Quá trình mua nhà có tiếng là căng thẳng. Trên thực tế, 44% người mua nhà lần đầu được Homes.com khảo sát vào năm 2018 cho biết họ cảm thấy lo lắng trong toàn bộ quá trình. Từ việc đảm bảo điểm tín dụng của bạn đủ cao để tiết kiệm một khoản trả trước tương xứng, có rất nhiều yêu cầu tài chính có thể khiến những người mua sẽ không thực hiện bước nhảy vọt.
Bất chấp những căng thẳng có thể đi đôi với việc mua nhà, nợ thế chấp ở Hoa Kỳ đã đạt mức cao kỷ lục vào năm 2020. Hơn nữa, FICO trung bình ® Điểm ☉ Theo số liệu của Experian. Người tiêu dùng Hoa Kỳ thực sự đang mua nhà, bất chấp tất cả những trở ngại đã nhận thấy.
Nhưng một số nhận thức đó chỉ là vậy - ấn tượng không nhất thiết phải dựa trên thực tế. Biết những gì sẽ xảy ra và cách đối phó với những vấp ngã có thể xảy ra có thể giảm bớt căng thẳng, đặc biệt nếu đây là lần đầu tiên bạn mua nhà. Chúng ta hãy xem xét kỹ hơn một số lầm tưởng mua nhà phổ biến có thể đang kìm hãm bạn.
Trước khi người cho vay thế chấp đóng dấu chấp thuận, họ sẽ muốn đảm bảo rằng ngân sách hàng tháng của bạn có thể dễ dàng hấp thụ khoản thanh toán thế chấp mới của bạn. Họ dựa vào một cái gì đó được gọi là tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn để giúp đưa ra quyết định này. DTI là ảnh chụp nhanh thu nhập hàng tháng của bạn dùng để trả nợ, chẳng hạn như khoản vay sinh viên, thẻ tín dụng, khoản vay cá nhân và khoản vay mua ô tô.
Một số người mua nhà tiềm năng có thể sợ rằng họ có quá nhiều nợ để đủ điều kiện vay thế chấp — nhưng khoản nợ của chính bạn không phải là chi tiết quan trọng nhất:Nó liên quan đến thu nhập của bạn như thế nào mới là vấn đề quan trọng. Nếu thu nhập hàng tháng của bạn cho phép bạn dễ dàng trả các khoản nợ còn dư, thì một khoản nợ cao có thể không phải là một yếu tố phá vỡ thỏa thuận. Đó là nơi DTI xuất hiện.
Để tính DTI của bạn, hãy kiểm đếm tất cả các khoản thanh toán nợ hàng tháng của bạn và chia tổng số tiền cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn trước thuế (không phải tiền trả tận nhà của bạn). Nhân số cuối cùng đó với 100 để xem tỷ lệ DTI của bạn được biểu thị dưới dạng phần trăm. Nếu của bạn dưới 43%, nó có thể đủ thấp để đủ điều kiện vay thế chấp, mặc dù một số người cho vay thích DTI thấp đến 36%. Nếu DTI của bạn cao nhất 43%, hãy xem liệu có thể trả bớt thẻ tín dụng hoặc các khoản nợ khác để giúp bạn đủ điều kiện hay không.
Quy tắc chung cho hầu hết các khoản vay thế chấp thông thường là bạn phải giữ chi phí nhà ở mới hàng tháng của mình dưới 28% tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Điều này bao gồm tiền gốc và lãi vay hàng tháng của bạn, cộng với thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà và bảo hiểm thế chấp nếu cần thiết. Ví dụ:nếu bạn và vợ / chồng của bạn mỗi người kiếm được 6.000 đô la mỗi tháng (trước thuế) và đang đăng ký thế chấp cùng nhau, khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể sẽ phải dưới 3.360 đô la để đủ điều kiện.
Tuy nhiên, hãy nhớ rằng khoản thanh toán trước của bạn cũng sẽ là một yếu tố quan trọng. Nếu bạn đã tiết kiệm trong vài năm và có một khoản trả trước khá lớn, điều đó sẽ làm giảm quy mô khoản thế chấp bạn cần — cũng như khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Điều này có thể giúp bạn ở dưới giới hạn 28%.
Được chấp thuận trước cho một khoản thế chấp có thể là một bước đầu tiên tuyệt vời cho người mua nhà vì nó có thể giúp làm rõ bạn thực sự có thể mua được bao nhiêu căn nhà. Nếu được chấp thuận trước, bạn sẽ nhận được một lá thư cho biết số tiền bạn được phép vay để mua nhà. Nó không phải là một sự đảm bảo — bạn sẽ vẫn cần phải hoàn thành đơn đăng ký thế chấp chính thức — nhưng nó có thể giúp định hình ngân sách của bạn để bạn chỉ xem xét những ngôi nhà trong phạm vi giá của bạn.
Bạn có thể mong đợi những người cho vay thế chấp lấy báo cáo tín dụng của bạn trong quá trình đăng ký.
Các đơn đăng ký tín dụng gần đây của bạn, lịch sử thanh toán, sử dụng tín dụng và bất kỳ tài khoản quá hạn nào mà bạn có đều sẽ có trọng lượng trong quyết định cho vay của họ. Họ cũng sẽ không tham gia vào FICO ® của bạn Ghi bàn. Nói chung, FICO ® cao hơn Score mở ra cánh cửa để giảm lãi suất và các điều khoản vay tốt hơn.
