọi thứ trở thành bí ẩn.

Việc tiết lộ thông tin cho các vị trí riêng tư được xây dựng dựa trên một số quy tắc của SEC. Quy tắc 504 của Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch cho phép một số tổ chức phát hành chào bán và bán chứng khoán trị giá tới 10 triệu USD trong thời gian 12 tháng mà không phải tuân theo các yêu cầu tiết lộ cụ thể. Và Quy tắc 506(b) của SEC quy định các tổ chức phát hành có thể chào bán và bán số lượng chứng khoán không giới hạn trong khoảng thời gian 12 tháng cho số lượng không giới hạn các nhà đầu tư được công nhận, nhưng chỉ tối đa 35 nhà đầu tư không được công nhận.

Các tổ chức phát hành chỉ bán cho các nhà đầu tư được công nhận có thể chọn những gì họ tiết lộ. Tuy nhiên, tổ chức phát hành bán cho nhà đầu tư không được công nhận phải tiết lộ một số thông tin nhất định, chẳng hạn như báo cáo tài chính. Và mọi thông tin cung cấp cho nhà đầu tư được công nhận cũng phải được cung cấp cho nhà đầu tư không được công nhận.

Theo Quy tắc 506 của SEC, các tổ chức phát hành phải cho các nhà đầu tư không được công nhận cơ hội đặt câu hỏi và nhận được câu trả lời về khoản đầu tư. Các nhà đầu tư nên cảnh giác với bất kỳ tổ chức phát hành nào không thể trả lời thỏa đáng các câu hỏi của họ.

Các tổ chức phát hành thường cung cấp một bản ghi nhớ phát hành riêng lẻ hoặc bản ghi nhớ chào bán giải thích khoản đầu tư và cung cấp thông tin về đợt chào bán chứng khoán và tổ chức phát hành. Nhưng đây không phải là một yêu cầu. Các nhà đầu tư mới nên do dự về những khoản đầu tư không mang lại lợi ích. Ngoài ra, các biên bản ghi nhớ phát hành riêng lẻ thường không được bất kỳ cơ quan quản lý nào xem xét, vì vậy, tổ chức phát hành có thể đóng khung khoản đầu tư để trông có vẻ ít rủi ro hơn thực tế.

Các tổ chức phát hành dựa trên ngoại lệ của Quy định D phải nộp tài liệu có tên Mẫu D không quá 15 ngày sau khi họ bán chứng khoán lần đầu tiên trong đợt chào bán. Biểu mẫu này bao gồm thông tin ngắn gọn về đợt chào bán, tổ chức phát hành cũng như việc quản lý và quảng bá nó. Các nhà đầu tư đang cân nhắc việc chào bán với đợt bán hàng trước có thể tìm hồ sơ Mẫu D trên hệ thống thu thập, phân tích và truy xuất dữ liệu điện tử (EDGAR) của SEC.

Các vị trí riêng tư được nhà môi giới đề xuất có thể an toàn hơn một chút vì các nhà môi giới được yêu cầu tiến hành điều tra hợp lý về khoản đầu tư và cách nhà phát hành thể hiện khoản đầu tư đó.

Tuy nhiên, bạn không nên mù quáng làm theo khuyến nghị của nhà môi giới. Đặt câu hỏi của riêng bạn. Câu hỏi đầu tiên của bạn là liệu có bất kỳ xung đột lợi ích tiềm ẩn nào giữa tổ chức phát hành và nhà môi giới của bạn hay không.

Các vị trí riêng tư phải tuân theo các điều khoản chống gian lận. Họ phải cung cấp thông tin xác thực và loại bỏ mọi thông tin cố ý gây hiểu lầm. Nhưng nếu bạn đầu tư vào một đợt chào bán gian lận, bạn sẽ không nhất thiết lấy lại được tiền của mình. Thật vậy, việc thu hồi vốn đầu tư vào một đợt chào bán gian lận thường rất khó khăn và đôi khi thậm chí là không thể.

Tóm lại:Luôn tiến hành thẩm định đối với bất kỳ đợt phát hành riêng lẻ nào mà bạn đang xem xét.

Bạn có thể đầu tư vào REIT tư nhân ở đâu?

