Nếu bạn đang suy nghĩ về việc đầu tư vào bất động sản, bạn có thể tự hỏi liệu bất động sản thương mại hay nhà ở phù hợp hơn với danh mục đầu tư của bạn. Mỗi lựa chọn đều có những lợi thế và thách thức riêng, và con đường phù hợp cho bạn cuối cùng phụ thuộc vào tình huống, mục tiêu và các yếu tố khác của bạn.

Nếu bạn đang cố gắng quyết định giữa đầu tư vào bất động sản thương mại và nhà ở, đây là những điều bạn nên biết.

Đầu tư bất động sản nhà ở hoạt động như thế nào?

Bất động sản nhà ở bao gồm bất kỳ loại căn hộ nào mà bạn có thể cho người thuê thuê với mục đích duy nhất là để ở. Bạn có thể đầu tư vào những ngôi nhà dành cho một gia đình với một người thuê hoặc bất động sản nhiều đơn vị ở với nhiều người thuê.

Bạn sẽ thu tiền thuê từ những người thuê nhà của mình và sử dụng số tiền đó để trả thế chấp, thuế tài sản, bảo hiểm, chi phí bảo trì và các chi phí khác. Bạn cũng sẽ được hưởng lợi từ việc tài sản được đánh giá cao về giá trị theo thời gian.

Bất động sản nhà ở nói chung là tốt nhất cho các nhà đầu tư mới bắt đầu không có nhiều vốn, cũng như cho các nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm, những người thích cách tiếp cận đơn giản hơn để đầu tư bất động sản.

Ưu điểm

• Chi phí nhập cảnh thấp: Bất động sản nhà ở thường rẻ hơn nhiều so với bất động sản thương mại, vì vậy sẽ dễ dàng mua được một căn nếu bạn mới bắt đầu đầu tư bất động sản hoặc nếu bạn không có nhiều tiền mặt.
• Linh hoạt hơn: Là chủ sở hữu của tài sản, bạn có thể chọn cho thuê hoặc tự mình chiếm giữ. Tùy thuộc vào kế hoạch của bạn, loại linh hoạt đó có thể mang lại một lợi thế đáng kể. Nếu bạn muốn thoát khỏi tài sản, bạn có thể bán nó cho một nhà đầu tư khác hoặc một người nào đó muốn sống trong đó.
• Nhóm người thuê lớn hơn: Trong khi nhiều doanh nghiệp đi từ xa một phần hoặc toàn bộ, người dân vẫn cần một nơi để sinh sống. Bạn có thể sẽ dễ dàng hơn trong việc tìm kiếm những người thuê nhà ở tốt bất kể thị trường của bạn là gì.

Nhược điểm

• Điều khoản thuê ngắn hơn: Nhiều hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ 12 tháng trở xuống, có thể có nghĩa là doanh thu cao hơn ở một số khu vực. Ngay cả khi bạn có được một người thuê tốt ở trong nhà trong nhiều năm, bạn vẫn phải lên kế hoạch cho khả năng bạn sẽ cần tìm một người thuê mới.
• Vị trí tuyển dụng có thể ảnh hưởng nặng nề hơn: Nếu bạn đang thuê một ngôi nhà cho một gia đình và người thuê nhà không gia hạn hợp đồng thuê nhà của họ, bạn sẽ không nhận được bất kỳ khoản thu nhập nào từ căn nhà đó trong khi nó vẫn trống rỗng. Ngược lại, với bất động sản thương mại, bạn có thể có nhiều người thuê trong một tòa nhà, vì vậy một căn trống sẽ không có tác động đáng kể.
• Giới hạn theo quy định: Tùy thuộc vào nơi bạn sống, bạn có thể phải tuân theo luật kiểm soát tiền thuê nhà giới hạn số tiền bạn có thể tăng tiền thuê nhà mỗi năm. Trong phần lớn đại dịch, chủ nhà không thể đuổi người thuê nhà vì không trả tiền thuê nhà do lệnh cấm trục xuất.

Bạn có thể đầu tư như thế nào?

Phần lớn quá trình đầu tư vào bất động sản nhà ở tương tự như việc mua một bất động sản cho chính bạn. Bạn sẽ làm việc với một nhà môi giới hoặc một đại lý để tìm bất động sản phù hợp, sau đó khi hoàn tất việc mua bán, bạn sẽ tìm được người thuê để sống trong căn hộ đó thay vì tự mình chiếm giữ nó. Bạn có thể chọn làm việc trực tiếp với người thuê hoặc thuê người quản lý tài sản làm trung gian.

Đầu tư bất động sản thương mại hoạt động như thế nào?

Các tài sản bất động sản thương mại thường được sử dụng để kinh doanh chứ không phải để ở hàng ngày. Bất động sản có thể có đủ hình dạng và quy mô, và những người thuê tiềm năng có thể bao gồm văn phòng, điểm bán lẻ, khách sạn, công ty công nghiệp và hơn thế nữa.

Đối với bất động sản nhà ở, bạn sẽ mua tòa nhà và đất mà nó chiếm và thu tiền thuê từ một hoặc nhiều người thuê.

