Các khoản vay VA và thế chấp FHA đều là các khoản thế chấp được chính phủ bảo đảm, nhưng mỗi khoản đều có những lợi ích, hạn chế và yêu cầu về tính đủ điều kiện riêng. Dưới đây là tổng quan để giúp bạn chọn giữa chúng nếu bạn đủ điều kiện cho cả hai.

Khoản vay VA là gì?

Các khoản vay VA được phát hành thông qua các ngân hàng, công đoàn tín dụng và các tổ chức cho vay tư nhân khác với sự hỗ trợ của Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ. Các khoản vay VA là một cách mà chính phủ liên bang hỗ trợ và thể hiện lòng biết ơn đối với các thành viên dịch vụ và gia đình của họ.

Theo chương trình cho vay VA, các ứng cử viên đủ điều kiện có thể tài trợ cho ngôi nhà của họ với ít hoặc thậm chí không phải trả trước. Các khoản vay này có yêu cầu về tính đủ điều kiện hẹp hơn so với nhiều khoản vay thế chấp được chính phủ hậu thuẫn khác, bao gồm cả các khoản vay FHA, nhưng có thể là một lựa chọn tốt nếu bạn đủ điều kiện.

Điều kiện tiên quyết đối với khoản vay VA, bạn phải là một thành viên phục vụ tại ngũ, cựu quân nhân hoặc vợ / chồng đủ tiêu chuẩn hoặc người sống sót của một cựu chiến binh và bạn phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể cần thiết để có được giấy chứng nhận đủ điều kiện (COE) dựa trên khoảng thời gian trong mà bạn (hoặc thành viên gia đình của bạn) đã phục vụ trong quân đội. Người cho vay phải có COE hợp lệ của bạn trước khi chấp thuận khoản vay VA của bạn. Các khoản vay VA cũng có các tiêu chuẩn tối thiểu về thu nhập và mức độ tín nhiệm.

Khoản vay FHA là gì?

Các khoản vay của FHA, được thiết kế để thúc đẩy quyền sở hữu nhà cho tất cả người Mỹ, hướng đến những người mua nhà có quỹ hạn chế để trả trước và / hoặc điểm tín dụng thấp hơn lý tưởng. Được hỗ trợ bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang, những khoản thế chấp này được phát hành bởi những người cho vay tư nhân theo hướng dẫn của FHA.

Bất kỳ ai cũng có thể đăng ký khoản vay FHA, miễn là họ có FICO ^® Điểm ^☉ ít nhất là 580 (hoặc thấp nhất là 500 trong một số trường hợp nhất định, như được thảo luận bên dưới). Chúng được tạo ra để giúp những người mua nhà lần đầu nhưng không giới hạn đối với chúng.

So sánh FHA và VA cho vay

Dưới đây là so sánh các yêu cầu và lựa chọn vay chính đối với các khoản vay VA và các khoản vay FHA:

• Số tiền cho vay tối đa: Cả các khoản vay VA và các khoản vay FHA đều sử dụng giới hạn khoản vay tuân thủ của liên bang (CLL) để xác định số tiền tối đa bạn có thể vay. CLL được thiết lập lại hàng năm, dựa trên chi phí nhà ở trung bình trên toàn quốc và nó bao gồm các khoản phụ cấp cho các khoản vay cao hơn ở các quận nơi chi phí nhà ở vượt quá mức trung bình quốc gia đáng kể. Đối với năm 2022, CLL cho nhà một gia đình ở hầu hết đất nước là $ 420,680 và $ 970,800 ở những quận có chi phí nhà ở cao nhất. Bạn có thể kiểm tra CLL cho quận của mình tại trang web của Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang.
• Thời hạn cho vay: Cả khoản vay VA và khoản vay FHA đều có sẵn dưới dạng thế chấp lãi suất cố định và thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh. Giống như các khoản vay thế chấp thông thường, các phiên bản lãi suất có thể điều chỉnh của các khoản vay VA và FHA thường cung cấp lãi suất hấp dẫn áp dụng cho năm đầu tiên, nhưng có thể thay đổi hàng năm sau đó, khiến số tiền thanh toán hàng tháng của bạn khó dự đoán trong suốt thời gian vay .
• Điểm tín dụng: Cũng giống như những người cho vay cung cấp các khoản vay thông thường có các yêu cầu về chấm điểm tín dụng, những người phát hành các khoản vay VA có thể đặt giới hạn điểm của riêng họ, nhưng hầu hết thích FICO ^® Điểm từ 670 trở lên — điểm được coi là tốt hoặc tốt hơn. A FICO ^® Hầu hết các khoản vay FHA đều phải đạt điểm 580 hoặc cao hơn, nhưng bạn có thể nhận được một khoản có điểm tín dụng thấp tới 500 với khoản trả trước lớn hơn.
• Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI): DTI là phần trăm thu nhập trước thuế hàng tháng của bạn được sử dụng để thanh toán nợ. Các nhà cho vay phát hành các khoản vay VA yêu cầu tỷ lệ DTI không cao hơn 41%. Các nguyên tắc của FHA yêu cầu tỷ lệ DTI từ 43% trở xuống đối với hầu hết các khoản vay nhưng cho phép tỷ lệ DTI cao tới 50% đối với những người vay có dự trữ tiền mặt đáng kể hoặc các tài sản khác.
• Lãi suất: Các khoản vay VA thường cung cấp các điều khoản vay tốt hơn so với các khoản thế chấp thông thường, với lãi suất thấp hơn một điểm so với lãi suất hiện hành trên thị trường. Lãi suất cho vay của FHA cũng có thể giảm một chút so với lãi suất thế chấp thông thường đối với những người vay có điểm tín dụng tương đương vì sự hỗ trợ của liên bang khiến người cho vay sẵn sàng tiếp nhận những người đi vay mà họ cho là tương đối rủi ro.
• Thanh toán trước: Nếu bạn đủ điều kiện vay VA, chính phủ liên bang sẽ cấp cho bạn "quyền lợi cơ bản" là $ 36,000, số tiền bạn có thể coi là một phần của khoản trả trước của mình. Hầu hết các bên cho vay sẽ phát hành khoản vay lên đến bốn lần quyền lợi cơ bản ($ 144,000) mà không yêu cầu trả trước. Nếu bạn muốn vay hơn 144.000 đô la, hầu hết các tổ chức cho vay yêu cầu rằng một số kết hợp giữa quyền lợi của bạn và khoản trả trước phải bao gồm ít nhất 25% số tiền vay của bạn.