Bất động sản tư nhân thường được coi là một “khoản đầu tư thay thế”, về cơ bản là bất kỳ thứ gì nằm ngoài các khoản đầu tư truyền thống, chẳng hạn như cổ phiếu và trái phiếu. Danh sách các khoản đầu tư thay thế tốt nhất của chúng tôi bao gồm một số nền tảng bất động sản, trong đó có Fundrise:

Gây quỹ

Fundrise là một nền tảng đầu tư bất động sản thương mại và tài sản thay thế phổ biến cho phép bạn đa dạng hóa thông qua nhiều quỹ của nó. Mỗi quỹ nắm giữ một số tài sản và được thiết kế để cung cấp các mức độ rủi ro và thu nhập khác nhau.

Nhà đầu tư có hai cách chính để đầu tư vào bất động sản thông qua Fundrise:

Gây quỹ

Tài khoản Fundrise tiêu chuẩn là một danh mục đầu tư được quản lý cho phép bạn đầu tư chỉ với $10. Khi bạn mở và cấp vốn cho một tài khoản, bạn chọn một chiến lược đầu tư, sau đó Fundrise sẽ phân bổ tiền của bạn vào quỹ (hoặc các quỹ) tạo nên chiến lược đó. Theo thời gian, Fundrise có thể thêm tiền mới vào các lựa chọn có sẵn và phân bổ tiền của bạn vào các quỹ đó nếu chúng phù hợp với chiến lược của bạn. Bạn có thể nạp thêm tiền vào tài khoản của mình theo thời gian với khoản đầu tư bổ sung tối thiểu nhỏ chỉ 10 USD.

Đồng thời, bảng điều khiển của Fundrise sẽ hiển thị cho bạn cách bạn đầu tư và số tiền bạn kiếm được. Nếu bạn đã thiết lập Mục tiêu của nhà đầu tư, công cụ theo dõi mục tiêu của Fundrise sẽ cho bạn biết liệu bạn có đang đi đúng hướng hay không—hoặc nếu không, bạn phải làm gì để đảm bảo bạn đạt được mục tiêu hoặc các mục tiêu đó. Fundrise cũng sẽ cung cấp thông tin cập nhật về tỷ lệ lấp đầy của bất động sản, xu hướng thị trường, v.v.

Chuyên gia gây quỹ

Các nhà đầu tư muốn kiểm soát nhiều hơn một chút đối với khoản đầu tư của mình có thể xem xét Fundrise Pro—dịch vụ đăng ký hàng tháng cho phép bạn chọn con đường đầu tư của riêng mình và cung cấp cho bạn nhiều dữ liệu hơn để đưa ra lựa chọn tốt nhất cho bạn.

Không giống như tài khoản Fundrise được quản lý, người dùng Fundrise Pro có thể phân bổ số tiền họ muốn cho bất kỳ khoản tiền nào họ muốn, đầu tư trực tiếp vào các quỹ cụ thể. Họ cũng có thể chọn giữa phân bổ động (đầu tư nhiều hay ít vào một số quỹ nhất định theo thời gian để đáp ứng các yêu cầu trong kế hoạch của bạn) hoặc phân bổ cố định (chỉ cần đầu tư cùng số tiền cho mỗi lựa chọn phân bổ của bạn).

Mọi thứ khác bạn nên biết về nền tảng Fundrise

Bạn không cần phải là nhà đầu tư được công nhận để sử dụng Fundrise - nó dành cho mọi công dân Hoa Kỳ từ 18 tuổi trở lên. Tuy nhiên, các nhà đầu tư được công nhận được hưởng một số đặc quyền, bao gồm khả năng đầu tư trực tiếp vào một số quỹ dành cho các nhà đầu tư không được công nhận và đôi khi có khả năng đầu tư tốt hơn vào eREIT của Fundrise. Nếu bạn là nhà đầu tư được công nhận, sau khi mở tài khoản, hãy đi tới Cài đặt → Tùy chọn nâng cao → Chứng nhận để tải lên tài liệu thích hợp.

Ngoài phí tư vấn của Fundrise và phí hàng tháng của Fundrise Pro, số tiền bạn đầu tư vào cũng có chi phí quản lý riêng. Hầu hết các quỹ bất động sản Fundrise tính phí quản lý cố định 0,85%, trong khi Quỹ Đổi mới Fundrise tính phí 1,85% hàng năm.