Mặc dù vậy, bạn không cần tín dụng hoàn hảo để đủ điều kiện vay thế chấp. Hãy nhớ rằng các bên cho vay đang xem xét bức tranh tài chính tổng thể của bạn — không chỉ là điểm tín dụng độc lập của bạn. Điều này bao gồm các khoản nợ, thu nhập, tài sản, số tiền trả trước và số tiền vay.
Không có một điểm tín dụng tối thiểu nhất định để được thế chấp vì mỗi người cho vay đều khác nhau. Loại khoản vay mà bạn đăng ký cũng đóng một vai trò quan trọng. FICO tối thiểu ® Điểm cho một khoản thế chấp thông thường thường là khoảng 620; tuy nhiên, một số khoản vay do chính phủ hậu thuẫn có yêu cầu về điểm tín dụng thấp hơn.
| FICO tối thiểu ® Điểm yêu cầu theo loại thế chấp | |
|---|---|
| Loại thế chấp | FICO tối thiểu ® Điểm |
| Khoản vay thông thường | 620, mặc dù một số người cho vay yêu cầu 660 trở lên |
| FHA vay | 500 với khoản thanh toán trước 10%; 580 với khoản trả trước 3,5% trở lên |
| vay VA | Không quy định mức tối thiểu, nhưng người cho vay thường yêu cầu FICO ® Điểm 620 trở lên |
| Khoản vay USDA | Không quy định mức tối thiểu, nhưng người cho vay thường yêu cầu FICO ® Điểm từ 640 trở lên |
| Freddie Mac Home Khoản vay có thể có | 660, mặc dù một số người vay không có điểm tín dụng khả dụng cũng có thể được xem xét |
Bất kể hình thức vay là gì, tốt nhất bạn nên cải thiện mức tín dụng của mình càng nhiều càng tốt trước khi cố gắng vay thế chấp. Làm như vậy có thể làm tăng tỷ lệ chấp thuận của bạn với tỷ giá và điều khoản tốt nhất. Đến lượt nó, điều này có thể giúp bạn tiết kiệm hàng nghìn đô la trong suốt thời gian vay. Trong một số trường hợp, dành một vài tháng để trả khoản nợ thẻ tín dụng của bạn có thể đủ để tăng điểm của bạn và giúp bạn đủ điều kiện để có một khoản thế chấp hợp lý hơn.
Một trong những lầm tưởng mua nhà lớn nhất là bạn phải trả trước 20%. Nếu bạn có tín dụng lớn và một nguồn thu nhập đáng tin cậy, bạn có thể đủ điều kiện cho một khoản vay thông thường với mức giảm ít nhất là 3%. Tương tự như vậy, những người vay đủ tiêu chuẩn có thể vay FHA với khoản giảm chỉ 3,5%. Các khoản vay VA và các khoản vay USDA hoàn toàn không yêu cầu trả trước.
Chỉ cần lưu ý rằng bạn có thể sẽ phải trả tiền cho bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) cho đến khi bạn có được 20% vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của mình, điều này sẽ làm tăng khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn. Với một khoản vay thông thường, PMI có thể có giá từ 0,5% đến 2% tổng số tiền vay. Các khoản vay của FHA tính phí bảo hiểm trả trước là 1,75%, cộng với phí bảo hiểm hàng năm từ 0,45% đến 1,05% được chia nhỏ và trả hàng tháng.
Thật dễ dàng cho những người mua nhà tiềm năng sa lầy vào tất cả các khoản phí đi kèm với việc vay thế chấp. Chi phí đóng khác nhau giữa các bên cho vay, nhưng thường bao gồm các khoản phí như phí thẩm định, phí kiểm tra nhà, phí khởi tạo khoản vay và phí đăng ký, trong số những thứ khác. Bạn cũng có thể phải chịu các khoản phí liên quan đến việc chuẩn bị tài liệu, bảo đảm quyền sở hữu và điều hành tín dụng của mình.
Nhìn chung, tổng chi phí đóng cửa thường nằm trong khoảng từ 2% đến 5% giá bán nhà. Họ được thanh toán cuối cùng (tại "bàn kết thúc") khi ký tất cả các tài liệu bán nhà cuối cùng. Chỉ riêng việc chi 5% cho các khoản phí có thể khiến bạn bị sốc, nhưng một lần nữa, đó có thể không phải là tổng số tiền thực tế của bạn. Để an toàn, tốt nhất bạn nên tiết kiệm số tiền đó ngay cùng với khoản trả trước của mình nếu có thể. Nếu cuối cùng bạn chi tiêu ít hơn, hãy coi đó là khoản tiền lớn hơn mà bạn có thể dành cho các mục tiêu tài chính khác.
Mặc dù mua nhà chắc chắn là một bước tiến lớn về mặt tài chính, nhưng đó cũng là một mục tiêu có thể đạt được nhiều hơn bạn tưởng. Tín dụng của bạn càng mạnh, khả năng được chấp thuận của bạn càng cao. Bạn có thể kiểm tra báo cáo tín dụng và điểm tín dụng của mình miễn phí với Experian để không có gì bất ngờ khi bạn đã sẵn sàng điền vào đơn đăng ký thế chấp.