Bạn có thể nhận một khoản vay FHA với khoản trả trước tối thiểu là 3,5% giá mua căn nhà của bạn, miễn là giá đó nằm trong giới hạn khoản vay theo quy định của liên bang cho quận của bạn.

• Bảo hiểm Thế chấp: Bảo hiểm thế chấp thường được yêu cầu để bảo vệ người đi vay chống lại tổn thất tài chính tiềm ẩn đối với các khoản vay có khoản trả trước dưới 20%. Phí bảo hiểm thế chấp thường được thêm vào các khoản thanh toán thế chấp và có thể được loại bỏ khi người vay đã thanh toán đủ để có 20% vốn chủ sở hữu trong nhà. Cả các khoản vay VA và các khoản vay FHA đều cung cấp các lựa chọn thay thế cho điều này. Các khoản vay VA hoàn toàn không yêu cầu bất kỳ bảo hiểm thế chấp nào. Các khoản vay của FHA yêu cầu bảo hiểm thế chấp đối với các khoản vay được phát hành với các khoản trả trước từ 10% trở xuống và trái ngược với các khoản thế chấp thông thường, những khoản thanh toán đó không bao giờ có thể được xóa trong suốt thời hạn của khoản vay. Nếu bạn trả trước từ 10% đến 20% cho khoản vay FHA, bảo hiểm thế chấp có thể được xóa sau 11 năm.
• Khoảng thời gian để đóng: Về lý thuyết, cả khoản vay VA và khoản vay FHA đều có thể kết thúc sau 30 ngày hoặc ít hơn sau khi hợp đồng mua bán được ký kết, nếu tất cả các thủ tục và tài liệu cần thiết đã được chuẩn bị và sẵn sàng thực hiện. Trên thực tế, chúng có thể mất nhiều thời gian hơn:Theo nhà xử lý thế chấp Ellie Mae, khoản vay VA trung bình mất 56 ngày để kết thúc tính đến tháng 11 năm 2021 và khoản vay FHA trung bình mất 50 ngày, trong khi các khoản thế chấp thông thường đóng trung bình trong 49 ngày. VA và FHA đều yêu cầu thẩm định chi tiết và nghiêm ngặt hơn hầu hết các bên cho vay thương mại yêu cầu và việc hoàn thành quy trình đó có thể ảnh hưởng đến việc lên lịch đóng cửa của bạn.

FHA so với VA cho vay:Bạn nên chọn cái nào?

Nếu bạn có quyền lựa chọn giữa khoản vay VA và khoản vay FHA, trong hầu hết các trường hợp, bạn sẽ tốt hơn với khoản vay VA, nhờ yêu cầu trả trước thấp, lãi suất hào phóng và không có yêu cầu bảo hiểm thế chấp.

Tuy nhiên, một khoản vay FHA có thể là một lựa chọn tốt hơn, nếu điểm tín dụng của bạn thấp, hoặc tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn rơi vào khoảng cách đủ điều kiện hẹp giữa khoản vay VA tối đa là 41% và giới hạn khoản vay FHA là 43%. (Tuy nhiên, nếu tỷ lệ DTI là sự cân nhắc duy nhất, bạn có thể muốn xem xét thực hiện các bước để giảm tỷ lệ này, vì vậy bạn có thể tận dụng các lợi ích của khoản vay VA.)

Điểm mấu chốt

Cho dù bạn chọn vay VA, vay FHA hay thế chấp thông thường, lịch sử tín dụng của bạn sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc bạn có thể được chấp thuận cho khoản vay hay không. Trước khi bạn gửi bất kỳ đơn đăng ký thế chấp nào, bạn nên xem lại báo cáo tín dụng của mình cho chính xác và kiểm tra điểm tín dụng của bạn để dự đoán cách người cho vay sẽ xem mức độ tín nhiệm của bạn. Nếu bạn không hài lòng với những gì mình tìm thấy, hãy xem xét thực hiện các bước để nâng cao vị thế tín dụng của bạn trước khi bạn tìm kiếm một khoản thế chấp.