Hãy truy cập Fundrise để tìm hiểu thêm về loại tài sản thay thế này hoặc đăng ký ngay hôm nay

Nền tảng đầu tư bất động sản tốt nhất

Gây quỹ | Bắt đầu đầu tư vào bất động sản chỉ với 10 USD

4.3

Đầu tư tối thiểu:$10. Phí:Gây quỹ:0,15% phí tư vấn hàng năm. Fundrise Pro:$10/tháng. được trả hàng tháng hoặc $99/năm. được trả hàng năm.*

• Bất kể giá trị ròng của bạn là bao nhiêu, giờ đây bạn có thể hưởng lợi từ tiềm năng độc đáo của bất động sản trong việc tạo ra dòng tiền ổn định và lợi nhuận dài hạn với Fundrise bắt đầu từ mức thấp nhất là 10 đô la.
• Tận hưởng danh mục đầu tư được quản lý theo cách thiết lập và quên với tài khoản Fundrise tiêu chuẩn hoặc chủ động chọn số tiền bạn muốn đầu tư với Fundrise Pro.
• Đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn với bất động sản, đầu tư công nghệ tư nhân hoặc tín dụng tư nhân.

Ưu điểm:

• Đầu tư tối thiểu thấp ($10)
• Chào mừng các nhà đầu tư được công nhận và không được công nhận
• Tài khoản IRA có sẵn

Nhược điểm:

• Đầu tư có tính thanh khoản cao

* Áp dụng phí quản lý quỹ bổ sung. Hầu hết các quỹ đều tính phí quản lý hàng năm 0,85%; Quỹ Đổi mới Fundrise tính phí quản lý hàng năm là 1,85%. Chúng tôi kiếm được hoa hồng cho việc chứng thực Fundrise này khi bạn đăng ký mà không phải trả thêm phí.

Liên quan:7 ngân hàng tốt nhất cho nhà đầu tư bất động sản và chủ nhà

Bạn có thể đầu tư vào các vị trí riêng lẻ trong bất động sản ở đâu?

Một trong những lựa chọn phát hành riêng lẻ hàng đầu của chúng tôi liên quan đến một phân khúc rất nhỏ trong ngành bất động sản thương mại.

Đối tác bất động sản quốc gia đầu tiên

First National Realty Partners (FNRP) là một trong những công ty đầu tư CRE tích hợp theo chiều dọc phát triển nhanh nhất ở Hoa Kỳ. Nó cũng tập trung vào một phân khúc rất cụ thể:bất động sản thương mại tập trung vào cửa hàng tạp hóa.

Nhóm của FNRP tận dụng mối quan hệ với những đối tượng thuê thương hiệu quốc gia hàng đầu — bao gồm Kroger, Walmart và Whole Foods — để cung cấp cho các nhà đầu tư khả năng tiếp cận các giao dịch CRE chất lượng của tổ chức cả trong và ngoài thị trường. Không giống như nhiều trang web khác trong danh sách này, là các nền tảng huy động vốn từ cộng đồng, FNRP cung cấp các vị trí riêng tư mà chỉ nhà đầu tư được công nhận mới có thể truy cập.

Họ đã giúp hàng nghìn nhà đầu tư tăng giá trị ròng và đa dạng hóa danh mục đầu tư trước sự biến động của thị trường thông qua các giao dịch mang lại dòng tiền ổn định.

FNRP cũng phát triển từ toàn bộ vòng đời đầu tư, từ mua lại đến xử lý, 100% nội bộ. Một nhóm lớn các chuyên gia lọc qua hàng nghìn giao dịch để chọn ra một số giao dịch mà họ tin rằng sẽ hoạt động tốt hơn các giao dịch khác.

Không giống như quỹ hoặc quỹ ủy thác đầu tư bất động sản truyền thống (REIT), bạn có khả năng chọn các giao dịch phù hợp nhất với nhu cầu đầu tư của mình, do đó, bạn có thể sử dụng các dịch vụ khác nhau của FNRP để xây dựng danh mục đầu tư của riêng mình.

Tuy nhiên, tính độc quyền tương đối này đi kèm với khoản đầu tư tối thiểu cao là 50.000 USD. Đăng ký để tìm hiểu thêm về cơ hội và xác định xem liệu nó có phù hợp với mục tiêu đầu tư của bạn hay không.

Đọc thêm trong bài đánh giá Đối tác bất động sản quốc gia đầu tiên của chúng tôi.

Lợi nhuận CRE được điều chỉnh theo rủi ro tốt nhất

Đối tác Bất động sản Quốc gia Đầu tiên | CRE neo hàng tạp hóa

4.4

Đầu tư tối thiểu:50.000 USD. Lệ phí khác nhau tùy theo cung cấp.

