Trước khi mạo hiểm mua nhà, bạn có thể nghĩ thế chấp chỉ là một khoản thế chấp — bạn đến ngân hàng, họ quyết định có cho bạn vay hay không, và khi được chấp thuận, bạn sẽ bắt đầu thanh toán. Nhưng bạn sẽ sớm nhận ra rằng có rất nhiều hình thức cho vay thế chấp được cung cấp bởi các tổ chức cho vay, mỗi hình thức có tiêu chí vay, hạn chế, lợi ích và nhược điểm riêng.
Để xác định loại khoản vay thế chấp nào phù hợp nhất với bạn, bạn sẽ cần xem xét điểm tín dụng của mình, số tiền bạn có thể trả cho khoản trả trước, số lượng khoản vay bạn cần và bạn muốn trả hết nhanh như thế nào, trong số các yếu tố khác.
Khoản vay thông thường là loại hình thế chấp phổ biến nhất và là hình thức thường xuất hiện khi bạn nghĩ đến khoản vay mua nhà. Chúng được cung cấp bởi hầu hết mọi người cho vay thế chấp. Không giống như các khoản vay FHA hoặc VA, các khoản vay thông thường không được chính phủ hỗ trợ.
Các khoản vay thông thường là lý tưởng cho những người vay có thu nhập ổn định và lịch sử việc làm được chứng minh. Thông thường, bạn không thể đủ điều kiện cho một khoản vay thông thường với điểm tín dụng dưới 620. Người cho vay cũng xem xét tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn và nếu hơn 36% thu nhập hàng tháng của bạn dành cho việc trả nợ, bạn có thể không Được chấp thuận.
Các khoản vay thông thường bắt buộc phải trả trước 20%, nhưng nhiều người cho vay hiện cho phép ít hơn nếu người vay có tín dụng lớn và thu nhập ổn định. Về mặt kỹ thuật, khoản trả trước có thể thấp tới 3% đối với khoản vay thông thường, nhưng nếu bạn không đặt trước ít nhất 20%, bạn sẽ phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) cho đến khi số dư thế chấp của bạn là 80% hoặc ít hơn giá trị của ngôi nhà. Bạn cũng có thể nhận được một mức lãi suất cao hơn nếu bạn thanh toán thấp hơn. Việc trả PMI hàng tháng và lãi suất cao hơn sẽ làm tăng tổng chi phí thế chấp của bạn, vì vậy bạn cần cân nhắc xem liệu điều này có đáng để thực hiện với khoản trả trước thấp hơn hay không.
Một số loại cho vay được chính phủ bảo đảm có các tiêu chí vay khoan dung hơn so với các khoản vay thông thường. Những khoản chính mà bạn sẽ thấy là các khoản vay FHA, USDA và VA.
Các khoản vay của FHA được hỗ trợ bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang và mục đích của chúng là giúp những người mua nhà lần đầu có thể không đủ điều kiện cho một khoản vay thông thường. Các tiêu chí vay vốn lỏng lẻo hơn, với yêu cầu về điểm tín dụng và thu nhập thấp hơn. Khoản trả trước có thể thấp tới 3,5%, nhưng không giống như thế chấp thông thường, bạn có thể phải trả bảo hiểm thế chấp trong suốt thời gian của khoản vay. Lãi suất của các khoản vay FHA thường cao hơn một chút so với các khoản vay thông thường do các tiêu chuẩn vay ít nghiêm ngặt hơn.
Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ cung cấp các khoản vay thế chấp cho những người mua nhà có thu nhập thấp và trung bình ở các vùng nông thôn đủ điều kiện. USDA có chương trình cho vay trực tiếp chỉ dành cho người Mỹ có thu nhập thấp, với lãi suất cực thấp và không yêu cầu trả trước. Nó cũng cung cấp một chương trình đảm bảo, trong đó nó hỗ trợ các khoản vay do các nhà cho vay địa phương cấp (tương tự như khoản vay VA hoặc FHA). Các khoản vay này cho phép trả trước bằng không và cung cấp lãi suất thấp, nhưng bạn có thể phải trả tiền bảo hiểm thế chấp.
