Khi Sarah và Brandon Perkins bắt đầu mua nhà, họ biết chính xác số tiền mình có thể trả mỗi tháng. Nhưng khi người cho vay của họ quay lại với sự chấp thuận, họ đã rất ngạc nhiên khi thấy rằng số tiền đó cao hơn khoảng 25.000 đô la so với số tiền tối đa mà họ nghĩ rằng họ sẽ chi tiêu. Cặp vợ chồng này có thể coi việc chấp thuận là một sự thiếu sót để nâng cấp, nhưng nhận ra rằng giá niêm yết cao hơn sẽ có nghĩa là khoản thanh toán hàng tháng cao hơn - một khoản không hoàn toàn phù hợp với ngân sách của họ.
Kể từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 (phần lớn được thúc đẩy bởi bong bóng bất động sản), các quy định đã được đưa ra để cắt giảm hoạt động cho vay mang tính chất định trước, đáng chú ý nhất là thông qua Tiêu đề XIV của Đạo luật Dodd-Frank năm 2010, được gọi là Cải cách thế chấp. và Đạo luật cho vay chống ăn thịt. Đạo luật đã thiết lập các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành quốc gia cho các khoản vay mua nhà ở, nhưng một số người tiêu dùng vẫn được chấp thuận cho các khoản thế chấp không thực tế đối với họ khi phải thanh toán hàng tháng.
Tasha Bishop, giám đốc hoạt động và phát triển tại Apprisen, một tổ chức phi lợi nhuận về dịch vụ tài chính được tài trợ một phần bởi United Way, ước tính rằng khoảng 35% các khoản thế chấp được chấp thuận là không thực tế đối với người tiêu dùng. Hơn nữa:Nhiều người “thực sự tin tưởng vào các con số của người cho vay và nghĩ rằng nếu họ được chấp thuận, họ phải có đủ khả năng chi trả,” Bishop nói. Nhưng đây không phải lúc nào cũng là lời khuyên tài chính đúng đắn. Chỉ vì bạn có thể được chấp thuận cho một ngôi nhà đắt tiền không có nghĩa là bạn nên mua nó.
Ngay cả khi có các quy định, hãy nhớ rằng các ngân hàng đang kinh doanh tạo ra các khoản cho vay. Liz Miller, một nhà hoạch định tài chính được chứng nhận và là chủ tịch của Summit Place Financial Advisors ở New Jersey, cho biết “những người cho vay“ có động lực để cho vay thế chấp và tích cực và năng nổ ”. Hãy hoài nghi và quan tâm đến lợi ích của chính bạn. Để tránh nhận nhiều hơn những gì bạn có thể xử lý, dưới đây là những điều cần ghi nhớ trong quá trình vay mua nhà - và lý do tại sao bạn không nên đạt đến mức cao nhất trong phạm vi giá đã được phê duyệt của mình.
Bishop nói, một ngôi nhà là một giao dịch mua hoàn toàn độc đáo, bởi vì bạn cần phải xem xét không chỉ những gì bạn có thể mua bây giờ, mà còn những gì bạn có thể mua sau này. “Không ai trong chúng ta có thể đoán trước được tương lai, nhưng chúng ta có thể kế hoạch trong 5 đến 10 năm tới. ”
Mặc dù người cho vay làm việc với thông tin mà người tiêu dùng đã cung cấp, họ không nhất thiết phải biết sự phức tạp của bức tranh tài chính của một gia đình - và điều đó có thể thay đổi như thế nào trong tương lai. Bạn sẽ cần tính đến những thay đổi như sinh con, cũng như biến động thu nhập.
Miller nói:“Nhiều người và người cho vay đang lên kế hoạch như thể mọi thứ diễn ra hoàn hảo. Nhiệm vụ của bạn là thực tế và hoài nghi, và để cho mình một bước đệm cho những điều không mong đợi.
Mặt khác, theo một số cách, các ngân hàng được nhìn về tương lai khi họ chấp thuận khoản vay của bạn - nhưng họ đang xem xét tình huống tốt nhất. Miller nói:“Các ngân hàng cho rằng thu nhập sẽ tăng theo thời gian. “Họ đang làm việc với ý tưởng rằng bạn sẽ kiếm được nhiều tiền hơn trong tương lai, nhưng đó không phải là cách cuộc sống luôn hoạt động.”