• FNRP là nhà tài trợ hàng đầu cho bất động sản thương mại dành cho cửa hàng tạp hóa.
• FNRP tập trung vào toàn quốc và tận dụng mối quan hệ với những người thuê có thương hiệu quốc gia tốt nhất để mang lại cho các nhà đầu tư được công nhận quyền truy cập độc quyền vào các giao dịch có chất lượng tổ chức.
• FNRP cung cấp cho đối tác những khoản đầu tư có chất lượng thể chế để đạt được lợi nhuận đặc biệt, được điều chỉnh theo rủi ro (lợi nhuận trung bình hàng năm được nhắm mục tiêu là 12%-18%, trong đó, 8% là phân phối tiền mặt trung bình hàng năm được nhắm mục tiêu.)
• Sử dụng Mô hình mua lại Dragnet - thẩm định kỹ lưỡng. FNRP xem xét 1.000 giao dịch và chỉ chọn một giao dịch. FNRP chỉ chọn những giao dịch tốt nhất mà họ tin rằng mang lại lợi nhuận cao nhất với rủi ro thấp nhất.
• Toàn bộ chu trình đầu tư của FNRP là 100% nội bộ và không thuê ngoài như các nhà tài trợ vốn cổ phần tư nhân truyền thống.

Ưu điểm:

• Thành tích hoạt động mạnh mẽ
• Thích đầu tư độc đáo (CRE dành cho cửa hàng tạp hóa)
• Tổng lợi nhuận cổ đông cao

Nhược điểm:

• Chỉ những nhà đầu tư được công nhận mới có thể truy cập được
• Đầu tư cao tối thiểu ($50.000)

EquityMultiple

EquityMultiple

• Có sẵn:Đăng ký tại đây
• Đầu tư ban đầu tối thiểu:5.000 USD

EquityMultiple nhằm mục đích làm cho việc đầu tư bất động sản trở nên đơn giản, dễ tiếp cận và minh bạch đối với các nhà đầu tư được công nhận.

Nhà đầu tư có thể chọn trong số ba phương pháp đầu tư cho các đợt phát hành riêng lẻ với nền tảng đầu tư:

• Quỹ cổ phần “Tăng trưởng” tập trung vào các cơ hội tăng giá vốn đáng kể
  • Thời hạn dài hạn với mức đầu tư tối thiểu là 20.000 USD.
• Kiếm được quỹ tập trung vào lợi nhuận (nợ cấp cao và vốn cổ phần ưu đãi)
  • Thời hạn trung hạn, với mức đầu tư tối thiểu là 10.000 USD.
• Các lựa chọn thay thế tài khoản tiết kiệm “Giữ” (ghi chú ngắn hạn, đa dạng)
  • Thời hạn và lợi nhuận ngắn hạn vượt trội so với CD, với mức đầu tư tối thiểu là 5.000 USD.

EquityMultiple nổi bật so với các công ty cổ phần tư nhân và nền tảng huy động vốn từ cộng đồng khác ở sự đa dạng của các dịch vụ. Nền tảng này thường tập trung vào bất động sản thương mại vốn hóa trung bình và các khoản đầu tư có dòng tiền mạnh.

Nền tảng đầu tư CRE tốt nhất dành cho nhà đầu tư được công nhận

EquityMultiple | Đầu tư CRE dành cho nhà đầu tư được công nhận

4.2

Đầu tư tối thiểu:5.000 USD.

• EquityMultiple là nền tảng bất động sản thương mại dành cho các nhà đầu tư được công nhận, mang đến cơ hội đầu tư vào quỹ bất động sản, tài sản cá nhân và các lựa chọn tiết kiệm thay thế.
• EquityMultiple có một đội ngũ có hàng chục năm kinh nghiệm giao dịch bất động sản. Quá trình thẩm định của họ giúp giảm bớt nhiều lựa chọn tài sản, chỉ chấp nhận 5% làm khoản đầu tư mục tiêu mà họ sử dụng để xây dựng nhiều danh mục đầu tư phù hợp với nhiều mục tiêu đầu tư.
• Công ty đã kiếm được 379 triệu USD từ hoạt động phân phối kể từ khi thành lập.

Ưu điểm:

• Giúp các khoản đầu tư bất động sản thương mại có thể tiếp cận được
• Thiết kế trang web trực quan
• Tổng lợi nhuận ròng và phân phối trả cho nhà đầu tư cao

Nhược điểm:

• Chỉ dành cho các nhà đầu tư được công nhận
• Đầu tư tối thiểu cao để bắt đầu
• Cấu trúc phí thay đổi tùy theo khoản đầu tư, đôi khi phức tạp

Có liên quan:

• 9 trang web và nền tảng huy động vốn từ cộng đồng bất động sản tốt nhất
• 6 cách đầu tư vào tòa nhà chung cư [với nỗ lực tối thiểu!]