Được hỗ trợ bởi Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ, khoản vay VA là khoản vay mua nhà dành riêng cho các thành viên nghĩa vụ quân sự trước đây và hiện tại cũng như các thành viên gia đình đủ điều kiện. Các khoản vay thế chấp này cho phép trả trước bằng không mà không có bảo hiểm thế chấp tư nhân và lãi suất thường thấp hơn so với các khoản vay thông thường. Để đủ điều kiện, bạn phải cung cấp bằng chứng về thu nhập ổn định cho thấy bạn có thể hoàn trả khoản vay và bạn phải có Giấy chứng nhận đủ điều kiện từ VA.
Nếu bạn không thể đủ điều kiện cho một khoản vay thông thường hoặc ưu tiên của bạn là nhận một khoản vay với khoản trả trước càng thấp càng tốt, các khoản vay được chính phủ bảo hiểm có thể là một lựa chọn tuyệt vời. Chúng lý tưởng cho những người vay đủ điều kiện với mức tiết kiệm tiền mặt thấp.
Các khoản vay được chính phủ bảo hiểm cũng là một lựa chọn tốt cho những người mua nhà có tín dụng xấu. Khoản vay FHA cho phép điểm tín dụng từ 580 trở lên với khoản trả trước là 3,5%, và đôi khi nó sẽ cho phép điểm tín dụng thấp tới 500 với khoản trả trước từ 10% trở lên. Mặc dù các khoản vay VA không có điểm tín dụng chính thức tối thiểu, nhưng hầu hết các bên cho vay đều yêu cầu điểm khoảng 620. Các khoản vay USDA thường yêu cầu điểm từ 640 trở lên và bạn không thể kiếm được nhiều hơn một số tiền nhất định (dựa trên vị trí của bạn) .
Hãy nhớ rằng không phải tất cả các bên cho vay đều cung cấp các khoản vay do chính phủ bảo đảm. Bạn sẽ cần nghiên cứu các tổ chức cho vay địa phương và trực tuyến để tìm ra những đơn vị cung cấp các khoản vay này và so sánh tỷ giá trước khi quyết định chọn một.
Các khoản cho vay thông thường đôi khi cũng được gọi là các khoản cho vay phù hợp, có nghĩa là các khoản vay này "tuân theo" các giới hạn của chính phủ nhằm giữ cho thị trường nhà ở ổn định. Các khoản cho vay vượt quá số tiền này được gọi là các khoản cho vay không đúng quy trình, hoặc các khoản cho vay ngắn hạn, nhưng những gì đủ điều kiện là một khoản cho vay ngắn hạn có thể rất khác nhau tùy thuộc vào địa điểm. Đó là bởi vì ở những thị trường nóng bỏng ở những nơi như San Francisco, một ngôi nhà trung bình có giá cao hơn rất nhiều so với những khu vực như Trung Tây. Tuy nhiên, ở hầu hết các khu vực, khoản vay jumbo là bất kỳ khoản nào trên 484.350 đô la.
Bởi vì khoản vay jumbo theo định nghĩa là một khoản vay thế chấp lớn cho một ngôi nhà đắt tiền, nó thực sự chỉ dành cho những người vay có thu nhập cao và có thể thoải mái thanh toán khoản vay lớn.
Tiêu chí vay đối với các khoản thế chấp jumbo thường khắt khe hơn so với các khoản vay thông thường. Bạn thường cần một FICO
®
Điểm
☉
ít nhất là 700 và hầu hết người cho vay muốn thấy các khoản thanh toán trị giá từ 6 đến 12 tháng được lưu trong tài khoản ngân hàng của bạn. Những người đi vay Jumbo cho vay thường cần đặt trước 15% đến 30% để đảm bảo khoản vay.