Ưu điểm

• Các hợp đồng thuê dài hơn: Không có gì lạ khi các hợp đồng thuê thương mại kéo dài từ 5 đến 10 năm, điều này có thể dẫn đến doanh thu thấp hơn và ít vị trí tuyển dụng hơn. Điều này có nghĩa là dòng tiền dễ dự đoán hơn và ít chi phí liên quan đến doanh thu hơn.
• Hợp đồng thuê ròng ba lần: Với hình thức cho thuê này, chủ sở hữu bất động sản chuyển các chi phí liên quan đến bảo hiểm, thuế tài sản và chi phí vận hành tòa nhà cho người thuê, có nghĩa là ít rủi ro hơn trong vấn đề đó.
• Lợi tức đầu tư cao hơn: Bất động sản thương mại có xu hướng hoạt động tốt hơn bất động sản nhà ở theo thời gian, cả về thu nhập và sự tăng giá. Việc gia tăng giá trị cho các bất động sản thương mại cũng dễ dàng hơn, điều này có thể giúp dễ dàng biện minh hơn cho việc tăng giá thuê.

Nhược điểm

• Gặp khó khăn với giá thuê thấp hơn: Bởi vì thời gian thuê dài hơn, bạn sẽ không thể tăng giá thuê để phù hợp với tỷ giá thị trường thường xuyên.
• Phức tạp hơn: Bạn sẽ cần phải đối phó với các quy định về phân khu, các yêu cầu riêng từ từng người thuê, các hợp đồng phức tạp hơn và những phức tạp khác mà bạn không phải đối phó nếu đầu tư vào bất động sản nhà ở. Cũng có những yêu cầu tiền mặt trả trước cao hơn để bắt đầu tham gia vào bất động sản thương mại.
• Rủi ro liên quan đến các lĩnh vực riêng lẻ: Tùy thuộc vào loại bất động sản thương mại mà bạn đang đầu tư, bạn có thể phải chịu những rủi ro cụ thể cho lĩnh vực thương mại đó. Ví dụ, nhu cầu về các tòa nhà văn phòng đã giảm mạnh trong thời gian bắt đầu của đại dịch coronavirus khi các doanh nghiệp hoạt động hoàn toàn từ xa.

Bạn có thể đầu tư như thế nào?

Bạn có thể đầu tư vào bất động sản thương mại bằng cách làm việc với nhà môi giới hoặc đại lý hoặc bằng cách tự tìm kiếm bất động sản. Bạn sẽ cần phải tự làm quen với các quy trình tài chính khác nhau và chắc chắn bạn sẽ muốn thuê một người quản lý tài sản để làm việc trực tiếp với người thuê nhà của bạn.

Bất động sản thương mại hay nhà ở có phải là đầu tư tốt hơn không?

Cuối cùng, không có lựa chọn nào là tốt hơn lựa chọn còn lại. Bất động sản thương mại có thể mang lại lợi nhuận dài hạn tốt hơn bất động sản nhà ở, tùy thuộc vào lĩnh vực, nhưng điều đó không phải lúc nào cũng đúng.

Hãy cùng xem xét lợi nhuận trung bình của một số loại hình đầu tư bất động sản khác nhau từ năm 2012 đến năm 2021 dựa trên dữ liệu từ Hiệp hội Quốc gia về Quỹ tín thác Đầu tư Bất động sản (Nareit):

Điều đó nói rằng, các chi phí và sự phức tạp liên quan đến bất động sản thương mại có thể không đáng giá đối với một số nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi bạn phát triển công việc kinh doanh bất động sản của mình, bạn nên sở hữu từng loại để đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình tốt hơn.

Đầu tư vào Bất động sản tốn bao nhiêu tiền?

Hầu hết các công ty cho vay thế chấp đều yêu cầu bạn đặt cọc ít nhất 15% cho một bất động sản đầu tư và lãi suất có xu hướng cao hơn so với lãi suất đối với nhà ở chính. Tuy nhiên, với một công ty cho vay thương mại, thông thường bạn sẽ cần giảm ít nhất 20% và bởi vì các bất động sản thương mại nói chung có xu hướng đắt hơn, điều đó có nghĩa là bạn sẽ cần nhiều tiền mặt hơn.

Nếu bạn muốn đầu tư vào bất động sản thương mại hoặc nhà ở mà không có yêu cầu trả trước lớn, bạn có thể chọn ủy thác đầu tư bất động sản (REITs). Các công ty này giao dịch trên các sàn giao dịch công khai và đầu tư vào một số tài sản để cung cấp cho bạn thu nhập và tăng trưởng thông qua đa dạng hóa.

Làm thế nào để sẵn sàng tín dụng cho việc đầu tư bất động sản

Nếu bạn chọn đầu tư vào bất động sản thông qua REIT, bạn không cần phải lo lắng về lịch sử tín dụng của mình. Nhưng nếu bạn muốn bắt đầu mua và chuyển nhượng hoặc cho thuê bất động sản nhà ở hoặc mua và thuê bất động sản thương mại, bạn sẽ cần tài trợ cho khoản đầu tư của mình, điều này đòi hỏi phải có lịch sử tín dụng rõ ràng nếu bạn muốn có các điều khoản tốt.

Bắt đầu bằng cách kiểm tra điểm tín dụng của bạn để biết được tình trạng tín dụng tổng thể của bạn. Sau đó, hãy xem lại báo cáo tín dụng của bạn để xem có bất kỳ vấn đề nào bạn có thể giải quyết hay không. Điều này có thể bao gồm từ việc thanh toán bớt số dư thẻ tín dụng đến việc tranh chấp thông tin báo cáo tín dụng không chính xác.

Khi bạn theo dõi tín dụng và theo dõi tiến trình của mình, bạn sẽ đi đúng hướng để bắt đầu.