Điều này đặc biệt đúng đối với những người trẻ tuổi, những người chưa tạo ra thu nhập lớn nhưng đang tuân theo nguyên tắc dành 30% toàn bộ thu nhập của bạn cho thế chấp, thuế và bảo hiểm. Miller nói, quyền sở hữu nhà dường như không thể đạt được khi 30% thu nhập thực tế sẽ không bao gồm tất cả các chi phí mua nhà.
Trong những trường hợp như thế này, ngân hàng có thể cho vay nhiều hơn 30% tiêu chuẩn, với giả định rằng khả năng kiếm tiền của gia đình sẽ tăng lên theo thời gian và kết quả là ngôi nhà sẽ ăn bớt thu nhập của họ. Nhưng đây là một nỗ lực đầy rủi ro và có thể gây căng thẳng cho chủ nhà.
Mặc dù thông thường thông thường cho rằng bất động sản sẽ luôn tăng giá trị, nhưng cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 cho thấy điều đó không phải lúc nào cũng đúng, Miller nói.
Miller nói:“Chúng tôi từng nói mua nhiều nhà nhất có thể và phát triển thành nó, nhưng bây giờ chúng tôi nói rằng hãy mua một ngôi nhà mà bạn có thể chi trả được,” Miller nói. “Hãy mua thực tế ngay từ đầu. Đừng xem nhà của bạn như một thứ nhất thiết phải tăng giá trị. Hãy xem ngôi nhà của bạn như một nơi bạn đang sống. ”
Đôi khi người cho vay sẽ thao túng các điều khoản của khoản vay để khoản thế chấp có mức thanh toán thấp hơn ngay từ đầu, khiến số tiền có vẻ dễ quản lý hơn đối với người đi vay.
Miller cho biết:“Các khoản thế chấp ngắn hạn có lãi suất rất thấp, tỷ lệ thay đổi, thanh toán nhanh:đây là những cụm từ mà người đi vay có thể không hiểu đầy đủ. Thay vì bị thu hút bởi những lời đề nghị này, Miller nói rằng hãy phân tích chi phí của một ngôi nhà dựa trên khoản thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm, điều này đưa ra bức tranh thận trọng và chính xác hơn về chi phí theo thời gian.
Khi một phần lớn thu nhập của bạn dành cho tiền trả nhà, bạn sẽ phải cắt giảm ở các lĩnh vực khác. Nhưng đây không phải là vấn đề đơn giản khi không có tiền để tiêu xài phung phí. Bishop nói:“Việc hy sinh trong các lĩnh vực khác của cuộc sống có thể ảnh hưởng đến việc nghỉ hưu của bạn và có những tác động sâu rộng. Chi tiêu ngoài khả năng của bạn cũng có thể ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của bạn. Bà nói:“Sự kìm hãm cảm xúc mà căng thẳng tài chính gây ra cho mọi người khi ngân sách quá eo hẹp có thể gây căng thẳng cho quan điểm tình cảm cá nhân và các mối quan hệ,” cô nói.
Mặc dù các quy định pháp luật đã dẫn đến việc đàn áp hoạt động cho vay trước hạn, nhưng cuối cùng người tiêu dùng (bạn) vẫn phải xác định một khoản thế chấp hợp lý cho họ, thay vì dựa vào lời của người cho vay.
Hiểu rõ về ngân sách hàng tháng của bạn, ngay cả khi bạn không giữ một ngân sách chính thức. Đừng ngại hỏi người cho vay số tiền cụ thể, bao gồm cả lãi suất và thuế mà bạn sẽ phải trả mỗi tháng cho một bất động sản cụ thể. Nếu bạn vẫn không chắc chắn về số tiền an toàn để vay, hãy nói chuyện với một nhà lập kế hoạch tài chính, người có thể xem xét toàn bộ tình hình tài chính của bạn.
Bạn cũng có thể lấy một trang từ vở kịch của Perkinses bằng cách thu thập càng nhiều thông tin càng tốt về chi phí sinh hoạt thực tại nơi bạn định mua. Ngoài việc lấy con số chính xác từ người cho vay của họ, Sarah và Brandon đã hỏi các thành viên gia đình sống trong khu vực về thuế và hóa đơn điện nước của họ.
Sarah Perkins nói:“Một cuộc nói chuyện thẳng thắn về vấn đề tài chính đã tạo ra một sự khác biệt rất lớn trong việc có thể biết liệu đây có phải là một con số thực tế hay không. “Nếu không có điều đó, sẽ khó tin tưởng vào người môi giới thế chấp. Chúng tôi biết những gì có thể quản lý được đối với chúng tôi và chúng tôi sẽ không để bất kỳ ai bắt nạt chúng tôi chi tiêu nhiều hơn. ”