Lãi suất thế chấp có hai loại:lãi suất cố định và lãi suất có thể điều chỉnh. Các khoản thế chấp theo lãi suất cố định có một mức lãi suất và số tiền thanh toán cho toàn bộ thời hạn của khoản vay.
Mặt khác, các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) có thời gian giới thiệu, trong đó lãi suất vẫn giữ nguyên và thường thấp hơn tỷ lệ phần trăm hàng năm có lãi suất cố định (APR). Nhưng sau một khoảng thời gian định trước, nó sẽ trở nên thay đổi. Ví dụ:với ARM 5/1, lãi suất sẽ được cố định trong năm năm đầu tiên, sau đó điều chỉnh mỗi năm sau đó. Tỷ giá điều chỉnh theo điều kiện thị trường, vì vậy nó có thể tăng hoặc giảm. Có những giới hạn về mức độ cao có thể tăng lên, nhưng nó có thể khiến khoản thanh toán hàng tháng của bạn không thể đoán trước được.
Đây là một cách dễ dàng để tìm ra loại lãi suất phù hợp nhất với bạn. Nếu bạn định ở lại nhà dài hạn, thế chấp lãi suất cố định thường tốt hơn vì nó cung cấp khả năng dự đoán trong nhiều thập kỷ. Tuy nhiên, nếu bạn định ở trong nhà chỉ trong vài năm, ARM có thể giúp bạn tiết kiệm tiền nếu bạn chuyển ra ngoài trước khi thời gian điều chỉnh bắt đầu, vì lãi suất ban đầu thường thấp hơn lãi suất cố định thông thường.
Thế chấp thường cung cấp cho bạn một số tùy chọn thời hạn khác nhau, nhưng hai loại phổ biến nhất mà bạn sẽ gặp là 30 năm và 15 năm. Có một số điều quan trọng cần biết khi chọn thuật ngữ của bạn.
Thứ nhất, thời hạn của bạn càng ngắn, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ càng cao vì bạn có ít thời gian để trả hết khoản vay hơn. Tuy nhiên, một điểm cộng lớn là nó cũng có nghĩa là bạn sẽ phải trả lãi suất ít hơn trong suốt thời hạn của khoản vay vì bạn sẽ thanh toán khoản nợ nhanh hơn — đôi khi ít hơn hàng chục nghìn đô la. Ngoài ra, lãi suất cho vay ngắn hạn cũng thấp hơn.
Khi quyết định thời hạn thế chấp của bạn, hãy suy nghĩ về số tiền bạn có thể trả mỗi tháng. Nếu bạn có thu nhập cao, ổn định và số tiền tiết kiệm dồi dào, bạn có thể yên tâm giao dịch với kỳ hạn 15 năm. Nhưng nếu thu nhập của bạn thấp hơn hoặc không nhất quán, hoặc bạn chỉ muốn trả khoản thế chấp thấp nhất có thể, thì thời hạn 30 năm có thể là tốt nhất. Hãy nhớ rằng bạn thường có thể trả thêm tiền thế chấp hoặc trả thêm tiền gốc cho mỗi lần thanh toán, vì vậy bạn có thể thận trọng và nhận được thời hạn dài hơn, nhưng hãy trả quá mức khi bạn có thể. Điều đó sẽ giúp bạn thanh toán khoản vay nhanh hơn và chi tiêu ít hơn cho các khoản thanh toán lãi suất trong suốt thời hạn của khoản thế chấp.
Khi bạn bắt đầu khám phá các lựa chọn khoản vay thế chấp của mình, việc biết điểm tín dụng có thể giúp bạn nhanh chóng tìm ra khoản vay nào phù hợp nhất với bạn. Bạn có thể kiểm tra điểm tín dụng Experian của mình miễn phí để bắt đầu quá trình.